Blog

siviilikanteen voittaminen jännittää. Oikeuden päätös antaa oikeuden kerätä vastapuolelta rahaa tai omaisuutta. Mutta tämä on usein uuden taistelun alku tuomion keräämiseksi.

Minnesotassa telakoituvasta siviilituomiosta tulee panttioikeus velallisen kyseisessä piirikunnassa omistamia” vapaamuotoisia ” kiinteistöjä vastaan. Ulosmittaus tuomion panttioikeus voi olla erinomainen tapa kerätä suuri tuomio. Kuitenkin, tuomio panttioikeudet eivät koske kaikkia kiinteistöjä ja voi olla hankala ulosmitata.

tässä artikkelissa tarkastellaan Minnesotan siviilioikeudellisia panttioikeuksia koskevia keskeisiä kysymyksiä. Jos ymmärrät niitä, sinulla on paljon paremmat mahdollisuudet kerätä tuomion (tai suojella maasi).

mikä on tuomion panttioikeus?

panttioikeus on vakuusetu tai-oikeus, joka velkojalla on toisen henkilön omaisuuteen. ”Tuomion panttioikeus” on yksinkertaisesti tuomioistuimen luoma intressi tuomion velallisen maahan tai henkilökohtaiseen omaisuuteen.

panttioikeus syntyy yleensä siviilioikeudellisesta riita-asiasta, mutta se voi syntyä myös avioerosta, elatusavusta tai veroasiasta. Vaikka jotkut panttioikeudet pidetään yhteisymmärryksessä (ts. omistaja suostuu laittamaan asuntolainan maa), tuomio panttioikeudet pidetään ei-yhteisymmärrykseen. Toisin sanoen velallinen ei halua panttioikeutta mailleen.

vaikka tuomion panttioikeus on teoriassa yksinkertainen, se herättää käytännössä haastavia kysymyksiä.

vaikuttaako panttioikeus maanomistukseen?

kyllä, kuten kiinnitys tai mekaanikon panttioikeus, tuomiolainaus on maanomistusoikeuteen liittyvä puute, joka on yleensä ratkaistava ennen myyntiä tai jälleenrahoitusta. Jos asiaan ei puututa, panttioikeustuomio voi vaikuttaa uuden ostajan tai lainanantajan etuun.

koska panttioikeudet ovat omistusoikeusvirheitä, sinun on tehtävä kotiläksysi ennen maan ostamista. Ennen kiinteistön sulkemista nimikkoyhtiön tai asianajajan on tarkistettava myyjän saamat tuomiot. Vaikka tuomion etsintä on rutiinia, se palvelee tärkeää tarkoitusta. Jos tutkijan löytää tuomion panttioikeus vastaan omaisuutta, panttioikeuden haltijalle yleensä maksetaan pois sulkemistulot.

Minnesota Title Standards (the” Bible ” for real estate title issues in Minnesota) vaatii tuomiohaut tutkittaessa kiinteistön omistusoikeutta. Esimerkiksi yksi standardeista toteaa asiaankuuluvassa osassa:

Standard No. 82

vaaditut haut

seuraavat haut on tehtävä omistusoikeuden tutkimisessa, ja ne on myös tehtävä samaksi ajaksi kuin jokaisen sellaisen henkilön, yrityksen tai yhteisön osalta, jolta luovutusta on pyydettävä omistusoikeuden selvittämiseksi:

82.1 Tuomiohaut

82.1.1 valtion tuomioistuimen tuomiot

lukuun ottamatta rekisteröityjä maa-alueita, tuomiohaku tehdään sen läänin tuomioistuinvalvojan toimistossa, jossa maa sijaitsee. Hakujen on katettava ajanjakso, joka alkaa tutkimusta edeltäneestä 10 vuodesta ja ulottuu siihen päivään, jona osapuolella on ollut kirjattava osuutensa.

takeaway on, että tuomion panttioikeus voi aiheuttaa ongelman, Jos olet ostamassa tai myymässä maata Minnesotassa. Huolellisella etsinnällä selviää, onko jokin panttioikeus ratkaistava ennen sulkemista.

mitkä lait säätelevät siviilioikeudellisia Tuomiolakeja Minnesotassa?

mahdollisesti on olemassa monia lakeja, jotka vaikuttavat siviilioikeudellisten panttioikeuksien luomiseen, keräämiseen ja täyttämiseen. Nämä ovat muiden lakien lisäksi muunlaisia tuomiolakeja (elatusapu, puolison tuki, lääkärinapu ja verolakeja).

Minn. Heti. § 548.09 on lähtökohta ymmärtää, miten siviilioikeudellinen panttioikeus syntyy. Siinä todetaan asiaan liittyvässä osassa:

tuomion panttioikeus.

osa-Alue 1.Maahantulo ja telakointi; tuomion säilyminen.

, paitsi kohdassa 548.091, tuomioistuimen valvoja kirjaa tuomioistuimen määräyksestä jokaisen tuomion, jossa vaaditaan rahojen maksamista, ja tuomioistuimen valvoja telakoi sen, kun se on toimittanut todistuksen osa-alueen 2 mukaisesti. Kun asiakirjapöytäkirja on jätetty minkä tahansa muun läänin tuomioistuimen valvojalle, tuomioistuimen valvojan on myös kirjattava se. Tuomion antamisajankohdasta lähtien velallisen koko kreivikunnassa silloin tai sen jälkeen omistamaan kiinteistöön kohdistuu maksamatta oleva panttioikeus, mutta se ei ole panttioikeus rekisteröidylle maalle, ellei sitä ole kirjattu myös kohtien 508.63 ja 508a.63 mukaisesti. Tuomio jää voimaan ja panttioikeus jatkuu vielä kymmenen vuotta sen voimaantulon jälkeen. Elatusmaksuja koskevat tuomiot voidaan uusia 548.091 kohdan nojalla.

Subd. 2.Velkojan lausunto.

tuomiota, lukuun ottamatta veroja, ei saa telakoida ennen kuin tuomion velkoja tai velkojan asiamies tai asianajaja on parhaan käsityksen mukaan toimittanut tuomioistuimen pesänhoitajalle valaehtoisen todistuksen, jossa ilmoitetaan tuomion velallisen täydellinen nimi, ammatti, asuinpaikka ja postiosoite. Jos asuinpaikka on osakeyhtiössä, jossa on yli 5 000 asukasta, ilmoitetaan sekä tuomion velallisen asuinpaikan että toimipaikan katunumero, jos velallisella on sellainen.

kuten perussäännössä sanotaan, tuomiosta tulee panttioikeus, kun se on telakoitu ja se on voimassa 10 vuotta.

huomaa, että vaikka tuomion panttioikeus koskee automaattisesti ”abstraktia” ominaisuutta, tuomion panttioikeus ei automaattisesti liity ”Torrens” – ominaisuuteen (sinun on tehtävä ylimääräinen hakemus Minn-kohtaan. Heti. § 508.63 ja Minn. Heti. 508a.63§). Ero ”abstraktin” ja ”Torrensin” omaisuuden välillä on siinä, miten kiinteistöasiakirjat tallennetaan ja järjestetään. Torrensin ominaisuus on hieman muodollisempi tallennustapa. Katso Ch. 508 ja 508A rekisteröidylle maalle (”Torrens”). Suurin osa Minnesotan maa-alueista on abstraktia omaisuutta, mutta suuntaus on kohti maan rekisteröimistä Torrenien omaisuudeksi (erityisesti Ystävyyskaupungeissa). Asian ydin on, että tuomion haltijan on tarkistettava velallisen maan tila ja, jos se on Torrensin omaisuutta, kirjattava tuomio läänin rekisterinpitäjälle.

miten tuomion panttioikeus luodaan?

Kun Minn. Heti. § 548.09 on yleinen sääntö luoda tuomion panttioikeus, on hyödyllistä ymmärtää yhteydessä, jossa se syntyy. Tässä muutamia perusvaiheita prosessissa:

• Hanki tuomio: Yleensä tämä tarkoittaa siviilioikeudellisen oikeudenkäynnin voittamista ja oikeuden päätöksen saamista, jossa todetaan vastapuolen olevan sinulle velkaa rahaa tai omaisuutta. Muissa tilanteissa se voi syntyä maksamattomista elatusmaksuista, asumistuesta, kiinteistöveroista tai muista maksamattomista veroista.

• Docket tuomio: määräyksen tuomari voi sanoa olet oikeutettu $20,000. Mutta et voi yrittää kerätä rahoja, ellet ”merkitse” Minnin tuomiota. Heti. § 548.09. Se tarkoittaa oikeuden ylläpitäjälle telakkamaksun (noin 40 dollaria) maksamista ja velkojan valaehtoisen todistuksen esittämistä. Tuomioistuimen pesänhoitaja laittaa sitten tuomiosi ”tuomiorulliin”, eli tuomio näkyy velkojien tekemissä Hauissa. Tuomioistuimen ylläpitäjä lähettää Sinulle myös asiakirjan, jossa vahvistetaan Tuomio ja velkasumma. Tämä on myös tapa kirjata liittovaltion tuomio. Katso Minn. Heti. § 548.11.

• litteroi tuomio (joskus): joissakin tilanteissa sinun täytyy ”litteroida” tuomio maakuntaan, jossa velallisella on vapaamuotoista maata. Esimerkiksi, jos saat tuomion Scott County, Minnesota. Tuomiojalla on kuitenkin maata Meekerin piirikunnassa. Sinun täytyy siirtää tuomio Meekerin piirikuntaan. Tämä maksaa usein ~ $40. Periaatteessa tuomioistuimen, josta tuomio on saatu (Scottin piirikunta), on lähetettävä tuomiota koskevat tiedot tuomioistuimelle, jossa velkoja myös haluaa tuomion telakoituvan (Meekerin piirikunta). Meekerin piirikunnan tuomioistuin ottaa tämän jälkeen tuomion huomioon tuomiokirjoissaan. Jos velkoja tekee tämän oikein, velkojalla olisi oltava panttioikeus velallisen kaikkiin vapaisiin maihin sekä Scottin piirikunnassa että Meekerin piirikunnassa. Jos velkoja haluaa asettaa panttioikeuden muiden läänien maille, velkojan on kirjattava tuomio näihin muihin lääneihin.

nämä ovat perusvaiheet lopulliselle oikeuden määräykselle, joka muuttuu panttioikeudeksi. Kuitenkin, kuten muissa osissa alla, voi olla kinkkisiä kysymyksiä siitä, onko tuomion panttioikeus ”kiinnittyy” pala maata. Velallisen on omistettava maata kyseisessä läänissä panttioikeutta varten. ”tässä ei ole mitään arvonimeä tai omaisuutta, ei ole mitään, mihin tuomion panttioikeus voi liittää—Ei mitään konkreettista aihetta panttioikeuden toiminnalle.”Lowe v. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 N. W. 224, 225 (1937) (lainaus jätetty pois). Tuomion panttioikeus ei myöskään liity ”vapautettuun” maahan, kuten velallisen ”kotitaloon.”Käräjöinti tästä asiasta ei ole harvinaista.

vaikka nämä toimenpiteet ovat tarpeen, jotta tuomiolla on mahdollisuus ”liittää” panttioikeus, velkojan on toteutettava lisätoimia saadakseen maksun.

kauanko panttioikeus kestää?

kun tuomio on telakoitu, Minnesotassa tuomion panttioikeus kestää yleensä 10 vuotta. Panttioikeus on periaatteessa hyvä tuomion ajaksi. Katso Minn. Heti. § 541.01 (”Yhdysvaltain tai minkään osavaltion tai territorion tuomioistuimen tuomiosta tai määräyksestä ei saa jatkaa toimintaa, ellei sitä aloiteta kymmenen vuoden kuluessa tällaisen tuomion voimaantulosta.”).

velkojat pyrkivät yleensä perimään rahat mahdollisimman pian. Kuitenkin, jos he huomaavat, että velallinen on ”tuomion todiste” (eli ei ole olemassa ei-vapautettuja varoja mennä jälkeen), sitten he viivyttelevät, kunnes he voivat löytää varoja. Tästä syystä Minnesotassa on tuhansia vireillä olevia tuomioita, jotka istuvat horroksessa tuomiokirjoissa.

joskus tuomio istuu siellä useita vuosia. Velkoja voi ryhtyä toimiin pitääkseen sen aktiivisena. Tuomio voidaan uusia vielä 10 vuodeksi aloittamalla uusi kanne kymmenen vuoden kuluessa. Amica Mut. Ins. Co. v. Wartman, 841 N. W. 2d 637, 640-41 (Minn. TT. Sovellus. 2014), arvostelu evätty (Minn. Maaliskuuta. 18, 2014). ”Jos tuon kymmenen vuoden kuluessa ei nosteta uusintakannetta, alkuperäinen tuomio raukeaa, eikä sitä voida panna täytäntöön.” Tunnus. at 641 (lainaus jätetty pois). Jos uusintakanne pannaan vireille kymmenen vuoden kuluessa, tuomio pysyy voimassa vielä kymmenen vuotta. Tunnus. Tuomion panttioikeus seuraa tuomion kanssa.

pointti on, että tuomio voi olla aktiivinen 10-20 + vuotta. Huolelliselle velkojalle tämä tarkoittaa sitä, että velalliselle voi olla tulevaisuudessa mahdollisuuksia periä tuomiosta, jos velallisen taloudellinen tila paranee (eli velalliselle kertyy muuta kuin vapautettua omaisuutta tai omaisuutta). Se on myös velkojan syy arvioida perintämahdollisuuksiaan ennen oikeudenkäynnin aloittamista. Velalliselle tämä tarkoittaa sitä, että hän voi joutua kohtaamaan asian jossain vaiheessa ja tämä voi vaarantaa henkilön strategian oikeudenkäynnissä.

on hyvä muistaa, että tuomiosta kertyy korkoa. Vaikka korot joskus muuttuvat, pääsääntö on, että korkoa kertyy 4% alle 50 000 dollarin tuomioista ja 10% yli 50 000 dollarin tuomioista. Katso Minn. Heti. § 549.09.

miten täytän panttioikeuden?

tuomion panttioikeus perustuu tuomioon, ja tuomio täyttyy, kun velkoja maksetaan pois. Velallinen voi täyttää tuomion suorittamalla vapaaehtoisen maksun velkojalle. Velkoja voi myös panna tuomion täytäntöön panemalla sen täytäntöön maalla (KS. seuraava jakso) tai perimällä rahat jollakin muulla perintämenetelmällä.

vapaaehtoinen maksu

jos tuomion saanut velallinen suorittaa vapaaehtoisen maksun velkojalle, on parasta tehdä maksusta kirjallinen merkintä. Velallinen voi haluta velkojan allekirjoittaman vapautuksen saatavistaan. Usein velkoja on valmis ottamaan alennusta ongelman ratkaisemiseksi. Jos näin on, velallisen on tärkeää saada kirjallinen vapautus koko tuomiosta ja saatavasta (sekä hyvitys).

maksuvaatimus

jos velallinen suorittaa maksuvelvollisuuden vapaaehtoisesti, velkojan on toimitettava tuomio tuomioistuimelle. Velkojan on yleensä tehtävä tämä 10 päivän kuluessa maksusta, tai 30 päivän kuluessa, jos velallinen maksaa shekillä tai vahvistamattomilla varoilla.

Minnin Alaisuudessa. Heti. § 548.15, tuomio täyttyy, kun oikeudenvalvojalle toimitetaan jokin seuraavista asioista:

(1) teloitus tyydytetty, siinä määrin kuin sheriffin vastauksessa todetaan.;

(2) velkojan allekirjoittama ja tunnustama todistus tyydytyksestä;

(3) velkojan asianajajan allekirjoittama ja tunnustama vastaavanlainen todistus, paitsi jos kyseisen asianajajan valtuutus asianajajana on aiemmin kumottu ja peruutus on merkitty rekisteriin; asianajajan toimivalta täyttää tuomio lakkaa kuuden vuoden kuluttua sen kirjaamisesta;

(4) viran puolesta annettu yhteisöjen tuomioistuimen määräys, jossa vaaditaan tyydytystodistuksen täytäntöönpanoa tai jossa tyydytys merkitään ilman sitä;

(5) jos tuomio on telakoituna transkriptioon, jäljennös jommastakummasta edellä mainitusta asiakirjasta, jonka on vahvistanut sen tuomioistuimen pesänhoitaja, johon tuomio on alun perin kirjattu ja johon alkuperäiset on jätetty.

maksusitoumuksen vaikutus

nostetulla maksusitoumuksella, joka poistaa panttioikeuden, on merkittävä vaikutus velalliseen. Tuomion panttioikeus voi vaikuttaa velallisen kiinteistökauppaan, tai tuomio voi näkyä edelleen velallisen luottoraportissa. Samoin se voisi vaikuttaa velallisen kykyyn vuokrata asuntoja. Jos velkoja kieltäytyy antamasta maksua, kun se on maksettu kokonaan pois, velalliselle aiheutuu vahinkoa. Jos näin on, velallinen voi esittää tuomioistuimelle, että tuomari määrää tuomion täytetyksi. Mahdollisesti velallinen voisi pyytää joitakin asianajajan palkkioita tai seuraamuksia, jos velkojan kieltäytyminen oli vilpillistä tai kevytmielistä.

kyse on siitä, että velkojan ja velallisen on virallisesti dokumentoitava sovinto välttääkseen mahdolliset tulevat kiistat.

Miten saan kerättyä tuomion panttioikeudesta Minnesotassa?

yleensä velkojan (A/k/a, tuomion haltija tai panttioikeuden haltija) on perittävä tuomiosta panttioikeus ”ulosoton”kautta. Tämä voi olla mukana prosessi, ja tuomion haltija voi tarvita asianajaja asianmukaisesti suorittaa maalla.

tietojen saaminen

jos velkoja on jo tehnyt tutkimuksen ja paikallistanut velallisen omaisuuden, velkoja voi edetä ulosottoon. Useimmiten tuomion haltija tarvitsee kuitenkin tietoja velallisen omaisuudesta ja maa-alueesta. Luotonantaja voi pyytää muodollista löytöä Minn-nimikkeellä. R. Civ. P. 69, tai velkoja voi pyytää ”tuomion velallinen julkistaminen” alle Minn. Heti. § 550.011 (kun tuomion telakoinnista on kulunut 30 päivää). Velkojan pitäisi sitten pystyä löytämään maa, jolla suorittaa saada maksu.

teloitus

”teloitus” on Minnesotassa yleisnimitys takavarikoinnille ja varojen keräämiselle. Teloitusta käytetään muun omaisuuden ohella tuomiopanttien keräämiseen maalla. Minn. Heti. § 550.02 sisältää yleiskuvauksen:

tuomiot; TÄYTÄNTÖÖNPANOMENETELMÄT

jos tuomio edellyttää rahan maksamista tai todellisen tai henkilökohtaisen omaisuuden luovuttamista, se voidaan panna täytäntöön näiltä osin täytäntöönpanolla. Jos tuomio edellyttää jonkin muun toimen suorittamista, oikeaksi todistettu jäljennös tuomiosta voidaan antaa tiedoksi sille asianosaiselle, jota vastaan se on annettu, tai henkilölle tai virkamiehelle, jonka on sen tai lain mukaan noudatettava samaa. Oikeus voi rangaista siten palveltua henkilöä halveksunnasta, ja hänen tottelevaisuutensa sitä kohtaan voidaan panna täytäntöön.

yleensä tuomion haltijan on saatava tuomioistuimelta ”Teloituskirja” ja tuotava se sitten piirikunnan Nimismiehelle teloitettavaksi. Katso Minn. Heti. § 550.04. Nimismiehen on yleensä etsittävä henkilökohtaista omaisuutta tuomion täyttämiseksi. Jos nimismies ei löydä mitään henkilökohtaista omaisuutta takavarikoitavaksi (kuten usein on), nimismies voi sitten kohdistaa maa-alueita Teloituskäskyn täyttämiseksi.

myynti

kun nimismies on löytänyt vapaan omaisuuden (velkoja antaa Nimismiehelle tiedot maasta), tämä maa voidaan myydä. Sheriffin on ilmoitettava myynnistä Minnin vaatimalla tavalla. Heti. § 550.18 ja velallisen (jolla olisi oikeus tehdä tarjous kaupassa) on suoritettava palvelu. Myynti on pääasiallisesti huutokauppa (aivan kuten ulosmyynti), jossa tuomion saanut panttioikeuden haltija tekee ”luottotarjouksen” velallisen saamasta määrästä. Muut henkilöt, mukaan lukien velallinen, voivat sitten tehdä tarjouksen maasta, jos heillä on käteistä rahaa tai varmennettuja varoja.

voittaja saa Minn-nimisellä Myyntitodistuksella. Heti. § 550.22. Jos Tuomiojan ”luottotarjous” oli ainoa tarjous, hän ei saa tuolloin yhtään käteistä (ellei myy sheriffin todistusta jollekulle). Jos toinen tarjoaja teki kaupassa korkeamman käteisostotarjouksen, tuomionhaltija saa maksun sheriffiltä saaduista tuotoista. Sen ostaja saa, kun lunastusaika on kulunut umpeen . . . kaikki ”velallisen kiinteän omaisuuden” oikeudet, omistusoikeudet ja korot panttioikeuden myyntipäivänä.””

vaikka toteutuksessa on enemmän yksityiskohtia ja ongelmia, nämä ovat perusasioita. Tuomion haltija saa joskus maksun kaupan kautta. Muina aikoina hän joutuu odottamaan lunastusajan umpeutumista saadakseen maksun.

lunastus

aivan kuten asuntolainan ulosotossa, velallisella on ulosotossa oikeus ”lunastaa” omaisuus (maksaa velkojalle, jottei maa mene hukkaan). Yleensä velallisella on vuosi aikaa lunastaa Minnin mukaan. Heti. § 550.24 (paitsi jos velallinen ”luopuu” omaisuudesta, jolloin lunastusaika voidaan lyhentää 5 viikkoon).

jos velallinen lunastaa, velkoja maksetaan pois ja tuomion panttioikeus täyttyy. Velallinen pitää omaisuuden itsellään.

jos velallinen ei lunasta kiinteistöä, voivat muut panttioikeuden haltijat yrittää lunastaa kiinteistön. Periaatteessa ne maksavat pois vanhempi panttioikeuksien haltijat, jotka ovat lunastaneet (katso seuraava osio prioriteetit tarkemmin). Tuomion haltija saa palkkansa. Tässä tilanteessa velallinen menettää omaisuuden, mutta hänen pitäisi saada osuutensa omaisuudesta (sen jälkeen, kun tuomio-ja ulosottokulut on maksettu).

jos velallinen tai muut panttioikeuden haltijat eivät lunasta omaisuutta, velkoja on lunastusajan päättyessä käytännössä kiinteistön haltija. Kuten asuntolainojen ulosmittauksissa, velkoja yleensä myy kiinteistön saadakseen maksun.

mikä on tuomion panttioikeuden ”prioriteetti”?

henkilön panttioikeuden tärkeysjärjestys tulee tärkeäksi, kun maalla on useita panttioikeuksia, kiinnityksiä tai muita ”rasitteita”. Jos tuomiosi panttioikeus on etusijalla muihin pantteihin nähden, sinulla on paremmat mahdollisuudet saada maksu. Jos tuomio panttioikeus on jäljessä muita panttioikeuksia etusijalla, sinulla on pienempi mahdollisuus saada maksettu.

tärkeämpää panttioikeutta kutsutaan ”senioriksi”, kun taas vähemmän tärkeää panttioikeutta kutsutaan ”Junioriksi”.

miten prioriteetti määritellään?

yleensä panttioikeuden tärkeysjärjestys maalla riippuu siitä, milloin panttioikeus ”täydellistyi”. Tuomioanteja varten ne yleensä täydellistyvät, kun ne” kiinnittyvät ” maahan. Velkoja, jonka panttioikeus on annettu ensin ajoissa, on etusijalla myöhemmin annettavaan panttioikeuteen nähden.

useimmissa tilanteissa tuomion panttioikeus ”liitetään” osavaltioon, kun velkoja kirjaa tuomion kyseisessä läänissä. Joissakin tapauksissa se ei kuitenkaan voi ”liittää” ennen kuin velallinen hankkii osuuden maa-alueesta (tai velallinen luopuu omakotiomaisuudesta). Näissä tapauksissa panttioikeustuomio annetaan, kun velallinen hankkii osuuden maa-alueesta.

kun panttioikeus on liitetty velallisen maa-alueeseen, sillä on yleensä suurempi etuoikeus kuin myöhemmin kirjatuilla panttioikeuksilla tai kiinnityksillä. On kuitenkin joitakin rajoitettuja tilanteita, joissa myöhemmin kirjattu panttioikeus voisi” hypätä eteenpäin ” tuomion panttioikeuden suhteen prioriteetti. Esimerkiksi liittovaltion vero panttioikeus joskus voi ottaa etusijalle päivämäärä IRS arviointi (vaikka kirjataan myöhemmin). Toinen esimerkki on mekaanikon panttioikeus, joka yleensä liittyy Minnin ”todelliseen ja näkyvään parannuksen alkuun kentällä”. Heti. § 514.05 (ei kirjauspäivä). Tämä voi olla yllättävää, sillä panttioikeutesi saattaa menettää etusijansa toiselle panttioikeudelle, jota ei ole vielä kirjattu.

läksyt pitää tehdä, jotta selviää, mihin panttioikeus sopii prioriteettiketjussa.

miksi prioriteetilla on merkitystä?

kun kiinteistö myydään, vanhemmat panttioikeuden haltijat saavat usein ensin maksun. Jos osavaltiolla ei ole riittävästi omaa pääomaa nuorten panttioikeuden haltijoiden maksamiseen, nämä panttioikeuden haltijat eivät saa maksua.

esimerkiksi asuntolainan ulosmittauksessa, kun vanhempi panttioikeuden haltija ulosmittaa kiinteistön, nuoremmilla panttioikeuden haltijoilla on oikeus” lunastaa ” omaisuus (tai muuten heidän panttioikeutensa lakkaa). Tämä tarkoittaa yleensä sitä, että nuoremmat panttioikeuden haltijat kirjaavat ilmoituksen lunastusaikeestaan ja lunastavat sen jälkeen maksamalla senioreille panttioikeuden haltijoille. Jos junioreiden panttioikeuksien haltijoita on vielä enemmän, myös muut panttioikeuden haltijat voivat lunastaa ne. Jos he lunastavat, heidän edellään olevat panttioikeuden haltijat saavat palkkansa. Yleensä lunastusta varten jokaiselle peräkkäiselle junior lienholderille on 7 päivän ikkuna lunastettavaksi.

tärkeysjärjestys ilmenee myös, kun vanhempi panttioikeuden haltija ulosmitaa osuutensa kiinteistöstä. Jos nuoremmat panttioikeuden haltijat eivät lunasta, heidän panttioikeutensa sammutetaan. Vanhempi panttioikeuden haltija ei sen sijaan yleensä kuole, kun nuorempi panttioikeuden haltija ulosmitaa kiinteistön. Siksi on tärkeää, että panttioikeus on etusijalla. Jos kyseessä on tuomion panttioikeus, se tarkoittaa tuomion telakointia ja/tai litterointia niin pian kuin mahdollista.

huomaa, että nämä prioriteettitilanteet ovat monimutkaisia, joten voi olla tärkeää saada tontille nimitöitä ja puhua asianajajan kanssa. Pieni virhe, kuten Lunastusaikomuksen kirjaamatta jättäminen, voi maksaa velkojalle perittävän panttioikeuden.

liittyykö Minnesotan Kotiseutualueisiin Panttioikeuksia?

ei, tuomion panttioikeudet liittyvät vain ”vapaaseen” maahan, joten kotipaikkaasi ei saa vaikuttaa. Kuitenkin joissakin olosuhteissa (ts., maa ylittää ”homestead” raja tai muuten ei täytä määritelmää), tuomion panttioikeus voi vaikuttaa maasi tai myyntitulot sen.

merkitys

se, voiko velkoja liittää maa-alueeseen panttioikeuden, on tärkeä kysymys. Velkojalle se voi tarkoittaa sitä, onnistuuko perintä vai suljetaanko se ulos. Jos maa on omakotialuetta, velkoja ei voi koskea siihen. Jos maa ei ole pientaloaluetta, velkoja voi kohdistaa sen saadakseen maksun.

Minnesotassa ja monissa muissa osavaltioissa Homesteadin vapautus heijastaa moraalista arvoa. Asuntovapaus asettaa vastakkain velkojan maksuoikeuden ja velallisen kotisuojan. Kuitenkin ”politiikka, jonka mukaan velalliselle annetaan `turvapaikka’ hänen `kotipaikkansa’ oikeista vaatimuksista, on vallinnut huomattavan yhdenmukaisesti.”Denzer v. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 N. W. 2D 440, 443 (1964). Siksi Minnesotan oikeusistuimet tulkitsevat Homesteadin vapautuksen vapaamielisesti. Torgelson vastaan Real Prop. Tunnetaan nimellä 17138 880th Ave. Renville Cty., 749 N. W. 2d 24, 26 (Minn. 2008). Se tarkoittaa, että läheiset tapaukset ratkaistaan asunnon omistajan, ei velkojan hyväksi.

perussäännöt

”Kotiseutu” määritellään Minn. Heti. § 510.01:

HOMESTEAD MÄÄRITELTY; VAPAUTETTU; Poikkeuksena

velallisen asuntona omistama ja käyttämä talo sekä maa, jolla se sijaitsee jäljempänä rajatun ja määritellyn pinta-alan ja arvon mukaisesti, muodostavat tällaisen velallisen ja velallisen perheen asunnon ja vapautetaan takavarikosta tai myynnistä oikeudellisen menettelyn nojalla sellaisen velan vuoksi, jota ei ole lainmukaisesti veloitettu kirjallisesti, lukuun ottamatta sellaisia, jotka ovat syntyneet tällaisen asunnon rakentamiseen, korjaamiseen tai parantamiseen liittyvistä töistä tai tarvikkeista taikka työntekijöiden tai toimihenkilöiden suorittamista palveluista ja jotka on suoritettu kohta 550.175.

pientaloasuntovapautuksen suuruudesta säädetään laissa. Jos maa ylittää nämä rajat, niin tuomion haltija voi yrittää suorittaa ”ylimäärä” (suojaamaton osa). Tuomiojan olisi hankittava oikeuden määräys ja noudatettava Minnin menettelyjä. Heti. § 550.175 (”ulosotto kiinteistöstä, joka sisältää asunnon”) periä”ylimääräinen”.

tässä ovat Minnesotan Homesteadin rajat Minnistä. Heti. § 510.02:

PINTA-ALA JA ARVO; KUINKA RAJALLINEN.

osa-Alue 1.Vapautus. Omakotitaloon voi kuulua mikä tahansa määrä maata, joka ei ylitä 160 eekkeriä. Vapautus per homestead, riippumatta siitä, onko vapautuksen hakenut yksi tai useampi velallinen, ei saa ylittää $420,000 tai, jos homestead käytetään ensisijaisesti maatalouskäyttöön, $1,050,000, lukuun ottamatta kohdassa 510.05 asetettuja rajoituksia.

Subd. 2.Dollarimäärien tarkistaminen. Osa-alueen 1 dollarimäärien on muututtava määräajoin osa-alueen 550.37 4A mukaisesti. Kauppakomissaarin on sisällytettävä dollarimäärien muutokset näiden määräysten mukaiseen ilmoitukseen ja julkistamiseen.

suojeleeko poikkeuslupa vielä, jos myy omakotitalon? Kyllä, sen pitäisi yleensä suojata sinua vuoden kuluttua myynnistä. On tärkeää, että henkilö pysyy siellä ja väittää sitä homestead. Minn. Heti. § 510.07 käsittelee näitä asioita seuraavasti:

myynti tai poistaminen sallittu; vakuutustuotot; ilmoitus.

omistaja voi myydä ja luovuttaa asunnon asettamatta sitä tai tällaisen myynnin tuottoa vuoden ajan myynnin jälkeen minkään sellaisen tuomion tai velan alaiseksi, josta se on omistajan käsissä vapautettu, paitsi että myynnistä saatuja tuloja ei ole vapautettu tuomioistuimen määräämästä elatusavusta tai elatusvelvollisuudesta. Verosta vapautetun omakotitalon vakuutuskorvauksen tuotto on verovapaata yhden vuoden ajan. Omistaja voi poistaa sen ilman, että se vaikuttaa tällaiseen vapautukseen, jos omistaja ei siten hylkää samaa kuin asuinpaikan. Jos omistaja lakkaa pitämästä tällaista maatilaa yli kuudeksi peräkkäiseksi kuukaudeksi, omistajan katsotaan hylänneen saman tilan, ellei kyseisen ajan kuluessa hänen ole toimitettava sen läänin rekisterinpitäjälle, jossa se sijaitsee, ilmoitus, joka on pantu täytäntöön, todistanut ja tunnustettu, kuten kauppakirjan tapauksessa, jossa kuvataan tilat ja vaaditaan samaa kuin omistajan kotipaikka. Vapautus ei saa missään tapauksessa jatkua yli viittä vuotta hakemuksen jättämisen jälkeen, ellei tiloja ole joinakin ajanjaksoina käytetty velallisen tai velallisen perheen varsinaisena asuinpaikkana.

vapautus kuoleman jälkeen

joskus velkojan ja kuolinpesän perillisten välillä on riitoja siitä, suojellaanko omaisuutta ”kotimajoituksena” omistajan kuoleman jälkeen. Jos maa oli henkilön kuolinhetkellä” omakotiomaisuutta”, myös henkilön perillisten pitäisi saada vapautuksen hyöty. Näin ollen tuomion haltija ei todennäköisesti voi lähteä kiinteistön perään.

Minnesotan laki rajaa kuolonjälkeiset vaateet vainajan kotitalosta osavaltion sairaalahoitoon ja lääkintäapuun. Tuomion panttioikeuksia ei ole lueteltu kohdassa Minn. Heti. § 524.2-402 (c), jossa todetaan:

(c) Jos asunto siirtyy polveutumisen tai tahdon kautta puolisolle tai kuolevan jälkeläisille tai sellaisen Trustin edunvalvojalle, jonka ainoat nykyiset edunsaajat ovat puoliso tai kuolevan jälkeläiset, se on vapautettu kaikista veloista, jotka eivät olleet päteviä maksuja siitä kuolinhetkellä, lukuun ottamatta sitä, että kotia koskee vaatimus, joka on jätetty pykälän 246.53 mukaisesti valtion sairaalahoidosta tai 256b.15 mukaisesti lääketieteellisen avun eduista. Jos asunto siirtyy muulle henkilölle kuin puolisolle tai kuolevan jälkeläisille tai sellaisen rahaston edunvalvojalle, jonka ainoat nykyiset edunsaajat ovat puoliso tai kuolevan jälkeläiset, siitä maksetaan hallintokulut, hautajaiskulut, viimeisen sairauden kulut, verot ja velat. Asianomistaja voi hakea käräjäoikeudessa asianmukaisella kanteella panttioikeuden tai muun syytteen täytäntöönpanoa näin vapautettua omakotitaloa vastaan.

Mitkä Muut Tilanteet Vaikuttavat Tuomiolakiin?

on monia muitakin seikkoja, jotka voivat vaikuttaa panttioikeuteen. Kiinteistölait voivat olla monimutkaisia ja hankalia.

tässä on luettelo muista asioista, jotka voivat vaikuttaa tuomion panttioikeuteen:

• rekisteröity tai Torrens omaisuus: on tietoinen siitä, että voidaan lisätä vaatimuksia liittämistä tuomion panttioikeus rekisteröity (a/k/a, ”Torrens) omaisuutta ja mahdollisia kysymyksiä, Kun kerätä sitä.

• Maatalouskiinteistö: jos velallinen omistaa maatilan omaisuutta, joudut todennäköisesti käymään läpi viljelijän ja lainanantajan sovittelun ennen kuin yrität kerätä maata. Katso Ch. Minnesotan 583. Omaisuusluokka on laaja, joten velkojan on ymmärrettävä sen luonne ennen oikeudenkäynti-tai perintäkanteen aloittamista.

• konkurssi: kun velallinen hakee konkurssia, tapahtuu ”automaattinen lykkäys”, joka yleensä estää velkojia ryhtymästä velallisen omaisuutta koskeviin perintätoimiin. Myös konkurssin loppuunsaattaminen yleensä ”vapauttaa” henkilön velat, joten velkojat voivat saada osan tai ei mitään velasta. Tuomio tulisi myös pyyhkiä pois (yleensä, kun asianmukainen esitys valtion käräjäoikeuden). Näin ollen tuomion panttioikeus raukeaa.

• toimeksiannot: velkoja luovuttaa joskus tuomiossa tai panttioikeudessa oikeutensa toiselle velkojalle. Jos näin on, tuomion ”saajalla” on perintäoikeus, mutta yleensä hänen on tehtävä hakemus käräjäoikeuteen. Vaikka velallinen voi siirtää velkojaan toiselle henkilölle (esimerkiksi kun yritys myy varoja ja velkoja toiselle yritykselle), sillä on usein vain vähän vaikutusta velkojan mahdollisuuksiin periä tuomiota.

• virheet: Velkojan on vältettävä tekemästä virheitä tuomion täytäntöönpanossa tai täytäntöönpanossa maalla. Jos näin on, velallinen voi pyytää tuomioistuinta varaamaan ulosottomyynnin. Myös velallisen nimi voi olla ongelmallinen. Jos sinulla on sama nimi kuin jollakulla, jolla on tuomio, saatat hämmentyä kyseisestä henkilöstä (eli velkoja saattaa kohdistaa omaisuutesi perittäväksi). Velkojan on oltava tarkkana, että perii oikeaa henkilöä vastaan. Jos suljet kiinteistöjä ja joku sinun nimesi on tuomio, sulkeminen yhtiö voi pyytää sinua kirjaamaan todistuksen Ei-henkilöllisyys tai vastaava asiakirja. Kiinteistötiedot osoittavat sitten, että et ole velallinen tuomion eikä tuomion panttioikeus voi liittää maasi.

• maan omavastuu: tämä voi olla hankala kysymys. Ole tietoinen siitä, että kun omistat maata yhdessä muiden ihmisten kanssa, heidän velkojansa voivat liittää maahan tuomiopanteita. Tämä voi vaikuttaa omistusintresseihisi maassa. Ennen kuin hankkii maata osaomistajiksi, kannattaa arvioida, onko osaomistajilla sellaisia tuomioita tai velkojia, jotka voisivat vaarantaa maa-alueen.

• Veroasiat: Verojen panttioikeudet, ulosmittaukset ja menettämiset voivat olla hyvin erilaisia sääntöjä ja voivat vaikuttaa muihin tuomioiden pantteihin. Hyvä yhteenveto Minnesota tax tuomiot, Katso ” The Delinquent Tax and Tax Forfiture Manual.”Ohjeita IRS pantteihin ja menettämiseen, katso ”Legal Reference Guide Revenue Officers.”

johtopäätös

siviilikanteen voittaminen voi olla isomman taistelun alku tuomion keräämisessä. Tuomio panttioikeudet voi olla erinomainen vaihtoehto velkoja periä suuri tuomio. Kääntöpuolena tämä on riski velalliselle, joka omistaa verovapaata maata. Jos velallinen myy kyseisen maa-alueen, on todennäköisesti olemassa omistusoikeuden puute, joka heidän pitäisi ratkaista ennen sulkemista.

asian ydin: mitä paremmin ymmärrät tuomion panttaukset, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on suojella etujasi tuomiossa tai maassasi.

jos tarvitset oikeudellista neuvontaa tai asianajajaa edustamaan sinua panttioikeusasiassa, ota meihin yhteyttä maksutta. Toimistot Shakopee (Scott County) ja Litchfield (Meeker County), palvelemme asiakkaita kaikissa Twin Cities ja Greater Minnesota.