L’autre jour, j’ai reçu un appel d’un client potentiel qui m’a parlé d’une ancienne dette de carte de crédit qui l’empêchait de refinancer son prêt hypothécaire. « J’avais une dette de carte de crédit qui, je crois, était essentiellement de 5 000 à 10 000 $ qui a été jugée après qu’un défaut a été pris à mon encontre », a-t-il déclaré. « Le jugement a été résumé et est maintenant d’environ 30 000 $. Un privilège a été placé sur ma maison qui est homestead – Est-ce légal au Texas? J’essaie de négocier cette dette et ils continuent d’exiger jusqu’à 20 000 $. »
Permettez-moi d’abord d’éclaircir une idée fausse. Les privilèges involontaires, comme les jugements, ne sont pas placés contre des propriétés spécifiques. Au lieu de cela, un « Résumé du jugement » est déposé dans les registres du comté, puis attaché comme privilège à tout actif non exonéré du débiteur dans le comté.
Mais les privilèges de jugement de carte de crédit ne peuvent pas et ne s’attachent pas aux propriétés familiales. Ainsi, bien que ce jugement soit déposé dans le comté, il ne s’attache pas réellement à la ferme.
Cela dit, si vous souhaitez vendre la maison ou refinancer la maison, la société de titre exigera généralement une libération du privilège contre la propriété. En ce sens, si vous ne pouvez pas vendre ou refinancer sans assurance de titre et que vous ne pouvez pas obtenir d’assurance de titre à moins que le privilège ne soit effacé, le privilège est dit « obscurcir » le titre de votre propriété. Ce n’est pas attaché, c’est juste que la société de titre n’émettra pas d’assurance tant que le privilège est disponible. C’est une décision d’affaires prise par la compagnie d’assurance de titres, pas une décision juridique. Le privilège est un risque qu’ils ne veulent pas assumer car ils ne peuvent pas être sûrs que la propriété a été votre propriété pendant tout le temps que le jugement a été en suspens.
Puis-je résoudre ce problème?
Comment allez-vous essayer d’obtenir le titre effacé?
Tout d’abord, vous pouvez rédiger une libération partielle de privilège et écrire une lettre de mise en demeure au créancier du jugement, ou à ses avocats, en insistant pour qu’ils vous fournissent une libération partielle de privilège sur la propriété. Ils peuvent insister sur une sorte d’affidavit que la propriété est, et a été tout au long de la vie du jugement, votre propriété.
Ou, le Texas Property Code établit une procédure pour contacter le créancier du jugement et demander une libération. Si vous suivez toutes les procédures du Code de la propriété et si le créancier judiciaire ne fournit pas la libération partielle, vous pouvez enregistrer un affidavit dans les dossiers de la propriété pour montrer que la propriété est votre propriété. La société de titre est alors censée pouvoir se fier à cet affidavit et à la procédure du code de propriété pour émettre une politique de titre. La section Code de propriété est 52.0012 et le Code de propriété peut être trouvé sur ce site Web: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
Le problème avec la méthode du code de propriété est qu’elle prend au moins 30 jours. Parfois, les gens sont plus pressés de conclure une transaction. Dans ce cas, la société de titre peut offrir de simplement détenir un paiement de jugement en entiercement jusqu’à ce que la libération de privilège soit reçue. Ou, vous pouvez payer le jugement « sous protestation » et poursuivre plus tard pour récupérer le montant payé.
Mon approche générale dépend si la libération est nécessaire très bientôt ou non. Si cela est nécessaire bientôt, j’écris une lettre à l’avocat du créancier du jugement, accompagnée de la forme de libération partielle du privilège et d’un affidavit de mon client. Je fais ensuite un suivi avec des appels téléphoniques et des télécopies pour essayer de les amener à signer le communiqué. En attendant, je peux aussi commencer la méthode formelle du code de propriété. Enfin, si aucune libération n’est en vue, j’essaie de faire fermer la société de titre et de payer le paiement du jugement « sous protestation », suivi d’une poursuite contre le créancier du jugement pour récupérer les fonds et les honoraires d’avocat.
La grande majorité du temps, l’avocat du créancier judiciaire fournira en temps opportun une libération partielle du privilège. Ils sont certainement au courant de la loi et ils savent qu’ils peuvent être tenus responsables de tout dommage en cas de non-fourniture de la libération partielle. Parfois, une lettre d’un avocat, cependant, obtient une action de leur part lorsqu’un débiteur agissant tout seul ne fonctionne pas. En effet, d’après mon expérience, les avocats des créanciers judiciaires tentent parfois d’extraire un paiement pour émettre la libération partielle lorsqu’ils traitent personnellement avec le débiteur. Mais, ils savent mieux que d’essayer cela avec un avocat de crédit à la consommation expérimenté.
Si vous rencontrez un problème avec un ancien titre de propriété obscurcissant votre propriété, consultez un avocat dès que vous en prenez connaissance afin qu’il puisse prendre des mesures pour résoudre le problème, espérons-le, sans retarder votre fermeture.
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