米国にある不動産を購入する予定のカナダ人、またはすでに購入しているカナダ人の場合は、米国不動産を所有することに関連する米国およびカナダの税務上の問題に注意する必要があります。 一般的に、発生する最初の質問は：どのような方法でプロパティを保持する必要がありますか？
所有権の構造
所有権の構造をどのように選択するかは、プロパティの目的によって異なります。 それは個人的な使用だけ、賃貸収入を発生させる投資、または多分両方の組合せのためであるか。 どの位特性を所有するように意図するか。 将来の世代に渡されるレガシーアセットを作成する意図はありますか？
あなたの個人名の所有権は、通常、多くのカナダ人にとって最初の選択肢です。 これは最も簡単なオプションであり、売却時の税務上の扱いも所有権の他の形態に比べて有利である可能性があります。 その他のオプションには、企業、パートナーシップ、または信託による所有権が含まれます。 国境の南の多くの顧問だけでなく、インターネット上で利用可能な特定の情報は、有限責任会社（LLC）を通じて米国の不動産を保持することをお勧めし カナダの居住者として、これは潜在的に二重課税をもたらす可能性があるため、一般的には最良の選択ではなく、所得税率は最大70％です。
米国の不動産を購入する理由にかかわらず、購入後のリストラは高価になる可能性があるため、購入前に専門的な税務および法的助言を求めるこ
米 不動産税への影響
米国の不動産を直接保有することの大きな欠点の1つは、米国の不動産税への露出の可能性です。 米国は、死亡時に、米国にある特定の資産を所有し、”米国のsitus資産”と呼ばれるカナダ人に不動産税を徴収する権利を維持しています。「米国のsitus資産には、米国の不動産、米国企業の株式、および米国に所在する有形財産が含まれます。
米国の不動産の購入を適切に構成することは、米国の不動産税に関して重要な考慮事項となるでしょう。 米国の国内法 US$60,000の非居住者のための基本的な免除を提供します。 しかし、カナダと米国の所得税条約は、カナダ人に米国市民（US$11.7百万）と同等の免除を許可しています。 彼らは米国のsitus資産を所有し、その世界的な資産がUS$11.7百万を超えた場合したがって、一般的なルールとして、カナダ人は、米国の不動産税の対象となる
個人納税者識別番号
あなたが米国の非居住者である場合（したがって、米国の社会保障番号を持っていないし、得ることができない）、米国の財産から収入を得ている場合、または米国を販売している場合。 不動産の場合は、個々の納税者識別番号（ITIN）を取得する必要があります。 ITINは、個人が米国税法を遵守するのを支援するためにのみ使用される内国歳入庁（IRS）によって発行された税務処理番号です。 ITINの申請は面倒ではありませんが、申請に付随する申請プロセスと必要な書類はしばしば混乱します。 私たちのMNPチームは、非居住者が米国のITIN番号
賃貸収入を得ることを支援することができます
あなたの米国の不動産から賃貸収入を得る 受け取った賃貸収入に対する所得税。 この点で二つの選択肢があります:(1)総賃貸収入の30パーセントの税が源泉徴収され、IRSに送金されています(すなわち、費用の控除なし);または(2)非居住者の米国税申告書を提出し、純賃貸収入の卒業率で税金を支払うために選挙を行います(許可された費用の控除). カナダの居住者として、賃貸収入はカナダで報告可能で課税対象であり、外国為替の調整が行われていることに注意してください。
米国の不動産の売却
同様に、あなたまたはあなたのカナダの事業体が米国を売却した場合 あなたは、米国連邦所得税申告書（およびプロパティが配置されている状態が所得税を徴収する場合は州の所得税申告書）でこれを報告する必要があり、また、外国為替の調整であなたのカナダの所得税申告書にもこれを報告する必要があります。 たとえば、2010年に米国の不動産をUS$500,000で購入し、今日US6 600,000で販売した場合、米国の目的の利益はUS$100,000です（販売費を無視します）。 ただし、カナダの所得税申告書では、約CDN$300,000の利益が報告されます。 為替レートは、今日の1.32（すなわち、1米ドル=1.32カナダドル）と比較して約1.00 2010であったとして、より高い金額は、外国為替の調整を反映しています。 二重課税を避けるために、カナダは一般的に、米国の不動産の売却による賃貸収入または利益に支払われた米国の税金に対する外国税額控除を許
販売時の源泉徴収税
販売時の源泉徴収税 購入者は、不動産税法（FIRPTA）の外国投資の下で総販売価格の15パーセントを源泉徴収し、連邦源泉徴収税としてIRSにこれを送金する必要があります。 この連邦源泉徴収税は、（販売価格と占有のための購入者の意図に応じて）10パーセントに減少させることができます。 また、売り手が販売の終了日前に源泉徴収税証明書を取得できる場合、さらに源泉徴収税の要件を完全に削減または排除することも可能である。 売り手は、プロパティの販売からの彼らの究極の米国の納税義務は、販売価格の15パーセントまたは10パーセント未満であることを実証することができたときに証明書が付与されることがあります。 さらに、いくつかの州では、独自の源泉徴収税が必要です（カリフォルニア州とハワイが注目すべき例です）。
お問い合わせ
米国の不動産の購入と維持に関連する米国およびカナダの税務上の問題について質問がある場合は、私たちがお手伝いします。 David Cenderにお問い合わせください,CPA,CA,CPA(イリノイ州),パートナー,国際税務サービス,mnp at604.542.6716または.
