¿Cómo alquilar mi casa? Todo lo que necesitas saber

Ser propietario tiene muchas trampas potenciales. Aprenda las trampas que debe evitar y los pasos involucrados en el alquiler de su casa que lo harán más exitoso.

¿Desea saber si su casa es un buen prospecto de alquiler? Consulte nuestra calculadora de evaluación de propiedades de alquiler.

No todo el mundo aspira a ser propietario, pero ocasionalmente alguien se convierte en propietario accidental. Es posible que tengan un familiar que necesite un lugar para vivir o que haya recibido una casa heredada. También pueden necesitar mudarse, pero no pueden vender su casa actual. Cuando ocurren estas situaciones, muchas personas piensan en cómo alquilar su casa. Le guiamos a través del proceso, paso a paso.

¿Por cuánto puedo alquilar mi casa?

Probablemente ya esté preguntando » ¿Cuánto alquiler puedo obtener por mi casa?»La cantidad de alquiler que puede cobrar dependerá del número de habitaciones, el estado de su casa y el vecindario. Afortunadamente, hay muchas herramientas disponibles para determinar qué alquileres son para su hogar y vecindario.

Dos herramientas de sitios web populares son Zillow y RentoMeter. Cada una de estas herramientas le dará un mapa de las propiedades de alquiler cercanas a su casa y aproximadamente para qué están alquilando estas propiedades. Digo «aproximadamente» porque a diferencia de los administradores de propiedades, estos sitios web realmente solo saben para qué se anunció un alquiler. Déjame explicarte, puedes anunciar tu propiedad a 2 2,000 al mes con estos servicios. Sin embargo, ¿qué pasa si usted encuentra que tuvo que alquilar su casa por 1 1,850 al mes para conseguir un inquilino? Estos servicios no sabrían que usted redujo su alquiler.

Una de las cosas geniales que me gustan de RentoMeter es su medidor de tablero de instrumentos. Esto proporciona una agradable vista gráfica de la gama de alquileres para casas similares. Puedo ver tanto los valores bajos como los altos, así como el rango medio de alquileres para los que mi casa es alquilada.

Otro método para determinar para qué se alquilará su casa es Craigslist. Comience por elegir la ciudad donde desea anunciar y luego seleccione «apartamentos / vivienda» en la sección de vivienda.

A continuación, busque en el lado izquierdo de la página. Aquí es donde puede limitar los resultados a casas versus apartamentos, número de habitaciones y más. Una vez más, Craigslist no sabrá para qué propiedades se alquilan realmente, solo para qué están anunciando las personas. No es raro ver la misma casa varias semanas después con un alquiler reducido porque el propietario no pudo alquilar su casa al precio más alto. También ayuda buscar propiedades que están siendo anunciadas por los administradores de propiedades. Estas compañías probablemente tendrán múltiples propiedades en el área y tendrán una buena idea de para qué propiedades podrían alquilarse. Veremos los pros y los contras de la empresa de administración de propiedades más adelante en este artículo.

¿Generará suficientes ingresos de alquiler?

Esta es una pregunta muy importante que todo propietario debe hacer, especialmente si tiene una hipoteca sobre la propiedad. Cada propiedad de alquiler tiene gastos regulares e inesperados. Necesitará más dinero para reparaciones cuando alquile su casa que si viviera en ella. Como regla general, muchos inversores y propietarios tratan de no permitir que sus gastos excedan el 60% de los ingresos mensuales de alquiler. Los inversores se refieren a esta cantidad como su Ingreso Mensual Neto, o NOI.

Alquiler mensual-Hipoteca-Seguro – Impuestos a la Propiedad – Vacantes-Reparaciones = Ingreso Mensual Neto

Si el Ingreso Mensual Neto es inferior al 60% de su alquiler mensual, consideran que la propiedad es una propiedad de inversión pobre.

Usemos un ejemplo:

2,000 alquiler mensual – 425 hipoteca – 80 seguros – 90 impuestos sobre la propiedad – 50 reserva de vacantes-75 reparaciones = 1380 Ingreso mensual Neto

En el ejemplo anterior, el ingreso neto es el 69% de los alquileres mensuales y, por lo tanto, sería un alquiler que una persona podría permitirse mantener. Si los alquileres fueran mucho menores o alguno de sus gastos más altos, podría ser un pozo de dinero, en lugar de una inversión. Esta no es la única fórmula que un propietario podría considerar usar, pero es lo suficientemente simple como para que funcione si está considerando alquilar su casa.

Seguro para propietarios

Probablemente ya tenga un seguro para propietarios de vivienda, pero si va a alquilar su casa por algo que no sea unos pocos días, necesitará tener un seguro para propietarios.

¿Cuál es la diferencia entre el seguro de propietario y el de propietario de vivienda que pregunta? La diferencia clave es que el seguro para arrendadores lo protege de la responsabilidad en caso de que su arrendatario se lastime en su propiedad. Supongamos que su inquilino tiene un perro que muerde a alguien, incluso si no se suponía que tuviera un perro. Le gustaría tener un seguro de propietario para al menos tener algún grado de protección contra una demanda. Sin embargo, la compañía de seguros aún podría negar su reclamo si la raza de perro fue excluida en su póliza de seguro.

También querrá asegurarse de que sus inquilinos tengan un seguro de inquilinos adecuado. Si su propiedad de alquiler tuviera una pérdida catastrófica, como un incendio o una inundación, su seguro de propietario no protegería las pertenencias de sus inquilinos. Solo el seguro para inquilinos comprado por sus inquilinos puede proporcionar esto.

¿puedo alquilar mi casa sin un agente?

Cualquiera puede alquilar su casa sin un agente o administrador de la propiedad. Sin embargo, hay muchas leyes de vivienda justa que deben seguirse. No puedes discriminar a nadie por motivos de raza, estado familiar o creencias religiosas. El estado familiar incluye si sus inquilinos están casados o no o tienen hijos.

Si va a administrar su propio alquiler, hay varias clases impartidas por asociaciones locales de apartamentos de alquiler que pueden ayudarlo a familiarizarse con las reglas. Es importante conectarse con uno de estos grupos, ya que las reglas pueden cambiar cada año, especialmente en California, donde las leyes son muy favorables para los inquilinos.

Cómo elegir una Buena Empresa de Administración de Propiedades

Si vive fuera de la ciudad o no desea lidiar con problemas de inquilinos directamente, puede contratar a un administrador de propiedades. Si vives fuera de la ciudad, muchas ciudades, incluida Sacramento, requieren que tengas una persona local responsable de la administración. Los administradores de la propiedad alquilarán su propiedad, atenderán llamadas nocturnas para inodoros enchufados y responderán a las solicitudes de reparaciones.

Le sugiero que comience por administrar su propiedad usted mismo. De esta manera, puede obtener una mejor comprensión del proceso. Si más tarde decide contratar a un administrador de propiedades, tendrá una mejor idea de lo que quiere de ellos. Tenga en cuenta que los administradores de propiedades solo ganan dinero cuando pueden cobrar por sus servicios. Eso significa que no está en su mejor interés financiero mantener a sus inquilinos a largo plazo o reducir las llamadas de servicio.

Historia relacionada: Cómo contratar a un administrador de propiedades para su propiedad fuera del estado

Cómo meter a su propietario en problemas

¿Este encabezado parece fuera de lugar? Esta es en realidad una frase comúnmente buscada en Google. ¿Esto te dice algo? Hay muchos buenos inquilinos, pero todo lo que se necesita es un mal inquilino antes de decidir que ya no quiere ser propietario. La administración de propiedades es una de las profesiones más demandadas que hay. Es posible que desee considerar leer las reseñas de Yelp de cualquier administrador de propiedades antes de contratarlos. Las reseñas serán en su mayoría de inquilinos, pero tendrá una buena idea de cómo responden a inquilinos difíciles.

¿Su Ciudad Tiene Inspecciones de Alquiler?

Muchas ciudades requieren inspecciones regulares de alquiler para reducir el deterioro de la vivienda. Sacramento y Rancho Cordova tienen departamentos de inspección de alquileres y requieren inspecciones regulares. Si vive en una de estas ciudades, tendrá que registrar su casa con su programa de inspección de alquiler y pagar una tarifa anual. Estos programas son típicamente parte de la división de cumplimiento de códigos de la ciudad. Por lo general, requerirán una inspección cada dos años del interior de la casa. Durante la inspección, el inspector de la ciudad recorrerá la casa con una lista de verificación de artículos para verificar. Si aún no lo ha hecho, asegúrese de revisar estas violaciones comunes del código de vivienda de alquiler.

Siempre debe asistir a las inspecciones con el inspector. Si tiene una empresa de administración de propiedades, debe hacer que la empresa de administración asista a la inspección por usted. Además de ver cualquier problema que el inspector señale, le da la oportunidad de ver la condición dentro de su propiedad de alquiler. Si se encuentran violaciones, por lo general tendrá 30 días para corregirlas. Algunas violaciones requieren una nueva inspección y un cargo adicional. En algunos casos raros, una inspección puede encontrar condiciones de vida peligrosas que requieren que usted aloje al inquilino en un hotel a su cargo, mientras arregla el problema.

Cómo incluir su alquiler en Craigslist

Si ha decidido administrar su propia propiedad de alquiler, lo más probable es que incluya su alquiler en Craigslist. Si aún no tienes una cuenta, comienza seleccionando «Mi cuenta» en la esquina superior izquierda de la pantalla. Después de crear tu cuenta, puedes seleccionar «crear publicación».

Y luego «alojamiento ofrecido».

Completa el proceso respondiendo a las indicaciones restantes para crear tu anuncio. Asegúrese de incluir el número de habitaciones, el alquiler mensual, los depósitos de seguridad y si se permiten mascotas. Tenga en cuenta que no debe discriminar a posibles inquilinos con animales de servicio, incluso si ha dicho «No se admiten mascotas».

Realizar la Selección de inquilinos y el Alquiler Inicial

Criterios de alquiler

Cada casa debe tener un criterio de alquiler específico antes de anunciar la propiedad. Su criterio podría ser que el ingreso mensual bruto de un inquilino tenga que ser 2 1/2 veces el alquiler mensual. También puede ser que no haya mascotas. Es incluso mejor si este criterio está escrito y documentado. Quieres que esto se decida antes de empezar a hacer publicidad para que puedas ser consistente. Si parece que está rechazando clientes porque sus calificaciones están cambiando, entonces podría ser amenazado con una demanda por discriminación. Recuerde, hay muchas demandas presentadas contra los propietarios por discriminación injusta. Esté seguro, anote sus criterios y apéguese a ellos.

Cosas que Debe Incluir en Sus Criterios de Alquiler

1. Ingreso mensual mínimo

Si no está seguro de qué requerir para un ingreso mensual mínimo, consulte los anuncios locales de Craigslist. Es posible que desee que sus inquilinos ganen tres veces el alquiler mensual, pero puede que no sea típico del vecindario. Si sus requisitos son demasiado altos, tendrá problemas para alquilar su casa. Si es demasiado bajo, puede encontrarse con inquilinos sub par.

2. Historial laboral

¿Cuánto tiempo necesita un posible inquilino haber trabajado en su trabajo reciente? ¿Están bien los traslados de trabajo? ¿Tienen antecedentes de mudarse de un trabajo a otro? Necesita documentar lo que es y no es aceptable para usted.

3. ¿Admite mascotas?

Recuerde que no puede discriminar a los animales de servicio.

4. ¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo requerido?

¿Será aceptable un puntaje de crédito de 650 o necesitará un puntaje de crédito de 720? Debería poder responder a esta pregunta cuando un posible inquilino lo llame. No espere poder tener el mismo requisito de puntaje de crédito para un vecindario C como lo haría para un vecindario B+. ¿No sabe qué puntaje de crédito desea usar para una casa específica? Busque alquileres anunciados localmente y llámelos para encontrar lo que necesitan.

5. Historial de alquiler

Esto siempre es lo más difícil de evaluar. Es difícil saber si lo que su posible inquilino ha puesto en su solicitud es la verdad. Una buena manera de verificar es comparar su solicitud con su informe de crédito para verificar las direcciones. Comience llamando a otros propietarios que no sean sus propietarios actuales. Si es un inquilino problemático, es más que probable que los propietarios actuales den un informe brillante porque quieren que su inquilino se mude. Pregunte a los propietarios qué tan a tiempo estaban haciendo el alquiler. ¿Cuántas veces se atrasaron en el pago del alquiler? ¿Alguna vez tuvieron quejas de los vecinos sobre los inquilinos? Todas estas son buenas preguntas para hacer.

6. ¿Están bien las quiebras?

Esto depende de usted. Como mínimo, es posible que desee asegurarse de que los posibles inquilinos no tengan bancarrota abierta.

7 Solicitud de alquiler completada

Esto parece obvio, pero muchos solicitantes de alquiler dejan la información fuera de su solicitud. Puede ser intencional, o puede ser por accidente. Siempre puede hacer un seguimiento con los solicitantes que dejan artículos fuera de su solicitud. Mejor aún, si los solicitantes le entregan personalmente una solicitud durante su jornada de puertas abiertas, tómese un momento para escanearla en busca de información faltante. Si falta algo, pídales que lo corrijan o que escriban una nota sobre cuándo se lo proporcionarán.

¿Puedo tener diferentes requisitos para diferentes propiedades?

Sí. Sus criterios de alquiler no tienen que ser los mismos de casa en casa. Si tiene dos propiedades de alquiler diferentes con alquileres mensuales diferentes o vecindarios diferentes, es posible que desee diferentes criterios para cada casa. Solo recuerde ser consistente para cada propiedad de alquiler individual.

Mostrar horarios

Tratar de organizar horarios para que los inquilinos vean su casa puede volverlo loco. Los clientes potenciales te llamarán y te preguntarán si pueden ver tu alquiler de inmediato. Usted reorganiza su horario, conduce a la propiedad solo para que el inquilino no se presente. Para evitar este dolor de cabeza, organice dos o tres horas de puertas abiertas. Dígale a los posibles inquilinos que esta será la única vez que su casa estará disponible para ver.

En realidad me gusta incluir los horarios de presentación en nuestro anuncio de Craigslist.

Solicitud y Contrato/Contrato de Arrendamiento

Puede obtener la solicitud de alquiler y el contrato de arrendamiento en línea o en la mayoría de las tiendas de oficina. También puede obtenerlos a través de su asociación de apartamentos local. Haga varias copias y deje varias solicitudes en la propiedad para posibles inquilinos. Si coloca un letrero de Alquiler, adjunte una caja de volantes a su letrero y coloque las aplicaciones en la caja. Anime a los inquilinos que lo llamen desde su anuncio a pasar por la propiedad para verificar que les gusta el vecindario.

También podría ser una buena idea colocar su información de contacto en el interior de una ventana frontal. Esto hace que sea más difícil para los posibles estafadores tratar de alquilar su casa. Los posibles inquilinos al menos podrán tener una pista de quién es el propietario real.

Preseleccione Antes de la Verificación de Crédito

Una buena cosa que puede hacer para los posibles inquilinos es preseleccionarlos antes de pedirles que paguen una verificación de crédito. Con la preselección, se asegura de que cumplan con los requisitos de su póliza de alquiler. Cumplen con sus requisitos de ingresos, historial de alquileres, etc. Si un posible inquilino no ha completado la solicitud, no tiene ingresos suficientes o historial de alquiler, no lo necesita para gastar dinero para una verificación de crédito.

Verificación de crédito

Siempre debe realizar una verificación de crédito de posibles inquilinos. El servicio My Smart Move de Trans Union le permite configurar su dirección de alquiler y enviar a sus inquilinos directamente a su sitio web para realizar una verificación de crédito.

Al usar el servicio, puede enviar un correo electrónico a posibles inquilinos para iniciar sesión y enviar su información de crédito. Una buena característica de esto es que su inquilino paga a Trans Union directamente en lugar de a usted. Esto lo libera de tener que cobrar tarifas.

No debe esperar ganar dinero con las tarifas de solicitud o las verificaciones de crédito. La mayoría de los estados limitan la cantidad de dinero que puede cobrar para procesar la solicitud a una tarifa muy pequeña. La cantidad es tan pequeña, que realmente ni siquiera vale la pena la molestia de cobrarla.

Contrato de alquiler

Usted nunca quiere dejar que un inquilino se mude sin que todos los ocupantes adultos firmen primero el contrato de arrendamiento. Debería especificar cualquier criterio que sea específico de la casa. ¿Especificaste «no mascotas»? ¿Necesita una empresa de limpieza montada en un camión que limpie las alfombras al mudarse? Todos estos deben estar incluidos en su contrato de alquiler. Recomendaría no usar un contrato de alquiler repetitivo de la tienda local de suministros de oficina. En su lugar, comuníquese con la asociación local de viviendas de alquiler para obtener su contrato. Es más probable que esté legalmente actualizado para protegerte mejor. Puede consultar la Asociación Nacional de Apartamentos para encontrar asociaciones de alquiler locales.

Formulario de Inspección de Mudanza del inquilino

Cuando esté listo para entregar las llaves a su nuevo inquilino, es hora de hacer un recorrido con su inquilino. Al caminar por la casa, anote cualquier daño o artículo roto existente. Estos elementos deben anotarse en una mudanza en forma de inspección. Puedes hacer tu propio formulario o usar uno como el que proporciona HUD. Una vez que usted y el inquilino hayan acordado el estado de la propiedad, cada uno de ustedes debe firmar el formulario de inspección. Necesitará este formulario cuando su inquilino se mude para identificar cualquier daño nuevo del que el inquilino pueda ser responsable.

Depósito de seguridad

Los diferentes estados tienen reglas diferentes con respecto a cuánto puede pedir como depósito de seguridad. En California, el depósito de seguridad máximo no puede ser más de dos veces el alquiler mensual para propiedades sin terminar. Para las propiedades amuebladas, el máximo es tres veces el alquiler mensual. Los depósitos de seguridad deben cobrarse a través de un cheque de caja antes de que el inquilino se mude.

Es importante recordar que el depósito de seguridad no es su dinero. Muchos propietarios se meten en serios problemas legales cuando sus inquilinos se van y el propietario no tiene los fondos para devolver el depósito de seguridad de los inquilinos. Hablaremos más de esto más tarde.

Proceso de terminación del alquiler

Cómo escribir una Carta de Aviso de Desocupación de 30 días

En algún momento, tendrá que pedirle a un inquilino que se mude. Esto puede deberse a que desea vender la propiedad o a que tiene un mal inquilino. Si tiene un inquilino razonable, enviarles un Aviso de desalojo es mucho más barato que tener que desalojarlo. Dependiendo del tiempo que su inquilino haya alquilado su casa, tendrá que avisar con 30 o 60 días de antelación.

Requisitos de California para el aviso de desalojo

En California, si su inquilino ha ocupado la propiedad durante un año o menos, puede dar un aviso de 30 días. Si han sido su inquilino durante un año y un día, entonces tendrá que darles un aviso de 60 días. En California, por lo general no tiene que proporcionar una razón por la que le está pidiendo que se vaya. Probablemente sea mejor que no des una razón si tus inquilinos son problemáticos. Si su casa está en una ciudad con control de alquiler, es posible que tenga que tomar medidas adicionales.

Cómo el Control de Alquileres Complica su Notificación de Desalojo

Algunas ciudades, como Berkley y San Francisco, tienen reglas estrictas de control de alquileres. Una de las reglas más tortuosas del control de alquileres es lo que los defensores llaman «desalojo por causa justa». Esta regla requiere que el propietario dé una razón por la que le está pidiendo al inquilino que se mude. La única razón permitida, es que el vendedor se muda a la casa. De lo contrario, el propietario tiene que pagar dinero al inquilino. Esto puede ascender a varios miles de dólares y está destinado a desalentar a los propietarios de vender. Afortunadamente, Sacramento aún no tiene control de alquileres, pero ha habido mucha discusión sobre el control de alquileres en la ciudad. Si su propiedad se encuentra en un área de control de alquileres, debe pensar muy seriamente antes de colocar su propiedad como alquiler.Actualización de

: Sacramento ha aprobado recientemente medidas de control de alquileres. Además, en cada elección parece haber una iniciativa para derogar las prohibiciones existentes de control de alquileres.

Inspección previa a la salida

Me gusta programar dos inspecciones de salida. Programamos una inspección de mudanza tan pronto como el inquilino nos notifique que se está mudando. Durante esta inspección, identificamos los artículos que los inquilinos necesitarán corregir para recibir su depósito de seguridad completo. Los inquilinos aprecian poder corregir los artículos por su cuenta para que puedan recuperar todo su depósito de seguridad.

Desgaste normal

Es importante tener en cuenta que no puede cobrar a los inquilinos por el desgaste normal. Una alfombra tiene una vida útil de cinco años. Si está tratando de que su inquilino pague por una alfombra nueva que tenga 7 años, terminará en la corte. Sin embargo, si colocaste una alfombra nueva el año pasado y ahora está manchada y destrozada, es una deducción razonable.

Limpieza de alfombras

Muchos contratos de alquiler indican cómo se deben limpiar las alfombras antes de desocuparlas. Nos gusta insistir en que las alfombras deben ser limpiadas por una empresa de limpieza montada en un camión. Queremos una limpieza profesional de nuestras alfombras. Si no especifica esto en su contrato de alquiler, entonces sus inquilinos pueden limpiarlo ellos mismos. El resultado es probable que alquilen una unidad inadecuada de la tienda de comestibles local y terminen colocando permanentemente cualquier mancha en la alfombra.

Inspección final de mudanza

Esto debe hacerse una vez que la casa esté vacía y su inquilino se haya mudado. No querrás ningún daño oculto detrás de sofás o cuadros. También debe traer el formulario de Inspección de Mudanza inicial que usted y el inquilino completaron cuando se mudaron. Al caminar por la casa, anote cualquier daño nuevo que no sea desgaste normal. Tómese su tiempo haciendo su inspección. Es increíble cómo los inquilinos pueden ocultar reparaciones mal hechas o problemas que no verá hasta después de que se hayan mudado. Si se olvida de algo, es probable que tenga que pagar las correcciones usted mismo, especialmente si vive en un estado de inquilino profesional. Por último, pídale a su inquilino que lo firme y anote cualquier cosa con la que no esté de acuerdo.

Precaución: Solo debe deducir el costo por daños por artículos documentados en su inspección de mudanza. De lo contrario, su antiguo inquilino podría buscar acciones legales en su contra.

Devolución del Depósito de Garantía del Inquilino

En California, el propietario tiene 21 días para devolver el depósito de garantía. La falta de devolución oportuna de un depósito de garantía se castiga con una multa de tres veces el monto del depósito de garantía. Como se indicó anteriormente, el depósito de seguridad es el dinero del inquilino y siempre debe mantenerse separado de otros fondos. Decir, «Lo gasté» o «No tenía el dinero para pagarles de inmediato» ante un juez es probable que sea muy caro.

¿Primer y Último Depósito de Seguridad o Simple?

Por precaución, no nos gusta pedir el primer y último mes de alquiler como depósito de seguridad. Cuando los inquilinos piensan que el alquiler del mes pasado es parte del depósito de seguridad, simplemente no pagan el alquiler del mes pasado. Esto le deja corto de dinero en caso de que haya un daño significativo. Tampoco anima a los inquilinos a avisarle de que se están mudando. Simplemente parecen desaparecer en medio de la noche.

Reflexiones finales sobre el alquiler de su casa

Alquilar una casa puede ser una inversión valiosa, pero también propensa a dolores de cabeza y dificultades. La clave del éxito es la selección de inquilinos de buena calidad y el cumplimiento de las reglas de vivienda justa. Se necesita tiempo para hacer un buen trabajo.

Si se encuentra en un aprieto debido a malos inquilinos, etiqueta roja de cumplimiento de códigos o desalojos, cualquier beneficio puede evaporarse rápidamente. Si tiene una propiedad de alquiler con más dolor que recompensa, llámenos. No somos abogados y no damos consejos legales. Sin embargo, podemos ofrecerle comprar su alquiler tal cual, con los inquilinos en su lugar.