kockázat és jutalom a vásárlás kizárt ingatlanok a “Courthouse Steps”
Samuel L. Feldman
2012. szeptember
ingatlanfejlesztések
Előfordult már, hogy a hónap első keddjén vezetett egy Megyei Bíróság, és észrevette, hogy sok ember gyülekezik a lépcsőn? Ez a nap a kizárás napja Georgia államban. Georgia állam lehetővé teszi a nem bírósági kizárást, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tényleges eladása aukció formájában történik a megyei bíróság épületének lépcsőin Grúzia minden megyéjében a hónap első keddjén. Míg a bírósági lépcsőn történő ingatlanvásárlás nyereséges lehet, és nagyszerű lehetőséget kínál a “jó üzlet” megszerzésére, sok szempontot kell értékelni, mielőtt vakon ugrálna, és anélkül, hogy házi feladatot végezne. Minden potenciális vásárlónak időt kell fordítania az adó-és ingatlannyilvántartások keresésére, mielőtt a bírósági lépcsőkre licitálna.
számtalan kérdést kell figyelembe venni, mielőtt ingatlant vásárolna a bíróság lépcsőjén. Íme néhány a kockázatok, hogy fontolja meg:
eladó” ahogy van ” készpénz: (Certified Check) – ez azt jelenti, hogy a pénz veszélyben van azonnal; lehet, hogy túllicitálni; és a szakemberek megpróbál ajánlatot fel az árat, hogy kihasználják, hogy egy amatőr. Az eladás végleges a bíróság lépcsőjén!
hivatalos ellenőrzés nem engedélyezett: a legjobb esetben “drive by” ellenőrzést szerezhet be.
a hitelfelvevő elpusztíthatja a házat: a ház állapota határozottan aggodalomra ad okot. Bizonyos esetekben a korábbi hitelfelvevők a kizárás előtt kitépik a lámpatesteket. A csavargók eltávolíthatták a rézcsöveket és más értékes tárgyakat a házból.
nincs szerződés: nincs igénybevétele az eladóval / hitelezővel.
nincs törvényes visszaváltási jog: Ez azt jelenti, hogy az eladás végleges, és a hitelfelvevőnek (korábbi tulajdonosnak) nincs második esélye az ingatlan “visszaváltására” vagy visszaszerzésére.
hiány öltöny: ez visszatarthatja az ingatlan gyors viszonteladását vagy refinanszírozását, és veszélyeztetheti a címet. A hiánypótlás az, ahol a hitelező pert indított az eredeti hitelfelvevő ellen, hogy összegyűjtse azokat a pénzeket, amelyeket nem kapott vagy nem kap az ingatlan kizárásából. Ez egy nyílt per, ezért” elhomályosítja ” a címét, ha megvásárolja az ingatlant. A felhőt el kell távolítani, mielőtt viszonteladhatná az ingatlant, vagy megszerezhetne rajta egy címpolitikát. Míg a pénz nem közvetlenül a kockázat, a kizárás eladó potenciálisan visszafordítható bírósági végzés, és egy megerősítő intézkedés minden bizonnyal kerülni a Vevő a kizárás ideje és a pénz.
Cím Keresés: Ezt önállóan kell elvégeznie (olyan cím Ügyvédi szolgáltatással, mint például a cégünk által nyújtott szolgáltatás), hogy az ingatlanon tulajdonjogot futtasson, mielőtt az ingatlanra licitálna. A cím megmutatja, hogy milyen adók, zálogjogok, terhek és egyéb tételek befolyásolhatják az ingatlant. Például van-e olyan szolgalom vagy puffer, amely az ingatlan egy részét fejleszthetetlenné vagy használhatatlanná teszi? A jogcím azt is feltárja, hogy tartoznak-e adók, vannak-e harmadik fél zálogjog-vásárlók, és ha a jogcímláncban vannak olyan ítéletek, amelyeket a kizárás nem törölte el. Az átvilágítás, a független címvizsgálók és az ügyvédek címkeresésének költségei drágák lehetnek, és ezt előre kell fizetnie a zsebéből, és nem térítik meg az ingatlan megvásárlásakor. Általában a címbiztosítást nem a kizáró ügyvédi iroda kínálja.
nincs átvilágítási időszak: ismét ez azt jelenti, hogy nincs joga a hivatalos ellenőrzéshez, és nincs joga az ingatlan felmérésére a kizárás előtt. Mivel általában nem lesz aktuális felmérése az ingatlanról, nem tudja ellenőrizni az új felmérést az ingatlan jogi leírásával, amelyet a lépcsőn kap. Ezért, nem fogja tudni, hogy a jogi leírás, amelyet kap, valójában a földön van-e.
eljárási követelmények teljesültek? A hitelezőnek megfelelő kizárási eljárásokat kell követnie az értesítés, a gyorsítás és a hirdetés tekintetében. Ezenkívül, ha van szövetségi adó zálogjog, a hitelező ügyvédjének megfelelő értesítést kell adnia az IRS-nek, amely 120 napos visszaváltási joggal rendelkezik. Ha később kiderül, hogy vannak eljárási szabálytalanságok, akkor a cím piacképességének igénye lehet, és esetleg a kizárást meg lehet fordítani és le lehet vonni. Legalább egy ideig kötődik az ingatlanhoz anélkül, hogy képes lenne elidegeníteni az ingatlant.
érték: meg kell tennie a házi feladatot, és biztosnak kell lennie az ingatlan értékében. Ha az értékelés vagy az értékelés hibás, és az ingatlant el akarja dobni vagy bérbe adni, akkor könnyen elveszítheti befektetését, mielőtt még megvásárolná.
Elhelyezkedés: Az ingatlan rossz elhelyezkedése tönkreteheti befektetését. Például egy vasút, repülési útvonal vagy szemétlerakó közelében van – e; vagy magas bűnözésű környéken, nemkívánatos iskolák számára zónázva, vagy környezetszennyezett területen? Elhelyezkedés,elhelyezkedés, a helyszín még a bíróság lépcsőjén is kulcsfontosságú.
erős verseny a jó tulajdonságok: sok ” jó ” tulajdonságok esnek le a kizárás lista előtt kizárás miatt visszahelyezése a jelzálog, cím problémák az ingatlan, vagy ha a hitelfelvevő fájlok csőd.
közbeeső hitelek, átruházási követelések: Lehet, hogy nem nyilvános közbeeső vagy kiváló zálogjoggal vásárol ingatlant. Ön is vásárolhat egy perben részt vevő ingatlant, és legalább a peres eljárásban, vagy legfeljebb elveszítheti az éppen megvásárolt ingatlant.
röviden: az ingatlanvásárlás a bíróság lépcsőjén trükkös terület lehet, ezért fontos, hogy ismerje a kalandba kerülő kockázatokat. A lehetőséggel van kockázat. Ha eltökélt szándéka, hogy megvásárolja a lépéseket, az egyik út az, hogy partner vagy fektessen be valakivel, aki ezt már teljes munkaidőben végzi, és hajlandó megosztani a kockázatot és a jutalmat. A professzionális kizárási vásárlók ismerik értékeiket, és tudják, mikor kell előrelépni, és mikor kell visszalépni. Vásárlás kizárás ingatlan kizárás után, ha szerepel a viszonteladás egy életképes lehetőség az amatőrök. Ön megtartja a szokásos szerződéses és átvilágítási jogokat, de még mindig vásárolhat egy olcsó ingatlant.
