pokud jste Kanaďan, který má v úmyslu koupit nebo který již zakoupil nemovitost nacházející se v USA, musíte si být vědomi amerických a kanadských daňových otázek souvisejících s vlastnictvím amerických nemovitostí. Obecně platí, že první otázka, která vyvstává, je: jakým způsobem by měl být majetek držen?
vlastnická struktura
jak se rozhodnete strukturovat své vlastnictví, bude záviset na účelu nemovitosti. Bude to pouze pro osobní potřebu, investice, která bude generovat příjmy z pronájmu, nebo možná kombinace obou? Jak dlouho hodláte nemovitost vlastnit? Je vaším záměrem vytvořit starší majetek, který je předán budoucím generacím?
vlastnictví vašeho osobního jména je pro mnoho Kanaďanů obvykle první volbou. Toto je nejjednodušší možnost a daňové zacházení při prodeji může být také výhodné ve srovnání s jinými formami vlastnictví. Mezi další možnosti patří vlastnictví prostřednictvím společnosti, partnerství nebo důvěra. Mnoho poradců jižně od hranice, stejně jako určité informace dostupné na internetu, doporučuje držet americké nemovitosti prostřednictvím společnosti s ručením omezeným (LLC). Jako kanadský rezident to obecně není nejlepší volba, protože to může potenciálně vést k dvojímu zdanění, se sazbami daně z příjmu až 70 procent.
bez ohledu na důvod nákupu nemovitostí v USA je důležité před nákupem vyhledat profesionální daňové a právní poradenství, protože restrukturalizace po nákupu může být nákladná.
U. S. důsledky daně z nemovitostí
jednou z významných nevýhod přímého držení nemovitostí v USA je možné vystavení daně z nemovitostí v USA. USA si zachovávají právo vybírat daň z nemovitosti Kanaďanům, kteří v době své smrti vlastní určitá aktiva umístěná v USA, nazývaná “ US situs assets.“Aktiva US situs zahrnují nemovitosti v USA, akcie v amerických společnostech a hmotný majetek nacházející se v USA
správné strukturování nákupu nemovitostí v USA bude klíčovým hlediskem s ohledem na daň z nemovitostí v USA. Domácí právo v USA poskytuje základní výjimku pro nerezidenty ve výši 60 000 USD. Kanadsko – americká Smlouva o dani z příjmu však umožňuje Kanaďanům osvobození rovnající se osvobození občanů USA (11,7 milionu USD). Proto, jako obecné pravidlo, Kanaďané mohou podléhat americké daně z nemovitostí, pokud vlastní aktiva US situs a jejich celosvětová aktiva přesahují 11.7 milionů USD.
individuální identifikační číslo daňového poplatníka
pokud jste nerezidentem USA (a proto nemáte a nemůžete získat číslo sociálního zabezpečení USA) příjem z majetku USA nebo prodáváte USA nemovitost, jste povinni získat individuální identifikační číslo daňového poplatníka (ITIN). Itin je číslo zpracování daně vydané Internal Revenue Service (IRS) používané výhradně pro pomoc jednotlivcům dodržovat americké daňové zákony. Při podávání žádosti o ITIN není obtížné; proces podávání žádosti a požadované dokumenty, které doprovázejí aplikaci, jsou často matoucí. Náš tým MNP může pomoci nerezidentům získat jejich číslo US ITIN
vydělávat příjmy z pronájmu
pokud máte v úmyslu vydělat příjmy z pronájmu z vaší nemovitosti v USA, budete podléhat US daň z příjmu z přijatých příjmů z pronájmu. V tomto ohledu existují dvě možnosti: (1) daň ve výši 30 procent hrubého příjmu z pronájmu je zadržena a vrácena IRS (tj. bez odpočtu nákladů); nebo (2) proveďte volbu podat daňové přiznání nerezidenta USA a zaplatit daň v odstupňovaných sazbách z čistého příjmu z pronájmu (odpočet povolených výdajů). Všimněte si, že jako kanadský rezident, příjem z pronájmu je v Kanadě vykazovatelný a zdanitelný, s úpravou o devizy.
prodej majetku USA
podobně, když vy nebo váš Kanadský subjekt prodáte USA nemovitost, jste povinni to nahlásit na federálním daňovém přiznání USA (a státním daňovém přiznání, pokud stát, ve kterém se nemovitost nachází, vybírá daň z příjmu) a také na vašem kanadském daňovém přiznání s úpravou o devizy. Například, pokud jste zakoupili nemovitost v USA v roce 2010 za 500 000 USD a prodáte dnes za 600 000 USD, zisk pro účely USA je 100 000 USD (ignorování prodejních nákladů). V kanadském daňovém přiznání však budete vykazovat zisk přibližně 300 000 USD. Vyšší částka odráží úpravu pro devizy, protože směnný kurz byl v roce 2010 přibližně 1,00 ve srovnání s 1,32 dnes(tj. 1 Americký Dolar = 1,32 Kanadský dolar). Aby se zabránilo dvojímu zdanění, Kanada obecně povolí zahraniční daňový kredit za americké daně zaplacené z příjmů z pronájmu nebo zisku z prodeje amerických nemovitostí.
srážková daň z prodeje
v době prodeje, USA. vyžaduje, aby kupující zadržel 15 procent z hrubé prodejní ceny podle zákona o zahraniční investici do daně z nemovitostí (FIRPTA) a odvedl to IRS jako federální srážkovou daň. Tato federální srážková daň může být snížena na 10 procent (v závislosti na prodejní ceně a záměru kupujícího k obsazení). Může být také možné dále snížit nebo dokonce úplně odstranit požadavek srážkové daně, pokud prodávající může získat potvrzení o srážkové dani před datem uzavření prodeje. Certifikáty mohou být uděleny, pokud prodávající může prokázat, že jejich konečná daňová povinnost USA z prodeje nemovitosti je nižší než 15 procent nebo 10 procent z prodejní ceny. Některé státy navíc vyžadují vlastní srážkovou daň (Kalifornie a Havaj jsou pozoruhodné příklady).
kontakt
Máte-li dotazy týkající se amerických a kanadských daňových otázek souvisejících s nákupem a údržbou amerických nemovitostí, jsme tu, abychom vám pomohli. Kontaktujte Davida Cendera, CPA, že, CPA (Illinois), Partner, mezinárodní daňové služby, MNP na 604.542.6716 nebo .
