Si vous êtes un Canadien qui a l’intention d’acheter ou qui a déjà acheté des biens immobiliers situés aux États-Unis, vous devez connaître les questions fiscales américaines et canadiennes liées à la possession de biens immobiliers aux États-Unis. En général, la première question qui se pose est la suivante: de quelle manière le bien doit-il être détenu?
Structure de la propriété
La façon dont vous choisissez de structurer votre propriété dépendra de l’objet de la propriété. Sera-t-il réservé à un usage personnel, un investissement qui générera des revenus locatifs, ou peut-être un mélange des deux? Combien de temps comptez-vous posséder la propriété? Votre intention est-elle de créer un patrimoine hérité qui sera transmis aux générations futures?
La propriété en votre nom personnel est généralement le premier choix pour de nombreux Canadiens. C’est l’option la plus simple et le traitement fiscal lors de la vente peut également être avantageux par rapport à d’autres formes de propriété. D’autres options incluent la propriété par l’intermédiaire d’une société, d’une société de personnes ou d’une fiducie. De nombreux conseillers au sud de la frontière, ainsi que certaines informations disponibles sur Internet, recommandent de détenir des biens immobiliers américains par l’intermédiaire d’une Société à responsabilité limitée (LLC). En tant que résident canadien, ce n’est généralement pas le meilleur choix, car cela peut entraîner une double imposition, avec des taux d’imposition pouvant atteindre 70 %.
Quelle que soit la raison de l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis, il est important de consulter un conseiller fiscal et juridique professionnel avant votre achat, car la restructuration après l’achat peut être coûteuse.
États-Unis incidences de l’impôt successoral
Un inconvénient important de détenir directement des biens immobiliers américains est l’exposition possible à l’impôt successoral américain. Les États-Unis conservent le droit de prélever l’impôt successoral sur les Canadiens qui, au moment de leur décès, possèdent certains actifs situés aux États-Unis, appelés » actifs du site américain « . »Les actifs des sites américains comprennent les biens immobiliers américains, les actions de sociétés américaines et les biens corporels situés aux États-Unis
Une structuration adéquate de l’achat de biens immobiliers américains sera un facteur clé en ce qui concerne l’impôt successoral américain. Droit interne aux États-Unis prévoit une exemption de base pour les non-résidents de 60 000 dollars des États-Unis. Cependant, la Convention fiscale canado-américaine permet aux Canadiens une exemption égale à celle des citoyens américains (11,7 millions de dollars AMÉRICAINS). Par conséquent, en règle générale, les Canadiens peuvent être assujettis à l’impôt successoral américain s’ils possèdent des actifs de situs américains et que leurs actifs mondiaux dépassent 11,7 millions de dollars AMÉRICAINS.
Numéro d’identification du contribuable individuel
Si vous êtes un non-résident des États-Unis (et n’avez donc pas et ne pouvez pas obtenir de numéro de sécurité sociale américain) recevant un revenu d’une propriété américaine, ou vendez des biens américains. immobilier, vous devez obtenir un Numéro d’Identification Individuel du Contribuable (ITIN). Un ITIN est un numéro de traitement fiscal émis par l’Internal Revenue Service (IRS) utilisé exclusivement pour aider les particuliers à se conformer aux lois fiscales américaines. Bien que la demande d’ITIN ne soit pas onéreuse, le processus de demande et les documents requis qui accompagnent la demande sont souvent source de confusion. Notre équipe MNP peut aider les non-résidents à obtenir leur numéro ITIN aux États-Unis
Gagner un revenu locatif
Si vous avez l’intention de gagner un revenu locatif de votre bien immobilier aux États-Unis, vous serez soumis aux États-Unis. impôt sur les revenus locatifs perçus. Il y a deux choix à cet égard: (1) un impôt de 30% du revenu locatif brut est retenu et remis à l’IRS (c’est-à-dire aucune déduction pour frais); ou (2) faites le choix de produire une déclaration de revenus américaine non résidente et de payer l’impôt à des taux progressifs sur le revenu locatif net (déduction pour frais autorisée). Notez qu’en tant que résident canadien, le revenu de location est déclarable et imposable au Canada, avec un ajustement pour les devises étrangères.
Vente de la propriété américaine
De même, lorsque vous ou votre entité canadienne vendez les États-Unis. vous devez le déclarer dans une déclaration de revenus fédérale des États-Unis (et dans une déclaration de revenus de l’État si l’État dans lequel la propriété est située prélève de l’impôt sur le revenu) et dans votre déclaration de revenus canadienne, avec un ajustement pour les devises étrangères. Par exemple, si vous avez acheté une propriété américaine en 2010 pour 500 000 US US et que vous la vendez aujourd’hui pour 600 000 US US, le gain aux fins américaines est de 100 000 US US (sans tenir compte des frais de vente). Toutefois, dans votre déclaration de revenus canadienne, vous déclarerez un gain d’environ 300 000 C CAN. Le montant le plus élevé reflète le rajustement pour change, puisque le taux de change était d’environ 1,00 en 2010 comparativement à 1,32 aujourd’hui (c.-à-d. 1 dollar américain = 1,32 dollar canadien). Pour éviter la double imposition, le Canada accordera généralement un crédit pour impôt étranger pour les impôts américains payés sur le revenu de location ou le gain tiré de la vente de biens immobiliers américains.
Retenue à la source sur la vente
Au moment de la vente, les États-Unis. exige que l’acheteur retienne 15% du prix de vente brut en vertu de la Loi sur l’impôt sur les investissements étrangers dans les biens immobiliers (FIRPTA) et le verse à l’IRS en tant que retenue d’impôt fédérale. Cette retenue à la source fédérale peut être réduite à 10% (en fonction du prix de vente et de l’intention d’occupation de l’acheteur). Il peut également être possible de réduire encore, voire de supprimer complètement l’obligation de retenue à la source si le vendeur peut obtenir un certificat de retenue à la source avant la date de clôture de la vente. Des certificats peuvent être accordés lorsque le vendeur peut démontrer que son obligation fiscale ultime aux États-Unis découlant de la vente de la propriété est inférieure à 15% ou à 10% du prix de vente. En outre, certains États exigent leur propre retenue à la source (la Californie et Hawaï en sont des exemples notables).
Contact
Si vous avez des questions sur les questions fiscales américaines et canadiennes liées à l’achat et à l’entretien de biens immobiliers américains, nous sommes là pour vous aider. Contactez David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Associé, Services fiscaux internationaux, MNP au 604.542.6716 ou.
