dacă sunteți un Canadian care intenționează să achiziționeze sau care a achiziționat deja proprietăți imobiliare situate în SUA, trebuie să fiți conștienți de problemele fiscale din SUA și Canada legate de deținerea proprietăților imobiliare din SUA. În general, prima întrebare care apare este: în ce mod ar trebui să fie deținută proprietatea?
structura proprietății
modul în care alegeți să vă structurați proprietatea va depinde de scopul proprietății. Va fi doar pentru uz personal, o investiție care va genera venituri din chirii sau poate un amestec al ambelor? Cât timp intenționați să dețineți proprietatea? Este intenția dvs. de a crea un activ vechi care este transmis generațiilor viitoare?
proprietatea în numele dvs. personal este de obicei prima alegere pentru mulți canadieni. Aceasta este cea mai simplă opțiune, iar tratamentul fiscal la vânzare poate fi, de asemenea, avantajos în comparație cu alte forme de proprietate. Alte opțiuni includ proprietatea printr-o corporație, parteneriat sau încredere. Mulți consilieri la sud de graniță, precum și anumite informații disponibile pe internet, recomandă deținerea de bunuri imobiliare din SUA printr-o societate cu Răspundere Limitată (LLC). În calitate de rezident Canadian, aceasta nu este, în general, cea mai bună alegere, deoarece poate duce la dubla impunere, cu rate ale impozitului pe venit de până la 70 la sută.
indiferent de motivul achiziționării de bunuri imobiliare din SUA, este important să solicitați consultanță fiscală și juridică profesională înainte de achiziție, deoarece restructurarea după cumpărare poate fi costisitoare.
U. S. implicații fiscale imobiliare
un dezavantaj semnificativ al deținerii directe a imobilelor din SUA este posibila expunere la impozitul pe bunuri imobiliare din SUA. SUA își menține dreptul de a percepe impozitul pe proprietate canadienilor care, la momentul decesului lor, dețin anumite active situate în SUA, numite „active situs din SUA.”Activele situs din SUA includ proprietăți imobiliare din SUA, acțiuni la companii din SUA și proprietăți corporale situate în SUA
structurarea corectă a achiziției de bunuri imobiliare din SUA va fi un aspect cheie în ceea ce privește impozitul pe bunurile din SUA. Dreptul intern în SUA. oferă o scutire de bază pentru nerezidenți de 60.000 USD. Cu toate acestea, Tratatul privind impozitul pe venit Canada-SUA permite canadienilor o scutire egală cu cea a cetățenilor americani (11,7 milioane USD). Prin urmare, ca regulă generală, canadienii pot fi supuși impozitului pe proprietate din SUA dacă dețin active situs din SUA și activele lor la nivel mondial depășesc 11,7 milioane USD.
număr individual de identificare a contribuabilului
dacă sunteți nerezident al SUA (și, prin urmare, nu aveți și nu puteți obține un număr de securitate socială din SUA) care primește venituri dintr-o proprietate din SUA sau vinde SUA. Imobiliare, vi se cere să obțineți un număr Individual de identificare a contribuabilului (ITIN). Un ITIN este un număr de procesare fiscală emis de Internal Revenue Service (IRS) utilizat exclusiv pentru a ajuta persoanele fizice să respecte legile fiscale din SUA. În timp ce aplicarea pentru ITIN nu este oneroasă; procesul de aplicare și documentele necesare care însoțesc cererea este adesea confuz. Echipa noastră MNP poate ajuta nerezidenții să obțină numărul ITIN din SUA
câștigând venituri din chirii
dacă intenționați să câștigați venituri din chirii din imobilul Dvs. din SUA, veți fi supus S. U. A. impozitul pe venit pe veniturile din chirii primite. Există două opțiuni în acest sens: (1) un impozit de 30% din venitul brut din chirii este reținut și remis către IRS (adică fără deducere pentru cheltuieli); sau (2) Alegeți să depuneți o declarație fiscală nerezidentă din SUA și să plătiți impozit la rate graduale pe venitul net din chirii (deducerea cheltuielilor permise). Rețineți că, în calitate de rezident Canadian, venitul din chirii este raportabil și impozabil în Canada, cu o ajustare pentru schimbul valutar.
vânzarea proprietății americane
în mod similar, atunci când dvs. sau entitatea dvs. Canadiană vindeți SUA. trebuie să raportați acest lucru pe o declarație federală de impozit pe venit din SUA (și o declarație de impozit pe venit de stat dacă statul în care se află proprietatea percepe impozitul pe venit) și, de asemenea, pe declarația dvs. Canadiană de impozit pe venit, cu o ajustare pentru schimb valutar. De exemplu, dacă ați achiziționat proprietăți din SUA în 2010 pentru 500.000 USD și vindeți astăzi pentru 600.000 USD, câștigul în scopuri americane este de 100.000 USD (ignorând cheltuielile de vânzare). Cu toate acestea, pe declarația dvs. Canadiană de impozit pe venit veți raporta un câștig de aproximativ CDN$300,000. Suma mai mare reflectă ajustarea pentru schimb valutar, deoarece cursul de schimb a fost de aproximativ 1,00 în 2010 față de 1,32 în prezent (adică 1 dolar american = 1,32 Dolari Canadieni). Pentru a evita dubla impunere, Canada va permite, în general, un credit fiscal străin pentru impozitele din SUA plătite pe venitul din chirii sau câștigul din vânzarea de bunuri imobiliare din SUA.
reținerea impozitului pe vânzare
la momentul vânzării, SUA. cere cumpărătorului să rețină 15 la sută din prețul brut de vânzare în conformitate cu investiții străine în Real Property Tax Act (FIRPTA) și remite acest lucru la IRS ca un impozit federal reținere la sursă. Această taxă federală reținută la sursă poate fi redusă la 10% (în funcție de prețul de vânzare și de intenția cumpărătorului de ocupare). De asemenea, poate fi posibilă reducerea sau chiar eliminarea totală a cerinței de reținere la sursă dacă vânzătorul poate obține un certificat de reținere la sursă înainte de data de închidere a vânzării. Certificatele pot fi acordate atunci când vânzătorul poate demonstra că datoria fiscală finală din SUA din vânzarea proprietății este mai mică decât procentul 15 sau procentul 10 din prețul de vânzare. În plus, unele state necesită propriul impozit reținut la sursă (California și Hawaii sunt exemple notabile).
Contact
dacă aveți întrebări cu privire la problemele fiscale din SUA și Canada legate de achiziționarea și întreținerea imobiliare din SUA, suntem aici pentru a vă ajuta. Contactați David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), partener, servicii fiscale internaționale, MNP la 604.542.6716 sau .
