RISIKO Og BELØNNING For Å Kjøpe Utelukket Egenskaper på «Courthouse Steps»
Samuel L. Feldman
September 2012
Utviklingen I Fast Eiendom
Har Du Noen Gang Kjørt Av En Tinghus På Den Første Tirsdagen I Måneden Og Lagt Merke Til At Mange Mennesker Samles På Trappen? Den dagen er foreclosure day I Delstaten Georgia. Staten Georgia tillater nonjudicial foreclosure som betyr at selve salget av eiendommen skjer i form av en auksjon på trinnene i fylket tinghuset i hvert fylke I Georgia på den første tirsdagen i måneden. Mens kjøpe eiendom på tinghuset trinnene kan være lønnsomt og presenterer en flott mulighet til å få en «god avtale,» det er mange hensyn å vurdere før hoppe i blindt og uten å gjøre leksene dine. Enhver potensiell kjøper må ta deg tid til å søke skatt poster og eiendom poster før de byr på tinghuset trinnene.
Det er en myriade av saker å vurdere før du kjøper eiendom på tinghuset trinn. Her er noen av risikoene å vurdere:
Salg er «SOM DET er» For Kontanter: – Sertifisert Sjekk) – Dette betyr at pengene dine er i fare umiddelbart. SALGET ER ENDELIG PÅ TINGHUSET TRINN!
ingen formell inspeksjon tillatt: i beste fall kan du få en «drive by» inspeksjon.
Låntaker kan ødelegge huset: tilstanden til huset er definitivt en bekymring. I noen tilfeller rive tidligere låntakere ut inventar før foreclosure. Vagrants kan også ha fjernet kobberrør og andre verdifulle gjenstander fra huset.
ingen kontrakt: du har ingen regress med selger / utlåner.
ingen lovbestemt innløsningsrett: dette betyr at salget ER ENDELIG og låntakeren (tidligere eier) ikke har en ny sjanse til å «innløse» eller få eiendommen tilbake.
Mangel suit: Dette kan holde opp noen rask videresalg eller refinansiere eiendommen og sette din tittel. En mangel dress er der en utlåner har anlagt en sak mot den opprinnelige låntaker å samle inn penger det ikke eller ikke vil motta fra foreclosing på eiendommen. Det er et åpent søksmål og derfor «skyer» tittelen din hvis du kjøper eiendommen. Skyen må fjernes før du kan videreselge eiendommen eller få en tittelpolicy på den. Mens pengene dine ikke er direkte som risiko, kan et foreclosure salg potensielt reverseres av rettskjennelse, og en bekreftelseshandling vil sikkert koste en kjøper på foreclosure tid og penger.
Tittelsøk: Du må utføre dette på egen hånd (ved hjelp av en tittel advokat tjeneste som tjenesten vårt firma kan tilby) for å kjøre tittel på eiendommen før budgivning på eiendommen. Tittel vil vise deg hva skatter, heftelser, heftelser og andre elementer kan påvirke eiendommen. For eksempel, er det en servitutt eller buffer som gjør en del av eiendommen uutviklbar eller ubrukelig? Tittel vil også avsløre om skatt skyldes, hvis det er tredjeparts lien kjøpere, og hvis noen dommer er i kjeden av tittelen som ikke ble utryddet av foreclosure. Kostnadene ved due diligence, tittel søk fra uavhengige tittel sensorer, og advokater kan være dyrt, og du må betale for det opp foran ut av lommen og ville ikke bli refundert for det når du kjøper eiendommen. Vanligvis er tittel forsikring ikke tilbys av foreclosing advokat kontor.
Ingen Due Diligence Periode: Igjen, dette betyr at du ikke har rett til en formell inspeksjon og IKKE har rett til å ha en undersøkelse av eiendommen gjort før foreclosure. Siden du normalt ikke vil ha en gjeldende undersøkelse av eiendommen, vil du ikke kunne sjekke en ny undersøkelse mot den juridiske beskrivelsen av eiendommen som du vil motta på trinnene. Derfor vil du ikke vite om den juridiske beskrivelsen du får er hva som faktisk er på bakken.
Prosedyrekrav oppfylt? Utlåner må ha fulgt riktig foreclosure prosedyrer om varsel, akselerasjon og reklame. I tillegg, hvis Det Er En Føderal Skatt Lien, utlåner advokat må gi riktig varsel TIL SKATTEMYNDIGHETENE som vil da ha en 120-dagers rett til innløsning. Hvis det er senere oppdaget at det er noen prosessuelle uregelmessigheter, kan det være et krav om salgbarhet av tittelen og muligens foreclosure kan reverseres og vikles. I det minste vil du ha blitt bundet opp med eiendommen i noen tid uten muligheten til å avhende eiendommen din.
Verdi: du må gjøre leksene dine og være trygg på verdien av eiendommen. Hvis din vurdering eller verdsettelse er feil, og du har tenkt å vende eller leie ut eiendommen, kan du lett miste investeringen før du selv kjøper den.
Plassering: En eiendoms dårlige beliggenhet kan ødelegge investeringen din. For eksempel, er det i nærheten av en jernbane, flybane eller søppeldynge; eller er det i et nabolag med høy kriminalitet, regulert for uønskede skoler, eller i et miljøforurenset område? Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet er fortsatt nøkkelen selv på tinghuset trinn.
Sterk konkurranse om gode egenskaper: Mange «gode» egenskaper faller av foreclosure-listen før foreclosure på grunn av gjeninnføring av boliglånet, tittelproblemer på eiendommen, eller hvor en låner filer for konkurs.
Intervenerende lån, subrogasjonskrav: Du kan kjøpe eiendom med ukjent mellomliggende eller overlegen heftelser. Du kan også kjøpe eiendom involvert i et søksmål og være, på et minimum, bundet opp i rettssaker, eller på et maksimum, mister eiendommen du nettopp har kjøpt.
kort sagt, kan kjøpe eiendom på tinghuset trinnene være et vanskelig område, så det er viktig at du vet risikoen går inn i eventyret. Med mulighet er det risiko. Hvis du er fast bestemt på å kjøpe på trinnene, er en avenue å samarbeide eller investere med noen som allerede gjør dette som en heltidsvirksomhet og er villig til å dele risikoen og belønningen. Profesjonell foreclosure kjøpere kjenner sine verdier, og vet når du skal gå videre og når du skal tilbake av. Kjøpe foreclosure eiendom etter foreclosure når det er oppført for videresalg er et levedyktig alternativ for amatører. Du beholder normale kontraktsrettigheter og due diligence, men kan fortsatt kjøpe en billig eiendom.
