RISQUE et RÉCOMPENSE de l’Achat de Propriétés saisies sur les « Marches du Palais de Justice »
Samuel L. Feldman
Septembre 2012
Développements dans l’immobilier
Avez-vous déjà conduit par un tribunal de comté le premier mardi du mois et avez-vous remarqué que beaucoup de gens se rassemblaient sur les marches? Ce jour est le jour de la forclusion dans l’État de Géorgie. L’État de Géorgie autorise la forclusion non judiciaire, ce qui signifie que la vente effective de la propriété se fait sous la forme d’une vente aux enchères sur les marches du palais de justice de chaque comté de Géorgie le premier mardi du mois. Bien que l’achat d’une propriété sur les marches du palais de justice puisse être rentable et présente une excellente occasion d’obtenir une « bonne affaire », il y a de nombreuses considérations à évaluer avant de sauter à l’aveugle et sans faire vos devoirs. Tout acheteur potentiel doit prendre le temps de rechercher les dossiers fiscaux et les dossiers immobiliers avant d’enchérir sur les marches du palais de justice.
Il y a une myriade de questions à considérer avant d’acheter une propriété sur les marches du palais de justice. Voici quelques-uns des risques à prendre en compte:
La vente est « TELLE QUELLE » en espèces: (Chèque certifié) – Cela signifie que votre argent est immédiatement en danger; vous pouvez être surenchéri; et, les professionnels peuvent essayer d’enchérir le prix pour profiter de votre statut d’amateur. LA VENTE EST DÉFINITIVE sur les MARCHES DU PALAIS DE JUSTICE !
Aucune inspection formelle autorisée: Au mieux, vous pouvez obtenir une inspection « drive by ».
L’emprunteur peut détruire la maison: L’état de la maison est définitivement préoccupant. Dans certains cas, les anciens emprunteurs arrachent des appareils avant la forclusion. Les vagabonds peuvent également avoir retiré la tuyauterie en cuivre et d’autres objets de valeur de la maison.
Pas de contrat : Vous n’avez aucun recours auprès du vendeur/prêteur.
Pas de droit de rachat légal: Cela signifie que la vente est DÉFINITIVE et que l’emprunteur (ancien propriétaire) n’a pas de seconde chance de « racheter » ou de récupérer le bien.
Costume de carence: Cela pourrait retarder toute revente ou refinancement rapide de la propriété et compromettre votre titre. Une poursuite pour carence est le cas où un prêteur a intenté une action en justice contre l’emprunteur initial pour percevoir les sommes qu’il n’a pas ou ne recevra pas de la saisie de la propriété. Il s’agit d’un procès ouvert et donc de « nuages » votre titre si vous achetez la propriété. Le cloud devrait être supprimé avant que vous puissiez revendre la propriété ou obtenir une politique de titre à ce sujet. Bien que votre argent ne soit pas directement à risque, une vente de forclusion pourrait potentiellement être annulée par ordonnance du tribunal et une action de confirmation coûterait certainement du temps et de l’argent à un acheteur.
Recherche de titre: Vous devez effectuer cela par vous-même (en utilisant un service d’avocat de titre tel que le service que notre cabinet peut fournir) pour exécuter le titre sur la propriété avant votre enchère sur la propriété. Le titre vous montrera quels impôts, privilèges, charges et autres éléments peuvent affecter la propriété. Par exemple, existe-t-il une servitude ou un tampon qui rend une partie de la propriété inexploitable ou inutilisable? Le titre indiquera également si des taxes sont dues, s’il y a des acheteurs de privilèges de tiers et si des jugements sont dans la chaîne du titre qui n’ont pas été effacés par la forclusion. Les coûts de la diligence raisonnable, des recherches de titres par des examinateurs de titres indépendants et des avocats peuvent être coûteux et vous devrez payer cela à l’avance de votre poche et ne serez pas remboursé lorsque vous achetez la propriété. En règle générale, l’assurance de titre n’est pas offerte par le bureau du procureur de la saisie.
Pas de période de diligence raisonnable: Encore une fois, cela signifie que vous N’avez PAS le droit à une inspection formelle et QUE vous n’avez PAS le droit de faire une enquête sur la propriété avant la forclusion. Comme vous n’avez normalement pas d’enquête en cours sur la propriété, vous ne pourrez pas vérifier une nouvelle enquête par rapport à la description légale de la propriété que vous recevrez sur les marches. Par conséquent, vous ne saurez pas si la description légale que vous obtenez est ce qui se trouve réellement sur le terrain.
Exigences procédurales remplies? Le prêteur doit avoir suivi les procédures de forclusion appropriées concernant l’avis, l’accélération et la publicité. De plus, s’il existe un privilège fiscal fédéral, l’avocat du prêteur doit en aviser l’IRS qui aura alors un droit de rachat de 120 jours. S’il est découvert plus tard qu’il y a des irrégularités de procédure, il pourrait y avoir une réclamation de négociabilité de votre titre et, éventuellement, la forclusion pourrait être annulée et annulée. Au minimum, vous aurez été lié à la propriété pendant un certain temps sans avoir la possibilité de disposer de votre propriété.
Valeur: Vous devrez faire vos devoirs et être sûr de la valeur de la propriété. Si votre évaluation ou votre évaluation est erronée et que vous avez l’intention de retourner ou de louer la propriété, vous pouvez facilement perdre votre investissement avant même de l’acheter.
Emplacement: Le mauvais emplacement d’une propriété peut ruiner votre investissement. Par exemple, est-ce près d’un chemin de fer, d’une trajectoire de vol ou d’une décharge d’ordures; ou est-ce dans un quartier à forte criminalité, zoné pour des écoles indésirables ou dans une zone contaminée par l’environnement? L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement est toujours la clé même sur les marches du palais de justice.
Forte concurrence pour les bonnes propriétés: De nombreuses « bonnes » propriétés tombent de la liste de forclusion avant la forclusion en raison de la réintégration de l’hypothèque, de problèmes de titre sur la propriété ou lorsqu’un emprunteur fait faillite.
Prêts intermédiaires, demandes de subrogation: Vous pourriez acheter une propriété avec des privilèges intermédiaires ou supérieurs non divulgués. Vous pourriez également acheter une propriété impliquée dans un procès et être, au minimum, lié à un litige, ou au maximum, perdre la propriété que vous venez d’acheter.
En bref, l’achat d’une propriété sur les marches du palais de justice peut être un domaine délicat, il est donc important que vous connaissiez les risques liés à l’aventure. Avec l’opportunité, il y a un risque. Si vous êtes déterminé à acheter sur les marches, l’une des pistes consiste à vous associer ou à investir avec quelqu’un qui le fait déjà en tant qu’entreprise à temps plein et qui est prêt à partager le risque et la récompense. Les acheteurs professionnels de forclusion connaissent leurs valeurs et savent quand avancer et quand reculer. Acheter une propriété de forclusion après la forclusion lorsqu’elle est répertoriée pour la revente est une option viable pour les amateurs. Vous conservez les droits normaux de contrat et de diligence raisonnable, mais vous pouvez toujours acheter une propriété à bon marché.
