hur att vräka en besvärlig hyresgäst i Singapore

ibland, det finns inget sätt att lösa en tvist med en hyresgäst. Vi har hört några skräckhistorier: hyresgäster som inte betalar hyra i månader, hyresgäster som annonserar din fastighet på Airbnb, hyresgäster som packar platsen med utländska studenter som, när de konfronteras, tydligen är alla hans släktingar. Som hyresvärd kan du utöva din rätt att säga upp hyresavtalet.

först, en viktig anmärkning om leasing kontra licenser

när vi talar om hyresgäster, vi brukar hänvisa till någon som du har gett ett hyresavtal. Det vill säga en laglig rätt att använda fastigheten som om den tillhör dem, under en viss period på vissa villkor. Sådana hyresavtal eller hyresavtal måste deklareras med de myndigheter som hyresgästen måste betala stämpelskatt på.

detta skiljer sig från en licens. Till skillnad från ett leasingavtal ger en licens inga ”äganderätt” till en licenstagare – han får stanna i ett hotellrum av hotellägaren, men han kan bli ombedd att lämna när som helst utan anledning (naturligtvis är hotellbokningar föremål för vissa avtalsvillkor som skyddar konsumenten från orättvisa eller orimliga metoder).

således, som hyresvärd, hyresavtalet reglerar förhållandet mellan dig och din hyresgäst. Det är värt att läsa de vanliga hyresavtal som din fastighetsagent kan använda för att säkerställa att den täcker alla olika scenarier du har i åtanke. Är det till exempel ett villkor för hyresavtalet att det inte borde finnas några husdjur? Eller finns det ett förbud mot rökning i lägenheten?

vissa hotell ber gästerna att underteckna en garanti för att de inte kommer att röka i de rökfria rummen och om de gör det åtar de sig att betala kostnaderna för att behöva ta bort röklukten från alla lakan, klädsel, matta etc. i rummet). Om du hyr ut en HDB-lägenhet bör du se till att det är en hyresperiod att andra än de personer som anges som ockupanter i hyresavtalet, ingen annan ska bo i lägenheten, permanent eller tillfälligt. Och att föreskriva att ett brott mot denna term kommer att resultera i omedelbar utvisning.

detta är för att förhindra att hyresgästen får dig att bryta mot HDB-reglerna om att hyra ut lokaler till olagliga invandrare och regeln mot att hyra ut HDB – lägenheter eller rum inuti till turist eller för korttidsuthyrning på mindre än 6 månader (i allvarliga fall kan HDB förlora din HDB-lägenhet och husägarna har gått i fängelse för att hyra ut sin egendom till olagliga invandrare-omedvetet eller på annat sätt).

URA: s senaste nya dom som trädde i kraft den 15 maj 2017 tillåter inte mer än sex orelaterade hyresgäster i samma privata lägenhet (för att förhindra att hyresvärdar klämmer in 20 utländska arbetare i en liten lägenhet eller HDB-lägenhet).

så, hur vräker du en hyresgäst innan hyresavtalet löper ut?

1. • ge skriftligt meddelande till hyresgästen
   • se till att du tydligt har angett det brott som begåtts, eventuell ersättning som begärs och åtgärder som ska vidtas av hyresgästen
   • om din hyresgäst är i efterskott, få en skriftlig nöd
   • du kanske kan gå till Small Claims Tribunal istället för att anställa en advokat

   ge skriftligt meddelande till hyresgästen

du bör alltid börja med att skriftligen meddela din avsikt att säga upp hyresavtalet. Det beror på vad du hade angett i hyresavtalet. Vanligtvis kommer det att finnas sådana uppsägningsklausuler inuti. Vanligtvis föreskriver hyresavtalet att meddelande ska delges minst 30 dagar före det datum du vill att hyresgästen ska gå. Du kan dock vräka en hyresgäst tidigare, om ditt hyresavtal föreskriver ett sådant scenario, vanligtvis vid förekomsten av en viss händelse, till exempel om hans arbetstillstånd återkallas.

skicka snigelpost samt ett e-postmeddelande så att det finns ett pappersspår eller bevis på att du informerat hyresgästen formellt att flytta ut vid ett visst datum. Lagligt, saker kanske inte fungerar till din fördel om din ”meddelande” var svordomar ropade i telefonen.

1. se till att du tydligt har angett det brott som begåtts, eventuell ersättning som begärs och åtgärder som ska vidtas av hyresgästen

kallelsen måste delges enligt avsnitt 18 i lagen om överlåtelse och lag om egendom. Lagen säger att:

en rätt till återinträde eller förverkande enligt någon bestämmelse eller bestämmelse i ett leasingavtal, för brott mot något förbund eller villkor i ett leasingavtal, ska inte vara verkställbar, genom åtgärd eller på annat sätt, såvida inte uthyraren tjänar på leasetagaren ett meddelande som anger den särskilda överträdelsen som klagas över och, om överträdelsen kan avhjälpa, kräver att leasetagaren avhjälper överträdelsen och i vilket fall som helst kräver att leasetagaren gör ersättning i pengar för överträdelsen, och leasetagaren misslyckas, inom rimlig tid därefter, för att avhjälpa brott, om det är i stånd att avhjälpa, och att göra rimliga ersättning i pengar, till uthyrarens tillfredsställelse, för överträdelsen.

för att sammanfatta ordet sallad måste du inkludera tre saker i meddelandet du serverar. Dessa är:

• ange exakt vad hyresgästen gjorde fel, dvs ett brott mot vilket villkor i hyresavtalet
• vad hyresgästen behöver göra för att åtgärda överträdelsen (om det är något som kan åtgärdas)
• den ersättning du vill ha om överträdelsen orsakade förlust eller skada

du kan sparka hyresgästen ut om och när hyresgästen inte uppfyller de villkor du anger. Men djävulen är i detaljerna här, och vi är inte kvalificerade att ge juridisk rådgivning; så det är bäst att söka hjälp av en advokat.

men observera att du i allmänhet inte kan vräka en hyresgäst innan du serverar detta meddelande.

1. om din hyresgäst är i efterskott, få en skriftlig nöd

om din hyresgäst är skyldig dig tillbaka hyran måste du fatta ett beslut om du vill säga upp hyresavtalet (kontrollera ditt hyresavtal; vanligtvis ger det dig att säga upp hyresavtalet om hyran inte betalas vid ett visst datum, till exempel inom 7 dagar i början av varje månad) eller om du vill behålla hyresgästen men tvinga honom att betala.

du kommer att ha en eller två månaders hyra deposition som du kan dra tillbaka hyran, men det kan vara klokare att hålla dessa pengar för den gemensamma inspektionen när hyresavtalet löper ut så att du kan använda den för reparationer och eventuella tillbaka hyra sedan (Låt oss inse det – hyresgäster ibland misslyckas med att betala hyran för den senaste månaden eller så).

om du bestämmer dig för att behålla hyresgästen men du vill att han ska betala tillbaka hyran, kan du få en nöd från domstolarna. Du måste anlita en advokat för att göra detta.

a writ of distress låter dig hävda upp till 12 månaders efterskott, även om det inte finns någon fathomable anledning till varför du skulle vänta så länge att göra det. När skrivelsen har skickats, tillsammans med ett meddelande om beslagtagande av varor, enligt lagen, kan du ta hyresgästens saker att betala för hyran. Om de inte fortfarande inte betalar tillbaka hyran inom fem dagar, har du rätt att sälja dessa varor.

för envisa hyresgäster är detta ett bra sätt att motivera dem att flytta ut.

det kan dock inte finnas något av mycket värde i fastigheten, särskilt om den är inredd av dig, till ”nöd”, dvs beslagta och sälja. Denna typ av åtgärd kan vara mer lämplig för kommersiella hyresvärdar eftersom hyresgästen kan ha varor som är avsedda för försäljning – vilket kommer att uppmuntra hyresgästen att betala tillbaka hyran för att få sina varor släppt.

1. du kanske kan gå till Small Claims Tribunal istället för att anställa en advokat

om du har tur kan du komma undan med att gå till Small Claims Tribunal (SCT) istället för att behöva anställa en advokat för att få hyreskontrakten eller för att vräka din hyresgäst. Under mycket begränsade omständigheter kan SCT höra ditt fall. Du kan se vad kriterierna är genom att kontrollera deras hemsida.

Använd din sunt förnuft och inte trakasserier taktik

Använd din sunt förnuft när du försöker vräka din hyresgäst. Ser han ut som The Incredible Hulks bror? Vet han var du bor? Kan han ringa ditt telefonnummer oavbrutet och klockan 3? Om han inte lämnar utan kamp (bokstavligen) kan det vara bäst att lämna det till proffsen, dvs få ett domstolsbeslut och låta advokaterna hantera det.

det är bäst för dig eller din agent att prata med hyresgästen snyggt och försöka komma överens om när han kan flytta ut. Glöm inte, han kan ta nästa plan från Singapore för att aldrig höras från igen efter att ha krossat allt i din lägenhet; lämnar du står i mitten av ditt förstörda kök som ser ut som orkanen Katrina hade just rippat igenom det medan du bara håller en 2 månaders deposition i dina händer (eller ingen insättning alls om hyresgästen inte betalade någon hyra under de senaste 2 månaderna).

och om vi behöver säga det, använd inte dumma trakasserier taktik.

som innehåller saker som:

• ändra dina bankkontouppgifter, så din hyresgästs check studsar och du kan hävda att de inte betalade hyra
• byta lås medan de är ute (du vet att de också kan hyra en låssmed, eller hur?)
• skär av kraft och vatten när hyresgästerna är en familj och har små barn att ta hand om

det finns inget som hindrar din hyresgäst att vidta rättsliga åtgärder mot dig, och eventuellt vinna, om du inte spelar efter boken själv. Om du är på höger sida av lagen, varför är det nödvändigt att använda sådan taktik?

vi kan inte betona detta tillräckligt – det är bättre att se till att alla viktiga villkor finns i hyresavtalet från början för att förhindra huvudvärk senare. det kommer att göra ditt liv så mycket lättare när du behöver berätta för hyresgästen att flytta ut (han kommer att argumentera men han kan inte slå de tydliga skrivna orden i hyresavtalet) eller om du måste vidta rättsliga åtgärder för att tvinga honom att flytta ut eller betala tillbaka hyran (du spenderar mindre på juridiska avgifter om du har ett tydligt fall).

kolla in andra hyresrelaterade artiklar här: 5 Singapore stadsdelar för hyresgäster på en budget och bör unga singaporeaner hyra sitt första hem?

hitta dina drömmars hyreshus idag på Singapores största fastighetsportal 99.co!