häromdagen hade jag ett samtal från en potentiell kund som berättade om en gammal kreditkort skuld som höll honom från att få sin inteckning refinansieras. ”Jag hade en kreditkortsskuld som jag tror var i huvudsak $5,000 – 10,000 som gick till dom efter att en standard togs emot mig,” sa han. ”Domen var abstraherad och är nu på eller runt $30,000. En lien har placerats på mitt hem som är homestead-är det lagligt i Texas? Jag försöker förhandla om denna skuld och de fortsätter att kräva uppåt på $20,000.”
låt mig först rensa upp en missuppfattning. Otillbörliga liens, som domar, placeras inte mot specifika egenskaper. Istället, en” sammanfattning av dom ” är inlämnad i länet register och sedan fäster som en lien till alla icke-undantagna tillgångar gäldenären i länet.
men Kreditkort dom panträtter kan inte och inte bifoga till gårdar. Så, medan denna dom är inlämnad i länet, fäster den faktiskt inte på gården.
som sagt, om du vill sälja hemmet eller refinansiera hemmet, kommer titelföretaget vanligtvis att kräva en frigivning av lien mot gården. I den meningen, om du inte kan sälja eller refinansiera utan titelförsäkring och du inte kan få titelförsäkring om inte lien rensas, sägs lien att ”molna” titeln till din egendom. Det är inte bifogat, det är bara att titelföretaget inte kommer att utfärda försäkringar medan lien är där ute. Det är ett affärsbeslut som försäkringsbolaget fattar, inte ett juridiskt beslut. Lien är en risk som de inte vill ta på sig eftersom de inte kan vara säkra på att fastigheten har varit din gård hela tiden domen har varit enastående.
kan jag åtgärda detta problem?
hur försöker du få titeln rensad?
först kan du utarbeta en partiell frigivning av lien och skriva ett krav brev till dom borgenären, eller dess advokater, insisterar på att de ger en partiell frigivning av lien för dig på gården. De kan insistera på någon form av förklaring att egendomen är och har varit under hela domens liv, din gård.
eller, Texas Property Code anger ett förfarande för att kontakta domen borgenären och begära en release. Om du följer alla förfaranden i Property Code och om dom borgenären inte ger den partiella utgåvan, du kan spela in en förklaring i fastighetsregistret för att visa att fastigheten är din gård. Titelföretaget ska då kunna förlita sig på den förklaringen och property code-proceduren för att utfärda en titelpolicy. Egenskapskoden är 52.0012 och Egenskapskoden finns på denna webbplats: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
problemet med Property Code-metoden är att det tar minst 30 dagar. Ibland är människor i större brådska att stänga på en transaktion. I så fall kan titelföretaget erbjuda att helt enkelt hålla en dom utbetalning i escrow tills lien-utgåvan är mottagen. Eller så kan du betala domen av” under protest ” och stämma senare för att återkräva det betalda beloppet.
min allmänna inställning beror på om utgåvan behövs mycket snart eller inte. Om det behövs snart, då jag skriver ett brev till dom borgenärens advokat, tillsammans med formen av partiell frigivning av lien och ett intyg från min klient. Jag följer sedan upp med telefonsamtal och fax för att försöka få dem att underteckna utgåvan. Under tiden kan jag också starta den formella Property Code-metoden. Slutligen, om ingen release är i sikte så försöker jag få titelföretaget att stänga och betala domens utbetalning ”under protest”, följt av en rättegång mot domkreditoren för att återkräva medel och advokatkostnader.
den stora majoriteten av tiden kommer domarens borgenärs advokat i rätt tid att ge en partiell frisläppande av lien. De är verkligen medvetna om lagen och de vet att de kan hållas ansvariga för eventuella skador för underlåtenhet att tillhandahålla delvis frisläppande. Ibland ett brev från en advokat, fastän, får åtgärder från dem där en gäldenär agerar alla av sig själv inte fungerar. I själva verket, enligt min erfarenhet, dom borgenärernas advokater ibland försöka extrahera en betalning för att utfärda den partiella utgåvan när de har att göra med gäldenären personligen. Men, de vet bättre än att prova det med en erfaren konsumentkreditadvokat.
om du står inför ett problem med en gammal dom grumling titel till din hemman, rådgöra med en advokat så snart du blir medveten om problemet så att han eller hon kan vidta åtgärder för att lösa problemet, förhoppningsvis utan att fördröja din stängning.
posten kan inte få ett bostadslån på grund av en gammal dom? visades först på AKB.
