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Ganar una demanda civil es emocionante. Un fallo de la corte le da derecho a cobrar dinero o bienes de la parte contraria. Pero esto es a menudo el comienzo de otra batalla para cobrar el juicio.

En Minnesota, un fallo civil que está consignado se convierte en un gravamen contra bienes raíces «no exentos» propiedad del deudor en ese condado. La ejecución de un gravamen de fallo puede ser una excelente manera de cobrar un fallo grande. Sin embargo, los embargos judiciales no se aplican a todos los bienes raíces y pueden ser difíciles de ejecutar.

Este artículo analiza los temas clave relacionados con los embargos judiciales civiles en Minnesota. Si los entiende, tiene muchas más posibilidades de cobrar un fallo (o de proteger su tierra).

¿Qué es un Gravamen de sentencia?

Un «gravamen» es una garantía real o un derecho real que un acreedor tiene sobre los bienes de otra persona. Un «gravamen por fallo» es simplemente un interés creado por el tribunal en la tierra o propiedad personal del deudor del fallo.

Un gravamen de sentencia comúnmente surge de un litigio civil, pero también puede surgir de un divorcio, manutención de niños o asuntos fiscales. Mientras que algunos gravámenes se consideran consensuales (es decir, el propietario acepta poner una hipoteca sobre la tierra), los gravámenes de juicio se consideran no consensuales. Es decir, el deudor no quiere el gravamen sobre su tierra.

Si bien un gravamen de sentencia es simple en teoría, plantea problemas desafiantes en la práctica.

¿Afecta un Gravamen de Sentencia el Título de Propiedad de la Tierra?

Sí, al igual que una hipoteca o un gravamen de mecánico, un gravamen de sentencia es un defecto en el título de propiedad de la tierra que generalmente debe resolverse antes de una venta o refinanciación. Si no se aborda, el interés del nuevo comprador o prestamista puede verse afectado por el gravamen del fallo.

Debido a que los embargos judiciales son defectos de título, debe hacer su tarea antes de comprar un terreno. Antes de un cierre de bienes raíces, la compañía de títulos de propiedad o el abogado deben verificar si hay fallos en contra del vendedor. Si bien la búsqueda de juicio es rutinaria, tiene un propósito importante. Si el examinador encuentra un gravamen de sentencia contra la propiedad, el gravador generalmente se paga a través de los ingresos de cierre.

Los Estándares de Título de Minnesota (la «Biblia» para asuntos de título de bienes raíces en Minnesota) requieren búsquedas de juicio al examinar el título de una propiedad. Por ejemplo, una de las normas establece en la parte pertinente:

La Norma No. 82

BÚSQUEDAS REQUERIDAS

Se requerirán las siguientes búsquedas en el examen del título, y también se realizarán por el mismo período que para cada persona, empresa o corporación a la que se debe solicitar un traspaso para limpiar el título:

82.1 Búsquedas de sentencias

82.1.1 Sentencias de Tribunales estatales

, Excepto en lo que respecta a tierras registradas, habrá registros de fallo en la oficina del administrador de la corte del condado en el que se encuentre el terreno. Las búsquedas cubrirán el período que comienza a los 10 años anteriores al examen y se extiende hasta la fecha en que cualquier parte tuvo un interés de registro.

La conclusión es que un gravamen de sentencia puede presentar un problema si está comprando o vendiendo terrenos en Minnesota. Una búsqueda diligente determinará si cualquier embargo de juicio debe resolverse antes del cierre.

¿Qué Leyes rigen los Embargos Judiciales Civiles en Minnesota?

Potencialmente, hay muchas leyes que afectan la creación, el cobro y la satisfacción de embargos judiciales civiles. Estas se suman a otras leyes para otros tipos de gravámenes judiciales (manutención de los hijos, manutención del cónyuge, asistencia médica y gravámenes fiscales).

Minn. Stat. § 548.09 es un punto de partida para entender cómo surgen los embargos judiciales civiles. Establece en la parte pertinente:

EMBARGO DE JUICIO.

Subdivisión 1.Entrada y almacenamiento; supervivencia del juicio.

Salvo lo dispuesto en la sección 548.091, cada fallo que requiera el pago de dinero será ingresado por el administrador del tribunal cuando el tribunal lo ordene y será archivado por el administrador del tribunal al presentar una declaración jurada según lo dispuesto en la subdivisión 2. Una vez que se presente una transcripción del expediente ante el administrador de la corte en cualquier otro condado, el administrador de la corte también lo archivará. Desde el momento en que se archiva el fallo es un gravamen, en la cantidad no pagada, sobre todos los bienes inmuebles en el condado que en ese momento o en adelante sean propiedad del deudor del fallo, pero no es un gravamen sobre tierras registradas a menos que también se registre de conformidad con las secciones 508.63 y 508A.63. El juicio sobrevive, y el embargo continúa, durante diez años después de su entrada. Los fallos de manutención de los hijos pueden renovarse de conformidad con la sección 548.091.

Subd. 2.Declaración jurada del acreedor del fallo.

Ningún fallo, a excepción de los impuestos, se archivará hasta que el acreedor del fallo, o el agente o abogado del acreedor, haya presentado al administrador de la corte una declaración jurada, indicando el nombre completo, la ocupación, el lugar de residencia y la dirección de la oficina de correos del deudor del fallo, según la mejor información y creencia del declarante. Si la residencia se encuentra en un lugar incorporado que tenga más de 5.000 habitantes, se indicará el número de calle del lugar de residencia del deudor de la resolución y del establecimiento, si el deudor tiene uno.

Como dice el estatuto, la sentencia se convierte en un gravamen una vez que está acoplada y es válida por 10 años.

Tenga en cuenta que, si bien el gravamen de sentencia se aplica automáticamente a la propiedad «abstracta», un gravamen de sentencia no se adjunta automáticamente a la propiedad «Torrens» (debe hacer una presentación adicional bajo Minn. Stat. § 508.63 y Minn. Stat. § 508A. 63). La diferencia entre la propiedad» abstracta «y» Torrens » es cómo se registran y organizan los documentos inmobiliarios. La propiedad Torrens es un método de grabación un poco más formal. Véase Cap. 508 y 508A para Terrenos Registrados («Torrens»). La mayoría de las tierras en Minnesota son de propiedad abstracta, pero hay una tendencia hacia el registro de tierras como propiedad de Torrens (especialmente en las Ciudades Gemelas). El punto es que el titular del fallo debe verificar el estado de la tierra del deudor y, si es propiedad de Torrens, registrar el fallo con el Registrador de Títulos del Condado.

¿Cómo se crea un Gravamen de Sentencia?

Mientras Minn. Stat. § 548.09 es la regla general sobre la creación de un gravamen de sentencia, es útil entender el contexto en el que surge. Estos son algunos pasos básicos del proceso:

• Obtener el Juicio: Por lo general, esto significa ganar el litigio civil y obtener una orden judicial que indique que la parte contraria le debe dinero o propiedad. En otras situaciones, podría surgir de la manutención de los hijos, la manutención del cónyuge, los impuestos a la propiedad u otros impuestos no pagados.

• Archivar el fallo: Una Orden de un juez puede decir que usted tiene derecho a to 20,000. Pero no puede tratar de cobrar ese dinero a menos que» archive » el fallo bajo Minn. Stat. § 548.09. Eso significa pagar al administrador de la corte una cuota de registro (alrededor de 4 40) y presentar una declaración jurada del Acreedor del Fallo. El administrador de la corte colocará su fallo en el «registro de fallos», lo que significa que el fallo aparece en las búsquedas de los acreedores. El administrador de la corte también le enviará un documento confirmando el fallo y el monto total adeudado. Esta es también la forma de archivar un fallo federal. Ver Minn. Stat. § 548.11.

• Transcribir el Fallo( a veces): En algunas situaciones, debe «transcribir» el fallo en un condado donde el deudor tenga tierras no exentas. Por ejemplo, supongamos que obtiene un fallo en el condado de Scott, Minnesota. Pero el deudor del fallo tiene tierras en el condado de Meeker. Debe transferir, o» transcribir», el fallo al Condado de Meeker. Esto a menudo cuesta ~ 4 40. Básicamente, el tribunal donde se obtuvo el fallo (Condado de Scott) debe enviar la información del fallo al tribunal donde el acreedor también quiere que se archive (Condado de Meeker). El tribunal del Condado de Meeker reflejará el fallo en su lista de sentencias. Si un acreedor hace esto correctamente, el acreedor debe tener un gravamen de sentencia en cualquier terreno no exento del deudor tanto en el Condado de Scott como en el Condado de Meeker. Si el acreedor quiere poner un gravamen sobre la tierra en otros condados, el acreedor debe transcribir el fallo en esos otros condados.

Estos son los pasos básicos para que una Orden Judicial Definitiva se convierta en un gravamen de sentencia. Sin embargo, como se discute en otras secciones a continuación, puede haber preguntas difíciles sobre si un embargo de sentencia «se adhiere» a un pedazo de tierra. El deudor debe poseer tierras en ese condado para que se le adjunte un gravamen de sentencia. «aquí no hay título o herencia, no hay nada a lo que el gravamen de la sentencia pueda adjuntar, ningún tema tangible para la acción del gravamen.»Lowe c. Reierson, 201 Minn. 280, 283, 276 NW 224, 225 (1937) (cita omitida). Además, el gravamen del fallo no se aplica a tierras «exentas», como la «propiedad familiar» del deudor.»Los litigios sobre este tema no son infrecuentes.

Si bien estos pasos son necesarios para darle a su fallo la oportunidad de «adjuntar» como un gravamen, hay otras acciones que el acreedor debe tomar para que se le pague.

¿Cuánto Dura un Embargo de Sentencia?

Una vez que un fallo se archiva, un embargo de sentencia en Minnesota generalmente dura 10 años. Básicamente, el gravamen es válido durante la duración del juicio. Ver Minn. Stat. § 541.01 («Ninguna acción se mantendrá sobre una sentencia o decreto de un tribunal de los Estados Unidos, o de cualquier estado o territorio de los mismos, a menos que se inicie dentro de los diez años posteriores a la entrada de dicha sentencia.»).

Los acreedores generalmente tratan de cobrar lo antes posible. Sin embargo, si descubren que el deudor es una «prueba de juicio» (lo que significa que no hay bienes no exentos a los que perseguir), entonces esperan hasta que puedan encontrar los bienes. Por esta razón, hay miles de sentencias pendientes inactivas en los rollos de sentencias en Minnesota.

A veces, un fallo se asienta allí durante muchos años. El acreedor puede tomar medidas para mantenerlo activo. Un fallo puede renovarse por otros 10 años iniciando una nueva acción dentro de un período de diez años. Amica Mut. Ins. Co. v. Wartman, 841 N. W. 2d 637, 640-41 (Minn. Tomografía. App. 2014), revisión denegada (Minn. Estropear. 18, 2014). «Si no se presenta ninguna acción de renovación dentro de ese período de diez años, el fallo original caduca y se vuelve inaplicable.» Id. en 641 (se omite la cita). Si se interpone una acción de renovación dentro del plazo de diez años, la sentencia seguirá siendo válida por otros diez años. Id. El gravamen del fallo se ajustará al fallo.

El punto es que un fallo puede estar activo durante más de 10 a 20 años. Para un acreedor diligente, esto significa que podría haber oportunidades futuras de cobrar el fallo si el estado financiero del deudor mejora (es decir, el deudor acumula bienes o activos no exentos). También es una razón para que un acreedor evalúe sus posibilidades de cobro antes de iniciar un litigio. Para un deudor de un fallo, esto significa que puede tener que enfrentar el problema en algún momento y esto puede arriesgar la estrategia de la persona en el litigio.

Es útil recordar que los intereses se acumulan en el fallo. Si bien las tasas de interés a veces cambian, la regla general es que los intereses se acumulan en un 4% para sentencias de menos de 5 50,000 y en un 10% para sentencias de más de $50,000. Ver Minn. Stat. § 549.09.

¿Cómo Satisfago un Embargo de Sentencia?

Un embargo de sentencia se deriva de una sentencia, y una sentencia se cumple cuando se paga al acreedor. El deudor puede cumplir la sentencia haciendo un pago voluntario al acreedor. Además, el acreedor puede cumplir el fallo ejecutándolo en el terreno (véase la sección siguiente) o recuperando dinero a través de algún otro método de cobro.

Pago voluntario

Si el deudor del fallo hace un pago voluntario al acreedor, lo mejor es hacer un registro por escrito del pago. Es posible que el deudor desee obtener una Exención de Reclamaciones firmada por el acreedor. Muchas veces, el acreedor está dispuesto a tomar un descuento para resolver el problema. Si es así, es importante que el deudor obtenga una Liberación por escrito para todo el fallo y la reclamación (así como una Satisfacción).

Presentación de satisfacción

Si hay un pago voluntario por parte del deudor, el acreedor debe proporcionar al tribunal una Satisfacción de la sentencia. El acreedor generalmente debe hacer esto dentro de los 10 días posteriores a la Satisfacción, o dentro de los 30 días si el deudor pagó con cheque o fondos no certificados.

En Minn. Stat. § 548.15, un fallo se cumple cuando se presenta una de las siguientes cosas ante el administrador de la corte:

(1) una ejecución satisfecha, en la medida en que se indique en la declaración del sheriff;

(2) un certificado de satisfacción firmado y reconocido por el acreedor de la sentencia;

(3) un certificado similar firmado y reconocido por el abogado del acreedor, a menos que la autoridad de ese abogado como abogado haya sido revocada previamente y la inscripción de la revocación se haya hecho en el registro; la autoridad de un abogado para satisfacer una sentencia cesa al cabo de seis años a partir de su inscripción;

(4) una orden del tribunal, hecha a petición, que requiere la ejecución de un certificado de satisfacción, o que ordena que la satisfacción se ingrese sin ella;

(5) en caso de que una sentencia se adjunte en transcripción, una copia de cualquiera de los documentos anteriores, certificada por el administrador del tribunal en el que se dictó originalmente la sentencia y en el que se presentaron los originales.

Efecto de la Satisfacción

Una Satisfacción presentada que elimina un gravamen de sentencia tiene un impacto importante en el deudor. Un gravamen por fallo podría afectar la transacción de bienes raíces del deudor, o el fallo podría continuar apareciendo en el informe de crédito del deudor. Del mismo modo, podría afectar la capacidad de un deudor para alquilar una vivienda. Si el acreedor se niega a proporcionar una Satisfacción una vez pagada en su totalidad, el deudor se verá perjudicado. Si es así, el deudor puede hacer una petición al tribunal para que un juez ordene que se cumpla el fallo. Potencialmente, el deudor podría pedir algunos honorarios de abogado o multas si la negativa del acreedor fue de mala fe o frívola.

El punto es que el acreedor y el deudor deben documentar formalmente la satisfacción para evitar cualquier problema futuro.

¿Cómo Cobro un Gravamen de Sentencia en Minnesota?

Generalmente, un acreedor (alias, el titular de la sentencia o el gravamen) debe cobrar un gravamen de sentencia mediante «ejecución». Este puede ser un proceso complicado, y el titular del fallo puede necesitar un abogado para ejecutar adecuadamente en el terreno.

Obtención de información

Si el acreedor ya ha realizado la investigación y localizado la propiedad del deudor, entonces el acreedor puede proceder a la ejecución. Sin embargo, la mayoría de las veces, el titular del fallo necesitará información sobre los bienes y terrenos del deudor. El acreedor puede solicitar el descubrimiento formal bajo Minn. R. Civ. P. 69, o el acreedor podría solicitar una «Divulgación del Deudor del Fallo» bajo Minn. Stat. § 550.011 (una vez que hayan pasado 30 días desde que el fallo fue acoplado). El acreedor debería entonces ser capaz de encontrar terrenos en los que ejecutar para recibir el pago.

Ejecución

«Ejecución» es un término general en Minnesota para la incautación y el cobro de activos. La ejecución se utiliza para cobrar embargos judiciales sobre tierras, entre otros bienes. Minn. Stat. § 550.02 proporciona una descripción general:

RESOLUCIONES JUDICIALES; MÉTODOS DE EJECUCIÓN

Cuando una resolución requiera el pago de dinero o la entrega de bienes inmuebles o personales, podrá ejecutarse en esos aspectos mediante ejecución. Cuando se requiera la realización de cualquier otro acto, se podrá notificar una copia certificada de la sentencia a la parte contra la que se haya dictado, o a la persona o funcionario a quien la ley exija que la obedezca. La persona que se niegue a ello podrá ser castigada por el tribunal por desacato y se hará cumplir su obediencia.

Generalmente, el titular del fallo debe obtener una «Orden de ejecución» de la corte y luego llevarla al Alguacil del Condado para su ejecución. Ver Minn. Stat. § 550.04. El Alguacil generalmente debe buscar bienes personales para satisfacer el fallo. Si el Alguacil no encuentra ningún bien personal para confiscar (lo que suele ser el caso), el Alguacil puede seleccionar tierras para satisfacer la Orden de Ejecución.

Venta

Una vez que el Sheriff localice la propiedad no exenta (el acreedor le da información al Sheriff sobre la tierra), esa tierra puede venderse. El Alguacil debe dar el aviso adecuado de la venta como lo requiere Minn. Stat. § 550.18 y debe haber entrega legal al deudor (que tendría el derecho de pujar en la venta). La venta es esencialmente una subasta (al igual que una venta de ejecución hipotecaria) en la que el acreedor hipotecario hace una «oferta de crédito» de la cantidad adeudada por el deudor. Otras personas, incluido el deudor, pueden pujar por el terreno si tienen dinero en efectivo o fondos certificados.

El postor ganador recibirá un Certificado de Venta bajo Minn. Stat. § 550.22. Si la «oferta de crédito» del titular del fallo fue la única oferta, entonces no recibirá dinero en efectivo en ese momento (a menos que venda el Certificado del Sheriff a alguien). Si otro postor hizo una oferta en efectivo más alta en la venta, entonces el titular del fallo recibirá el pago de los ingresos del Sheriff. Ese comprador en la venta recibirá, «‘ al vencimiento del tiempo para el canje, . . . todo el derecho, título e interés «de los bienes inmuebles del deudor» en la fecha del gravamen en el que se vendió el mismo.'»

Si bien hay más detalles y problemas con la ejecución, estos son los conceptos básicos. El titular de la sentencia a veces se le paga a través de la venta. Otras veces, tendrá que esperar hasta que expire el período de canje para recibir el pago.

Redención

Al igual que una ejecución hipotecaria, el deudor en una acción de ejecución tiene derecho a «redimir» la propiedad (pagar al acreedor para evitar perder la tierra). Por lo general, el deudor tiene un año para canjear en Minn. Stat. § 550.24 (a menos que el deudor «abandone» la propiedad, en cuyo caso el período de reembolso se puede reducir a 5 semanas).

Si el deudor se redime, se paga al acreedor y se cumple el embargo. El deudor retiene la propiedad.

Si el deudor no redimir la propiedad, a continuación, otros acreedores de la propiedad puede tratar de redimir la propiedad. Básicamente, pagan a los titulares de embargos mayores que han redimido (consulte la siguiente sección sobre prioridades para obtener más detalles). Al titular de la sentencia se le pagará. En esta situación, el deudor pierde la propiedad, pero debe obtener su equidad en la propiedad (después de que se paguen los costos de la sentencia y ejecución).

Si no hay reembolso por parte del deudor o de cualquier otro acreedor, el acreedor es esencialmente el titular de la propiedad al final del período de reembolso. Al igual que en las ejecuciones hipotecarias, el acreedor generalmente vende la propiedad para que se le pague.

¿Cuál es la «Prioridad» de un Embargo judicial?

La prioridad del gravamen de una persona se vuelve importante cuando hay múltiples gravámenes, hipotecas u otros «gravámenes» sobre la tierra. Si su gravamen de juicio tiene prioridad sobre otros gravámenes, tiene una mejor oportunidad de que se le pague. Si su gravamen de juicio está detrás de otros gravámenes en prioridad, tiene una menor probabilidad de que se le pague.

Un gravamen con mayor prioridad se denomina gravamen «senior», mientras que uno con menor prioridad se denomina gravamen» junior».

¿Cómo se determina la prioridad?

Generalmente, la prioridad del gravamen en tierra depende de cuándo se «perfeccionó»el gravamen. Para los gravámenes de juicio, generalmente se perfeccionan cuando se «unen» a la tierra. Un acreedor con un gravamen de sentencia que se aplica primero a tiempo tendrá prioridad sobre un gravamen de sentencia que se aplica más tarde.

En la mayoría de las situaciones, el gravamen del fallo «se adhiere» a la tierra cuando el acreedor registra el fallo en ese condado. Sin embargo, en algunos casos, no puede «embargar» hasta que el deudor adquiera un derecho sobre la tierra (o el deudor abandone la propiedad familiar). En esos casos, el gravamen de la sentencia se fijará cuando el deudor adquiera un interés en el terreno.

Una vez que el gravamen de la sentencia se adhiere al terreno del deudor, generalmente tiene mayor prelación que los gravámenes o hipotecas registrados posteriormente. Sin embargo, hay algunas situaciones limitadas en las que un gravamen registrado posteriormente podría «adelantarse» a un gravamen de sentencia en términos de prioridad. Por ejemplo, un gravamen de impuestos federales a veces puede tener prioridad a la fecha de la evaluación del IRS (incluso si se registra en un momento posterior). Otro ejemplo es un gravamen mecánico, que generalmente se relaciona con el» comienzo real y visible de la mejora en el suelo » bajo Minn. Stat. § 514.05 (no la fecha de registro). Esto puede ser sorprendente, ya que su gravamen puede perder prioridad a otro gravamen que aún no se ha registrado.

La lección es hacer su tarea para averiguar dónde encaja su gravamen en la cadena de prioridades.

¿Por qué importa la prioridad?

Cuando se vende la propiedad, los titulares de embargos mayores a menudo reciben el pago primero. Si no hay suficiente equidad en la tierra para pagar junior acreedores, los acreedores no se les paga.

Por ejemplo, en una ejecución hipotecaria cuando un gravador mayor ejecuta una hipoteca sobre la propiedad, los gravadores menores tienen derecho a» redimir » la propiedad (de lo contrario, su gravamen se extinguirá). Esto generalmente significa que el junior acreedores de registro de notificación de su intención de canjear y luego canjear por pagar acreedores senior. Si hay más de junior acreedores detrás, los otros acreedores también pueden canjear. Si se redimen, los embargadores por delante de ellos se saldarán. Por lo general, para fines de canje, hay ventanas de 7 días para que cada titular de derecho de retención junior sucesivo pueda canjear.

Además, la importancia de la prioridad se muestra cuando un gravador mayor ejecuta su interés sobre la propiedad. Si los tenedores de gravamen junior no redimen, su gravamen se extingue. Por el contrario, un gravador senior generalmente no se extingue cuando un gravador junior ejecuta una hipoteca sobre la propiedad. Por lo tanto, es importante tener un gravamen de mayor prioridad. En el caso de un embargo preventivo de sentencia, significa que debe consignar y/o transcribir la sentencia tan pronto como sea posible.

Tenga en cuenta que estas situaciones de prioridad son complicadas, por lo que puede ser importante obtener trabajo sobre el título de la propiedad y hablar con un abogado. Un pequeño error, como no registrar una Intención de Canjear, puede costarle al acreedor un gravamen cobrable.

¿Los embargos judiciales se aplican a las Fincas en Minnesota?

No, los gravámenes de sentencia solo se aplican a tierras «no exentas», por lo que su propiedad familiar no debe verse afectada. Sin embargo, bajo algunas circunstancias (por ejemplo,, la tierra excede el límite de «propiedad familiar» o de otra manera no cumple con la definición), un gravamen de sentencia podría afectar su tierra o el producto de una venta de la misma.

Importancia

El hecho de que un acreedor pueda gravar un terreno es una cuestión importante. Para un acreedor, puede significar la diferencia entre una colección exitosa o ser excluido. Si la tierra es una propiedad, el acreedor no puede tocarla. Si la tierra no es una propiedad familiar, el acreedor puede dirigirse a ella para que se le pague.

Minnesota, y muchos otros estados, la exención de bienes raíces refleja un valor moral. La exención de la propiedad familiar contrasta el derecho de un acreedor a ser pagado con la protección del deudor de su vivienda. Sin embargo, la «política de dar al deudor `refugio’ de reclamaciones justas en su `propiedad’ ha prevalecido con una uniformidad significativa.»Denzer v. Prendergast, 267 Minn. 212, 216, 126 N. W. 2d 440, 443 (1964). Por lo tanto, los tribunales de Minnesota deben interpretar liberalmente la exención de bienes inmuebles. Torgelson contra Real Prop. Conocido como 17138 880th Ave. Renville Cty., 749 N. W. 2d 24, 26 (Minn. 2008). Eso significa que los casos cerrados se resuelven a favor del propietario de la casa, no del acreedor.

Los estatutos

«Casas de familia» se definen en Minn. Stat. § 510.01:

VIVIENDA FAMILIAR DEFINIDA; EXENTA; EXCEPCIÓN

La casa de propiedad y ocupada por un deudor como lugar de residencia del deudor, junto con el terreno en el que está situada en la cantidad de área y valor de aquí en adelante limitados y definidos, constituirá la propiedad de dicho deudor y la familia del deudor, y estará exenta de incautación o venta bajo proceso legal a causa de cualquier deuda no cobrada legalmente por escrito, excepto en los casos en que se incurra por trabajo o materiales suministrados en la construcción, reparación o mejora de dicha propiedad, o por servicios prestados por trabajadores o sirvientes y como se proporciona en sección 550.175.

El monto de la exención de propiedad familiar se establece por ley. Si el terreno excede estos límites, el titular del fallo podría intentar ejecutar el «exceso» (la parte desprotegida). El titular del fallo tendría que obtener una orden judicial y cumplir con los procedimientos en Minn. Stat. § 550.175 («Ejecución En Bienes Inmuebles Que Incluyen la Propiedad Familiar») para cobrar el»exceso».

Aquí están los límites de Minnesota homestead de Minn. Stat. § 510.02:

ÁREA Y VALOR; CUÁN LIMITADO.

Subdivisión 1.Exención. La propiedad puede incluir cualquier cantidad de tierra que no exceda de 160 acres. La exención por homestead, si se solicita la exención por uno o más deudores, no puede exceder de $420,000 o, si la casa se utiliza principalmente para fines agrícolas, $1,050,000, exclusivo de las limitaciones establecidas en la sección 510.05.

Subd. 2.Ajuste de los montos en dólares. Los montos en dólares de la subdivisión 1 deben cambiar periódicamente de la manera prevista en la sección 550.37, subdivisión 4a. El comisionado de comercio incluirá los cambios en los montos en dólares como parte del anuncio y publicación que se haga en virtud de esas disposiciones.

¿La exención aún lo protege si vende la propiedad familiar? Sí, generalmente debe protegerlo durante un año después de una venta. Es importante que la persona siga residiendo allí y la reclame como propiedad familiar. Minn. Stat. § 510.07 analiza estas cuestiones de la siguiente manera:

VENTA O REMOCIÓN PERMITIDA; GANANCIAS DE SEGURO; AVISO.

El propietario puede vender y transmitir la propiedad sin someterla, o el producto de dicha venta durante el período de un año después de la venta, a ninguna sentencia o deuda de la que estuviera exento en manos del propietario, excepto que el producto de la venta no está exento de una sentencia o deuda por una obligación de manutención de los hijos o de manutención en mora ordenada por un tribunal. El producto de un reclamo de seguro para una exención homestead están exentos de un año. El propietario podrá retirarlo sin que ello afecte a dicha exención, si no abandona por ello el mismo lugar de residencia. Si el propietario deja de ocupar dicha propiedad por más de seis meses consecutivos, se considerará que ha abandonado la misma a menos que, dentro de ese período, el propietario presente al registrador del condado en el que está situado un aviso, ejecutado, presenciado y reconocido como en el caso de una escritura, describiendo la propiedad y reclamando lo mismo que la propiedad del propietario. En ningún caso la exención se prolongará más de cinco años después de la presentación de la solicitud, a menos que durante una parte del plazo los locales hayan sido ocupados como vivienda real del deudor o de su familia.

Exención Después de la Muerte

A veces hay disputas entre un acreedor y los herederos del difunto sobre si la propiedad está protegida como «propiedad familiar» después de la muerte del propietario. Si la tierra era propiedad «homestead» en el momento de la muerte de la persona, los herederos de la persona también deben obtener el beneficio de la exención. Como tal, es probable que el titular de un gravamen judicial no pueda perseguir la propiedad.

La ley de Minnesota limita las reclamaciones posteriores a la muerte contra la propiedad familiar del difunto a las reclamaciones de atención hospitalaria y asistencia médica del estado. Los embargos judiciales no se enumeran en Minn. Stat. § 524.2-402 (c), que establece:

(c) Si el patrimonio familiar pasa por descendencia o testamento al cónyuge o descendientes del difunto o a un fideicomisario de un fideicomiso del cual el cónyuge o los descendientes del difunto son los únicos beneficiarios actuales, está exento de todas las deudas que no eran cargos válidos en el momento de la muerte del difunto, excepto que el patrimonio familiar está sujeto a un reclamo presentado de conformidad con la sección 246.53 para atención hospitalaria estatal o 256B.15 para beneficios de asistencia médica. Si el patrimonio familiar pasa a una persona que no sea el cónyuge o los descendientes del difunto o a un fideicomisario de un fideicomiso del cual el cónyuge o los descendientes del difunto son los únicos beneficiarios actuales, está sujeto al pago de gastos de administración, gastos funerarios, gastos de la última enfermedad, impuestos y deudas. El demandante puede tratar de hacer cumplir un gravamen u otro cargo contra una propiedad así exenta mediante una acción apropiada en el tribunal de distrito.

¿Qué Otras Situaciones Afectan A Los Embargos Judiciales?

Hay muchas otras circunstancias que pueden afectar un embargo de sentencia. Las leyes de bienes raíces pueden ser complejas y complicadas.

Aquí hay una lista de otros problemas que podrían afectar un embargo de sentencia:

• Propiedad Registrada o Torrens: Tenga en cuenta que puede haber requisitos adicionales para adjuntar el gravamen de sentencia a la propiedad Registrada (a/k/a, «Torrens») y los problemas potenciales al cobrar en ella.

• Propiedad agrícola: Si el deudor es propietario de una propiedad agrícola, es probable que tenga que pasar por la Mediación del Agricultor y el Prestamista antes de tratar de cobrar la tierra. Véase Cap. 583 de los Estatutos de Minnesota. Hay una amplia categoría de bienes, por lo que el acreedor debe comprender su naturaleza antes de iniciar cualquier litigio o acción de cobro.

• Bancarrota: Cuando el deudor se declara en bancarrota, hay una «suspensión automática» que generalmente impide que los acreedores tomen cualquier acción de cobro sobre los activos del deudor. Además, una bancarrota completa generalmente «descarga» las deudas de la persona, por lo que los acreedores pueden recibir una parte o ninguna de la deuda. El fallo también debe eliminarse (generalmente, tras una moción apropiada ante el tribunal de distrito del estado). Como tal, el gravamen de sentencia se extinguirá.

• Cesiones: El acreedor a veces cede sus derechos en el fallo o gravamen a otro acreedor. Si es así, el «cesionario» del fallo tiene derecho a cobrar, pero generalmente necesita hacer una presentación ante el tribunal de distrito. Si bien el deudor puede ceder sus deudas a otra persona (por ejemplo, cuando una empresa vende activos y deudas a otra empresa), a menudo tiene poco impacto en la capacidad del acreedor para cobrar el fallo.

• Errores: El acreedor debe evitar cometer errores al consignar la sentencia o ejecutarla en tierra. Si es así, el deudor puede pedir al tribunal que anule una venta de ejecución. También puede haber un problema con el nombre del deudor. Si tiene el mismo nombre que alguien con un fallo, es posible que se confunda con esa persona (es decir, el acreedor podría apuntar a sus bienes para el cobro). El acreedor debe tener cuidado de cobrar contra la persona adecuada. Si cierra un negocio inmobiliario y alguien con su nombre tiene un fallo, la compañía de cierre puede pedirle que registre una Declaración jurada de No Identidad o un documento similar. Los registros de bienes raíces mostrarán que usted no es el deudor del fallo y que ningún gravamen de sentencia puede adjuntar a su tierra.

• Copropiedad de la Tierra: Este puede ser un tema complicado. Tenga en cuenta que cuando es copropietario de la tierra con otras personas, sus acreedores podrían imponer gravámenes de juicio a la tierra. Esto podría afectar sus intereses de propiedad en la tierra. Antes de adquirir tierras como copropietarios, debe evaluar si alguno de los copropietarios tiene algún juicio o acreedores que pueda poner en peligro la tierra.

• Cuestiones Fiscales: Los embargos fiscales, las ejecuciones hipotecarias y las confiscaciones pueden tener reglas muy diferentes y pueden afectar otros embargos judiciales. Para obtener un buen resumen de los juicios tributarios de Minnesota, consulte «El Manual de Impuestos Morosos y Confiscación de Impuestos.»Para obtener orientación sobre embargos y confiscaciones del IRS, consulte la» Guía de Referencia Legal para Funcionarios de Ingresos.»

Conclusión

Ganar una demanda civil puede ser el comienzo de una batalla más grande para cobrar el fallo. Los embargos judiciales pueden ser una excelente opción para que un acreedor cobre un fallo grande. Por otro lado, este es un riesgo para un deudor que posee tierras no exentas. Si el deudor vende ese terreno, es probable que haya un defecto de título que debe resolver antes del cierre.

La conclusión: cuanto mejor entienda los gravámenes de juicio, mayor será la oportunidad que tenga de proteger sus intereses en el juicio o en su tierra.

Si necesita asesoramiento legal o un abogado que lo represente para un asunto de embargo de sentencia, Contáctenos para una consulta gratuita. Con oficinas en Shakopee (Condado de Scott) y Litchfield (Condado de Meeker), atendemos a clientes en las Ciudades Gemelas y el Gran Minnesota.