in sommige kringen ging verontwaardiging gepaard met de opening van het Miller Park, het nieuwe thuis van de Milwaukee Brewers. De senator die de beslissende stem uitsprak voor een verhoging van de omzetbelasting om het publiek 290 miljoen dollar deel van de bouwkosten te betalen, werd teruggeroepen in een openbaar referendum, en drie werknemers waren gestorven nadat een kraan instortte, waardoor de geplande opening van het stadion met een jaar werd uitgesteld. Het ventilator-vormige intrekbare dak van het stadion bleek problematisch, waardoor een $13 miljoen fix betaald door een schikking bereikt tussen de Miller Park Stadium District en Mitsubishi Heavy Industries of America, het voorkomen van verdere geschillen. Dat ene signature element was een belangrijke boosdoener in de uiteindelijke $400 miljoen bouwkosten van het stadion, op dat moment het op een na hoogste prijskaartje voor een nieuw professioneel honkbalstadion.In de National Football League ging little outrage gepaard met de opening van Detroit ’s Ford Field of Houston’ s Reliant Stadium in 2002. De twee gebouwen hadden respectievelijk een vast dak en een intrekbaar stoffen dak, en beide waren qua kosten zeer in lijn met andere state-of-the-art gebouwen van die tijd. Ford Field, ontworpen om een naburige magazijn op te nemen, kwam in op $430 miljoen, terwijl Reliant ‘ s veel vereenvoudigde intrekbare dak ontwerp hield de kosten van het gebouw op $352 miljoen, waardoor de twee locaties derde en vierde op het moment op de lijst van professionele voetbalstadion bouwkosten.
(AP Photo / James D. Smith)
tien jaar later, en het is bij lange na niet voldoende om te zeggen dat de ante is verhoogd. Een handvol teameigenaren hebben verhoogd en opnieuw verhoogd, en nu de grootte van de pot is zodanig dat er geen ruimte op de tafel om de kaarten te delen. De drie nieuwste professionele voetbalstadions hebben $720 miljoen gekost (Lucas Oil Stadium, 2008), $1,15 miljard (Cowboys Stadium, 2009) en $1,6 miljard (MetLife Stadium, 2010). Major League Baseball heeft niet gezien helemaal dat niveau van de inflatie, maar het heeft de drie duurste ballparks in de geschiedenis in 2008 (Nationals Park, $611 miljoen) en 2009 (Citi Field, $900 miljoen; Yankee Stadium, $1,5 miljard) geproduceerd. Misschien is het vermeldenswaard dat MLB ‘ s nieuwste locatie, vier maanden oude Marlins Park-de competitie zesde met een intrekbaar dak, en de kleinste in totaal zitplaatsen-kost slechts $515 miljoen. Aan de andere kant zal het ingewikkelde financieringsplan van het stadion (dat momenteel wordt onderzocht door de Securities and Exchange Commission) leiden tot definitieve overheidskosten voor de terugbetaling van de schuld die door de bouw van het stadion is ontstaan, ten bedrage van 2,4 miljard dollar in de komende 40 jaar.
oke: ter vergelijking, schuldservice heeft waarschijnlijk geen plaats in deze discussie. (Alleen God en Jerry Jones weten wat de uiteindelijke prijs van Cowboys Stadium zal zijn, en geen van beide is praten.) Niet dat het maken van vergelijkingen gemakkelijk is, gezien het feit dat sommige, maar niet alle cijfers die in de publieke sfeer komen, financieringskosten, ontwerp – en consultatiekosten en kosten voor de aankoop van grond omvatten-of zelfs als ze allemaal wel zo zijn, weerspiegelen ze misschien niet dezelfde boekhoudmethoden. “Je moet echt vermijden dat je harde en zachte kosten door elkaar haalt”, zegt Bill Palmer, vice president of business development in het kantoor van Hunt Construction Group in Indianapolis. “Veel mensen citeren nummers, en ze zijn niet pure bouwkosten – die nummers zijn vrij onjuist, zou ik zeggen, van wat de echte kosten zijn.”
maar met de cijfers die tegenwoordig niet in de buurt van Marlins territory worden genoemd, is het de vraag of verschillen in boekhouding de enorme kostenstijging daadwerkelijk kunnen verklaren. De Minnesota Vikings ‘ wetgevende goedgekeurde nieuwe huis draagt een prijskaartje van $ 975 miljoen, en dat budget omvat niet het maken van de koepel intrekbaar (die de eigenaren van het team, die zou moeten betalen de $50 miljoen Het zou kosten om het te doen, zijn nog steeds overwegen). De 49ers ‘ nieuwe opgravingen, die momenteel worden gegraven in Santa Clara, Californië., zal 68.500 zitplaatsen, 165 suites en een groen dakterras (groen als in, zonnepanelen en kruiden worden gebruikt voor onsite voedsel prep), en is begroot op $ 1,2 miljard. Twee groepen van Angelenos strijden om de voorkeur ontwikkelaars van een stadion te worden om te dienen als het thuisveld van een nog-te-worden-aangetrokken NFL franchise; een site, in de buurt van City of Industry, zou een $800 miljoen prijskaartje dragen als het werd gebouwd, zoals eerst bedacht, met twee derde van zijn stands op een heuvel, waardoor sterk besparen op dure staal en beton. De andere (downtown) locatie, tot nu toe in de planning dat het al heeft aangetrokken boeren verzekering als een titelsponsor, is begroot op $1,2 miljard en omvat 75.000 zetels en een intrekbaar dak, hoewel het naar verluidt nooit regent in Zuid-Californië.De macro-economie zou erop kunnen wijzen dat de prijzen tijdens recessies zouden kunnen dalen, aangezien het aanbod van materialen plotseling de vraag overtrof. Helaas is het niet zo eenvoudig: Vanaf eind 2008 was het krediet bijvoorbeeld opgedroogd, de consumentenaankopen zakten als een steen en de fabrikanten bezuinigden op de productie – en bedrijven uit alle sectoren, van architecten tot bouwbedrijven tot producenten van grondstoffen, ontslagen werknemers. De prijzen van grondstoffen bleven in feite stijgen, omdat de enorme buitenlandse groei de vraag hoog hield (vooral voor staal), maar omdat de wereldeconomie sindsdien haperde, zijn de prijzen gestabiliseerd (hoewel ze niet zijn gedaald).Kent McLaughlin of Kansas City, Mo.- gebaseerd 360 architectuur, die samen met het ontwerp van de $1.6 miljard MetLife Stadium, beweert een “kleine economische hersenen,” maar gelooft dat wijdverspreide eigenbelang is een belangrijke factor. “Ik denk dat het spreekt tot de manier waarop Amerikanen zaken doen,” zegt hij. “Met de economische neergang, bedrijven besloten dat ze nodig hebben om te blijven hetzelfde geld dat ze gewend waren om te maken, dus als je gebruikt om te betalen $85 voor elke stadion stoel, nu is het $ 105 of $ 115 in plaats van, zeg, $ 80. Het is het nepgeld waar we allemaal mee opereren. Uw Chrysler auto is niet gedaald in prijs, zelfs na de overheid bailout, en ze maken geld hand over vuist. Wat maakt het uit?”
McLaughlin ‘ s verrassing wordt meer dan geëvenaard door wijdverbreide sticker shock in de sportindustrie en onder het grote publiek. Het helpt niet dat wanneer insiders beweringen doen over de primaire oorzaak van inflatie – meer hierover hieronder – onvermijdelijk meer dan één recent stadion niet in de theorie past. Denk aan de verschillende bijdragende factoren die, samen, kunnen helpen verklaren hoe honderden miljoenen veranderden in miljarden:
* groot en groter. “Het is de totale omvang van deze dingen”, zegt Hunt construction manager Eric Schreiner. “Eigenaren blijven willen meer en nieuwere en betere soorten voorzieningen in hen, en het blijft toe te voegen aan de kosten.”Total square footage” is going pretty dramaticly, ” beaamt Bryan Trubey, directeur en directeur van de HKS Sports & Entertainment Group in Dallas, met name de verbazingwekkende 2,7 miljoen vierkante meter van het Cowboys Stadium.Het Cowboys Stadium is echter qua grootte een klasse apart. Terwijl de meest recente stadions over het algemeen groter zijn dan de vorige generaties van gebouwen, is het verschil niet groot – op de high-end, een toename meer in de Orde van 20 tot 30 procent. Bijvoorbeeld, 1,9-miljoen-vierkante-voet Reliant Stadium kosten $352 miljoen in 2002; zes jaar later gebouwd voor $720 miljoen, Lucas Oil Stadium bestaat uit 1,9 miljoen vierkante voet. Iets oudere professionele voetbalstadions varieerden van 1,1 miljoen vierkante voet (LP Field, 1999) tot 1,6 miljoen vierkante voet (m&T Bank Stadium, 1998), terwijl de nog oudere en vermoedelijk verouderde Georgia Dome (1992) bevat 1.Zes miljoen vierkante meter ruimte. Bovendien zijn de geplande stadions niet veel groter dan dat – het 49ers ‘stadion in Santa Clara zal 1,85 miljoen vierkante meter, terwijl de Vikings’ voorgestelde stadion zoals momenteel geconfigureerd zou 1,7 miljoen.Onder de honkbalstadions is veel gemaakt van de 63 procent sprong van het New Yankee Stadium in vierkante meters ten opzichte van zijn voorganger (die in 1923 werd geopend), maar er is nauwelijks een enorme toename in omvang geweest in de afgelopen tien jaar. Citi Field (1,2 miljoen vierkante voet), Nationals Park (1.1 miljoen) en Target Field (1 miljoen) zijn niet significant ver verwijderd van eerdere locaties PETCO Park (2004, 1,3 miljoen), PNC Park (2001, 970.000) en op&T Park (2000, 967.000) – ongeveer 15 procent groter, als groep.
• Premiezones. De zitplaatsen zijn kleiner, maar de voetafdrukken zijn groter. Wat er meer van is premium ruimte die suites, club secties, bars, restaurants en andere winkels omvat. “We spraken met een honkbal eigenaar ongeveer zes maanden geleden die is op zoek naar renovatie van een locatie, en het plan was om 25 restaurants en bars toe te voegen,” Palmer zegt. “Ik bedoel, niemand ging naar een bar in een stadion 20 jaar geleden. Je ging naar een wedstrijd en daarna vertrok je. Ze proberen je gevangen te houden in deze locaties; ze geven je zoveel mogelijk dingen om daar te doen als je maar kunt, zodat je daar meer geld zult uitgeven.”
“het gebouw is gewoon een ander gebouw dan vroeger”, zegt dan Mehls, directeur projectontwikkeling bij Mortensen Construction, die Target Field bouwde. “Vijftien, 20 jaar geleden, het was gewoon over het hebben van een groot volume van de ruimte om games te kijken. Nu gaat het over de hele fanervaring. Er zijn twee videoborden van $ 10 miljoen in plaats van één videobord van $ 500.000, en grote clubgebieden waar 3000 mensen in een groot chique restaurant kunnen zitten. Het is dag en nacht.”
het eindprodukt. Een hoger niveau van afwerkingen is duidelijk in de nieuwste stadions. “In basic, gemeentelijke-stijl locaties zijn er veel blootgestelde structuur, blok muren, en dan zal de eigenaar geld uitgeven aan de entree ervaring en premium gebieden zoals suites, maar daarna is het allemaal blootgestelde structuur,” zegt Mehls. “Professionele teameigenaren willen de hele structuur bedekken met hoogwaardige afwerkingen en dure technologie, dus dat is een grote variabele.”
” er zijn een groter aantal high-end voltooide ruimtes, de teamgebieden zijn uitgebreider”, voegt McLaughlin toe. “Wat wordt aangeboden aan de beschermheer is van betere kwaliteit. In plaats van een roestvrijstalen of houten toonbank, zie je nu kwarts en graniet, dat soort dingen. Die dingen kosten ‘ x ‘ dollar een vierkante voet meer, en het telt op.”
McLaughlin pauzeert, rekening houdend met het MetLife Stadium.”MetLife didn’ t have one particular thing that starts out in my mind, but there was a lot of keeping up with the Joneses: If you have four giant scoreboards, I have to have four giant scoreboards, ” he says. “Technologie in het algemeen is veranderd, waar 80.000 mensen met behulp van mobiele telefoons nu drijft eigenaren om meer apparatuur, meer draadloze access points. MetLife heeft net 500 meer access points toegevoegd dan we zes jaar geleden oorspronkelijk hadden geprogrammeerd, omdat de vraag er is. We kunnen $100 miljoen aan technologie uitgeven aan een klus, en dan moeten we er nog eens $5 miljoen aan toevoegen om klanten bij te houden die apps op hun telefoon willen krijgen en oma van het spel willen bellen.”
* Indoor-outdoor. Intrekbare daken lijken de grootste ‘keep up with the Joneses’ van allemaal, gezien het feit dat veel teams lijken om ze te bouwen zonder een duidelijke noodzaak om games te spelen, zowel binnen als buiten. En ze kunnen een zeer duur item zijn, zowel vanwege het dak zelf – de paneelconfiguratie en de technologie die nodig is om het te openen en te sluiten – en de toevoegingen aan de stadionstructuur en mechanische systemen die het gebruik vereist. “Openluchtgebouwen hebben een kleinere hoeveelheid buitenhuid, en ze missen 80 procent van de mechanische systemen die nodig zijn om de ruimte te airconditioning,” zegt Trubey. “Dat is een groot deel van de verandering daar.”
maar Trubey voegt er snel aan toe dat technologische verbeteringen de kosten van bepaalde soorten daken hebben beperkt. “Verschillende dingen beïnvloeden de kosten van intrekbare daken: de grootte van de opening, het gewicht van de structuur en het type mechanisme dat u gebruikt. Het is geen rechte vergelijking, ” zegt hij. “Bijvoorbeeld, de dakopening van Lucas Oil Stadium is groter dan die van Reliant Stadium, maar het was een stuk goedkoper omdat we om redenen van het bouwen van karakter hadden structuur gaan door de opening.”
• constructiematerialen. De toename van daken, intrekbare of vaste, en de uitbreiding van de bouw voetafdrukken hebben gecombineerd om toe te voegen aan de hoeveelheid staal en beton gebruikt, wat betekent hogere materialen en (vooral met betrekking tot beton) arbeidskosten. En, zoals McLaughlin zegt, ” staal gaat gewoon omhoog in prijs, het gaat niet omlaag. Alles kruipt omhoog.”
• Site work. Kosten centreren op bouwplaatsen moet min of meer stabiel van het ene decennium naar het andere, maar veel van de nieuw gebouwde of geplande stadions zijn op lastige locaties die extra dollars. Don Dethlefs, CEO van Denver-based Sink Combs Dethlefs, noemt strengere seismische eisen in Californië toe te voegen aan de kosten van Stadions er (en in Las Vegas en een paar andere locaties), evenals factoren die de kosten beïnvloeden op een geval-per-geval basis. Doelveld in Minneapolis, bijvoorbeeld, werd “ingeklemd door viaducten op een zeer strakke site,” merkt hij op, terwijl zelfs een nieuwe Vikings Stadion gelegen op Beschikbaar land naast de Metrodome zal een gefaseerde sloop en bouw die zeker zal toevoegen aan de kosten daar. Daar komt nog bij, zegt Dethlefs: “zelfs de ruimtes rond de gebouwen worden steeds rijker; mensen geven veel meer uit aan pleinen en andere afgewerkte buitenruimtes. Je neemt een NFL stadion deze dagen, en je ziet een veel grotere omtrek, bestrating en kunstwerk-u kunt uiteindelijk de uitgaven miljoenen alleen op de site.”
* het kusteffect. MetLife Stadium is gebouwd op Beschikbaar land en heeft geen dak. “Ja, maar dat is de oostkust”, vertelt Mehls. “Het is een heel andere wereld dan de rest van het land.”Hoeveel van een andere wereld? “Het is de duurste plek om te bouwen”, zegt Dethlefs. “Als je New York toevoegt aan de vergelijking, vertraagt het de getallen met 30 of 40 procent. Los Angeles is hetzelfde, en dan voeg je alle seismische vereisten toe. Aan de kusten en in de Grote Drie Steden in het bijzonder, ga je zeker meer per vierkante meter betalen.”
” in New York verdubbelden we de prijs, ” voegt McLaughlin toe. “Nu is het drie keer de prijs – en de wijk San Francisco is vergelijkbaar.”
* local flavor. Zie hierboven, maar verwacht niet dat iemand er heel vrij over praat. Steden met grote concentraties van vakbonden in het bijzonder krijgen een slechte reputatie. “omgaan met drie of vier vakbonden heeft zeker een impact,” McLaughlin zegt. “Je hebt iemand nodig om het te maken, iemand om het te besturen, iemand om het uit de truck te laden, iemand anders om het op te richten.”
John Hutchings, een directeur van HKS, noemt cheap labor als een reden dat Cowboys Stadium “zo’ n koopje” was, en gaf er de voorkeur aan om zich te concentreren op de harde kosten van het stadion van 850 miljoen dollar. Maar, zegt hij, het probleem is niet zo veel vakbonden-zelfs met sommige schattingen tabbing vakbond arbeid als het toevoegen van ergens van 10 procent tot 30 of 35 procent op de high-end-als het is met lonen die regionaal variëren.McLaughlin is het hiermee eens. “Het is gewoon de kosten van het zakendoen, zo algemeen als dat klinkt,” zegt hij. Een bouwmanager met voortdurende zakelijke belangen in het noordoosten is bereid om specifieker te zijn, hoewel off the record: “In een grootstedelijk gebied is het wat het kost om projecten goedgekeurd en toegestaan te krijgen, straat – en steegsluitingskosten – kosten voor alles-evenals alle verschillende niveaus van consultants die worden toegevoegd aan dit soort uitdagende projecten. Er zijn lagen van kosten, lagen van inefficiëntie die de rest van het land niet ervaart, en er is een premie verbonden met dat alles.”
als je alle kosten van elk van deze elementen zou optellen, zou het waarschijnlijk nog steeds niet de uiteindelijke kosten van de meeste van de hier genoemde stadions verklaren – met de mogelijke uitzondering van Cowboys Stadium. (“Je ziet waar ze het geld hebben uitgegeven in Dallas,” zegt Dethlefs. “Het is duidelijk.”) Veel ontwerpers en aannemers klinken net zo onzeker als leken over waar het geld is gegaan. “Ik weet niet of we een exponentiële stijging van de kosten per vierkante voet hebben gezien,” zegt McLaughlin. “Het verschil is miljoenen, niet honderden miljoenen.”
Palmer zegt dat de schok die het publiek voelt meer dan begrijpelijk is, omdat teameigenaren zelf vaak geschokt zijn door de prijsescalatie. “Wat er gebeurt is dat een teameigenaar komt om te praten met een andere teameigenaar, in Indianapolis, laten we zeggen, en hij wil een locatie in een andere stad te zetten, net als degene die hij hier ziet,” Palmer zegt. “De eigenaar in Indy zegt,’ Nou, ik heb dat 10 jaar geleden gebouwd voor $ 200 miljoen,’ en de tweede eigenaar zegt, ‘ Nou, ik pak het gewoon op en zet het hier, zet in een escalatie factor.’Je neemt een stadion ergens anders en het is meer dan het dubbele, en je bent geschokt. Typisch in onze industrie, dat mensen zich niet realiseren dat er zo ‘ n groot verschil is tussen Florida en New York en Minneapolis en Kansas City. Elk project is uniek; je kunt niet gewoon plug and play.”
Maar Dan, Palmer vraagt, moeten stijgende prijzen echt iemand verrassen?
” de cijfers zijn verbijsterend, er is geen twijfel over,” zegt hij. “Maar wie dacht dat we de Superdome konden overtreffen, het achtste wereldwonder toen het werd gebouwd? Het laat je alleen maar zien dat wat toen state of the art was, nu archaïsch is.”
