risiko og belønning for at købe afskærmede ejendomme på”Courthouse Steps”
Samuel L. Feldman
September 2012
udvikling i fast ejendom
har du nogensinde kørt af et Amtsretshus den første tirsdag i måneden og bemærket, at mange mennesker samles på trapperne? Denne dag er afskærmning dag i staten Georgia. Staten Georgia giver mulighed for ikke-retslig afskærmning, hvilket betyder, at det faktiske salg af ejendommen sker i form af en auktion på trappen til amtsretten i hvert amt i Georgien den første tirsdag i måneden. Mens købe ejendom på retsbygningen trin kan være rentable og giver en stor mulighed for at få en “god handel,” der er mange overvejelser at evaluere før springende i blindt og uden at gøre dit hjemmearbejde. Enhver potentiel køber skal tage sig tid til at søge i skatteregistre og ejendomsregistre, før de byder på retsbygningstrinnene.
der er et utal af spørgsmål at overveje, før du køber ejendom på retsbygningen trin. Her er nogle af de risici, du skal overveje:
salg er” som det er ” for kontanter: (certificeret Check) – dette betyder, at dine penge straks er i fare; du kan blive overbudt; og fagfolk kan prøve at byde prisen op for at drage fordel af, at du er amatør. Salget er endeligt på RETSBYGNINGENS trin!
ingen formel inspektion tilladt: i bedste fald kan du få en “drive by” inspektion.
låntager kan ødelægge hus: tilstanden af huset er absolut en bekymring. I nogle tilfælde, tidligere låntagere rip ud inventar før afskærmning. Vagrants kan også have fjernet kobberrør og andre værdifulde genstande fra huset.
ingen kontrakt: du har ingen regres med sælger/långiver.
ingen lovbestemt Indløsningsret: dette betyder, at salget er endeligt, og låntageren (tidligere ejer) ikke har en ny chance for at “indløse” eller Få ejendommen tilbage.
Mangeldragt: dette kan holde op med hurtig videresalg eller refinansiering af ejendommen og bringe din titel i fare. En mangel kulør er, hvor en långiver har indgivet en retssag mod den oprindelige låntager til at indsamle eventuelle penge det ikke eller ikke vil modtage fra afskærmning på ejendommen. Det er en åben retssag og derfor “skyer” din titel, hvis du køber ejendommen. Skyen skulle fjernes, før du kunne videresælge ejendommen eller få en titelpolitik på den. Mens dine penge er ikke direkte som RISIKO, en afskærmning salg potentielt kunne vendes ved retskendelse og en bekræftelse handling ville helt sikkert koste en køber på afskærmning tid og penge.
Titelsøgning: Du skal udføre dette på egen hånd (ved hjælp af en titeladvokattjeneste som den service, vores firma kan levere) for at køre titel på ejendommen, inden du byder på ejendommen. Titel vil vise dig, hvad skatter, panterettigheder, behæftelser og andre elementer kan påvirke ejendommen. Er der for eksempel en servitut eller buffer, der gør en del af ejendommen uudviklelig eller ubrugelig? Titel vil også afsløre, om skatter skyldes, hvis der er tredjepart lien købere, og hvis nogen domme er i kæden af titel, som ikke blev udslettet af afskærmning. Omkostningerne ved due diligence, titelsøgninger fra uafhængige titelundersøgere og advokater kan være dyre, og du bliver nødt til at betale for det foran ud af lommen og vil ikke blive refunderet for det, når du køber ejendommen. Typisk er titel forsikring ikke tilbydes af afskærmning advokat kontor.
ingen Due Diligence periode: igen betyder det, at du ikke har ret til en formel inspektion og ikke har ret til at få en undersøgelse af ejendommen udført før afskærmning. Da du normalt ikke vil have en aktuel undersøgelse af ejendommen, vil du ikke være i stand til at kontrollere en ny undersøgelse mod den juridiske beskrivelse af ejendommen, som du vil modtage på trinene. Derfor vil du ikke vide, om den juridiske beskrivelse, som du får, er, hvad der faktisk er på jorden.
proceduremæssige krav opfyldt? Långiver skal have fulgt ordentlig afskærmning procedurer vedrørende varsel, acceleration og reklame. Derudover, hvis der er en føderal skat Lien, långiverens advokat skal give ordentlig varsel til IRS, som derefter vil have en 120-dages ret til indløsning. Hvis det senere opdages, at der er proceduremæssige uregelmæssigheder, kan der være et krav om omsættelighed af din titel, og muligvis kan afskærmningen vendes og afvikles. I det mindste vil du have været bundet med ejendommen i nogen tid uden evnen til at bortskaffe din ejendom.
værdi: du skal lave dit hjemmearbejde og være sikker på ejendommens værdi. Hvis din vurdering eller værdiansættelse er forkert, og du har til hensigt at vende eller udleje ejendommen, kan du nemt miste din investering, før du selv køber den.
beliggenhed: En ejendoms dårlige placering kan ødelægge din investering. For eksempel, er det i nærheden af en jernbane, flyvevej eller losseplads; eller er det i et kvarter med høj kriminalitet, udlagt til uønskede skoler, eller i et miljøforurenet område? Beliggenhed, beliggenhed, placering er stadig nøglen selv på retsbygningen trin.
stærk konkurrence om gode ejendomme: mange “gode” ejendomme falder fra afskærmningslisten før afskærmning på grund af genindførelse af pantet, titelproblemer på ejendommen, eller hvor en låntager indgiver konkurs.
intervenerende lån, subrogationskrav: Du kan købe ejendom med uoplyste intervenerende eller overlegne panterettigheder. Du kan også købe ejendom involveret i en retssag og i det mindste være bundet i retssager eller maksimalt miste den ejendom, du lige har købt.
kort sagt, at købe ejendom på retsbygningstrinnene kan være et vanskeligt område, så det er vigtigt, at du kender risiciene, der går ind i eventyret. Med mulighed er der risiko. Hvis du er fast besluttet på at købe på trapperne, en vej er at samarbejde eller investere med nogen, der allerede gør dette som en fuldtids forretning og er villig til at dele risikoen og belønningen. Professionelle afskærmning købere kender deres værdier, og ved, hvornår de skal bevæge sig fremad, og hvornår de skal bakke ud. Købe afskærmning ejendom efter afskærmning, når det er opført til videresalg er en farbar vej for amatører. Du bevarer normale rettigheder til kontrakt og due diligence, men kan stadig købe en lejlighedskøb ejendom.
