först av allt, vad är en fastighetsvärdering/hemvärdering?
det finns flera situationer där en fastighetsvärdering är nödvändig:
- du behöver extra pengar och planerar att refinansiera din fastighet för att kapitalisera på ökningen av fastighetsvärdet efter några år.
- du vill köpa en subsale hem och är ute efter att få finansiering från en bank.
det finns en missuppfattning att för inköp av ditt första eller andra hem, kan du få en 90% finansiering baserat på fastigheten försäljningspriset eller det pris som överenskommits mellan dig och säljaren. I verkligheten kommer bankerna att jämföra ditt 90% lån (inteckning) baserat på rapporten från en registrerad värderare.
banker kan vara finansiella leverantörer men de har inte befogenhet att värdera din egendom. Istället kommer de att engagera en värderare för att göra det. Låt oss säga att du har ingått ett försäljnings-och köpeavtal för att köpa ett hus för summan av RM600 000. Du har ansökt till Bank A för ett bostadslån. Bank a utser sedan en av sina panelvärderare för att värdera din målegenskap och utarbeta en skriftlig värderingsrapport. Vid utvärdering värderar värderaren hemmet endast för summan av RM550 000. Baserat på denna värderingsrapport kan köparen få ett lån på upp till 90% av RM550 000 och inte 90% av RM600 000.
som en preliminär kontroll kan husköpare grovt mäta det aktuella marknadsvärdet för det grannskaps – /fastighetsprojekt de är intresserade av att använda brickz.min, en portal som tillhandahåller de senaste transaktionspriserna för underförsäljningsfastigheter i Malaysia.
Värderingsavgifterna i Malaysia är följande. Det bärs vanligtvis av köparen:
- för första RM100,000.00 =0.25%
- nästa rest upp till RM2 miljoner = 0,2%
- nästa rest upp till RM7 miljoner = 0,167%
- nästa rest upp till RM15 miljoner = 0,125%
- nästa rest upp till RM50 miljoner = 0,10%
- nästa rest upp till RM200 miljoner = 0,067%
- nästa rest upp till RM500 miljoner = 0.05%
- nästa rest mer än RM500 miljoner = 0.04%
i Malaysia, värderare brukar anta försäljning jämförelse metod som tar hänsyn till de senaste omsatta fastighetspriserna från värdering och Property Services Department (JPPH). De kommer dock att göra nödvändiga justeringar baserat på fastighetens skick och mervärde från renoveringar (om sådana finns). Därför kommer fastigheter i samma område som ligger bredvid varandra inte nödvändigtvis att dela samma värde. Bortsett från det kommer faktorer som fastighetens läge och närliggande bekvämligheter också att beaktas. Dessa kommer att utarbetas nedan.
naturligtvis kan fastighetsförsäljare också få en professionell värdering för att fastställa det lägsta försäljningspriset som de borde nöja sig med när de förhandlar med en potentiell köpare. Det finns goda nyheter för dem som vill sälja sina bostadsfastigheter nästa år eller så – regeringen meddelade nyligen att säljare som förfogar över sin egendom mellan juni 2020 och 31 December 2021 kommer att undantas från att betala 5% (eller mer) Fastighetsvinstskatt (RPGT)!
vilka är några av de faktorer som avgör hur mycket ditt hus är värt?
© Andrii Yalanskyi / 123rf
det är uppenbart att värdering är ett kritiskt element i processen att köpa och sälja fastigheter som många ofta förbiser. En bättre förståelse för vad som gör din fastighet mer (eller mindre) värdefull skulle hjälpa dig att behålla det långsiktiga värdet av ditt hem eller hjälpa till med ditt köp/investeringsbeslut.
nedan finns 4 faktorer som kan ha en betydande inverkan på din bostadsfastighets värdering:
plats
det är den äldsta clich-cigarretten i boken, men det är förmodligen den främsta faktorn för att bestämma värdet på din fastighet. Till exempel i Klang Valley är värdet på din fastighet i allmänhet högre ju närmare du är till stadens centrum. Det är därför bostadspriserna i Kuala Lumpur central business district har skjutit i höjden under det senaste decenniet.
men platsen är också kopplad till många andra faktorer. Om ditt hem ligger i närheten av något oönskat – till exempel en kyrkogård, kraftverk eller ett avfallshanteringsområde – kan det vara skadligt för fastighetens värde.
en värderares insikt: egenskaper som står inför en västerländsk orientering tenderar att vara mindre värdefulla eftersom eftermiddagens solljus kommer in i en nästan horisontell vinkel. Detta kan leda till högre kostnader för att öka kylningen av fastigheten. Hem som står inför en T-korsning tenderar också att vara mindre värdefulla på grund av riskerna med ökade chanser att fordon kan kollidera med portarna till nämnda egenskaper.
tillgänglighet och bekvämligheter
© simonlong / Getty Images
om din fastighet ligger nära en nyöppnad stor motorväg kan det öka dess värde. Ett bra vägnät och närvaron av kollektivtrafiknoder som LRT-och MRT-stationer är enorma pluspoäng idag. Många blivande husköpare som bor i stadsområden baserar sina köpbeslut på pendlingstiden till sin arbetsplats!
närhet till bekvämligheter som kliniker och privata sjukhus, utbildningsinstitutioner, banker och köpcentra, internationella eller privata skolor kan också öka värdet. Dessa ’hotspots’ göra ditt hem och grannskapet desto mer beboelig.
Underhåll och renovering
detta går tillbaka till tidigare ålder och kvalitet. När fastigheten blir äldre kan den möta problem och problem som behöver adresseras – från VVS till takläggning, för att bara nämna några. En byggnad som är gjord av högkvalitativa material kan dock hålla ihop längre innan du har några problem.
det är här regelbundet underhåll kommer in. Precis som hur du inspekterar och servar din bil regelbundet, måste egenskaper också kontrolleras ständigt för eventuella fel. En välskött fastighet skulle hämta en bättre värdering på lång sikt än en som är helt försummad.
en värderares insikt: Värderarna kommer att ta hänsyn till renoveringsarbeten som förbättrar fastighetens livbarhet och estetiska värde, såsom:
a) byte av golv;
b) tillåten förlängning;
c) inbyggt köksskåp och garderob(er);
d) gips tak (s)
e) grill(s)
f) larmsystem(s)
g) auto gate system.
byggkvalitet
© Kin Meng Kok / 123rf
kvaliteten på byggandet av ditt hem eller utförande är ett annat viktigt element för att bevara värdet på din tillgång. För att inte tala om, kvaliteten på byggmaterial som används – en byggnad som är gjord av högkvalitativa material kan hålla ihop mycket längre innan du har några större problem.
vi hör ofta om bostäder som byggdes för många decennier sedan men ändå hämtar ett premiumpris på grund av byggmaterialets kvalitet, utförande och konstruktion. De årtionden gamla terrasshemmen i Taman Tun Dr Ismail (TTDI) och Bangsar tjänar som bra exempel – dessa enheter kan vara bröd-och smörhem, men de går nu för minst RM1.5 miljoner vardera.
å andra sidan klagar många på att även dyra enheter som erbjuds av topputvecklare idag har genomsnittlig kvalitet på grund av användningen av subpar-material för att sänka kostnaderna. Därför är det viktigt att du gör din due diligence och inte styras av marknadsföring jippon som fancy broschyrer och attraktiva freebies.
* ovanstående artikel är endast avsedd för informationsändamål. Loanstreet tar inget ansvar för förlust som kan uppstå beroende av informationen i artiklarna.
* * denna artikel repurposed från ”Malaysia fastighetsvärdering och 4 faktorer som påverkar en fastighets värde”, först publicerad på iProperty.com.my.
