Top 10 Metrics każdy inwestor nieruchomości powinien wiedzieć (i dlaczego)

wybór nieruchomości inwestycyjnej to coś więcej niż cena zakupu i potencjalne czynsze. Aby pomóc im mądrze inwestować, inwestorzy opracowali bibliotekę wskaźników i obliczeń, aby zminimalizować ryzyko i zmaksymalizować zysk. Doświadczeni inwestorzy poznają te wskaźniki inwestowania w nieruchomości wewnątrz i na zewnątrz, dzięki czemu mogą zarówno ocenić potencjalną inwestycję w ciągu kilku minut, jak i monitorować swoje istniejące nieruchomości. Należy zauważyć, że poniższe wskaźniki są ukierunkowane na inwestycje mieszkaniowe, ale jeśli jesteś inwestorem nieruchomości komercyjnych, sprawdź ten post.

niezależnie od tego, czy jesteś nowym inwestorem, czy z dwudziestoletnim doświadczeniem, który potrzebuje odświeżenia, oto dziesięć najlepszych wskaźników inwestowania w nieruchomości, które powinieneś wiedzieć. Zachęcamy do obejrzenia tego postu jako pokazu slajdów, pobrania najlepszych wskaźników 10, które każdy inwestor nieruchomości powinien znać jako prezentację w formacie PDF lub obejrzenia filmu webinarowego.

przychody operacyjne netto (NOI)

NOI informuje, ile pieniędzy zarabiasz na danej nieruchomości inwestycyjnej. To wersja rachunku zysków i strat. Aby to obliczyć, weź całkowity dochód i odejmuj koszty operacyjne. Nigdy nie uwzględniaj płatności hipotecznych w obliczeniach NOI, nie są one uważane za koszty operacyjne.

nie zapomnij uwzględnić dochodów z maszyn pralniczych, dodatkowych opłat za miejsca parkingowe lub opłat za usługi w całkowitych dochodach. Koszty operacyjne obejmują opłaty zarządcy nieruchomości, opłaty prawne, ogólne utrzymanie, podatki od nieruchomości i wszelkie opłaty za media.

kalkulacja nie obejmuje wydatków inwestycyjnych, podatków, rat hipotecznych ani odsetek. Korzystając z NOI do oceny potencjalnej inwestycji, pamiętaj, że przewidywane czynsze mogą okazać się niedokładne. A jeśli budynek jest niewłaściwie zarządzany, dochody mogą być niespójne. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego ma znaczenie zysk operacyjny netto?

inwestorzy używają NOI wyłącznie do oceny zdolności budynku do generowania przychodów i zysków. Mówi, czy konkretna inwestycja wygeneruje wystarczające dochody, aby dokonać płatności hipotecznych.

aby uzyskać rzeczywiste studium przypadku z obliczeniami NOI i więcej informacji, zapoznaj się z naszym artykułem na temat tego, co to jest dochód operacyjny netto?

stopa kapitalizacji (Cap Rate)

stopa kapitalizacji jest odpowiednikiem zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości. Jest to stosunek kwoty dochodu wytworzonego przez nieruchomość do zainwestowanego kapitału pierwotnego (lub jego aktualnej wartości). Mówi ci procent wartości inwestycji, który jest zyskiem.

Stopa ograniczenia dzieli Twój dochód operacyjny netto (NOI) przez wartość aktywów. Kiedy jesteś w fazie nabycia, będzie to cena sprzedaży nieruchomości. Później możesz użyć lokalnego pośrednika, brokera lub szacunkowej wartości na stronach internetowych dotyczących nieruchomości, takich jak Zillow. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego stawka WPR ma znaczenie?

Ogólnie rzecz biorąc, im wyższa stopa ograniczenia, tym większe ryzyko. Wynika to z faktu, że wysoka stopa kapitalizacji oznacza wyższe zyski, a ostatecznie wyższe ryzyko. Z tego powodu na bardziej ryzykownych rynkach można zaobserwować wyższe stopy kapitalizacji w porównaniu z niższymi na stabilnych i większych rynkach, takich jak np. Nowy Jork czy San Francisco.

wewnętrzna stopa zwrotu (IRR)

IRR szacuje odsetki, które zarobisz od każdego dolara zainwestowanego w wynajętą nieruchomość w okresie jej posiadania. Jest to tempo wzrostu, które nieruchomość ma potencjał do wygenerowania. Obliczenie wykracza poza przychody operacyjne netto i cenę zakupu w celu oszacowania rentowności długoterminowej.

obliczając IRR, ustaw wartość bieżącą netto (NPV) nieruchomości na zero i wykorzystaj prognozowane przepływy pieniężne za każdy rok, w którym planujesz utrzymać budynek. Wartość bieżąca netto reprezentuje wartość pieniądza teraz, w porównaniu z przyszłością, gdy pieniądze narosły narosłe odsetki. Jest to skomplikowana formuła,więc większość inwestorów korzysta z funkcji IRR w programie Excel do obliczania współczynnika.

podczas gdy inwestorzy używają IRR do porównywania nieruchomości, powinieneś znać jego ograniczenia. Zakłada stabilne środowisko wynajmu i brak nieoczekiwanych napraw. Porównywane właściwości powinny być podobne pod względem wielkości, użytkowania i okresu przechowywania.

dlaczego IRR ma znaczenie?

w zależności od konkretnego składnika aktywów nieruchomości, typowy wskaźnik IRR waha się od 10-20%, ale może się znacznie różnić. Jest to kolejny cenny sposób, aby ocenić, czy nieruchomość działa dobrze dla ciebie.

przepływy pieniężne

przepływy pieniężne to znak tego, jak dobrze radzi sobie Twoja firma – lub nie–. To twoja gotówka netto pozostawiona pod koniec miesiąca po otrzymaniu czynszu i opłaceniu wydatków. Jeśli wynajmujesz budynek za $ 2,000 miesięcznie, a wszystkie koszty wynoszą $1,200, Twoje przepływy pieniężne netto wynoszą $ 800. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego przepływy pieniężne mają znaczenie?

przepływy pieniężne netto to prosta, ale ważna liczba. Jeśli jest ujemny, nie będziesz w stanie płacić rachunków ani zarabiać. Ujemne przepływy pieniężne mogą również wskazywać, że wydajesz zbyt dużo na nieruchomość i powinieneś zbadać związane z nią wydatki. Możesz też mieć zaległego najemcę, którego spóźnione lub częściowe płatności wpływają na Twoje wyniki finansowe.

Cash on Cash Return

Cash on cash return informuje o całkowitym zwrocie pieniędzy z inwestycji w nieruchomości. Mówiąc najprościej, chodzi o to, ile pieniędzy zarabiasz na zainwestowanej gotówce. Jest to ważny wskaźnik, ponieważ w przeciwieństwie do innych wskaźników inwestowania w nieruchomości, obejmuje obsługę zadłużenia i kredyt hipoteczny.

aby uzyskać bieżący zwrot z całkowitej kwoty gotówki w nieruchomości lub portfelu, weź przepływy pieniężne netto po obsłudze długu i podziel je przez całkowitą kwotę gotówki w transakcji. Aby obliczyć całkowitą gotówkę, zsumuj cenę nabycia budynku lub portfela plus koszty zamknięcia, odjąć zaległe saldo kredytu hipotecznego i dodać wszelkie wydatki inwestycyjne. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego Gotówka ma znaczenie?

zabawa gotówką przy zwrocie gotówki może pomóc w określeniu najlepszego sposobu finansowania nowej inwestycji. Jest używany przy wyborze pomiędzy potencjalnymi inwestycjami i może pomóc w prognozowaniu zwrotów w latach przewidywania wydatków inwestycyjnych.

mnożnik czynszu brutto (GRM)

GRM pomaga inwestorom porównać budynki i z grubsza określić wartość budynku. Oblicza się ją dzieląc cenę nieruchomości przez jej dochód z najmu brutto. „Dobry” GRM będzie zależeć od lokalnego rynku i porównywalnych właściwości.

możesz użyć projekcji dochodu brutto z najmu lub poprosić obecnego właściciela o kopię jego rolki wynajmu. Ponieważ nie bierze pod uwagę wolnych miejsc pracy lub wydatków, nie podejmujesz decyzji inwestycyjnej wyłącznie na GRM. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego GRM ma znaczenie?

im niższy GRM, tym lepiej, ale generalnie można oczekiwać, że GRM będzie wahał się między 4-8. Pomoże Ci to ocenić, czy potencjalna transakcja jest dobrą inwestycją, lub czy aktualny składnik aktywów jest wart utrzymania na dłuższą metę.

wskaźnik LTV

wskaźnik pożyczki do wartości mierzy kwotę dźwigni na danym aktywie. LTV ma znaczenie dla kupujących, którzy finansują swoje oferty, ponieważ mierzy kwotę potrzebną do sfinansowania w stosunku do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Ale LTV jest również najlepszym sposobem na śledzenie kapitału własnego posiadanego w nieruchomości (nie tylko w celu finansowania), ale także wartości portfela i aktywów rozliczających dług.

w przypadku finansowania większość kredytodawców nie sfinansuje nawet 100% wartości nieruchomości; chcą pozostawić w niej kapitał, aby chronić swoją inwestycję. Wyrażają one, ile całkowitej ceny zakupu są skłonni sfinansować w stosunku pożyczki do wartości.

różnica między procentami finansowania przez pożyczkodawcę a całkowitą wartością nieruchomości to kwota gotówki, którą będziesz musiał włożyć w transakcję.

dlaczego LTV ma znaczenie?

jeśli kredytodawca wykona 80% transakcji LTV, potrzebujesz 20% zaliczki, aby zabezpieczyć kredyt hipoteczny. W tym scenariuszu nieruchomość o wartości 100 000 USD wymagałaby zaliczki w wysokości 20 000 USD plus koszty zamknięcia i stanowiłaby 80% LTV. Po 10 latach, jeśli wartość nieruchomości wynosi teraz $200,000 i spłacasz kredyt hipoteczny do $50,000, Twój LTV wyniesie teraz 25%.

wskaźnik pokrycia usług dłużnych

kredytodawcy również zwracają szczególną uwagę na wskaźnik pokrycia usług dłużnych lub DSCR. Porównuje przychody operacyjne dostępne do obsługi zadłużenia z ogólnym poziomem zadłużenia. Podziel swój dochód operacyjny netto przez płatności długu, w ujęciu miesięcznym, kwartalnym lub rocznym, aby uzyskać DSCR.

jeśli ubiegasz się o nowy kredyt hipoteczny, kredytodawcy patrzą na Twój DSCR, aby ocenić zdolność spłaty. Wysoki wskaźnik wskazuje, że możesz być zbyt lewarowany i utrudni zakwalifikowanie się do finansowania.

dlaczego DSCR ma znaczenie?

typowi kredytodawcy A i B wymagają dscr w zakresie 1,25–1,5. Oznacza to, że wynajmowana nieruchomość generuje 25% więcej dodatkowego dochodu po obsłudze zadłużenia. DSCR w wysokości 1,5-1,75 jest jeszcze bardziej pożądany i może pomóc obniżyć stopę procentową.

wskaźnik kosztów operacyjnych (Oer)

miara rentowności, OER informuje, jak dobrze kontrolujesz wydatki w stosunku do dochodów. Weź wszystkie koszty operacyjne, pomniejszone o amortyzację i podziel je przez przychody operacyjne, aby uzyskać OER. Jest to jeden z niewielu wskaźników stosowanych przez inwestorów, który obejmuje amortyzację, co czyni go bardziej uwzględniającym koszty nieruchomości. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

dlaczego OER ma znaczenie?

niższy OER oznacza, że zminimalizowałeś wydatki w stosunku do przychodów. Jeśli poziom OER rośnie z czasem, może to wskazywać na wiele problemów. Być może roczne podwyżki czynszu nie dorównują wzrostom wydatków. Lub firma zarządzająca nie nadąża za rutynową konserwacją, co prowadzi do poważniejszych problemów w przyszłości. Obliczanie OER przy użyciu konkretnych wydatków może pomóc zawęzić przyczynę jego wzrostu i pomóc odzyskać kontrolę.

wskaźnik obłożenia

niezamieszkana jednostka nie generuje dochodu, ale nadal kosztuje. Wiele kosztów operacyjnych pozostaje bez zmian, nawet jeśli nie masz najemców. Większość inwestorów śledzi dwa historyczne wskaźniki najmu, aby mieć oko na otwarte lokale i utracone dochody.

wskaźnik pustostanów fizycznych

wskaźnik ten określa procent pustostanów w porównaniu do wszystkich dostępnych mieszkań. Łatwo jest obliczyć, wziąć liczbę wolnych jednostek, pomnożyć przez 100 i podzielić przez całkowitą liczbę jednostek. Ten wskaźnik może być przydatny dla poszczególnych nieruchomości lub dla całego portfela.

wskaźnik pustostanów ekonomicznych

wskaźnik pustostanów ekonomicznych określa wysokość dochodów, które tracisz, gdy jednostka jest pusta. Dodaj czynsze utracone w okresie wakatu i podziel przez całkowity czynsz, który zostałby zebrany w ciągu roku, aby uzyskać koszt wakatu.

dlaczego Współczynnik pustostanów ma znaczenie?

zawsze dobrze jest mieć oko na swoje wskaźniki pustostanów, a także ogólny wskaźnik obłożenia na rynku. Zachowując ostrożność, umieść tę stopę w obliczeniach potencjalnych dochodów przed zakupem nowego budynku. Będziesz chciał zbudować bufor 5-10% pustostanu we wszystkich obliczeniach wydatków, co zapewni Ci pokrycie wszystkich wydatków, gdy jednostki nie zostaną uruchomione. Możesz obliczyć tę metrykę samodzielnie za każdym razem, lub pozwól Stessie zrobić to za Ciebie.

ostatnie słowo o metrykach inwestowania w nieruchomości

metryki inwestowania w nieruchomości prowadzą inwestorów przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub sprzedaży potencjalnych nieruchomości. Pomagają również śledzić wydajność, aby zidentyfikować problemy, zanim uszkodzą Twoją firmę. Każdy stosunek opowiada inną historię o Twojej firmie lub nieruchomości. W związku z tym należy je rozważyć w kontekście rynku, budynku i celów inwestycyjnych, wykorzystując je do informowania o swoich planach.

w przypadku aktywów komercyjnych sprawdź naszych przyjaciół w STRATAFOLIO, którzy mają platformę oprogramowania do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, która pomaga w automatyzacji tych wskaźników.