czasami nie ma sposobu na rozwiązanie sporu z najemcą. Słyszeliśmy przerażające historie: lokatorzy, którzy nie płacą czynszu od miesięcy, lokatorzy, którzy reklamują Twoją nieruchomość na Airbnb, lokatorzy, którzy pakują mieszkanie z zagranicznymi studentami, którzy w konfrontacji są najwyraźniej jego krewnymi. Jako właściciel, możesz skorzystać z prawa do wypowiedzenia umowy najmu.
po pierwsze, ważna uwaga dotycząca leasingu a licencji
kiedy mówimy o najemcach, Zwykle odnosimy się do kogoś, komu dałeś Leasing. Oznacza to prawo do korzystania z nieruchomości tak, jakby należała do nich, przez określony czas, z zastrzeżeniem określonych warunków. Takie umowy najmu lub dzierżawy muszą być zadeklarowane w organach, od których najemca będzie musiał zapłacić opłatę skarbową.
różni się to od licencji. W przeciwieństwie do dzierżawy, licencja nie daje Licencjobiorcy żadnych „praw własności” – właściciel hotelu może przebywać np. w pokoju hotelowym, ale może zostać poproszony o opuszczenie go w dowolnym momencie bez żadnego powodu (oczywiście rezerwacje hotelowe podlegają pewnym warunkom umownym, które chronią konsumenta przed nieuczciwymi lub nieuzasadnionymi praktykami).
Tak więc, jako wynajmujący, umowa najmu reguluje stosunki między tobą a najemcą. Warto zapoznać się ze standardowymi umowami najmu, których może użyć twój agent nieruchomości, aby upewnić się, że obejmują one wszystkie różne scenariusze, które masz na myśli. Na przykład, czy warunkiem dzierżawy jest to, że nie powinno być żadnych zwierząt domowych? Czy w apartamencie obowiązuje zakaz palenia?
niektóre hotele proszą gości o podpisanie gwarancji, że nie będą palić w pokojach dla niepalących, a jeśli to zrobią, zobowiązują się pokryć koszty usunięcia zapachu dymu ze wszystkich pościeli, tapicerki, dywanów itp. w pokoju). Jeśli wynajmujesz mieszkanie HDB, powinieneś upewnić się, że jest to okres najmu, że poza osobami wymienionymi jako najemcy w umowie najmu nikt inny nie powinien przebywać w mieszkaniu, na stałe lub czasowo. I zapewnić, że naruszenie tego terminu spowoduje natychmiastową eksmisję.
ma to na celu zapobieganie naruszeniu przez najemcę zasad HDB dotyczących wynajmu lokali nielegalnym imigrantom oraz zasady zabraniającej wynajmowania mieszkań lub pokoi HDB turystom lub na wynajem krótkoterminowy krótszy niż 6 miesięcy (w poważnych przypadkach HDB może utracić Twoje mieszkanie HDB, a właściciele domów poszli do więzienia za wynajem ich nieruchomości nielegalnym imigrantom-nieświadomie lub w inny sposób).
ostatnie nowe orzeczenie URA, które weszło w życie 15 maja 2017 r., również nie zezwala na więcej niż sześciu niepowiązanych najemców w tym samym prywatnym mieszkaniu (aby zapobiec zapchaniu przez właścicieli 20 zagranicznych pracowników do małego mieszkania lub mieszkania HDB).
Jak eksmitować najemcę przed wygaśnięciem umowy najmu?
-
Wypowiedzenie najemcy na piśmie
zawsze powinieneś zacząć od pisemnego powiadomienia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Zależy to od tego, co przewidziano w umowie najmu. Zazwyczaj w środku będą takie klauzule wypowiedzenia. Zazwyczaj umowa najmu przewiduje doręczenie wypowiedzenia co najmniej 30 dni przed datą, w której najemca ma odejść. Możesz jednak eksmitować najemcę wcześniej, jeśli Twoja umowa najmu przewiduje taki scenariusz, zazwyczaj w przypadku wystąpienia określonego zdarzenia, np. gdy jego pozwolenie na pracę zostanie cofnięte.
Wyślij wiadomość e-mail, aby był papierowy ślad lub dowód, że poinformowałeś lokatora formalnie o wyprowadzce w określonym terminie. Zgodnie z prawem rzeczy mogą nie działać na Twoją korzyść, jeśli twoje” zawiadomienie ” było przekleństwami wykrzykiwanymi w telefonie.
-
upewnij się, że wyraźnie określiłeś popełnione naruszenie, wszelkie żądane odszkodowania i działania, które mają zostać podjęte przez najemcę
zawiadomienie musi być doręczone zgodnie z § 18 ustawy Prawo Własności. Ustawa stanowi, że:
prawo do ponownego wjazdu lub przepadku na podstawie jakiegokolwiek postanowienia lub postanowienia w umowie najmu, za naruszenie jakiegokolwiek Przymierza lub warunku w umowie najmu, nie jest wykonalne, w drodze działania lub w inny sposób, chyba że wynajmujący doręczy najemcy zawiadomienie określające szczególne naruszenie, którego dotyczy skarga, i, jeśli naruszenie jest w stanie zaradzić, wymagający od najemcy usunięcia naruszenia, a w każdym przypadku wymagający od najemcy odszkodowania pieniężnego za naruszenie, a Najemca nie usunie, w rozsądnym terminie, naruszenia, jeśli jest w stanie zaradzić, i uczynić rozsądnym odszkodowanie pieniężne, ku zadowoleniu wynajmującego, za naruszenie.
aby podsumować słowo sałatka, musisz w ogłoszeniu podać trzy rzeczy. Są to:
- dokładnie określ, co najemca zrobił źle, tj. naruszenie, którego okresu w umowie najmu
- co najemca musi zrobić, aby naprawić naruszenie (jeśli jest to coś, co można naprawić)
- odszkodowanie, którego chcesz, jeśli naruszenie spowodowało utratę lub uszkodzenie
możesz wyrzucić najemcę, jeśli i kiedy najemca nie spełni określonych przez Ciebie warunków. Ale diabeł tkwi w szczegółach, a my nie jesteśmy wykwalifikowani do udzielania porad prawnych, więc najlepiej szukać pomocy prawnika.
ale pamiętaj, że zazwyczaj nie możesz eksmitować lokatora przed doręczeniem tego zawiadomienia.
-
jeśli najemca zalega z płatnościami, uzyskaj nakaz
jeśli najemca ma ci zaległy czynsz, będziesz musiał podjąć decyzję, czy chcesz wypowiedzieć umowę najmu (sprawdź swoją umowę najmu; zazwyczaj przewiduje on rozwiązanie umowy najmu, jeśli czynsz nie zostanie opłacony w określonym terminie, na przykład w ciągu 7 dni od początku każdego miesiąca) lub chcesz zatrzymać najemcę, ale zmusić go do zapłaty.
będziesz miał JEDEN lub dwa miesiące depozytu zabezpieczającego wynajem, z którego możesz odliczyć zaległy czynsz, ale rozsądniej będzie zachować te pieniądze na wspólną kontrolę po wygaśnięciu umowy najmu, abyś mógł je wykorzystać na naprawy i wszelkie zaległe czynsze (spójrzmy prawdzie w oczy – najemcy czasami nie płacą czynszu za ostatni miesiąc).
jeśli zdecydujesz się na utrzymanie lokatora, ale chcesz, aby zapłacił czynsz, możesz uzyskać nakaz sądowy. Będziesz musiał zaangażować prawnika, aby to zrobić.
nakaz sądowy pozwala domagać się do 12 miesięcy zaległości, chociaż nie ma pojęciowego powodu, dla którego czekałbyś tak długo, aby to zrobić. Po wysłaniu nakazu wraz z zawiadomieniem o zajęciu towarów, zgodnie z prawem, możesz zabrać rzeczy najemcy, aby zapłacić za czynsz. Jeśli nadal nie zapłacą czynszu w ciągu pięciu dni, masz prawo sprzedać te towary.
dla upartych najemców jest to dobry sposób na zmotywowanie ich do wyprowadzki.
jednak w nieruchomości może nie być nic wartościowego, zwłaszcza jeśli jest ona dostarczona przez Ciebie, do „niepokoju” tj. przejęcia i sprzedaży. Ten rodzaj działania może być bardziej odpowiedni dla właścicieli komercyjnych, ponieważ najemca może mieć towary przeznaczone do sprzedaży – co zachęci najemcę do zapłaty czynszu zwrotnego w celu uwolnienia swoich towarów.
-
zamiast zatrudniać prawnika możesz udać się do sądu ds. drobnych roszczeń
jeśli masz szczęście, być może uda ci się uciec z pójściem do Small Claims Tribunal (SCT) zamiast zatrudniać prawnika, aby uzyskać zaległości w czynszu lub eksmitować najemcę. W bardzo ograniczonych okolicznościach SCT może usłyszeć Twoją sprawę. Możesz zobaczyć, jakie są kryteria, sprawdzając ich stronę internetową.
używaj zdrowego rozsądku, a nie taktyki nękania
używaj zdrowego rozsądku, gdy próbujesz eksmitować lokatora. Czy on wygląda jak brat niesamowitego Hulka? Wie, gdzie mieszkasz? Czy może dzwonić na Twój numer bez przerwy i o 3 nad ranem? Jeśli nie odejdzie bez walki (dosłownie), najlepiej zostawić to profesjonalistom, tj. uzyskać nakaz sądowy i pozwolić prawnikom się nim zająć.
najlepiej dla Ciebie lub Twojego agenta ładnie porozmawiać z najemcą i spróbować dojść do porozumienia, kiedy może się wyprowadzić. Nie zapominaj, że może polecieć następnym samolotem z Singapuru, by nikt go już nie usłyszał po tym, jak rozwalisz wszystko w swoim mieszkaniu; zostawiając cię stojącego w środku zniszczonej kuchni, która wygląda jak huragan Katrina, który właśnie przez nią przebił, trzymając w rękach tylko 2-miesięczny depozyt (lub brak depozytu w ogóle, jeśli najemca nie zapłacił czynszu w ciągu ostatnich 2 miesięcy).
i w razie potrzeby nie używaj głupich taktyk nękania.
czyli takie rzeczy jak:
- Zmiana danych konta bankowego, więc czek najemcy odbija się i możesz twierdzić, że nie zapłacili czynszu
- zmieniając zamek, gdy są poza domem (wiesz, że mogą też zatrudnić ślusarza, prawda?
- Odcinanie prądu i wody gdy najemcy są rodziną i mają małe dzieci do opieki
nie ma nic, co powstrzymałoby najemcę przed podjęciem działań prawnych przeciwko tobie i prawdopodobnie wygraną, jeśli sam nie grasz zgodnie z zasadami. Jeśli jesteś po właściwej stronie prawa, dlaczego istnieje potrzeba stosowania takich taktyk?
nie możemy tego wystarczająco podkreślić – lepiej jest upewnić się, że wszystkie ważne warunki są w umowie najmu od początku, aby później zapobiec bólom głowy. ułatwi to twoje życie, gdy musisz powiedzieć najemcy, aby się wyprowadził (będzie się kłócił, ale nie może pokonać jasnych pisemnych słów w umowie najmu) lub jeśli musisz podjąć działania prawne, aby zmusić go do wyprowadzki lub spłacić czynsz (wydajesz mniej na Opłaty prawne, jeśli masz jasną sprawę).
sprawdź inne artykuły związane z wynajmem tutaj: 5 dzielnic Singapuru dla najemców z ograniczonym budżetem i czy młodzi mieszkańcy Singapuru powinni wynająć swój pierwszy dom?
Znajdź dom do wynajęcia swoich marzeń już dziś w największym portalu nieruchomości w Singapurze 99.co!
