se você é um canadense que pretende comprar, ou que já comprou, imóveis localizados nos EUA, você precisa estar ciente das questões fiscais dos EUA e do Canadá relacionadas à propriedade de imóveis nos EUA. Geralmente, a primeira pergunta que surge é: de que maneira a propriedade deve ser mantida?
estrutura de propriedade
como você escolhe estruturar sua propriedade dependerá do propósito da propriedade. Será apenas para uso pessoal, um investimento que gerará renda de aluguel, ou talvez uma mistura de ambos? Quanto tempo você pretende possuir a propriedade? Sua intenção é criar um ativo legado que seja passado para as gerações futuras?
a propriedade em seu nome pessoal é normalmente a primeira escolha para muitos canadenses. Esta é a opção mais simples e o tratamento fiscal À venda também pode ser vantajoso em comparação com outras formas de propriedade. Outras opções incluem propriedade por meio de uma corporação, parceria ou confiança. Muitos consultores ao sul da fronteira, bem como certas informações disponíveis na internet, recomendam a posse de imóveis nos EUA por meio de uma sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC). Como residente canadense, essa geralmente não é a melhor escolha, pois pode resultar em dupla tributação, com taxas de imposto de renda de até 70%.
independentemente do motivo da compra de imóveis nos EUA, é importante procurar aconselhamento fiscal e jurídico profissional antes de sua compra, pois a reestruturação após a compra pode ser cara.
EUA implicações do imposto sobre imóveis
uma desvantagem significativa de manter imóveis nos EUA diretamente é a possível exposição ao imposto sobre imóveis nos EUA. Os EUA mantêm o direito de cobrar impostos sobre os canadenses que, no momento da morte, possuem certos ativos localizados nos EUA, chamados de “ativos situs dos EUA.”Os ativos da situs nos EUA incluem imóveis nos EUA, ações em empresas dos EUA e propriedades tangíveis localizadas nos EUA
a estruturação adequada da compra de imóveis nos EUA será uma consideração fundamental no que diz respeito ao imposto imobiliário dos EUA. Direito interno nos EUA fornece uma isenção básica para não residentes de US$60.000. No entanto, o Tratado de imposto de renda Canadá-EUA permite aos canadenses uma isenção igual à dos cidadãos dos EUA (us$11,7 milhões). Portanto, como regra geral, os canadenses podem estar sujeitos ao imposto imobiliário dos EUA se possuírem ativos da situs dos EUA e seus ativos mundiais excederem US$11,7 milhões.
número de identificação de contribuinte Individual
se você é um não-residente dos EUA (e, portanto, não tem e não pode obter um número de segurança social dos EUA) receber renda de uma propriedade dos EUA, ou estão vendendo U. S. imobiliário, você é obrigado a obter um número de identificação de contribuinte Individual (ITIN). Um ITIN é um número de processamento de impostos emitido pelo Internal Revenue Service (IRS) usado exclusivamente para ajudar indivíduos a cumprir as leis fiscais dos EUA. Ao solicitar o ITIN não é oneroso; o processo de inscrição e os documentos necessários que acompanham o aplicativo geralmente são confusos. Nossa equipe MNP pode ajudar não residentes a obter seu número ITIN dos EUA
ganhando renda de aluguel
se você pretende obter renda de aluguel de seus imóveis nos EUA, estará sujeito aos EUA. imposto de renda sobre a renda do aluguel recebida. Existem duas opções a este respeito: (1) um imposto de 30% da receita bruta de aluguel é retido e remetido ao IRS (ou seja, sem dedução para despesas); ou (2) Faça uma eleição para apresentar uma declaração de imposto não residente nos EUA e pagar imposto a taxas graduadas sobre renda líquida de aluguel (dedução para despesas permitidas). Observe que, como residente canadense, a renda do aluguel é reportável e tributável no Canadá, com um ajuste para câmbio.
venda da propriedade dos EUA
da mesma forma, quando você ou sua entidade Canadense vende OS EUA propriedade, você é obrigado a relatar isso em uma declaração de imposto de renda federal dos EUA (e uma declaração de imposto de renda estadual se o estado em que a propriedade está localizada cobra imposto de renda) e também em sua declaração de imposto de renda canadense, com um ajuste para câmbio. Por exemplo, se você comprou uma propriedade dos EUA em 2010 por US$500.000 e vende hoje por US$600.000, o ganho para fins dos EUA é de US$100.000 (ignorando as despesas de venda). No entanto, em sua declaração de imposto de renda canadense, você estará relatando um ganho de aproximadamente CDN$300.000. O valor mais alto reflete o ajuste para câmbio, já que a taxa de câmbio foi de aproximadamente 1,00 em 2010 em comparação com 1,32 hoje (ou seja, 1 Dólar americano = 1,32 Dólar Canadense). Para evitar a dupla tributação, o Canadá geralmente permitirá um crédito fiscal estrangeiro para os impostos dos EUA pagos sobre a renda do aluguel ou ganho com a venda de imóveis nos EUA.
imposto retido na fonte à venda
no momento da venda, OS EUA exige que o comprador retenha 15% do preço bruto de venda sob a Lei de imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Real (FIRPTA) e remita isso ao IRS como um imposto de retenção na fonte federal. Este imposto de retenção na fonte federal pode ser reduzido para 10 por cento (dependendo do preço de venda e da intenção do comprador para ocupação). Também pode ser possível reduzir ou até mesmo eliminar completamente a exigência de imposto retido na fonte se o vendedor puder obter um certificado de imposto retido na fonte antes da data de fechamento da venda. Os certificados podem ser concedidos quando o vendedor puder demonstrar que sua responsabilidade fiscal final dos EUA com a venda da propriedade é inferior a 15% ou a 10% do preço de venda. Além disso, alguns estados exigem seu próprio imposto retido na fonte (Califórnia e Havaí são exemplos notáveis).
contato
se você tiver dúvidas sobre as questões fiscais dos EUA e do Canadá relacionadas à compra e manutenção de imóveis nos EUA, estamos aqui para ajudar. Entre em contato com David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), parceiro, serviços fiscais internacionais, MNP em 604.542.6716 ou .
