door Deborah Goonan, Independent American Communities
the latest association-governed common interest community (HOA) industry PR effort that appears to be news – but is not news – is een rapport van WBTV in Charlotte, North Carolina.
de kern van dit rapport is dat, wanneer uw HOA niet reageert, lees uw bestuursdocumenten, organiseer een groep van eigenaren om de Raad van bestuur te confronteren, en als het bestuur blijft uw rechten niet respecteren, ren dan voor de Raad van bestuur zelf en stem De Zwervers uit.
Ah, ja. Dit is typische retoriek van de industrie die de meerderheid van huiseigenaar, condominium, en coöperatieve verenigingen in de V. S. beheert
gefrustreerd met uw HOA? Uw rechten kennen kan helpen
woensdag 12 juli 2017, 16: 17 uur EDT
donderdag 13 juli 2017, 2:30 pm EDT
door Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
huiseigenaren in een gevecht met hun buurt huiseigenaren vereniging kunnen de overhand krijgen door hun rechten te kennen, een advocaat die HOAs vertegenwoordigt vertelde WBTV.We begonnen te vragen wat bewoners konden doen om terug te vechten tegen hun HOAs nadat we tientallen telefoontjes kregen naar onze tiplijn van kijkers die met weinig of geen geluk hebben geprobeerd om problemen in hun buurten aan de orde te stellen.Een van die huiseigenaren was Ronald Hannah, die in de Davis Meadows subdivision in north Mecklenburg County woont.Hannah zei dat hij en zijn buren probeerden toegang te krijgen tot de financiële documenten van hun HOA sinds januari, sinds ze erachter kwamen dat hun driemaandelijkse contributie werd verhoogd van $60 naar $75.
“Ik wil gewoon weten wat er aan de hand is,” zei Hannah. “Het gaat niet om het geld, het gaat erom uit te vinden waarvoor het geld wordt gebruikt.”
volgens de wet van North Carolina moeten de HOAs hun financiële documenten ter beschikking stellen van elk lid dat een geldig verzoek om informatie indient. Maar Hannah zei dat zijn telefoontjes en e-mails naar het bedrijf dat de HOA van zijn buurt runt, Greenway Realty Management, onbeantwoord zijn gebleven.
” We proberen met hen te communiceren via e-mail of zelfs te bellen, het is een complete gedoe. Laat een bericht achter en krijg geen reactie, ” zei Hannah.Advocaat Chris Gelwicks vertegenwoordigt honderden Hoa ‘ s in North Carolina en South Carolina. Gelwicks zei dat het omgaan met HOAs soms lastig kan zijn, zowel voor de huiseigenaren als voor leden van een Hoa board.
…
bewoners die het gevoel hebben dat hun HOA boards zich niet aan de wet houden, kunnen zelf actie ondernemen om te proberen verandering te creëren, aldus Gelwicks.
” als je communiceert met een board en je denkt niet dat je iets bereikt met hen, heb je de mogelijkheid als lid om andere leden mee te laten doen om een speciale vergadering te beleggen en, je weet wel, zelf op het board te komen, ” zei Gelwicks.
Lees verder (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
dit rapport is geen nieuws omdat het slechts de mening van één expert presenteert, en die expert – Chris Gelwicks-is toevallig een advocaat die HOAs vertegenwoordigt en niet huiseigenaren of bewoners die onder Hoa-convenanten, Voorwaarden en beperkingen leven (CC&Rs).Het is geen verrassing dat Gelwicks een prominent lid is van het industry trade group Community Associations Institute (CAI). Zijn gesprekspunten in het Wbtv-interview zijn gemakkelijk te herkennen als CAI politieke doublespeak.
de realiteit van het HOA-leven
WBTV interviewde geen enkele deskundige of pleitbezorger die zich uitsprak over de realiteit van het leven in een door een vereniging bestuurde gemeenschap.
de realiteit is dat huiseigenaren vaak veel tijd en energie moeten verspillen om alleen basisinformatie van hun vereniging te verkrijgen. En hoewel de wet zegt dat huiseigenaren het recht hebben om documentatie te bekijken die laat zien hoe hun geld wordt besteed, kan het maanden of jaren duren om toegang te krijgen tot de officiële gegevens van iemands huiseigenaar, appartement of coöperatieve vereniging. Maar al te vaak negeert het HOA-bestuur informatieverzoeken van leden, of sleept het zijn voeten, om slechts gedeeltelijk aan het verzoek te voldoen.
soms moeten huiseigenaren hun toevlucht nemen tot het indienen van een klacht bij de burgerlijke rechtbank, in de hoop dat een rechter de vereniging zal bevelen om documenten te produceren, waarop huiseigenaren volgens de wet recht hebben. Maar dat kost huiseigenaren honderden, zo niet duizenden dollars.
in gevallen waarin sprake is van eerlijke huisvestingsklachten, interveniëren nationale of federale instanties soms namens een ingezetene die een klacht indient. Maar de meeste huidige en voormalige bewoners van vereniging-bestuurde huisvesting vertellen me dat het enkele jaren duurt voor de eerlijke huisvesting agentschappen te onderzoeken en te reageren op de klacht.
zondebokken in HOAs
ongeacht de aard van de klacht, wordt de bewoner die zijn of haar rechten probeert te verdedigen, bestempeld als “ontevreden” of een “onruststoker”.”
het is niet ongewoon dat de HOA plotseling schendingen van het verbond ontdekt, waarvoor zij van plan zijn geldboeten op te leggen, of als reden te gebruiken om stemrechten in te trekken van de huiseigenaar die het aandurft het bestuur van de HOA aan te vechten.
dit zijn klassieke intimidatietactieken.
waar moet de deskundige erop wijzen dat, omdat de HOA zich moet verdedigen, de juridische kosten de collectieve verplichting van alle leden van de vereniging worden? Het voorspelbare resultaat is dat een huiseigenaar die opkomt voor zijn of haar rechten de zondebok wordt van de vereniging, die de schuld krijgt van het creëren van ongewenste juridische kosten voor alle leden.
en wanneer de eigenaar of het lid probeert zijn of haar kant van het verhaal te vertellen, maakt de vereniging vaak gebruik van haar uitsluitende zeggenschap over communicatiekanalen om alle spraak die de waarheid of een andere mening of perspectief zou kunnen onthullen, uit te schakelen.
de HOA probeert de folders te blokkeren, van deur tot deur naar huis te gaan met een petitie (die het bestempelt als uitnodiging), of ad hoc bijeenkomsten in het clubhuis van de gemeenschap. De eigenaar of inwoner kan worden geblokkeerd van het plaatsen of het maken van opmerkingen op sociale media platforms onder de controle van de HOA. (En dit is hoeveel Onofficiële, ondergrondse eigenaar-led websites zijn geboren.)
in wezen worden huiseigenaren en bewoners zowel verhinderd hun rechten te verdedigen als gestraft omdat zij voor zichzelf opkomen. De zeldzame Hoa bewoner die de gemeenschap onruststoker durft te verdedigen, loopt het risico de volgende zondebok te worden.
dus de meeste huiseigenaren en bewoners kiezen ervoor om het conflict te vermijden en een oogje dicht te knijpen voor wangedrag van de Raad van bestuur, schending van staats-en federale wetten, en schaamteloos misbruik.
en HOA Justitie blijft vaak ongrijpbaar zonder een langdurige, dure juridische strijd die onnodige kosten en emotionele stress voor de betrokken partijen veroorzaakt.
HOA-documenten en wetten maken deze onderdrukking mogelijk.
de waarheid is dat de meeste CC&Rs, statuten en statuten – contracten en bestuursdocumenten die de basis vormen van moderne verplichte woonverenigingen – zijn geschreven door Cai-advocaten zoals Gelwicks, met name advocaten die voor ontwikkelaars werken.
als zodanig wordt de juridische taal opzettelijk geschreven ten behoeve van bedrijfsverenigingen en ontwikkelaars van gemeenschappelijke belangen.
maar geen van deze juridische documenten wordt door gemeenten, provincies of staten herzien om er zeker van te zijn dat de inhoud binnen eerlijk en billijk is voor huisvestingsconsumenten.
de industrie, geleid door Cai advocaten, heeft historisch het politieke standpunt ingenomen dat, omdat Hoa ‘ s particuliere entiteiten zijn, grondwettelijke beperkingen en burgerlijke vrijheden niet van toepassing hoeven te zijn.
daarom is er geen formeel proces van constitutionele herziening voor de oprichting van gemeenschappen met een associatiebestuur.
hoe zit het met regelgevende agentschappen?
er bestaan regelgevende agentschappen voor steden, deelstaten en federale overheden – huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), agentschappen voor eerlijke huisvesting en bureaus voor consumentenbescherming zijn enkele voorbeelden. Maar deze overheidsinstellingen zijn ernstig beperkt in wat ze kunnen doen, hun onderzoeken duren maanden of jaren, en hun bevoegdheid om wetten af te dwingen is beperkt.
andere bestuursorganen, zoals Raden van Bestuur voor onroerend goed, balies en Raden van bestuur die klachten over Gemeenschapsmanagers beoordelen, vertrouwen in de eerste plaats op de belanghebbenden uit de sector om zelfregulering te doen.
zoals een van mijn lezers schrijft:
deze agentschappen waarvan de wetgevers beweren dat ze “oplossingen” zijn, worden vaak op hol geslagen in hun eigen vuil spel of hebben banden met de mensen die betrokken zijn bij het onderdrukken van andermans rechten. Ik herhaal dat het opnieuw in evenwicht brengen van de macht vanaf het begin in HOAs de eerste oplossing moet zijn die we zoeken om de echte problemen aan te pakken die in het hele land in HOAs aan de gang zijn. Onze grondwettelijke rechten kunnen niet”uitbesteed” worden.
goed gezegd.
bij het zoeken naar oplossingen
komt het erop neer dat veel conflicten kunnen en moeten worden voorkomen door de macht van het HOA-bestuur en zijn agenten te beperken en door veel van de bepalingen in bestuursdocumenten constitutioneel ongeldig en niet afdwingbaar te verklaren.
in de eerste plaats moet het overheidsbeleid eigenaren en ingezetenen aanmoedigen actief betrokken te zijn bij de aangelegenheden van hun verenigingen. Met het oog daarop moet wetgeving het onderdrukken van spraak verbieden, vooral wanneer de standpunten van een ingezetene in strijd zijn met de adviezen van de Raad van bestuur.
om mijn lezer opnieuw te citeren:
Facebook, Nextdoor en alle communicatie met betrekking tot de HOA zal zo lang duren problemen binnen HOAs als deze forums hebben alles behalve vervangen wat vroeger gesprekken in de mailbox met je buurman. Ze zijn te efficiënt om ze niet te gebruiken, en kosten minder voor elke organisatie die wil communiceren met hun leden. HOAs verwijderen routinematig degenen die opkomen voor hun rechten van het communiceren en isoleren van Buren. Federale wetten moeten rechtstreeks gericht zijn op degenen die anderen het zwijgen opleggen; zo niet, dan staat de wet in feite isolatie en uitsluiting van huiseigenaren van de Gemeenschap toe.
inwoners van verenigingen moeten de wet aan hun kant hebben, zodat zij vol vertrouwen voor hun rechten kunnen opkomen, zonder angst voor vergelding.
en om hun rechten af te dwingen, zouden alle leden van gemeenschappen van gemeenschappelijk belang baat hebben bij het leren van vaardigheden om emotionele intelligentie en assertiviteit te ontwikkelen, zodat niemand zijn naaste(n) mag intimideren tot onderwerping aan de wil en grillen van hun huidige HOA-leiders.
