Als u een Canadees bent die van plan is onroerend goed in de VS te kopen of al heeft gekocht, moet u op de hoogte zijn van de belastingkwesties in de VS en Canada die verband houden met het bezitten van onroerend goed in de VS. In het algemeen is de eerste vraag die rijst: op welke manier moet het pand worden gehouden?
eigendomsstructuur
hoe u ervoor kiest uw eigendomsstructuur te structureren, hangt af van het doel van het onroerend goed. Zal het alleen voor persoonlijk gebruik zijn, een investering die huurinkomsten zal genereren, of misschien een mix van beide? Hoe lang bent u van plan het pand te bezitten? Is uw intentie om een erfenis te creëren die wordt doorgegeven aan toekomstige generaties?
eigendom in uw persoonlijke naam is meestal de eerste keuze voor veel Canadezen. Dit is de meest eenvoudige optie en de fiscale behandeling bij verkoop kan ook voordelig zijn in vergelijking met andere vormen van eigendom. Andere opties zijn eigendom via een bedrijf, partnerschap of trust. Veel adviseurs ten zuiden van de grens, evenals bepaalde informatie beschikbaar op het internet, raden het houden van U. S. real estate via een Limited Liability Company (LLC). Als een Canadese inwoner, dit is over het algemeen niet de beste keuze als het kan leiden tot dubbele belasting, met inkomstenbelasting tarieven van maximaal 70 procent.Ongeacht de reden voor de aankoop van onroerend goed in de VS, is het belangrijk om voorafgaand aan uw aankoop professioneel fiscaal en juridisch advies in te winnen, omdat herstructurering na aankoop duur kan zijn.
U. S. immobiliënbelasting implicaties
een belangrijk nadeel van het rechtstreeks aanhouden van onroerend goed in de VS is de mogelijke blootstelling aan de immobiliënbelasting in de VS. De VS behoudt het recht om estate tax te heffen op Canadezen die, op hun tijdstip van overlijden, eigenaar zijn van bepaalde activa in de VS, genaamd “U. S. situs assets.”Amerikaanse situs activa omvatten Amerikaanse onroerend goed, aandelen in Amerikaanse bedrijven, en materiële goederen gelegen in de VS
een goede structurering van de aankoop van Amerikaanse onroerend goed zal een belangrijke overweging met betrekking tot de Amerikaanse estate tax. Nationaal recht in de VS voorziet in een basisvrijstelling voor niet-ingezetenen van US$60.000. Echter, de Canada-US Income Tax Treaty staat Canadezen een vrijstelling gelijk aan die van de Amerikaanse burgers (us$11,7 miljoen). Daarom, als algemene regel, Canadezen kunnen worden onderworpen aan de Amerikaanse estate tax als ze eigenaar zijn Amerikaanse situs activa en hun wereldwijde activa meer dan US$11,7 miljoen.
individueel fiscaal identificatienummer
als u een niet-ingezetene van de VS bent (en daarom geen Amerikaans burgerservicenummer hebt en niet kunt krijgen) en inkomsten ontvangt uit een Amerikaans onroerend goed, of als u de VS verkoopt onroerend goed, bent u verplicht om een individuele belastingplichtige identificatienummer (ITIN) te verkrijgen. Een ITIN is een tax processing nummer uitgegeven door de Internal Revenue Service (IRS) uitsluitend gebruikt voor het helpen van individuen te voldoen aan de Amerikaanse belastingwetgeving. Tijdens het aanvragen van de ITIN is niet belastend; het aanvraagproces en de vereiste documenten die de aanvraag vergezellen is vaak verwarrend. Ons MNP-team kan niet-ingezetenen helpen bij het verkrijgen van hun U. S. ITIN nummer
het verdienen van huurinkomsten
Als u van plan bent om huurinkomsten te verdienen uit uw U. S. onroerend goed, bent u onderworpen aan U. S. inkomstenbelasting op de ontvangen huurinkomsten. Er zijn twee keuzes in dit verband: (1) een belasting van 30 procent van de bruto huurinkomsten wordt ingehouden en overgemaakt aan de IRS (dat wil zeggen geen aftrek voor kosten); of (2) Maak een verkiezing om een niet-ingezeten Amerikaanse belastingaangifte in te dienen en belasting te betalen tegen degressieve tarieven op netto huurinkomsten (aftrek voor kosten toegestaan). Merk op dat als een Canadese ingezetene, de huuropbrengsten is meldbaar en belastbaar in Canada, met een correctie voor vreemde valuta.
verkoop van onroerend goed in de VS
evenzo, wanneer u of uw Canadese entiteit de VS verkoopt onroerend goed, bent u verplicht om dit te melden op een Amerikaanse federale inkomstenbelasting aangifte (en een staat inkomstenbelasting aangifte als de staat waarin het onroerend goed is gelegen heffingen inkomstenbelasting) en ook op uw Canadese inkomstenbelasting aangifte, met een aanpassing voor vreemde valuta. Als u bijvoorbeeld in 2010 onroerend goed in de VS kocht voor us$500.000 en vandaag verkoopt voor US$600.000, is de winst voor Amerikaanse doeleinden US$100.000 (zonder verkoopkosten). Echter, op uw Canadese inkomstenbelasting aangifte u zal rapporteren een winst van ongeveer CDN $ 300.000. Het hogere bedrag weerspiegelt de aanpassing voor deviezen, aangezien de wisselkoers in 2010 ongeveer 1,00 bedroeg in vergelijking met 1,32 vandaag (d.w.z. 1 Amerikaanse dollar = 1,32 Canadese Dollar). Om dubbele belasting te voorkomen, Canada zal over het algemeen toestaan dat een buitenlandse belastingkrediet voor de Amerikaanse belastingen betaald op de huurinkomsten of winst uit de verkoop van Amerikaanse onroerend goed.
roerende voorheffing bij verkoop
op het moment van verkoop, de VS vereist dat de koper 15 procent van de bruto verkoopprijs in te houden op grond van de Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) en dit over te dragen aan de IRS als een federale roerende voorheffing. Deze federale roerende voorheffing kan worden verlaagd tot 10 procent (afhankelijk van de verkoopprijs en de intentie van de koper voor bezetting). Het kan ook mogelijk zijn de bronbelastingplicht verder te verlagen of zelfs helemaal af te schaffen indien de verkoper vóór de sluitingsdatum van de verkoop een bronbelastingcertificaat kan verkrijgen. Certificaten kunnen worden verleend wanneer de verkoper kan aantonen dat hun uiteindelijke Amerikaanse belastingverplichting uit de verkoop van het onroerend goed is minder dan de 15 procent of de 10 procent van de verkoopprijs. Daarnaast vereisen sommige staten hun eigen roerende voorheffing (Californië en Hawaii zijn opmerkelijke voorbeelden).
Contact
Als u vragen heeft over de Amerikaanse en Canadese fiscale kwesties in verband met de aankoop en het onderhoud van Amerikaanse onroerend goed, staan wij voor u klaar. Neem contact op met David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP op 604.542.6716 of .
