dziękuję za odwiedzenie strony internetowej Property Redress Scheme.

w jaki sposób agencje wynajmu mogą przyciągnąć nowych właścicieli i zatrzymać istniejących właścicieli?

burzliwe czasy dla Agentów wynajmu

są to burzliwe czasy dla Agentów wynajmu; tradycyjni operatorzy stoją przed wieloma wyzwaniami związanymi z chaotycznym rynkiem mieszkaniowym, zwiększonym prawodawstwem i rosnącą konkurencją online. Ponadto plany wprowadzenia zakazu opłat za wynajem pobieranych od najemców w 2019 r. prawdopodobnie jeszcze bardziej zawężą marże niektórych agentów wynajmu. A teraz nowe badania podkreślają to, co już wielu przewidywało-wzrost sprzedaży właścicieli.

właściciele opuszczający rynek

kilka ostatnich badań dostarczyło dowodów na to, że liczba właścicieli nieruchomości typu buy-to-let istniejących w tym sektorze rośnie. Według wspólnego raportu Reapit i Dataloft, firmy doradczej zajmującej się analizą rynku nieruchomości mieszkaniowych, rynek najmu odnotowuje znaczną aktywność i wzrost popytu najemców, jednak podaż spadła o 6,9 proc.

po wprowadzeniu w 2016 r.wyższej opłaty od opłaty skarbowej za drugi dom, problem z podażą został spotęgowany przez wycofanie ulgi w podatku od hipoteki wynajmującego, która jest stopniowo wprowadzana od kwietnia 2017 r. Wielu twierdzi, że to, wraz z szeregiem zmian podatkowych i regulacyjnych, zachęca właścicieli do sprzedaży, gdy ich zyski zaczynają spadać, lub podniesienia czynszów.

pomimo burzliwych czasów, czy istnieją potencjalne możliwości wynajmu agentów?

w obliczu zmniejszających się marż dla Wynajmujących, którzy zdecydują się pozostać w prywatnym sektorze wynajmu, wybór samodzielnego zarządzania może wydawać się atrakcyjnym i opłacalnym rozwiązaniem w celu przeciwdziałania malejącym zyskom.

jednak wraz z szeregiem zmian regulacyjnych, które należy śledzić, właściciele będą coraz bardziej zobowiązani do bardziej profesjonalnego podejścia do wynajmu nieruchomości. Będą musieli upewnić się, że mają solidne zrozumienie tego, w jaki sposób prawodawstwo może wpływać na ich działalność i wpływać zarówno na nich, jak i na ich najemców. Dla dobrych agentów, ta sytuacja daje szansę.

większość właścicieli posiada tylko jedną lub dwie nieruchomości, a wielu z nich jest „przypadkowymi właścicielami” z pełnoetatową pracą i niewielkim czasem do poświęcenia na zarządzanie wynajmowaną nieruchomością. Dodaj do tego fakt, że najemcy pozostają dłużej w nieruchomościach, które są w pełni zarządzane przez agenta wynajmu, minimalizując wszelkie okresy pustki, i że najemcy często wolą zajmować się agentami wynajmu, a nie wynajmującymi, i nie jest trudno zobaczyć wartość, którą dobry agent wynajmu może dodać do doświadczenia buy to let.

ale w PRS charakteryzującym się malejącą podażą wynajmujących, w jaki sposób wynajmujący mogą przyciągnąć nowych właścicieli i zatrzymać już istniejących?

Paul Shamplina, Dyrektor w Hamilton Fraser i założyciel Landlord Action, ma ponad 25-letnie doświadczenie w pracy dla właścicieli i agentów wynajmu. W swoim niedawnym webinarium dla Right Move Paul przedstawił kilka wskazówek dla Agentów wynajmujących, którzy chcą odnieść sukces w dzisiejszym trudnym klimacie i zbadali, w jaki sposób mogą przyciągnąć nowych właścicieli i zatrzymać istniejących właścicieli.

Najważniejsze wskazówki, które pomogą agentom najmu przyciągnąć nowych właścicieli i zatrzymać istniejących właścicieli:

1. Zrozum motywacje i obawy właścicieli

ważne jest, aby agenci weszli pod skórę właścicieli, zarówno obecnych, jak i potencjalnych klientów. Dlaczego chcą być właścicielem? Mogą na przykład być przypadkowym właścicielem, który ma tylko letnie pragnienie bycia właścicielem, lub właścicielem pensjonatu, który chce wykorzystać swój zakup do wynajęcia jako długoterminową inwestycję. Co sprawia, że nie śpią w nocy? Są szanse, że są najbardziej zaniepokojeni takimi kwestiami, jak opóźnienie / niepłacenie czynszu, finansowanie konserwacji i napraw nieruchomości, okresy nieważności, zmiany podatkowe i przestrzeganie przepisów. Poświęć czas na rozmowę z właścicielami, zadawanie im pytań, słuchanie i wczuwanie się w ich specyficzną sytuację. Ostatnio pojawiło się wiele nowych przepisów, ale wielu właścicieli nadal nie chroni depozytu najemcy (który stał się obowiązkowy ponad dziesięć lat temu). Identyfikacja motywacji i obaw wynajmującego pomoże Ci skuteczniej dostosować komunikację do jego potrzeb, co z kolei zwiększy zarówno retencję klientów, jak i rekrutację.

2. Bądź ekspertem

niezależnie od tego, czy utrzymujesz dotychczasowych klientów, czy przyciągasz nowych właścicieli, aby skontaktowali się z Twoją firmą, ważne jest, abyś był na bieżąco z tym, co dzieje się w PRS. Subskrybuj strony internetowe, takie jak rightmove i landlordzone, aby upewnić się, że rozumiesz, co dzieje się na rynku. Musisz również mieć na wyciągnięcie ręki informacje dla potencjalnych klientów na temat tego, jak szybko wynajmujesz nieruchomości i co mogą zrobić, aby zwiększyć potencjalną rentowność i rynek dla ich konkretnej nieruchomości na wynajem. Pielęgnuj relacje z lokalną gazetą, abyś był agentem wynajmu „go-to”, jeśli chodzi o eksperckie spojrzenie na lokalny rynek wynajmu. Sieć na imprezach branżowych. Pisz blogi dla swojej strony internetowej i mediów społecznościowych. Uczestniczyć w spotkaniach właścicieli i forach rady lokalnej. Zbadaj firmy partnerskie, z którymi możesz współpracować z obopólną korzyścią dla obu stron. Oferują bezpłatne seminaria dla właścicieli do udziału w celu ich edukacji. Przede wszystkim pamiętaj, że właściciele polecają innych właścicieli; word of mouth jest prawdopodobnie najpotężniejszym narzędziem ze wszystkich.

3. Zamień polecenia let only W Pełne zarządzanie

przyjęło się, że pozyskiwanie nowych klientów jest znacznie bardziej kosztowne i czasochłonne niż utrzymanie dotychczasowych klientów. Przekształcenie instrukcji let only W Pełne zarządzanie powinno zatem być priorytetową strategią dla Agentów wynajmujących, którzy chcą zmaksymalizować swoje dochody w burzliwych czasach i utrzymać obecnych właścicieli.

jeśli zainwestowałeś czas, aby zrozumieć uzasadnienie swojego klienta jako właściciela, masz jasne poczucie ich konkretnych obaw i solidne zrozumienie PRS, będziesz dobrze przygotowany, aby w pełni wykorzystać wszelkie możliwości sprzedaży. Na przykład przypadkowy właściciel, który odziedziczył nieruchomość, który ma pracę na pełny etat i młodą rodzinę, może myśleć, że może poradzić sobie z umową tylko na wynajem, płacąc w ten sposób niższą opłatę, ale może nie myśleć o rzeczywistości, w jaki sposób zarządzać niepłaceniem czynszu i okresami nieważności, nie mówiąc już o tym, jak przestrzegać coraz bardziej rygorystycznych przepisów. W przypadku tego typu klienta, który ma mało czasu, Agent wynajmu powinien skupić się na czasie i potencjalnie pieniądzach, które można zaoszczędzić dzięki pełnej usłudze zarządzania. Czy ten klient chce odbierać połączenia o 4 rano od najemcy, który zgubił klucze?

jasne jest, że skuteczne zarządzanie „przejściem” od wynajmu Tylko do w pełni zarządzanej usługi ma kluczowe znaczenie dla jej sukcesu. Niezbędne jest dokładne rozważenie zachęt dla pracowników i ram czasowych Komisji, aby zapewnić ich zgodność z ogólnymi celami agencji.

4. Upewnij się, że Twoja usługa zarządzania wyróżnia się

w coraz bardziej konkurencyjnym klimacie, jeśli chcesz przyciągnąć nowych właścicieli i zatrzymać istniejących właścicieli, ważne jest, aby upewnić się, że Twoja usługa zarządzania wyróżnia się. Co możesz zaoferować, czego nie robią Twoi konkurenci? Niektóre obszary do rozważenia to:

jaki dostęp online zapewniasz właścicielom nieruchomości, aby mogli być na bieżąco z zarządzaniem ich nieruchomościami?

– czy oferujecie regularne kontrole ze szczegółowymi raportami, w tym zdjęciami i filmami potwierdzającymi stan nieruchomości (raportowanie jest bardzo ważne dla właścicieli, którzy decydują się na w pełni zarządzaną usługę)

– czy zapewniacie dedykowanego menedżera konta?

– czy oferujecie ubezpieczenie najmu na wypadek niedotrzymania przez najemcę czynszu?

– jak szybko wynajmujący otrzyma czynsz-czy Twój system kont jest do zera?

– jak szczegółowe jest twoje referencje – czy jesteś na bieżąco z potencjalnie zmieniającymi się okolicznościami najemcy?

– jaką usługę wyewidencjonowania oferujecie-kiedy najemca się zwolni, zajmujecie się inwentaryzacją i załatwiacie ewentualne spory dotyczące kaucji?

– czy oferujecie co najmniej dwa referencje od innych właścicieli, którzy są zadowoleni z Waszych usług, z którymi potencjalni właściciele mogą się skontaktować?

5. Przygotuj się na pięć najważniejszych pytań, które zadaje właściciel

aby odpowiedzieć na te pytania, musisz pomyśleć o tym, co jest realistyczne dla Twojej okolicy – nie ma sensu wygrywać instrukcji, ale nie być w stanie wynająć nieruchomości. Weź pod uwagę inne akcje w obszarze, z którym konkurujesz, cytując prawdopodobne zyski z wynajmu / czas potrzebny na znalezienie dobrego najemcy. Upewnij się, że masz uspokajające, realistyczne odpowiedzi gotowe i oczekujące na następujące pytania:

1. Ile czynszu mogę dostać za moją nieruchomość?

2. Jak szybko można go wypożyczyć?

3. Czy lokatorzy czekają, żeby się szybko wprowadzić?

4. Ile bierzesz?

5. Co konkretnie jest zawarte w Twojej w pełni zarządzanej usłudze vs let only?

6. Poznaj swoje unikalne punkty sprzedaży (USP)

jeśli chodzi o utrzymanie istniejących właścicieli i przyciąganie nowych właścicieli, ważne jest, aby mieć „skok windy” w rękawie; kilka przydatnych USP, które możesz szybko przekazać, gdy czas jest krótki, a stawka jest wysoka. Oto kilka przykładów, które możesz dostosować do swojej firmy:

1. Posiadamy wiedzę na temat okolicy i możemy osiągnąć najlepszy możliwy czynsz z dobrej jakości najemcami (zawierają pewne anegdoty o okolicy, dostosowane do danego właściciela, na przykład lokalne szkoły, połączenia komunikacyjne itp.)

2. Rozumiemy, że okresy void wpływają na przepływy pieniężne właścicieli, nasz średni okres void to tylko xxx (to od Ciebie zależy, czy jest to niskie, a zatem USP)

3. Jesteśmy członkami systemu dochodzenia roszczeń, takiego jak PRS (oznacza to, że mamy eskalowaną obsługę skarg)

4. Posiadamy ubezpieczenie ochrony pieniędzy klienta, takie jak Client Money Protect, co oznacza, że jeśli coś nam się stanie, otrzymasz zwrot pieniędzy

5. Nasze Opłaty za let only to xxx, będzie to obejmować xxx, ale tylko za dodatkową xxx % lub KWOTĘ xxx miesięcznie, zajmiemy się nieruchomością na pełnym zarządzaniu. Będziesz musiał zbadać lokalny rynek, ustawić konkurencyjne ceny i wyjaśnić, co to obejmuje. Pamiętaj, że można go odliczyć od podatku. Jeśli właściciel pracuje w pełnym wymiarze godzin, ma to sens komercyjny, ale do ciebie należy pokazanie im, w jaki sposób.

6. Upewnij się, że właściciel jest świadomy, że istnieje obecnie ponad 150 zasad i przepisów związanych z wynajmem nieruchomości. Do ciebie należy zrozumienie właściciela i wyjaśnienie, dlaczego dla niego zarządzanie sobą byłoby trudne i że ryzykują, na przykład grzywnę w wysokości 3000 funtów za nieprzestrzeganie samego prawa do wynajmu

7. Wyjaśnij dokładnie, co oznacza twoja pełna lista usług-na przykład odniesienie do najemcy, korespondencja najemcy, zgodność z przepisami i regulacjami rządowymi …

8. Robiłaś tajemnicze zakupy? Poświęć trochę czasu na zbadanie konkurencji,abyś mógł zidentyfikować własne odrębne USP

9. Wyjaśnij, że przeprowadzasz regularne kontrole, aby upewnić się, że nieruchomość jest w dobrym stanie i że zajmujesz się wszelkimi naprawami i sporami w imieniu właściciela

7. Bądź dobrym komunikatorem

poprzeczka została podniesiona dla wszystkich interesariuszy PRS. Właściciele i agenci muszą zapewnić, że zachowują się w coraz bardziej profesjonalny sposób, zgodnie z oczekiwaniami i obowiązkami prawnymi, które obecnie ich dotyczą. Dobra komunikacja jest najważniejszym elementem relacji wynajmujący / najemca / agent. Property Redress Scheme, zatwierdzona przez rząd organizacja zajmująca się eskalacją skarg złożonych przeciwko agentom nieruchomości, plasuje brak komunikacji wysoko wśród powodów skargi. Wielu właścicieli skarży się, że agenci wynajmu są bardzo uważni, gdy zgadzają się na początkowy Wynajem, ale mniej, gdy pojawiają się problemy w dalszej kolejności. Jeśli wystąpią problemy, poinformuj o nich wcześniej właściciela i, jeśli ma ubezpieczenie właściciela, pomóż mu w razie potrzeby złożyć roszczenie.