den andre dagen jeg hadde en telefon fra en potensiell klient som fortalte meg om en gammel kredittkort gjeld som var å holde ham fra å få hans boliglån refinansiert. «Jeg hadde en kredittkortgjeld som jeg tror var i hovedsak $ 5,000-10,000 som gikk til dom etter at en standard ble tatt mot meg,» sa han. «Dommen ble abstrahert og er nå på eller rundt $30.000. En lien har blitt plassert på mitt hjem som er homestead – er det lovlig I Texas? Jeg forsøker å forhandle denne gjelden, og de fortsetter å kreve oppover på $20.000.»
La Meg først rydde opp en misforståelse. Ufrivillige heftelser, som dommer, er ikke plassert mot bestemte egenskaper. I stedet, en «Abstract Of Judgment» er arkivert i fylket poster og deretter festes som en lien til noen ikke-fritak eiendeler av skyldneren i fylket.
men kredittkort dom heftelser kan ikke og ikke legge til homestads. Så, mens denne dommen er innlevert i fylket, knytter den seg ikke til gården.
Når det er sagt, hvis du vil selge hjemmet, eller refinansiere hjemmet, vil tittelselskapet vanligvis kreve en utgivelse av lien mot gården. I den forstand, hvis du ikke kan selge eller refinansiere uten tittelforsikring, og du ikke kan få tittelforsikring med mindre lien er ryddet, blir lien sagt å «sky» tittelen til eiendommen din. Det er ikke festet, det er bare at tittelselskapet ikke vil utstede forsikring mens lien er der ute. Det er en forretningsavgjørelse tittelforsikringsselskapet gjør, ikke en juridisk beslutning. Lien er en risiko de ikke ønsker å ta på fordi de ikke kan være sikker på at eiendommen har vært din gård hele tiden dommen har vært enestående.
kan jeg løse dette problemet?
Hvordan går du om å prøve å få tittelen ryddet?
Først kan du utarbeide en delvis utgivelse av lien og skrive et kravbrev til dommen kreditor, eller dets advokater, og insistere på at de gir en delvis utgivelse av lien for deg på gården. De kan insistere på en slags erklæring om at eiendommen er, og har vært gjennom hele dommens liv, din gård.
Eller, Texas Property Code angir en prosedyre for å kontakte dommen kreditor og be om en utgivelse. Hvis du følger alle prosedyrene I Eiendomskoden, og hvis dommen kreditor ikke gir den delvise utgivelsen, kan du registrere en erklæring i egenskapspostene for å vise at eiendommen er din gård. Tittelen selskapet er da ment å være i stand til å stole på at erklæring og egenskapen koden prosedyren for å utstede en tittel politikk. Eiendommen Koden delen er 52.0012 Og Eiendommen Koden kan bli funnet på denne nettsiden: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
problemet Med Egenskapskodemetoden er at Det tar minst 30 dager. Noen ganger folk er i en større hast for å lukke på en transaksjon. I så fall, tittelen selskapet kan tilby å bare holde en dom payoff i escrow inntil lien utgivelsen er mottatt. Eller du kan betale dommen av «under protest» og saksøke senere for å gjenopprette beløpet betalt.
Min generelle tilnærming avhenger av om utgivelsen trengs veldig snart eller ikke. Hvis det er nødvendig snart, så jeg skriver et brev til dommen kreditor advokat, sammen med form av delvis utgivelse av lien og en erklæring fra min klient. Jeg følger opp med telefonsamtaler og fakser for å prøve å få dem til å signere utgivelsen. I mellomtiden kan jeg også starte den formelle Eiendomskodemetoden. Til slutt, hvis ingen utgivelse er i sikte, prøver jeg å få tittelselskapet til å lukke og betale dommens utbetaling «under protest», etterfulgt av en søksmål mot dommen kreditor for å gjenopprette midler og advokatutgifter.
det store flertallet av tiden, dommen kreditor advokat vil betimelig gi en delvis utgivelse av lien. De er sikkert klar over loven, og de vet at de kan holdes ansvarlig for eventuelle skader for unnlatelse av å gi delvis utgivelse. Noen ganger får et brev fra en advokat imidlertid handling fra dem der en debitor som handler alt av seg selv, ikke virker. Faktisk, i min erfaring, dom kreditorer advokater noen ganger prøver å trekke ut en betaling for å utstede delvis utgivelsen når de arbeider med debitor personlig. Men de vet bedre enn å prøve det med en erfaren forbruker kreditt advokat.
hvis du står overfor et problem med en gammel dom clouding tittelen til din gård, ta kontakt med en advokat så snart du blir klar over problemet, slik at han eller hun kan ta skritt for å løse problemet, forhåpentligvis uten å forsinke lukking.
innlegget Kan Ikke Få Et Hjem Lån På Grunn Av En Gammel Dom? vises først PÅ AKB.
