de Top 10 Metrics elke vastgoedbelegger moet weten (en waarom)

het kiezen van een vastgoedbelegger is meer dan de aankoopprijs en potentiële huurprijzen. Om hen te helpen verstandig te investeren, hebben beleggers een bibliotheek van Ratio ’s en berekeningen ontwikkeld om risico’ s te minimaliseren en winst te maximaliseren. Slimme beleggers leren deze real estate investeren metrics binnen en buiten, zodat ze zowel een potentiële investering in minuten kunnen evalueren en hun bestaande eigenschappen te controleren. We moeten er rekening mee dat deze statistieken hieronder zijn gericht op residentiële investeringen, maar als je een commercieel onroerend goed investeerder check out dit bericht.

of u nu een nieuwe belegger bent of iemand met twintig jaar ervaring die een opfriscursus nodig heeft, dit zijn de top tien beleggingsstatistieken die u moet kennen. Voel je vrij om dit bericht te bekijken als een diavoorstelling, download de top 10 statistieken elke vastgoedbelegger moet presentatie kennen als een PDF of bekijk de webinar video in plaats daarvan.

netto bedrijfsresultaat (NOI)

NOI geeft aan hoeveel geld u verdient met een bepaald vastgoedbelegging. Het is een versie van een winst-en verliesrekening. Om het te berekenen, neem uw totale inkomsten en aftrekken van de operationele kosten. Neem nooit uw hypotheek betalingen in de noi berekening, die worden niet beschouwd als exploitatiekosten.

vergeet niet om inkomsten uit wasmachines, extra kosten voor parkeerplaatsen of servicekosten op te nemen in uw totale inkomsten. Exploitatiekosten omvatten property manager Vergoedingen, juridische kosten, algemeen onderhoud, onroerend goed belastingen, en alle nutsbedrijven die u betaalt.

de berekening omvat geen kapitaaluitgaven, belastingen, hypotheekbetalingen of rente. Bij het gebruik van NOI om een potentiële investering te evalueren, vergeet niet dat de geprojecteerde huren onnauwkeurig kunnen blijken. En als het gebouw niet goed wordt beheerd, kan het inkomen inconsistent zijn. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom zijn netto bedrijfsopbrengsten belangrijk?

investeerders gebruiken NOI uitsluitend om te beoordelen of een gebouw inkomsten en winst kan genereren. Het vertelt u of een specifieke investering genoeg inkomsten zal genereren om hypotheek betalingen te doen.

voor een echte case study met noi berekeningen en meer inzichten, bekijk ons artikel over wat is netto bedrijfsresultaat?

kapitalisatie Rate (Cap Rate)

Cap rate is het vastgoedequivalent van het beleggingsrendement van de aandelenmarkt. Het is de verhouding tussen het bedrag van het inkomen geproduceerd door een woning aan het oorspronkelijke geïnvesteerde kapitaal (of de huidige waarde). Het vertelt je het percentage van de waarde van de investering dat winst is.

Cap Rate verdeelt uw netto bedrijfsresultaat (NOI) door de waarde van de activa. Wanneer u in de acquisitiefase bent, zal dit de verkoopprijs van het onroerend goed zijn. Later, kunt u uw lokale makelaar, makelaar, of de geschatte waarde op onroerend goed websites zoals Zillow gebruiken. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom is de bovengrens belangrijk?

in het algemeen geldt dat hoe hoger het plafond, hoe hoger het risico is. Dat komt omdat een hoog plafond een hoger rendement en uiteindelijk een hoger risico aangeeft. Daarom zie je over het algemeen hogere cap tarieven in riskier markten, versus lagere cap tarieven in stabiele en grotere markten zoals New York of San Francisco bijvoorbeeld.

Internal Rate of Return (IRR)

IRR schat de rente die u zult verdienen op elke dollar belegd in een huurwoning gedurende de houdingsperiode. Het is de snelheid van groei die een eigenschap kan genereren. De berekening gaat verder dan het netto bedrijfsresultaat en de aankoopprijs om het langetermijnrendement te schatten.

wanneer u IRR berekent, stelt u de netto contante waarde (NPV) van het onroerend goed in op nul en gebruikt u de verwachte kasstromen voor elk jaar dat u van plan bent het gebouw te houden. De netto contante waarde vertegenwoordigt de waarde van geld nu, versus in de toekomst zodra het geld samengestelde rente heeft opgebouwd. Het is een ingewikkelde formule, dus de meeste beleggers gebruiken de IRR-functie in Excel om de verhouding te berekenen.

terwijl beleggers IRR gebruiken om eigenschappen te vergelijken, moet u de beperkingen ervan kennen. Het gaat uit van een stabiele huuromgeving en geen onverwachte reparaties. De eigenschappen die u vergelijkt moeten vergelijkbaar zijn in grootte, gebruik en houdperiode.

Waarom is IRR belangrijk?

afhankelijk van het specifieke onroerend goed, varieert een typische IRR-maatstaf van 10-20%, maar kan sterk variëren. Het is een andere waardevolle manier om te meten of een woning goed presteert voor u.

cashflow

cashflow is een teken van hoe goed uw bedrijf het al dan niet doet. Het is je netto geld dat overblijft aan het einde van de maand nadat je je huur hebt ontvangen en je onkosten hebt betaald. Als je een gebouw huurt voor $ 2.000 per maand, en alle kosten zijn $ 1.200, is je netto cash flow $ 800. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom is Cash Flow belangrijk?

de nettokasstroom is een eenvoudig maar belangrijk getal. Als het negatief is, kunt u uw rekeningen niet betalen of winst maken. Negatieve cash flow kan ook aangeven dat je te veel uitgeven aan het pand, en je moet de bijbehorende kosten te onderzoeken. Of, u kunt een delinquente huurder wiens late of gedeeltelijke betalingen zijn van invloed op uw bottom line.

Cash on Cash Return

Cash on cash return geeft het totale rendement weer van het geld dat u in uw vastgoedbelegging hebt. Simpel gezegd, het is hoeveel geld je verdient aan uw geld geïnvesteerd. Het is een belangrijke maatstaf omdat, in tegenstelling tot andere vastgoedbeleggingsstatistieken, het schuldendienst en uw hypotheek omvat.

om het huidige rendement op het totale bedrag aan contanten in een onroerend goed of uw portefeuille te krijgen, neemt u uw netto cash flow na de schuldendienst en deelt u deze door uw totale cash in de deal. Om de totale cash in te berekenen, som de overname prijs van het gebouw of de portefeuille plus slotkosten, aftrekken van de uitstaande hypotheek saldo, en voeg in eventuele kapitaaluitgaven. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom is Cash-on-Cash belangrijk?

spelen met cash on cash return kan u helpen bij het bepalen van de beste manier om een nieuwe investering te financieren. Het wordt gebruikt bij het kiezen tussen potentiële investeringen, en kan u helpen het rendement te voorspellen gedurende de jaren dat u kapitaaluitgaven anticipeert.

bruto huur Multiplier (Grm)

GRM helpt investeerders gebouwen te vergelijken en ruwweg de waarde van een gebouw te bepalen. Het wordt berekend door de prijs van het onroerend goed te delen door de bruto huurinkomsten. Een” goede ” GRM zal afhangen van uw lokale markt en vergelijkbare woningen.

u kunt een projectie van de bruto huurinkomsten gebruiken, of u kunt de huidige eigenaar om een kopie van hun huurrol vragen. Aangezien het geen rekening houdt met vacatures of uitgaven, zou je niet een investeringsbeslissing alleen op GRM. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom is GRM belangrijk?

hoe lager de GRM hoe beter, maar je kunt over het algemeen verwachten dat een GRM tussen 4-8 ligt. Dit zal u helpen te evalueren of uw potentiële deal is een goede investering, of als een huidige actief is de moeite waard vasthouden aan de lange termijn.

LTV-Ratio

de lening / waardeverhouding meet het bedrag van de hefboomwerking op een bepaald actief. Een LTV is belangrijk voor kopers die hun deals financieren omdat het het bedrag meet dat u moet financieren tegen de huidige reële marktwaarde van het onroerend goed. Maar, LTV is ook de beste manier om het eigen vermogen dat u in een woning (niet alleen voor de financiering), maar voor de waarde van uw portefeuille en activa goed voor schuld te volgen.

voor financiering zullen de meeste geldschieters niet tot 100% van de waarde van een onroerend goed financieren; zij willen er eigen vermogen in laten om hun investering te beschermen. Ze drukken uit hoeveel van de totale aankoopprijs ze bereid zijn te financieren in een loan-to-value ratio.

het verschil tussen het percentage dat een geldschieter zal financieren en de totale waarde van het onroerend goed is de hoeveelheid contant geld die u in de deal moet stoppen.

Waarom is LTV belangrijk?

als de kredietgever 80% LTV deals zal doen, heeft u een aanbetaling van 20% nodig om de hypotheek veilig te stellen. In dit scenario, een $100.000 eigendom zou vereisen $20.000 als aanbetaling plus sluitingskosten, en zou een 80% LTV vertegenwoordigen. Na 10 jaar, als de waarde van het pand nu $200.000 is en je hebt je hypotheek betaald tot $ 50.000, zou je LTV nu 25% zijn.

Debt Service Coverage Ratio

kredietverstrekkers besteden ook veel aandacht aan uw Debt Service Coverage Ratio, of DSCR. Het vergelijkt het bedrijfsresultaat dat u beschikbaar hebt om schulden te betalen met uw totale schuldniveaus. Verdeel uw netto bedrijfsresultaat door schuldbetalingen, op een maandelijkse, driemaandelijkse of jaarlijkse basis, om uw DSCR te krijgen.

als u een nieuwe hypotheek aanvraagt, kijken kredietverstrekkers naar uw DSCR om uw terugbetalingscapaciteit te meten. Een hoge ratio geeft aan dat je misschien te leveraged, en zal het moeilijker maken om in aanmerking te komen voor financiering.

Waarom is DSCR belangrijk?

typische A-en B-kredietverstrekkers hebben een DSCR in het 1,25–1,5 bereik nodig. Dit betekent dat uw huurwoning 25% meer extra inkomsten oplevert na schuldendienst. Een DSCR van 1.5-1.75 is nog meer wenselijk, en kan helpen uw rente te verlagen.

Operating Expense Ratio (oer)

een maatstaf voor winstgevendheid, de OER vertelt u hoe goed u de kosten beheerst ten opzichte van het inkomen. Neem alle bedrijfskosten, minus afschrijvingen, en deel ze door bedrijfsinkomsten om uw OER te krijgen. Het is een van de weinige ratio ‘ s die worden gebruikt door investeerders die afschrijving omvat, waardoor het meer inclusief de vastgoedkosten. U kunt deze metriek zelf berekenen, of Stessa het voor u laten doen.

Waarom is OER belangrijk?

een lagere OER geeft aan dat u de kosten ten opzichte van de omzet hebt geminimaliseerd. Als uw OER in de loop van de tijd is gestegen, kan dit wijzen op veel problemen. Misschien hebben jaarlijkse huurstijgingen niet gelijke kostenstijgingen. Of, uw management bedrijf is niet bij te houden op routine-onderhoud, wat leidt tot meer ernstige problemen op de weg. Het berekenen van OER met behulp van specifieke kosten kan u helpen de reden voor de stijging te beperken en u helpen om het weer onder controle te krijgen.

bezettingsgraad

een onbewoonde eenheid genereert geen inkomen, maar kost u toch geld. Veel operationele kosten blijven onveranderd, zelfs als je geen huurders hebt. De meeste beleggers volgen twee historische bezettingsgraad om open eenheden en gederfde inkomsten in de gaten te houden.

fysiek Vacaturepercentage

dit percentage geeft u het percentage van uw vacante eenheden in vergelijking met het totale aantal beschikbare eenheden. Het is eenvoudig te berekenen, neem het aantal lege eenheden, vermenigvuldig met 100, en gedeeld door het totale aantal eenheden. Deze metriek kan nuttig zijn op een property by property basis, of over uw hele portefeuille.

economische leegstand

de economische leegstand kijkt naar het bedrag van het inkomen dat u mist wanneer een eenheid vacant is. Tel de tijdens de vacatureperiode verloren huur op en gedeeld door de totale huur die in een jaar zou zijn geïnd om te krijgen wat de vacature u heeft gekost.

Waarom is het percentage vacatures belangrijk?

het is altijd een goed idee om uw persoonlijke leegstandspercentages in de gaten te houden, evenals de bezettingsgraad van uw totale markt. Om conservatief te zijn, Bouwen dat tarief in potentiële inkomstenberekeningen voor het kopen van een nieuw gebouw. U zult willen bouwen van een buffer van 5-10% vacature in al uw kostenberekeningen, die ervoor zorgt dat u alle kosten kunt dekken wanneer unrented gaan. U kunt deze metriek zelf berekenen elke keer, of laat Stessa het voor u doen.

het laatste woord over metrics voor vastgoedbeleggingen

Metrics voor vastgoedbeleggingen begeleiden beleggers bij hun beslissing om potentiële eigendommen te kopen of te verkopen. Ze helpen ook bij het bijhouden van de prestaties om problemen te identificeren voordat ze schade toebrengen aan uw bedrijf. Elke verhouding vertelt een ander verhaal over uw bedrijf of eigendom. Overweeg ze dus in de context van de markt, het gebouw en uw beleggingsdoelen wanneer u ze gebruikt om uw plannen te informeren.

voor commerciële activa, Bekijk onze vrienden bij STRATAFOLIO die een softwareplatform voor commercieel vastgoedbeheer hebben dat helpt bij de automatisering van deze statistieken.