riski ja palkkio Ulosmitattujen kiinteistöjen ostamisesta ”oikeustalon portailta”
Samuel L. Feldman
syyskuu 2012
kiinteistöjen kehitys
Oletko koskaan ajanut piirikunnan oikeustalon ohi kuukauden ensimmäisenä tiistaina ja huomannut paljon ihmisiä kokoontuvan portaille? Kyseinen päivä on Georgian osavaltiossa ulosmittauspäivä. Georgian osavaltio sallii oikeudettoman ulosmittauksen, mikä tarkoittaa, että kiinteistön todellinen myynti tapahtuu huutokauppana piirikunnan oikeustalon portailla jokaisessa Georgian piirikunnassa kuukauden ensimmäisenä tiistaina. Vaikka kiinteistön ostaminen oikeustalon portailta voi olla kannattavaa ja tarjoaa erinomaisen mahdollisuuden saada ”hyvä tarjous”, on monia näkökohtia arvioida ennen kuin loikkaa sokeasti ja tekemättä kotitehtäviä. Mahdollisen ostajan on etsittävä verotiedot ja kiinteistötiedot ennen oikeustalon portailla tehtävää tarjousta.
ennen oikeustalon portailla sijaitsevan kiinteistön ostamista on mietittävä lukemattomia asioita. Seuraavassa on joitakin riskejä huomioon:
myynti on” sellaisenaan ” käteiselle: (Certified Check) – tämä tarkoittaa, että rahasi ovat vaarassa välittömästi; saatat olla tarjousta parempi; ja, ammattilaiset voivat yrittää tarjota jopa hintaa hyötyäkseen siitä, että olet amatööri. Kaupat on tehty oikeustalon portailla!
muodollista tarkastusta ei sallita: parhaimmillaan voi saada ”drive by” – tarkastuksen.
lainanottaja saattaa tuhota talon: talon kunto huolettaa ehdottomasti. Joissakin tapauksissa entiset lainanottajat repivät kalusteita ennen ulosmittausta. Irtolaiset ovat saattaneet myös poistaa talosta kupariputkiston ja muuta arvokasta tavaraa.
ei sopimusta: et voi turvautua myyjän/lainanantajan kanssa.
ei lakisääteistä lunastusoikeutta: tämä tarkoittaa, että kauppa on lopullinen eikä lainanottajalla (entisellä omistajalla) ole toista mahdollisuutta ”lunastaa” tai saada omaisuutta takaisin.
puutteellinen kanne: tämä voi estää kiinteistön nopean jälleenmyynnin tai jälleenrahoituksen ja vaarantaa omistusoikeutesi. Puute kanteen on, jos lainanantaja on nostanut kanteen alkuperäistä lainanottaja kerätä rahaa se ei tai ei saa ulosmittaus omaisuutta. Se on avoin oikeusjuttu ja siksi ”pilvet” otsikko, Jos ostat omaisuutta. Pilvi olisi poistettava ennen kuin voit myydä omaisuutta tai saada otsikko politiikka sitä. Vaikka rahasi eivät ole suoraan riskinä, ulosmyynti voisi mahdollisesti kumota oikeuden päätöksellä ja vahvistustoimi maksaisi varmasti ostajalle ulosmittausaikana ja rahaa.
Nimihaku: Sinun on tehtävä tämä itse (käyttämällä otsikko asianajaja palvelu, kuten palvelu yrityksemme voi tarjota) ajaa omistusoikeuden omaisuutta ennen oman tarjouksen omaisuutta. Otsikko näyttää, mitä verot, panttioikeudet, rasitteet ja muut kohteet voivat vaikuttaa omaisuuteen. Onko esimerkiksi olemassa tasausta tai puskuria, joka tekee osan kiinteistöstä rakentamattomaksi tai käyttökelvottomaksi? Omistusoikeus paljastaa myös, jos veroja on velkaa, jos on olemassa kolmannen osapuolen panttioikeuden ostajia, ja jos omistusoikeuden ketjussa on tuomioita, joita ei ole poistettu ulosmittauksella. Kustannukset due diligence, otsikko haut riippumattomien otsikko tutkijoille, ja asianajajat voivat olla kalliita, ja sinun olisi maksettava, että etukäteen ulos taskusta ja ei korvata sitä, kun ostat omaisuutta. Tyypillisesti arvonimivakuutusta ei tarjoa ulosmittauslaitos.
Ei Due Diligence-aikaa: tälläkään kertaa sinulla ei ole oikeutta muodolliseen tarkastukseen eikä sinulla ole oikeutta teettää kartoitusta omaisuudesta ennen ulosmittausta. Koska sinulla ei normaalisti ole nykyistä kartoitusta kiinteistöstä, et voi tarkistaa uutta tutkimusta kiinteistön oikeudellista kuvausta vastaan, jonka saat portailla. Näin ollen ette tiedä, onko saamanne oikeudellinen kuvaus Se, mikä on todellisuudessa paikan päällä.
menettelyvaatimukset täytetty? Lainanantajan on täytynyt noudattaa asianmukaisia ulosmittausmenettelyjä ilmoitusten, kiihdytysten ja ilmoitusten osalta. Lisäksi, jos on liittovaltion vero panttioikeus, lainanantajan asianajaja on annettava asianmukainen ilmoitus IRS joka sitten on 120 päivän oikeus lunastus. Jos myöhemmin havaitaan, että on olemassa mitään menettelyllisiä sääntöjenvastaisuuksia, siellä voi olla vaatimus markkinakelpoisuuden omistusoikeuden ja mahdollisesti ulosmittaus voidaan peruuttaa ja purkaa. Vähimmillään olet ollut sidottuna omaisuuteen jo jonkin aikaa ilman mahdollisuutta luovuttaa omaisuuttasi.
arvo: sinun on tehtävä kotiläksysi ja oltava varma kiinteistön arvosta. Jos arvio tai arvostus on väärä, ja aiot kääntää tai vuokrata kiinteistön, voit helposti menettää investointeja ennen kuin edes ostaa sen.
sijainti: Kiinteistön huono sijainti voi pilata sijoituksen. Onko se esimerkiksi lähellä rautatietä, lentorataa tai kaatopaikkaa, vai onko se alueella, jossa on paljon rikollisuutta, kaavoitettu epämieluisia kouluja varten tai ympäristön saastuttamalla alueella? Sijainti, sijainti, sijainti ovat yhä avainasemassa oikeustalon portaillakin.
kova kilpailu hyvistä kiinteistöistä: monet ”hyvät” kiinteistöt putoavat ulosmittauslistalta ennen ulosmittausta asuntolainan palauttamisen, kiinteistön omistusongelmien tai konkurssihakemuksen vuoksi.
Väliintulevat lainat, sijaantulovaatimukset: Voit ostaa kiinteistöjä paljastamattomilla väliintuloilla tai paremmilla panttauksilla. Voit myös ostaa omaisuutta mukana oikeusjuttu ja olla, vähintään, sidottu riita, tai enintään, menettää omaisuuden juuri ostanut.
lyhyesti sanottuna kiinteistön ostaminen oikeustalon portailta voi olla hankalaa aluetta, joten on tärkeää tietää seikkailuun liittyvät riskit. Tilaisuuksissa on riskinsä. Jos olet päättänyt ostaa portailla, yksi avenue on kumppani tai sijoittaa jonkun kanssa, joka jo tekee tämän kokopäiväisesti liiketoimintaa ja on valmis jakamaan riskin ja palkita. Ammattimaiset ulosmittausostajat tietävät arvonsa ja tietävät, milloin kannattaa edetä ja milloin perääntyä. Ostaminen ulosmittaus omaisuutta ulosmittauksen jälkeen, kun se on listattu jälleenmyyntiin, on varteenotettava vaihtoehto amatööreille. Säilytät normaalit sopimusoikeudet ja huolellisuuden, mutta voit silti ostaa edullisen kiinteistön.
