někdy neexistuje způsob, jak vyřešit spor s nájemcem. Slyšeli jsme několik hororových příběhů: nájemníci, kteří neplatí nájem měsíce, nájemníci, kteří inzerují vaši nemovitost na Airbnb, nájemníci, kteří zabalí místo se zahraničními studenty, kteří, když jsou konfrontováni, jsou zjevně všichni jeho příbuzní. Stejně jako pronajímatel můžete uplatnit své právo ukončit nájem.
Za prvé, důležitá poznámka k pronájmu versus Licence
když mluvíme o nájemcích, obvykle odkazujeme na někoho, komu jste poskytli nájem. To znamená, že zákonné právo užívat majetek, jako by mu patřil, po určitou dobu za určitých podmínek. Takové nájemní nebo nájemní smlouvy musí být vyhlášeny u orgánů, na které bude nájemce muset zaplatit kolkovné.
to se liší od licence. Na rozdíl od nájemní smlouvy neposkytuje licence držiteli licence žádná „vlastnická práva“ – majitel hotelu může zůstat například v hotelovém pokoji, ale může být kdykoli požádán o odchod bez jakéhokoli důvodu (samozřejmě, hotelové rezervace podléhají určitým smluvním podmínkám, které chrání spotřebitele před nekalými nebo nepřiměřenými praktikami).
nájemní smlouva tedy jako pronajímatel upravuje vztah mezi vámi a vaším nájemcem. Je vhodné si přečíst standardní nájemní smlouvy, které Váš realitní agent může použít k zajištění toho, že pokrývá všechny různé scénáře, které máte na mysli. Je například podmínkou pronájmu, že by neměli být Žádní domácí mazlíčci? Nebo je v bytě zákaz kouření?
některé hotely žádají hosty, aby podepsali záruku, že nebudou kouřit v nekuřáckých pokojích, a pokud tak učiní, zavazují se zaplatit náklady na odstranění zápachu kouře ze všech prostěradel, čalounění, koberců atd. v místnosti). Pokud pronajímáte byt HDB, měli byste se ujistit, že se jedná o dobu pronájmu, která kromě osob uvedených jako nájemci v nájemní smlouvě, nikdo jiný by neměl zůstat v bytě, trvale nebo dočasně. A zajistit, že porušení tohoto termínu bude mít za následek okamžité vystěhování.
to má zabránit tomu, aby vás nájemce přiměl k porušení pravidel HDB o pronájmu prostor nelegálním přistěhovalcům a pravidla proti pronájmu bytů nebo pokojů HDB uvnitř turistům nebo ke krátkodobému pronájmu kratšímu než 6 měsíců (ve vážných případech může HDB propadnout váš byt HDB a majitelé domů šli do vězení za pronájem svého majetku nelegálním přistěhovalcům-nevědomky nebo jinak).
nedávné nové rozhodnutí společnosti URA, které vstoupilo v platnost dne 15. května 2017, také neumožňuje více než šesti nesouvisejícím nájemníkům ve stejném soukromém bytě (aby se zabránilo pronajímatelům vtěsnat 20 zahraničních pracovníků do malého bytu nebo bytu HDB).
jak tedy vystěhujete nájemce před uplynutím nájemní smlouvy?
-
dejte nájemci písemné oznámení
vždy byste měli začít tím, že písemně oznámíte svůj záměr ukončit nájem. To závisí na tom, co jste stanovili v nájemní smlouvě. Obvykle budou uvnitř takové doložky o ukončení. Typicky, nájemní smlouva stanoví, že oznámení bude doručeno nejméně 30 dny před datem, kdy chcete, aby nájemce odešel. Nájemce však můžete vystěhovat dříve, pokud vaše nájemní smlouva stanoví takový scénář, obvykle při výskytu určité události, například pokud je jeho pracovní povolení zrušeno.
pošlete šnečí poštu i e-mail, aby existovala papírová stopa nebo důkaz, že jste nájemce formálně informovali, aby se do určitého data odstěhoval. Právně, věci nemusí fungovat ve váš prospěch, pokud vaše „oznámení“ bylo nadávky křičel do telefonu.
-
ujistěte se, že jste jasně specifikovali spáchané porušení, jakákoli požadovaná náhrada, a opatření, která má nájemce podniknout
oznámení musí být doručeno podle § 18 zákona o dopravě a majetkovém právu. Zákon uvádí, že:
právo na opětovný vstup nebo propadnutí na základě jakéhokoli ustanovení nebo ustanovení nájemní smlouvy pro porušení jakékoli smlouvy nebo podmínky nájemní smlouvy není vymahatelné žalobou ani jinak, pokud pronajímatel nepředloží nájemci oznámení o konkrétním porušení, na které si stěžoval, a pokud je porušení možné napravit, vyžaduje nájemce, aby toto porušení napravil, a v každém případě vyžaduje nájemce, aby za toto porušení poskytl peněžní náhradu, a Nájemce poté v přiměřené lhůtě neodstraní porušení, pokud je porušeno. schopen napravit a učinit přiměřené náhrada v penězích, ke spokojenosti pronajímatele, za porušení.
Chcete-li shrnout slovo salát, musíte do oznámení, které podáváte, zahrnout tři věci. Jedná se o:
- přesně uveďte, co nájemce udělal špatně, tj. porušení které podmínky v nájemní smlouvě
- co musí nájemce udělat, aby toto porušení napravil (pokud se jedná o něco, co lze napravit)
- odškodnění, které byste chtěli, pokud porušení způsobilo ztrátu nebo škodu
můžete nájemce vykopnout, pokud nájemce nesplní podmínky, které jste stanovili. Ale ďábel je v detailech zde, a my nejsme způsobilí poskytovat právní poradenství; takže je nejlepší vyhledat pomoc právníka.
ale všimněte si, že obecně nelze vystěhovat nájemce před doručením tohoto oznámení.
-
pokud je váš nájemce v prodlení, získejte příkaz k tísni
pokud vám nájemce dluží zpět nájemné, budete se muset rozhodnout, zda chcete nájem ukončit (zkontrolujte nájemní smlouvu; obvykle stanoví ukončení nájmu, pokud nájem není zaplacen do určitého data, například do 7 dnů od začátku každého měsíce) nebo si chcete nájemce ponechat, ale donutit ho zaplatit.
budete mít jeden nebo dva měsíce kauce za pronájem, ze které si můžete odečíst zpětné nájemné, ale může být moudřejší ponechat tyto peníze pro společnou kontrolu, když vyprší nájem, abyste je mohli použít na opravy a jakékoli zpětné nájemné (Přiznejme si to – nájemci někdy nezaplatí nájemné za poslední měsíc nebo tak).
pokud se rozhodnete nájemce ponechat, ale chcete, aby zaplatil zadní nájemné,můžete od soudů získat soudní příkaz. K tomu budete muset zapojit právníka.
příkaz tísně vám umožňuje požadovat až 12 měsíců nedoplatků, i když neexistuje žádný pochopitelný důvod, proč byste na to čekali tak dlouho. Jakmile je příkaz zaslán, spolu s oznámením o zabavení zboží, podle zákona, můžete si vzít věci nájemce k zaplacení nájemného. Pokud do pěti dnů nezaplatí nájem, máte právo toto zboží prodat.
pro tvrdohlavé nájemníky je to dobrý způsob, jak je motivovat k odstěhování.
v nemovitosti však nemusí být nic, co by mělo velkou hodnotu, zejména pokud je vám poskytnuto, „nouzi“, tj. zabavit a prodat. Tento typ akce může být vhodnější pro komerční pronajímatele, protože nájemce může mít zboží, které je určeno k prodeji – což bude nájemce motivovat k zaplacení nájemného za účelem uvolnění jejich zboží.
-
možná budete moci jít na tribunál pro malé nároky místo najímání právníka
pokud budete mít štěstí, může být schopen dostat pryč s jít na malé nároky Tribunál (SCT) namísto museli najmout právníka získat nedoplatky nájemného nebo vystěhovat nájemce. Za velmi omezených okolností může SCT slyšet váš případ. Můžete vidět, jaká jsou kritéria kontrolou jejich webové stránky.
používejte zdravý rozum a ne taktiku obtěžování
při pokusu o vystěhování nájemce používejte zdravý rozum. Vypadá jako neuvěřitelný hulkův bratr? Ví, kde bydlíš? Může volat vaše telefonní číslo nepřetržitě a ve 3 dopoledne? Pokud neodejde bez boje (doslova), může být nejlepší nechat to na profesionálech, tj. získat soudní příkaz a nechat to vyřešit právníky.
nejlepší je pro vás nebo vašeho agenta mluvit s nájemcem pěkně a pokusit se dospět k dohodě o tom, kdy se může odstěhovat. Nezapomeň, může vzít další letadlo ze Singapuru, o kterém už nikdy nebude slyšet poté, co rozbil všechno ve vašem bytě; takže stojíte uprostřed své zničené kuchyně, která vypadá jako hurikán Katrina právě roztrhl přes to, zatímco drží pouze 2 měsíční kauce ve vašich rukou (nebo žádný vklad vůbec v případě, že nájemce nezaplatil žádné nájemné v poslední 2 měsíce).
a v případě, že to potřebujeme říct, nepoužívejte hloupé taktiky obtěžování.
to zahrnuje věci jako:
- Změna údajů o bankovním účtu, takže šek vašeho nájemce odrazí a můžete tvrdit, že nezaplatili nájemné
- Změna zámku, když jsou venku (víte, že si mohou najmout také zámečníka, že?
- řezání energie a vody, když jsou nájemci rodina a mají malé děti, které se starají
neexistuje nic, co by bránilo vašemu nájemci podniknout vlastní právní kroky proti vám a případně vyhrát, pokud si sami nehrajete podle knihy. Pokud jste na pravé straně zákona, proč je třeba použít takovou taktiku?
nemůžeme to dostatečně zdůraznit – je lepší zajistit, aby všechny důležité podmínky byly v nájemní smlouvě od začátku, aby se zabránilo bolestem hlavy později. to bude váš život tak mnohem jednodušší, když budete muset říct nájemce odstěhovat (bude argumentovat, ale nemůže porazit jasně psaná slova v nájemní smlouvě), nebo pokud budete muset podniknout právní kroky, aby ho donutit odstěhovat nebo splatit nájemné (utratíte méně na právní poplatky, pokud máte jasný případ).
podívejte se na další články týkající se pronájmu zde: 5 singapurských čtvrtí pro nájemce s rozpočtem a měli by si mladí Singapurci pronajmout svůj první domov?
najděte si nájemní dům svých snů dnes na největším singapurském portálu nemovitostí 99.co!
