投資不動産を選択することには、購入価格と潜在的な家賃よりも多くがあります。 彼らが賢明に投資するのを助けるために、投資家はリスクを最小限に抑え、利益を最大化するための比率と計算のライブラリを開発しました。 精通した投資家は分の潜在的な投資を評価し、既存の特性を監視してもいいように測定基準を中そして投資するこれらの不動産を学ぶ。 私たちは、以下のこれらの指標は、住宅投資に向けられていることに注意する必要がありますが、あなたが商業用不動産投資家なら、この記事をチェッ
あなたは新しい投資家や復習を必要とする経験の二十年を持つものであるかどうか、これらはあなたが知っておくべきトップテンの不動産投資 スライドショーとしてこの記事を表示すること自由に感じ、すべての不動産投資家がPDFとしてプレゼンテーションを知っているか、代わりにウェビナー
純営業利益（NOI）
NOIは、特定の投資不動産からどれくらいのお金を稼ぐかを示します。 これは、高レベルの損益計算書のバージョンです。 それを計算するには、あなたの総収入を取り、営業費用を減算します。 NOIの計算であなたの住宅ローンの支払いを含めることはありません、それらは営業費用とはみなされません。
洗濯機からの収入、駐車場の追加料金、またはサービス料をあなたの総収入に含めることを忘れないでください。 営業費用には、プロパティマネージャーの手数料、弁護士費用、一般的なメンテナンス、固定資産税、およびあなたが支払う任意のユーティリテ
この計算では、設備投資、税金、住宅ローンの支払い、または利息は除外されます。 潜在的な投資を評価するためにNOIを使用する場合は、予測された賃料が不正確であることを覚えておいてください。 そして、建物が不適切に管理されている場合、収入は矛盾する可能性があります。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
純営業利益が重要なのはなぜですか？
投資家は、建物の収益と利益を生み出す能力を判断するためだけにNOIを使用します。 特定の投資は、住宅ローンの支払いを行うのに十分な収入を生成する場合、それはあなたに伝えます。
NOIの計算とより多くの洞察を持つ実際のケーススタディについては、純営業利益とは何かに関する記事をチェックしてください。
資本化率（キャップレート）
キャップレートは、株式市場の投資収益率に相当する不動産です。 これは、投資元の資本（またはその現在の値）にプロパティによって生成された収入の量との比です。 それはあなたの利益だ投資の価値の割合を示しています。
キャップレートは、純営業利益（NOI）を資産価値で除算します。 あなたが取得段階にいるとき、これは不動産の売却価格になります。 後で、あなたのローカル全米リアルター協会加入者、仲介商、またはZillowのような不動産のウェブサイトの推定値を使用できる。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
キャップレートはなぜ重要なのですか？
一般的に言えば、キャップレートが高いほどリスクが高くなります。 高いキャップ率は、より高いリターンを示し、最終的にはリスクが高いためです。 このため、リスクの高い市場ではキャップ率が高く、ニューヨーク市やサンフランシスコなどの安定した大きな市場ではキャップ率が低くなります。
内部収益率(IRR)
IRRは、保有期間中に賃貸物件に投資した各ドルに対して獲得する利息を推定します。 それは特性に発生させる潜在性がある成長の率である。 計算は、長期的な利回りを推定するために、純営業利益と購入価格を超えています。
IRRを計算するときは、プロパティの正味現在価値（NPV）をゼロに設定し、建物を保有する予定の各年の予測キャッシュフローを使用します。 正味現在価値は、お金が複利を計上した後、将来的に対、今のお金の価値を表しています。 これは複雑な式なので、ほとんどの投資家はExcelのIRR関数を使用して比率を計算します。
投資家はIRRを使用してプロパティを比較しますが、その限界を知っておく必要があります。 それは安定したレンタル環境および予想外の修理を仮定しない。 比較するプロパティは、サイズ、使用、および保持期間が似ている必要があります。
なぜIRRは重要なのですか？
特定の不動産資産に応じて、典型的なIRR指標の範囲は10-20％ですが、大きく変化する可能性があります。 それは特性があなたのためによく行っているかどうか測定するもう一つの貴重な方法である。
キャッシュフロー
キャッシュフローは、あなたのビジネスがどれだけうまくやっているか、またはやっていないかの兆候です。 それはあなたの家賃を受け取り、あなたの費用を支払った後月の終わりに残っているあなたの純現金である。 月$2,000のための建物を賃借し、すべての費用が$1,200なら、あなたの純現金流動は$800である。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
キャッシュフローはなぜ重要なのか？
ネット-キャッシュ-フローは単純だが重要な数字である。 それが否定的なら、あなたの手形を支払うか、または利益をもうけることができない。 負のキャッシュフローはまた、あなたがプロパティにあまりにも多くを費やしていることを示すことができ、あなたは、その関連費用を調べる必要があ または、その後半または部分的な支払いは、あなたの一番下の行に影響を与えている延滞テナントを持っている可能性があります。
キャッシュ-オン-キャッシュ-リターン
キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは、あなたの不動産投資に持っているお金の合計リターンを示します。 簡単に言えば、それはあなたが投資し、あなたの現金をオフに稼いでいるどのくらいのお金です。 他の不動産投資指標とは異なり、それは債務サービスとあなたの住宅ローンが含まれているので、それは重要なメトリックです。
プロパティまたはあなたのポートフォリオのいずれかの現金の合計金額の現在のリターンを取得するには、債務サービスの後にあなたのネットキャッシ 総現金を計算するには、建物やポートフォリオプラス閉鎖コストの取得価格を合計し、未払いの住宅ローン残高を減算し、任意の設備投資を追加します。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
なぜ現金化は重要なのですか？
キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンで遊ぶことは、新しい投資に資金を供給するための最良の方法を決定するのに役立ちます。 これは、潜在的な投資の間で選択するときに使用され、あなたが設備投資を予想する年の間にリターンを予測するのに役立ちます。
総家賃乗数（GRM）
GRMは、投資家が建物を比較し、建物の価値を大まかに判断するのに役立ちます。 これは、その総賃貸収入でプロパティの価格を分割することによって計算されます。 “良い”GRMは、あなたの地元の市場と同等の特性に依存します。
総賃貸収入の投影を使用することも、現在の所有者に家賃ロールのコピーを依頼することもできます。 空室や費用を考慮していないため、GRMだけで投資判断を下すことはありません。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
なぜGRMは重要なのですか？
GRMが低いほど良いですが、一般的にGRMは4-8の範囲であることが期待できます。 これは、あなたの潜在的な取引が良い投資であるかどうか、または現在の資産が長期的に保持する価値があるかどうかを評価するのに役立ちます。
LTV Ratio
Loan to Value Ratioは、特定の資産のレバレッジの量を測定します。 LTVは、それはあなたが財産の現在の公正市場価値に対して資金を調達する必要があります量を測定するように彼らのお得な情報を資金調達バイヤーに しかし、LTVはまた、あなたが（資金調達のためだけでなく）財産に保有する株式を追跡するための最良の方法ですが、あなたのポートフォリオと債務を占め
資金調達のために、ほとんどの貸し手は不動産の価値の100％まで資金を調達することはありません。 彼らは、彼らがローン対値の比率で資金を調達して喜んでいるどのくらいの総購入価格の表現します。
貸し手が資金を調達する割合と不動産の合計価値の差は、取引に投入する必要がある現金の量です。
なぜLTVは重要なのですか？
貸し手が80％のLTV取引を行う場合、住宅ローンを確保するためには20％の頭金が必要です。 このシナリオでは、down100,000の特性は頭金と閉鎖の費用として2 20,000を要求し、80%LTVを表す。 10年後、プロパティの値は今2 200,000であり、あなたはmortgage50,000にあなたの住宅ローンを支払ってきた場合、あなたのLTVは今25％になります。
債務サービスカバー率
貸し手はまた、あなたの債務サービスカバー率、またはDSCRに細心の注意を払っています。 それはあなたがあなたの全体的な債務水準に債務をサービスするために利用可能な持っている営業利益を比較します。 あなたのDSCRを得るために、毎月、四半期、または年間ベースのいずれかで、債務の支払いによってあなたの純営業利益を分割します。
あなたが新しい住宅ローンを申請している場合、貸し手はあなたの返済能力を測定するためにあなたのDSCRを見てください。 高い比率は、あなたがあまりにも活用される可能性があり、それが困難な資金調達のために修飾するようになりますことを示しています。
なぜDSCRは重要なのですか？
典型的なAとBの貸し手は、1.25–1.5の範囲のDSCRを必要とします。 これは、あなたの賃貸不動産は、債務返済後の追加収入の25％以上を生成することを意味します。 1.5-1.75のDSCRはさらにもっと望ましく、あなたの金利を下げるのを助けることができる。
営業経費率（OER）
収益性の尺度であるOERは、収益に対する費用の管理方法を示します。 すべての営業費用、より少ない減価償却費を取り、あなたのOERを得るために営業利益でそれらを分割します。 これは、減価償却費を含む投資家が使用するいくつかの比率の1つであり、不動産コストをより包括的にします。 あなたはこのメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
なぜOERは重要なのでしょうか？
OERが低いことは、収益に対して経費を最小限に抑えたことを反映しています。 あなたのOERが時間の経過とともに上昇している場合、それは多くの問題を示す可能性があります。 おそらく、年間家賃の増加は、費用の増加と一致していません。 または、あなたの管理会社は、道路の下でより深刻な問題につながる、定期的なメンテナンスに追いついていません。 特定の費用を使用してOERを計算すると、その上昇の理由を絞り込むと、あなたが制御の下で戻ってそれを得るのを助けることができます。
稼働率
空きユニットは収入を生成しませんが、まだあなたにお金がかかります。 多くの操業費用は借用者がなくても変わらないままである。 ほとんどの投資家は、オープンユニットと失われた収入に目を維持するために二つの歴史的な稼働率を追跡します。
物理的な空室率
この率は、利用可能な総ユニットと比較したときにあなたのユニットの空いているパーセントを与えます。 計算したり、空いているユニットの数を取ったり、100を掛けたり、ユニットの総数で割ったりするのは簡単です。 この指標は、プロパティごとに、またはポートフォリオ全体で役立ちます。
経済的空室率
経済的空室率は、ユニットが空いているときに逃している収入の量を見ます。 空室期間中に失われた家賃を追加し、空室があなたにかかるものを得るために年に収集されているであろう総家賃で割った。
なぜ空室率が重要なのですか？
個人の空室率や市場全体の稼働率に目を向けることは常に良い考えです。 保守的であるためには、新しい建物を買う前に潜在的な収入の計算にその率を造りなさい。 単位がunrented行くときすべての費用をカバーできることを保障するすべてのあなたの費用の計算に5-10%の空室の緩衝を造りたいと思う。 あなたは毎回このメトリックを自分で計算するか、Stessaにそれをさせることができます。
不動産投資指標に関する最後の言葉
不動産投資指標は、潜在的な不動産を購入または売却することを決定するときに投資家を導きます。 また、パフォーマンスを追跡して、ビジネスに損害を与える前に問題を特定するのにも役立ちます。 各比率はあなたのビジネスまたは特性についての別の物語を告げる。 したがって、あなたの計画を知らせるためにそれらを使用するときは、市場、建物、およびあなたの投資目標の文脈でそれらを考慮してくださ
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