L’altro giorno ho avuto una chiamata da un potenziale cliente che mi ha parlato di un vecchio debito di carta di credito che gli impediva di rifinanziare il suo mutuo. “Ho avuto un debito con carta di credito che credo fosse essenzialmente $5,000 – 10,000 che è andato a giudizio dopo che un default è stato preso contro di me”, ha detto. “Il giudizio è stato astratto ed è ora pari o intorno a $30.000. Un pegno è stato posto sulla mia casa che è homestead – È legale in Texas? Sto tentando di negoziare questo debito e stanno continuando a chiedere verso l’alto di $20.000.”
Prima mi permetta di chiarire un equivoco. I gravami involontari, come i giudizi, non sono posti contro proprietà specifiche. Invece, un” Abstract of Judgment ” è archiviato nei registri della contea e quindi si attacca come pegno a qualsiasi attività non esente del debitore nella contea.
Ma i privilegi di giudizio sulla carta di credito non possono e non si attribuiscono alle fattorie. Quindi, mentre questa sentenza è depositata nella contea, in realtà non si attacca alla fattoria.
Detto questo, se si vuole vendere la casa, o rifinanziare la casa, la società titolo di solito richiede un rilascio del pegno contro la fattoria. In questo senso, se non è possibile vendere o rifinanziare senza titolo di assicurazione e non è possibile ottenere titolo di assicurazione a meno che il pegno è cancellato, poi il pegno è detto di “cloud” il titolo alla vostra proprietà. Non è collegato, è solo che la società del titolo non emetterà l’assicurazione mentre il pegno è là fuori. Questa è una decisione commerciale che la compagnia di assicurazione del titolo fa, non una decisione legale. Il pegno è un rischio che non vogliono assumere perché non possono essere sicuri che la proprietà sia stata la tua fattoria per tutto il tempo in cui il giudizio è stato eccezionale.
Posso risolvere questo problema?
Come si fa a cercare di ottenere il titolo cancellato?
In primo luogo, è possibile redigere un rilascio parziale di pegno e scrivere una lettera di richiesta al creditore di giudizio, o dei suoi avvocati, insistendo sul fatto che essi forniscono un rilascio parziale di pegno per voi sulla fattoria. Potrebbero insistere su una sorta di dichiarazione giurata che la proprietà è, ed è stata per tutta la vita del giudizio, la tua fattoria.
Oppure, il Codice di proprietà del Texas stabilisce una procedura per contattare il creditore del giudizio e richiedere un rilascio. Se si seguono tutte le procedure nel codice di proprietà e se il creditore giudizio non riesce a fornire il rilascio parziale, è possibile registrare una dichiarazione giurata nei record di proprietà per dimostrare che la proprietà è la vostra fattoria. La società del titolo dovrebbe quindi essere in grado di fare affidamento su tale affidavit e sulla procedura del codice di proprietà per emettere una politica del titolo. La sezione Codice di proprietà è 52.0012 e il codice di proprietà può essere trovato su questo sito: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
Il problema con il metodo del codice di proprietà è che ci vogliono almeno 30 giorni. A volte le persone hanno più fretta di chiudere una transazione. In tal caso, la società titolo può offrire di tenere semplicemente un payoff giudizio in deposito a garanzia fino a quando il rilascio pegno viene ricevuto. Oppure, puoi pagare il giudizio “sotto protesta” e citare in giudizio in seguito per recuperare l’importo pagato.
Il mio approccio generale dipende dal fatto che il rilascio sia necessario molto presto o meno. Se è necessario presto, allora scrivo una lettera all’avvocato del creditore del giudizio, insieme alla forma di rilascio parziale di pegno e una dichiarazione giurata dal mio cliente. Ho poi seguito con telefonate e fax per cercare di convincerli a firmare il rilascio. Nel frattempo, potrei iniziare anche il metodo del codice di proprietà formale. Infine, se nessun rilascio è in vista allora cerco di ottenere la società titolo di chiudere e pagare il payoff sentenza “sotto protesta”, seguita da una causa contro il creditore sentenza per recuperare i fondi e le spese legali.
La stragrande maggioranza del tempo, l’avvocato del creditore sentenza tempestivamente fornire un rilascio parziale di pegno. Sono certamente a conoscenza della legge e sanno che possono essere ritenuti responsabili per eventuali danni per la mancata fornitura del rilascio parziale. A volte una lettera da un avvocato, anche se, ottiene azione da loro dove un debitore che agisce tutto da lui o lei stessa non funziona. Infatti, nella mia esperienza, gli avvocati dei creditori di giudizio a volte cercano di estrarre un pagamento per emettere il rilascio parziale quando hanno a che fare con il debitore personalmente. Ma, sanno meglio di provare che con un avvocato esperto di credito al consumo.
Se stai affrontando un problema con un vecchio titolo di giudizio che annebbia la tua fattoria, consulta un avvocato non appena vieni a conoscenza del problema in modo che lui o lei possa prendere provvedimenti per risolvere il problema, si spera senza ritardare la tua chiusura.
Il post non può ottenere un mutuo per la casa a causa di un vecchio giudizio? apparso prima su AKB.
