Hvis Du er En Kanadisk som har til hensikt å kjøpe, eller som allerede har kjøpt, fast eiendom i USA, må du være oppmerksom PÅ AMERIKANSKE og Kanadiske skatteproblemer knyttet til å eie AMERIKANSK fast eiendom. Vanligvis er det første spørsmålet som oppstår: på hvilken måte skal eiendommen holdes?
eierstruktur
Hvordan du velger å strukturere eierskapet ditt vil avhenge av formålet med eiendommen. Vil det være for personlig bruk, en investering som vil generere leieinntekter, eller kanskje en blanding av begge? Hvor lenge har du tenkt å eie eiendommen? Er din hensikt å skape en arv ressurs som overføres til fremtidige generasjoner?
Eierskap i ditt personlige navn er vanligvis førstevalget for mange Kanadiere. Dette er det enkleste alternativet, og skattebehandlingen ved salg kan også være fordelaktig i forhold til andre former for eierskap. Andre alternativer inkluderer eierskap gjennom et selskap, partnerskap eller tillit. Mange rådgivere sør for grensen, samt visse opplysninger tilgjengelig på internett, anbefaler å holde AMERIKANSK eiendom gjennom Et Aksjeselskap (LLC). Som Kanadisk bosatt er dette vanligvis ikke det beste valget, da det potensielt kan føre til dobbeltbeskatning, med inntektsskattesatser på opptil 70 prosent.
Uansett årsak til å kjøpe AMERIKANSK eiendom, er Det viktig å søke profesjonell skatt og juridisk rådgivning i forkant av kjøpet, som restrukturering etter kjøpet kan være kostbart.
USA eiendomsskatt implikasjoner
en betydelig ulempe ved å holde AMERIKANSK eiendom direkte er mulig eksponering FOR AMERIKANSK eiendomsskatt. USA opprettholder retten til å innkreve eiendomsskatt På Kanadiere som på sitt dødstidspunkt eier visse eiendeler i USA, kalt » AMERIKANSKE situs eiendeler.»AMERIKANSKE situs eiendeler inkluderer AMERIKANSK eiendom, aksjer I amerikanske selskaper og materiell eiendom lokalisert i USA
Riktig strukturering av kjøp AV AMERIKANSK eiendom vil være et viktig hensyn med HENSYN TIL AMERIKANSK eiendomsskatt. Innenriks lov I USA gir et grunnleggende unntak for ikke-bosatte PÅ US $ 60,000. Canada-US Income Tax Treaty tillater Imidlertid Kanadiere et unntak som er lik AMERIKANSKE statsborgere (US$11.7 millioner). Derfor kan Kanadiere som en generell regel være underlagt amerikansk eiendomsskatt hvis de eier AMERIKANSKE situs-eiendeler og deres verdensomspennende eiendeler overstiger US$11,7 millioner.
Individuelt skattebetalers identifikasjonsnummer
hvis du ikke er bosatt I USA (og derfor ikke har OG ikke kan få ET amerikansk personnummer) som mottar inntekt fra en amerikansk eiendom, eller selger AMERIKANSK eiendom. fast eiendom, er du pålagt å få En Individuell Skattyter Identifikasjonsnummer (ITIN). ET ITIN er et skattebehandlingsnummer utstedt av Internal Revenue Service (IRS) som brukes utelukkende for å hjelpe enkeltpersoner til å overholde AMERIKANSKE skattelover. Mens søknad OM ITIN er ikke tung; søknadsprosessen og nødvendige dokumenter som følger med søknaden er ofte forvirrende. VÅRT MNP-team kan hjelpe ikke-bosatte med å skaffe SITT AMERIKANSKE ITIN-nummer
Tjene leieinntekter
Hvis du har tenkt å tjene leieinntekter fra DIN amerikanske eiendom, vil DU bli underlagt AMERIKANSKE inntektsskatt på leieinntekter mottatt. Det er to valg i denne forbindelse: (1) en skatt på 30 prosent av brutto leieinntekter holdes tilbake og overføres TIL IRS( dvs. ingen fradrag for utgifter); eller (2) foreta valg for å sende inn EN IKKE-hjemmehørende amerikansk selvangivelse og betale skatt til graderte priser på netto leieinntekter (fradrag for utgifter tillatt). Merk at som En Kanadisk bosatt, leieinntekter er rapporterbar og skattepliktig I Canada, med en justering for valuta.
Salg av den amerikanske eiendommen
På Samme måte når DU eller Din Kanadiske enhet selger USA eiendom, er du pålagt å rapportere dette på EN AMERIKANSK føderal selvangivelse (og en statlig selvangivelse hvis staten der eiendommen ligger avgifter inntektsskatt) og også På Din Kanadiske selvangivelse, med en justering for valuta. Hvis du for eksempel kjøpte amerikansk eiendom i 2010 FOR us $ 500 000 og selger i dag FOR us$600 000, er gevinsten FOR AMERIKANSKE formål us$100 000 (ignorerer salgsutgifter). Men På Din Kanadiske selvangivelsen vil du rapportere en gevinst på CA CDN $ 300,000. Jo høyere beløp reflekterer justeringen for valuta, da valutakursen var omtrent 1,00 i 2010 sammenlignet med 1,32 i dag (dvs. 1 amerikanske dollar = 1,32 Kanadiske dollar). For å unngå dobbeltbeskatning, Vil Canada generelt tillate en utenlandsk skattefradrag FOR AMERIKANSKE skatter betalt på leieinntekter eller gevinst ved salg AV AMERIKANSK eiendom.
Kildeskatt på salg
PÅ salgstidspunktet, USA krever at kjøperen holder tilbake 15 prosent av brutto salgsprisen under FOREIGN Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) og overfører DETTE til IRS som en føderal kildeskatt. Denne føderale kildeskatt kan reduseres til 10 prosent (avhengig av salgspris og intensjon om kjøperen for belegg). Det kan også være mulig å ytterligere redusere eller til og med eliminere kravet om kildeskatt helt dersom selgeren kan få et kildeskattbevis før salgsfristen. Sertifikater kan gis når selgeren kan vise at deres endelige AMERIKANSKE skatteplikt fra salg av eiendommen er mindre enn 15 prosent eller 10 prosent av av salgsprisen. I tillegg krever enkelte stater egen kildeskatt (California og Hawaii er bemerkelsesverdige eksempler).
Kontakt
hvis du har spørsmål OM AMERIKANSKE og Kanadiske skattespørsmål knyttet til kjøp OG vedlikehold AV AMERIKANSK eiendom, er vi her for å hjelpe. Kontakt David Cender, Cpa, CA, Cpa (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP på 604.542.6716 eller .
