hvordan leier jeg huset mitt? Alt du trenger å vite

Å være utleier har mange potensielle fallgruver. Lær fallgruvene å unngå og trinn involvert i å leie ut ditt hjem som vil gjøre deg mer vellykket.

Vil du finne ut om ditt hjem er en god utleie prospektet? Sjekk ut vår utleie eiendom evaluering kalkulator.

Ikke alle ønsker å være utleier, men noen ganger finner noen seg å bli en utilsiktet utleier. De kan ha et familiemedlem som trenger et sted å bo eller mottatt et arvet hus. De kan også trenge å flytte, men ikke i stand til å selge sitt nåværende hjem. Når disse situasjonene skjer, tenker mange på hvordan de kan leie huset sitt ut. Vi leder deg gjennom prosessen, steg for steg.

hvor mye kan jeg leie huset mitt for?

du spør sannsynligvis allerede «Hvor mye leie kan jeg få for mitt hjem?»Hvor mye leie du kan lade vil avhenge av antall soverom, tilstanden til ditt hjem og nabolaget. Heldigvis er det mange verktøy tilgjengelig for å finne ut hva leier er for ditt hjem og nabolag.

To populære nettstedverktøy Er Zillow og RentoMeter. Hvert av disse verktøyene vil gi deg et kart over de omkringliggende utleieeiendommene nær hjemmet ditt og omtrent hva disse egenskapene leier for. Jeg sier «omtrent» fordi i motsetning til eiendomsforvaltere, vet disse nettstedene egentlig bare hva en utleie ble annonsert for. La meg forklare, du kan annonsere din eiendom på $2000 i måneden med disse tjenestene. Men hva om du finner at du måtte leie ditt hjem for $1850 i måneden for å få en leietaker? Disse tjenestene ville ikke vite at du reduserte leien din.

En av de kule tingene jeg liker Om RentoMeter er deres dashbordmåler. Dette gir en fin grafisk visning av leieavtalen for lignende hus. Jeg kan se både de lave og høye verdiene, samt de mellomstore leiene som huset mitt leier for.

En annen metode for å bestemme hva ditt hjem vil leie For Er Craigslist. Start med å velge byen der du vil annonsere, og velg deretter «leiligheter/ boliger» under bolig-delen.

Neste, se til venstre side av siden. Det er her du kan begrense resultatene til hus versus leiligheter, antall soverom og mer. Igjen, Craigslist vil ikke vite hvilke egenskaper som faktisk leier for, bare hva folk annonserer. Det er ikke uvanlig å se det samme huset flere uker senere til redusert leie fordi utleier ikke kunne leie huset til høyere pris. Det hjelper for å også se etter egenskaper som blir annonsert av eiendomsforvaltere. Disse selskapene vil trolig ha flere eiendommer i området og vil ha en god ide om hvilke egenskaper som kan leies for. Vi vil se på eiendomsforvaltning fordeler og ulemper senere i denne artikkelen.

vil det generere nok leieinntekter?

dette er et svært viktig spørsmål hver utleier må spørre, spesielt hvis du har et boliglån på eiendommen. Hver leiebolig har både vanlige og uventede utgifter. Du trenger mer penger for reparasjoner når du leier ditt hjem enn hvis du bodde i den. Som en bred tommelfingerregel prøver mange investorer og utleiere ikke å la sine utgifter overstige 60% av de månedlige leieinntektene. Investorer refererer til dette beløpet som Deres Netto Månedlige Inntekt, ELLER NOI.

Månedlig leie – Boliglån – Forsikring – Eiendomsskatt – Vacancy – Reparasjoner = Netto Månedlig Inntekt

Hvis Netto Månedlig Inntekt er mindre enn 60% av sin månedlige leie, anser de eiendommen en dårlig investeringseiendom.

La oss bruke et eksempel:

2000 månedlig leie – 425 boliglån – 80 forsikring – 90 eiendomsskatt – 50 ledig reserve – 75 reparasjoner = 1380 Netto Månedlig Inntekt

i eksemplet ovenfor er nettoinntekten 69% av de månedlige leieprisene, og derfor ville det være en leie en person hadde råd til å beholde. Hvis leieprisene var mye mindre eller noen av utgiftene deres høyere, kan det være en pengepit, i stedet for en investering. Dette er ikke den eneste formelen en utleier kan vurdere å bruke, men det er enkelt nok at det fungerer hvis du vurderer å leie ditt hjem ut.

Utleier Forsikring

du har sannsynligvis allerede huseiere forsikring,men hvis du skal leie ditt hjem ut for noe annet enn noen få dager, må du ha utleier forsikring.

hva er forskjellen mellom utleier og huseiere forsikring du spør? Hovedforskjellen er at utleier forsikring beskytter deg mot ansvar hvis leietaker blir skadet på eiendommen din. La oss anta at leietaker har en hund som biter noen, selv om de ikke skulle ha en hund. Du ønsker å ha utleier forsikring å minst ha en viss grad av beskyttelse mot et søksmål. Forsikringsselskapet kan imidlertid fortsatt nekte kravet ditt hvis hunderasen ble utelukket på forsikringen din.

du vil også sørge for at leietakerne har riktig leietakers forsikring. Skulle leieboligen din ha et katastrofalt tap som brann eller flom, ville utleier forsikringen ikke beskytte leietakernes eiendeler. Bare leietaker forsikring kjøpt av leietakere kan gi dette.

kan jeg leie huset mitt uten en agent?

Alle kan leie ut sine hjem uten en agent eller en eiendomsforvalter. Imidlertid er det mange rettferdige boliglover som må følges. Du kan ikke diskriminere noen basert på rase, kjent status eller religiøs tro. Familiar status inkluderer hvorvidt leietakerne er gift eller har barn.

hvis du skal administrere din egen leie, er det flere klasser holdt av lokale utleieleilighetsforeninger som kan hjelpe deg med å holde deg kjent med reglene. Det er viktig å koble til en av disse gruppene, da reglene kan endres hvert år, spesielt I California hvor lovene er veldig pro leietaker.

Hvordan Velge Et Godt Eiendomsforvaltningsselskap

hvis du bor ut av byen eller ikke ønsker å håndtere leietakerproblemer direkte, kan du leie en eiendomsforvalter. Hvis du bor ut av byen, krever mange byer, inkludert Sacramento, at du har en lokal person som er ansvarlig for ledelsen. Eiendomsforvaltere vil leie ut din eiendom, ta sen kveld samtaler for plugget toaletter og svare på forespørsler om reparasjoner.

jeg foreslår at du starter med å administrere din eiendom selv. På denne måten kan du få en bedre forståelse av prosessen. Hvis du senere bestemmer deg for å ansette en eiendomsforvalter, får du en bedre ide om hva du vil ha fra dem. Husk at eiendomsforvaltere bare tjener penger når de kan ta betalt for sine tjenester. Det betyr at det ikke er i deres økonomiske interesse å holde leietakerne langsiktige eller redusere serviceanrop.

Relatert historie: hvordan leie en eiendomsforvalter for din ut av statlig eiendom

Hvordan Få Utleier I Trøbbel

virker denne overskriften ute Av sted? Dette er faktisk en vanlig søkte setning På Google. Sier dette deg noe? Det er mange gode leietakere, men alt som trengs er en dårlig leietaker før du bestemmer deg for at du ikke vil være utleier lenger. Eiendomsforvaltning er en av de mest saksøkte yrker det er. Det kan være lurt å vurdere å lese Yelp vurderinger av noen eiendom manager før du ansetter dem. Vurderinger vil for det meste være fra leietakere, men du får en god følelse for hvordan de reagerer på vanskelige leietakere.

Har Byen Din Utleie Inspeksjoner?

Mange byer krever regelmessige utleie inspeksjoner for å redusere bolig blight. Sacramento Og Rancho Cordova begge har utleie inspeksjon avdelinger og krever regelmessige inspeksjoner. Hvis du bor i en av disse byene, må du registrere ditt hjem med deres utleie inspeksjonsprogram og betale en årlig avgift. Disse programmene er vanligvis en del av byens code enforcement division. De vil vanligvis kreve en inspeksjon annethvert år på innsiden av hjemmet. Under inspeksjonen, vil byen inspektør gå gjennom hjemmet med en sjekkliste over elementer for å sjekke. Hvis du ikke har gjort det allerede, sørg for å sjekke disse vanlige leieboliger kode brudd.

du bør alltid delta på inspeksjonene med inspektøren. Hvis du har et eiendomsforvaltningsselskap, bør du ha forvaltningsselskapet delta på inspeksjonen for deg. I tillegg til å se noen problemer inspektøren påpeker, det gir deg en mulighet til å se tilstanden i din eiendom til leie. Hvis brudd blir funnet, vil du vanligvis ha 30 dager til å rette dem. Noen brudd krever en re-inspeksjon og en ekstra avgift. I noen sjeldne tilfeller kan en inspeksjon finne farlige levekår som krever at du setter leietaker opp på et hotell på bekostning av deg, mens du løser problemet.

slik lister du leien din På Craigslist

Hvis du har bestemt deg for å administrere din egen leiebolig, vil du mest sannsynlig liste leien din På Craigslist. Hvis du ikke har en konto ennå, start med å velge «Min Konto» øverst til venstre på skjermen. Etter at du har opprettet kontoen din, kan du velge «opprett innlegg».

og deretter «bolig tilbys».

Fullfør prosessen med å svare på de gjenværende meldingene for å opprette annonsen din. Sørg for å inkludere antall soverom, månedlig leie, eventuelle sikkerhet innskudd og om kjæledyr er tillatt. Vær oppmerksom på at du ikke må diskriminere potensielle leietakere med servicedyr selv om du har sagt «ingen kjæledyr».

Utføre Leietaker Screening Og Første Leie Opp

Leiekriterier

hvert hjem bør ha en bestemt leiekriterier før annonsering eiendommen. Dine kriterier kan være at leietakers brutto månedlige inntekt må være 2 1/2 ganger den månedlige leien. Det kan også være ingen kjæledyr. Det er enda bedre hvis disse kriteriene er skrevet ned dokumentert. Du vil dette bestemt før du begynner å annonsere slik at du kan være konsekvent. Hvis du ser ut som om du slår klienter bort fordi dine kvalifikasjoner endrer seg, kan du bli truet med en søksmål for diskriminering. Huske, det er mange søksmål mot utleiere for urettferdig diskriminering. Vær trygg, skriv ned dine kriterier, og hold deg til det.

Ting Å Inkludere I Leiekriteriene Dine

1. Minimum månedlig inntekt

Hvis du ikke er sikker på hva du skal kreve for minimum månedlig inntekt, se på de lokale Craigslist-annonsene. Du vil kanskje at leietakere skal gjøre tre ganger den månedlige leien, men det kan ikke være typisk for nabolaget. Hvis du er kravene er for høy, vil du ha problemer med å leie huset ut. Hvis det er for lavt, kan du finne deg selv med sub par leietakere.

2. Arbeidshistorikk

hvor lenge må en potensiell leietaker ha jobbet på sin siste jobb? Er jobboverføringer ok? Har de en historie med å flytte fra jobb til jobb? Du må dokumentere hva som er og ikke er akseptabelt for deg.

3. Tillater dere kjæledyr?

Husk at du ikke kan diskriminere tjenestedyr.

4. Hva er minimumskravet kreditt score?

vil en kreditt score på 650 være akseptabel eller vil du kreve en kreditt score på 720? Du bør kunne svare på dette spørsmålet når en potensiell leietakere ringe deg. Ikke forvent å kunne ha samme kreditt score krav for En c nabolaget som du ville gjort for En b + nabolaget. Vet ikke hva kreditt score du vil bruke for et bestemt hus? Se etter lokalt annonserte utleie og ring dem for å finne det de krever.

5. Leiehistorikk

Dette er alltid det vanskeligste å evaluere. Det er vanskelig å vite om hva din potensielle leietaker har satt på søknaden deres, er sannheten. En god måte å sjekke er å sammenligne sin søknad mot deres kreditt rapporten for å bekrefte adresser. Start med å ringe utleiere enn deres nåværende utleier. Hvis de er et problem leietaker, vil nåværende utleiere mer enn sannsynlig gi en glødende rapport fordi de vil at leietaker skal flytte. Spør utleiere hvor rettidig de gjorde leie. Hvor mange ganger var de sent betale leie? Har de noen gang har klager fra naboene om leietakerne? Dette er alle gode spørsmål å stille.

6. Er konkurser ok?

Dette er opp til deg. I det minste vil du kanskje sørge for at potensielle leietakere ikke har noen åpen konkurs.

7 Fullført leiesøknad

dette virker åpenbart, men mange leiesøkere forlater informasjon ut av søknaden. Det kan være med vilje, eller det kan være ved et uhell. Du kan alltid følge opp med søkere som forlater elementer av sin søknad. Enda bedre, hvis søkere personlig gi deg en søknad under åpent hus, ta deg tid til å skanne den for manglende informasjon. Hvis noe mangler, be dem om å rette det eller sette et notat om når de vil gi det til deg.

Kan jeg ha forskjellige krav til forskjellige egenskaper?

Ja. Leiekriteriene dine trenger ikke å være de samme fra hus til hus. Hvis du har to forskjellige utleieboliger med forskjellige månedlige leiepriser eller forskjellige nabolag, vil du kanskje ha forskjellige kriterier for hvert hus. Bare husk å være konsekvent for hver enkelt eiendom til leie.

Viser ganger

Prøver å ordne tider for leietakere å se ditt hjem kan drive deg gal. Du vil ha potensielle kunder ringe deg og spørre om de kan se din leie med en gang. Du omorganisere tidsplanen, kjøre til eiendommen bare å ha leietaker være en no show. For å unngå denne hodepine, ordne to eller tre åpne hustider. Fortell potensielle leietakere at dette vil være de eneste gangene ditt hjem vil være tilgjengelig for visning.

jeg liker faktisk å inkludere visningstider i Vår Craigslist-annonse.

Søknad Og Kontrakt/Leieavtale

du kan få leiesøknad og leieavtale på nettet eller på de fleste kontorbutikker. Du kan også få disse gjennom din lokale leilighet forening. Lag flere kopier og la flere søknader på eiendommen for potensielle leietakere. Hvis du legger ut en Til Leie tegn, legge en flyer boks til skiltet og sette programmene i boksen. Oppfordre leietakere som ringer deg fra annonsen din til å kjøre forbi eiendommen for å bekrefte at de liker nabolaget.

det kan også være lurt å plassere kontaktinformasjonen din på innsiden av et frontvindu. Dette gjør det vanskeligere for potensielle svindlere å prøve å leie ut huset ditt. Potensielle leietakere vil i det minste kunne ha en anelse om hvem den virkelige utleier er.

Pre-Screen Før Kredittsjekk

en fin ting du kan gjøre for potensielle leietakere er pre-screen dem før du ber dem om å betale for en kredittsjekk. Med pre-screening sørger du for at de oppfyller dine leiepolitiske krav. Har de oppfyller dine krav til inntekt, leie historie, etc. Hvis en potensiell leietaker ikke har fullført søknaden, ikke har tilstrekkelig inntekt eller leiehistorikk, trenger du ikke dem til å bruke penger til en kredittsjekk.

Kredittsjekk

du bør alltid kjøre en kredittsjekk på potensielle leietakere. Trans Unions My Smart Move-tjeneste lar deg sette opp utleieadressen din og sende leietakere direkte til deres nettside for å utføre en kredittsjekk.

Ved hjelp av tjenesten kan du sende en e-post til potensielle leietakere for å logge inn og sende inn kredittinformasjonen. En fin funksjon av dette er at leietaker betaler Trans Union direkte i stedet for deg. Dette frigjør deg fra å måtte samle avgifter.

du bør ikke forvente å tjene penger på søknadsgebyr eller kredittsjekk. De fleste stater begrense hvor mye penger du kan belaste for å behandle søknaden til en svært liten avgift. Beløpet er så lite, at det egentlig ikke engang er verdt bryet med å samle.

Leiekontrakt

du vil aldri la en leietaker flytte inn uten at hver voksen beboer signerer leieavtalen først. Det bør spesifisere noen kriterier som er spesifikke for huset. Har du angitt «ingen kjæledyr»? Trenger du en lastebil montert rengjøring selskapet rengjøre tepper på flytte ut? Disse bør alle være inkludert i leieavtalen. Jeg vil anbefale å bruke en boilerplate leieavtale fra den lokale kontorforsyningsbutikken. I stedet, ta kontakt med den lokale utleieboliger foreningen for å få kontrakten. Det er mer sannsynlig å være lovlig oppdatert beskytte deg bedre. Du kan spørre National Apartment Association for å finne en lokal utleie foreninger.

Innflyttingsskjema For Leier

når du er klar Til å gi nøklene til den nye leieren, er det på tide å gå gjennom med leieren. Når du går gjennom hjemmet, merk eventuelle eksisterende skader eller ødelagte gjenstander. Disse elementene skal skrives ned på et trekk i inspeksjonsskjema. Du kan lage din egen form eller bruke en slik som TILBYS AV HUD. Når du og leietaker har blitt enige om tilstanden til eiendommen, må du hver signere inspeksjonsskjemaet. Du trenger dette skjemaet når leietaker flytter ut for å identifisere eventuelle nye skader som leietaker kan være ansvarlig for.

Depositum

Ulike stater har forskjellige regler for hvor mye du kan be om som depositum. I California maksimalt depositum kan ikke være mer enn to ganger månedlig leie for uferdige eiendommer. For møblerte eiendommer er maksimum tre ganger den månedlige leien. Sikkerhet innskudd skal samles inn via kasserer sjekk før leietaker flytter inn.

det er viktig å huske at depositumet ikke er pengene dine. Mange utleiere komme inn i alvorlige juridiske problemer når deres leietakere forlate og utleier ikke har midler til å gi tilbake leietakere depositum. Vi snakker mer om dette senere.

Leieavslutningsprosess

hvordan skrive en 30-Dagers Varsel For Å Forlate Brev

på et tidspunkt må du be en leietaker om å flytte. Dette kan være fordi du vil selge eiendommen eller fordi du har en dårlig leietaker. Hvis du har en rimelig leietaker, sende Dem En Melding Om Å Forlate er mye billigere enn å måtte kaste dem. Avhengig av hvor lenge leietaker har leid ditt hjem, må du enten gi 30 eller 60 dagers varsel.

California krav for varsel om å forlate

I California, hvis leietaker har okkupert eiendommen i ett år eller mindre, så kan du gi en 30 dagers varsel. Hvis de har vært leietaker i år og en dag, må du gi dem en 60 dagers varsel. I California trenger du vanligvis ikke å gi en grunn til hvorfor du ber dem om å forlate. Det er sannsynligvis bedre at du ikke gir en grunn hvis leietakerne dine er problematiske. Hvis ditt hjem er i en by med leiekontroll, kan du ha flere skritt du ma ta.

Hvordan Leiekontroll Kompliserer Varselet ditt Om Å Forlate

Noen byer, som Berkley og San Francisco, har strenge regler for leiekontroll. En av de mer utspekulerte reglene for leie kontroll er hva talsmenn kaller «just cause utkastelse». Denne regelen krever utleier å gi en grunn til at de ber leietaker å flytte. Den eneste tillatte grunnen er at selgeren flytter inn i huset. Ellers må utleier betale leietaker penger. Dette kan beløpe seg til flere tusen dollar og er ment å motvirke utleiere fra å selge. Heldigvis Har Sacramento ikke leiekontroll ennå, men det har vært mye diskusjon om leiekontroll i byen. Hvis eiendommen din er i et leiekontrollområde, bør du tenke veldig seriøst før du plasserer eiendommen din som utleie.

Oppdatering: Sacramento har nylig passert leie kontrolltiltak. I tillegg synes hvert valg å være et initiativ for å oppheve eksisterende leiekontrollforbud.

pre-Flytte ut inspeksjon

jeg liker å planlegge to flytte ut inspeksjoner. Vi planlegger en flytte ut inspeksjon sa snart leietaker gir oss beskjed om at de beveger seg. Under denne inspeksjonen identifiserer vi elementer som leietakerne må korrigere for å motta sitt fulle depositum tilbake. Leietakere setter pris på å kunne korrigere elementer på egen hånd, slik at de kan få alle sine depositum tilbake.

Normal Slitasje

det er viktig å merke seg at du ikke kan belaste leietakere for normal slitasje. Et teppe har en levetid på fem år. Hvis du prøver å få leietaker til å betale for en ny teppe som er 7 år gammel, vil du ende opp i retten. Men hvis du legger nytt teppe i fjor, og det er nå farget og søppel, er det et rimelig fradrag.

Tepperensing

Mange leiekontrakter oppgir hvordan teppene må rengjøres før de fjernes. Vi liker å insistere på at tepper må rengjøres av en lastebil montert rengjøring selskap. Vi ønsker profesjonell rengjøring av våre tepper. Hvis du ikke spesifiserer dette i leiekontrakten din, kan leietakerne rengjøre det selv. Resultatet vil trolig være at de leier en utilstrekkelig enhet fra den lokale matbutikken og ender opp med permanent å sette flekker i teppet.

Endelig Flytt Ut Inspeksjon

dette bør gjøres når huset er tomt og leietaker har flyttet ut. Du vil ikke ha noen skade skjult bak sofaer eller bilder. Du må også ta med Det første Trekket I Inspeksjonsskjema som du og leietaker fullførte da de flyttet inn. Når du går rundt i huset, skriv ned eventuelle nye skader som ikke er normal slitasje. Ta deg tid til å gjøre inspeksjonen. Det er utrolig hvordan leietakere kan skjule dårlig gjort reparasjoner eller problemer som du ikke vil se før etter at de har flyttet bort. Hvis du savner noe, kan du sannsynligvis måtte betale for korreksjonene selv, spesielt hvis du bor i en pro leietaker stat. Til slutt, har leietaker signere det og merk noe som de kan være uenige med.

Forsiktig: du bør bare trekke kostnadene for skader for elementer dokumentert på flytt ut inspeksjon. Ellers kan din tidligere leietaker søke rettslige skritt mot deg.

Retur Av Leietakers Depositum

i California har utleier 21 dager til å returnere depositumet. Unnlatelse av å returnere et depositum i tide straffes med en bøde på tre ganger beløpet på depositumet. Som nevnt tidligere er depositumet leietakerens penger og bør alltid holdes skilt fra andre midler. Å si ,» jeg brukte det «eller» jeg hadde ikke penger til å betale dem med en gang » før en dommer er sannsynlig å være veldig dyrt.

Første Og Siste Eller Enkle Depositum?

som et spørsmål om forholdsregel, liker vi ikke å be Om Første og Siste måneders leie som et depositum. Når leietakere tror de er forrige måneds leie er en del av depositumet, betaler de rett og slett ikke den siste månedens leie. Dette etterlater deg kort av penger bør det være betydelig skade. Det oppfordrer heller ikke leietakere til å gi deg beskjed om at de beveger seg. De ser ut til å forsvinne midt på natten.

Siste Tanker Om Å Leie Ut Ditt Hjem

Leie ut et hjem kan være en verdifull investering, men det er også utsatt for hodepine og fallgruver. Nøkkelen til suksess er god kvalitet leietaker screening og følge fair housing regler. Det tar tid å gjøre en god jobb.

hvis du befinner deg i en pickle på grunn av dårlige leietakere, kode håndhevelse rød tag, eller utkastelser, kan enhver fortjeneste raskt fordampe. Hvis du har en leiebolig med mer smerte enn belønning, ring oss. Vi er ikke advokater og gir ikke juridisk rådgivning. Vi kan imidlertid tilby å kjøpe din leie som den er, med leietakere på plass.