aktualizacja: kwestie podatkowe dla Kanadyjczyków kupujących nieruchomości w USA

jeśli jesteś Kanadyjczykiem, który zamierza kupić lub który już kupił nieruchomość znajdującą się w USA, musisz zdawać sobie sprawę z kwestii podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości w USA. Ogólnie rzecz biorąc, pierwsze pytanie, które się pojawia, brzmi: w jaki sposób nieruchomość powinna być przechowywana?

struktura własności

sposób, w jaki zdecydujesz się na strukturę własności, będzie zależał od celu nieruchomości. Czy będzie to tylko do użytku osobistego, inwestycja, która wygeneruje dochód z wynajmu, czy może połączenie obu tych czynników? Jak długo zamierzasz posiadać nieruchomość? Czy masz zamiar stworzyć dziedzictwo, które będzie przekazywane przyszłym pokoleniom?

posiadanie imienia i nazwiska jest zazwyczaj pierwszym wyborem dla wielu Kanadyjczyków. Jest to najprostsza opcja, a traktowanie podatkowe przy sprzedaży może być również korzystne w porównaniu z innymi formami własności. Inne opcje obejmują własność za pośrednictwem korporacji, partnerstwa lub zaufania. Wielu doradców na południe od granicy, a także pewne informacje dostępne w Internecie, zaleca posiadanie nieruchomości w USA za pośrednictwem spółki z Ograniczoną Odpowiedzialnością (LLC). Jako mieszkaniec Kanady nie jest to na ogół najlepszy wybór, ponieważ może potencjalnie skutkować podwójnym opodatkowaniem, przy stawkach podatku dochodowego do 70 procent.

niezależnie od przyczyny zakupu nieruchomości w USA, ważne jest, aby przed zakupem zasięgnąć profesjonalnej porady podatkowej i prawnej, ponieważ restrukturyzacja po zakupie może być kosztowna.

USA implikacje podatkowe nieruchomości

jedną z istotnych wad posiadania bezpośrednio nieruchomości w USA jest możliwe narażenie na Amerykański podatek od nieruchomości. USA utrzymuje prawo do nakładania podatku od nieruchomości na Kanadyjczyków, którzy w chwili śmierci posiadają pewne aktywa znajdujące się w USA, zwane „U. S. situs assets.”Aktywa US situs obejmują nieruchomości w USA, udziały w amerykańskich spółkach i rzeczowe nieruchomości zlokalizowane w USA

właściwa struktura zakupu nieruchomości w USA będzie kluczowym czynnikiem w odniesieniu do amerykańskiego podatku od nieruchomości. Prawo krajowe w USA zapewnia podstawowe zwolnienie dla nierezydentów w wysokości 60 000 USD. Jednak umowa o podatku dochodowym między Kanadą a USA zezwala Kanadyjczykom na zwolnienie równe zwolnieniu obywateli USA (11,7 mln USD). W związku z tym, co do zasady, Kanadyjczycy mogą podlegać amerykańskiemu podatkowi od nieruchomości, jeśli są właścicielami aktywów US situs, a ich aktywa na całym świecie przekraczają 11,7 miliona USD.

indywidualny numer identyfikacyjny podatnika

jeśli jesteś nierezydentem Stanów Zjednoczonych (a zatem nie masz i nie możesz uzyskać amerykańskiego numeru ubezpieczenia społecznego) otrzymującego dochód z nieruchomości w USA lub sprzedającego USA. nieruchomości, wymagane jest uzyskanie indywidualnego numeru identyfikacyjnego podatnika (ITIN). Itin to numer przetwarzania podatku wydany przez Internal Revenue Service (IRS) używany wyłącznie do pomagania osobom fizycznym w przestrzeganiu przepisów podatkowych USA. Podczas ubiegania się o ITIN nie jest uciążliwe; proces aplikacji i wymagane dokumenty, które towarzyszą aplikacji jest często mylące. Nasz zespół MNP może pomóc nierezydentom w uzyskaniu ich numeru itin w USA

uzyskiwaniu dochodów z wynajmu

jeśli zamierzasz zarabiać na wynajmie nieruchomości w USA, będziesz podlegać US. podatek dochodowy od uzyskanych przychodów z najmu. Istnieją dwie możliwości wyboru w tym zakresie: (1) podatek w wysokości 30 procent dochodu brutto z najmu jest potrącany i przekazywany do IRS (tj. bez odliczenia kosztów); lub (2) dokonać wyboru, aby złożyć nierezydent USA zeznania podatkowego i zapłacić podatek według stopniowanych stawek od dochodu netto z najmu (odliczenie za wydatki dozwolone). Należy pamiętać, że jako rezydent kanadyjski dochód z wynajmu jest raportowany i podlega opodatkowaniu w Kanadzie, z korektą z tytułu wymiany walut.

sprzedaż nieruchomości w USA

podobnie, gdy ty lub twój kanadyjski podmiot sprzedajesz USA nieruchomość, jesteś zobowiązany do zgłoszenia tego w amerykańskim Federalnym zeznaniu podatkowym (i stanowym zeznaniu podatkowym, jeśli stan, w którym znajduje się nieruchomość, pobiera podatek dochodowy), a także w kanadyjskim zeznaniu podatkowym, z korektą za wymianę walut. Na przykład, jeśli kupiłeś nieruchomość w USA w 2010 r.za 500 000 USD, a sprzedałeś dziś za 600 000 USD, zysk dla celów amerykańskich wynosi 100 000 USD (ignorując koszty sprzedaży). Jednak w kanadyjskim zeznaniu podatkowym będziesz zgłaszał zysk w wysokości około CDN$300,000. Wyższa kwota odzwierciedla korektę dla wymiany walut, ponieważ kurs wymiany wynosił około 1,00 w 2010 r.w porównaniu do 1,32 dzisiaj (tj. 1 Dolar Amerykański = 1,32 Dolar kanadyjski). Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Kanada na ogół zezwala na zagraniczne ulgi podatkowe dla amerykańskich podatków płaconych od dochodów z wynajmu lub zysków ze sprzedaży amerykańskich nieruchomości.

wymaga od nabywcy wstrzymania 15 procent ceny sprzedaży brutto zgodnie z Ustawą o podatku od Inwestycji Zagranicznych w nieruchomości (FIRPTA) i przekazania tego do IRS jako federalnego podatku u źródła. Ten federalny podatek u źródła może zostać obniżony do 10 procent (w zależności od ceny sprzedaży i zamiaru nabywcy za obłożenie). Może być również możliwe dalsze zmniejszenie lub nawet całkowite wyeliminowanie wymogu podatku u źródła, jeśli sprzedający może uzyskać zaświadczenie o podatku u źródła przed datą zamknięcia sprzedaży. Certyfikaty mogą być przyznawane, gdy sprzedający może wykazać, że ich ostateczna odpowiedzialność podatkowa ze sprzedaży nieruchomości jest mniejsza niż 15 procent lub 10 procent ceny sprzedaży. Ponadto niektóre państwa wymagają własnego podatku u źródła (Kalifornia i Hawaje są godnymi uwagi przykładami).

kontakt

jeśli masz pytania dotyczące kwestii podatkowych w USA i Kanadzie związanych z zakupem i utrzymaniem nieruchomości w USA, Jesteśmy tutaj, aby ci pomóc. Skontaktuj się z David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, Międzynarodowe Usługi podatkowe, MNP pod numerem 604.542.6716 lub .