ha Ön kanadai, aki az Egyesült Államokban található ingatlant kívánja vásárolni, vagy aki már vásárolt, akkor tisztában kell lennie az amerikai és kanadai adózási kérdésekkel, amelyek az amerikai ingatlan birtoklásával kapcsolatosak. Általában az első kérdés merül fel: milyen módon kell tartani az ingatlant?
tulajdonosi szerkezet
a tulajdonosi struktúra kialakítása az ingatlan céljától függ. Csak személyes használatra lesz, olyan befektetés, amely bérleti jövedelmet generál, vagy esetleg mindkettő keveréke? Mennyi ideig szándékozik birtokolni az ingatlant? Szándékában áll létrehozni egy örökölt eszközt, amelyet átadnak a jövő generációinak?
a személyes név tulajdonjoga általában sok kanadai számára az első választás. Ez a legegyszerűbb lehetőség, és az értékesítés utáni adóügyi bánásmód más tulajdonosi formákhoz képest is előnyös lehet. Egyéb lehetőségek közé tartozik a tulajdonjog egy társaságon keresztül, partnerség vagy bizalom. Számos tanácsadó a határtól délre, valamint az interneten elérhető bizonyos információk azt javasolják, hogy az amerikai ingatlanokat Korlátolt Felelősségű társaságon (LLC) keresztül tartsák. Kanadai lakosként ez általában nem a legjobb választás, mivel potenciálisan kettős adózást eredményezhet, legfeljebb 70 százalékos jövedelemadó-kulcsokkal.
az amerikai ingatlanvásárlás okától függetlenül fontos, hogy a vásárlás előtt kérjen szakmai adó-és jogi tanácsot, mivel a vásárlás utáni szerkezetátalakítás költséges lehet.
USA. ingatlanadó következményei
az amerikai ingatlanok közvetlen birtoklásának egyik jelentős hátránya az amerikai ingatlanadó lehetséges kitettsége. Az Egyesült Államok fenntartja a jogot arra, hogy ingatlanadót vetjen ki azokra a Kanadaiakra, akik haláluk idején bizonyos, az Egyesült Államokban található vagyontárgyakkal rendelkeznek, az úgynevezett “U. S. situs assets.”Az amerikai situs eszközök közé tartoznak az amerikai ingatlanok, az amerikai vállalatok részvényei és az Egyesült Államokban található tárgyi eszközök
az amerikai ingatlanvásárlás megfelelő strukturálása kulcsfontosságú szempont lesz az amerikai ingatlanadó tekintetében. Hazai jog az USA-BAN. alapvető mentességet biztosít a nem rezidensek számára, 60 000 USD értékben. A Kanada-USA jövedelemadó-szerződés azonban lehetővé teszi a kanadaiak számára az amerikai állampolgárokéval megegyező mentességet (11,7 millió USD). Ezért általános szabályként a kanadaiak az Egyesült Államok ingatlanadója alá tartozhatnak, ha az Egyesült Államok situs eszközeivel rendelkeznek, és világméretű eszközeik meghaladják a 11,7 millió USD-t.
egyéni adófizetői azonosító szám
ha Ön nem az Egyesült Államok lakosa (és ezért nem rendelkezik és nem kaphat amerikai társadalombiztosítási számot), aki jövedelmet kap egy amerikai ingatlanból, vagy eladja az Egyesült Államokat. Ingatlan, meg kell szereznie az egyéni adófizető azonosító számát (ITIN). Az ITIN az Internal Revenue Service (IRS) által kiadott adófeldolgozási szám, amelyet kizárólag arra használnak, hogy segítse az egyéneket az Egyesült Államok adótörvényeinek betartásában. Bár az ITIN-re való jelentkezés nem megterhelő; a jelentkezési folyamat és a kérelmet kísérő szükséges dokumentumok gyakran zavarosak. MNP csapatunk segítséget nyújthat a nem rezidenseknek az Egyesült Államok ITIN számának megszerzésében
bérleti jövedelem keresése
ha bérleti jövedelmet kíván keresni az Egyesült Államok ingatlanából, akkor az Egyesült Államok hatálya alá tartozik. jövedelemadó a kapott bérleti jövedelem után. Két választási lehetőség van ebben a tekintetben: (1) A bruttó bérleti jövedelem 30%-ának adóját visszatartják és átutalják az IRS-nek (azaz nem vonják le a költségeket); vagy (2) Válasszon egy nem rezidens amerikai adóbevallást, és fizessen adót a nettó bérleti jövedelem fokozatos arányával (a költségek levonása megengedett). Vegye figyelembe, hogy Kanadai rezidensként a bérleti jövedelem Kanadában jelentendő és adóköteles, deviza-kiigazítással.
az Egyesült Államok ingatlanának eladása
hasonlóképpen, amikor Ön vagy Kanadai jogi személy eladja az Egyesült Államokat. ezt be kell jelentenie az Egyesült Államok szövetségi jövedelemadó-bevallásán (és az állami jövedelemadó-bevalláson, ha az állam, amelyben az ingatlan található, jövedelemadót vet ki), valamint a kanadai jövedelemadó-bevalláson, deviza-kiigazítással. Például, ha 2010-ben 500 000 dollárért vásárolt amerikai ingatlant, és ma 600 000 dollárért ad el, az amerikai célú nyereség 100 000 USD (figyelmen kívül hagyva az eladási költségeket). Azonban a kanadai jövedelemadó-bevallásban körülbelül CDN$300,000 nyereséget fog jelenteni. A magasabb összeg tükrözi a deviza kiigazítását, mivel az árfolyam körülbelül 1,00 volt 2010-ben a mai 1,32-hez képest (azaz 1 amerikai dollár = 1,32 Kanadai dollár). A kettős adóztatás elkerülése érdekében Kanada általában külföldi adójóváírást engedélyez az Egyesült Államok bérleti jövedelméből vagy az amerikai ingatlanok eladásából származó nyereségből fizetett amerikai adókra.
forrásadó az eladáskor
az eladás időpontjában az Egyesült Államok. megköveteli, hogy a vevő visszatartsa a bruttó eladási ár 15 százalékát a külföldi ingatlanbefektetési adóról szóló törvény (FIRPTA) alapján, és ezt szövetségi forrásadóként utalja át az IRS-nek. Ez a szövetségi forrásadó 10 százalékra csökkenthető (az eladási ártól és a vevő foglaltsági szándékától függően). Lehetséges a forrásadó-követelmény további csökkentése vagy akár teljes megszüntetése is, ha az eladó az eladás zárónapja előtt forrásadó-igazolást szerezhet be. A tanúsítványok akkor adhatók meg, ha az eladó bizonyítani tudja, hogy az ingatlan eladásából származó végső amerikai adókötelezettsége kevesebb, mint az eladási ár 15 százaléka vagy 10 százaléka. Ezenkívül egyes államok saját forrásadót követelnek meg (Kalifornia és Hawaii figyelemre méltó példák).
kapcsolat
ha kérdése van az amerikai és kanadai adózási kérdésekről az amerikai ingatlanok megvásárlásával és fenntartásával kapcsolatban, itt vagyunk, hogy segítsünk. Kapcsolat David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP at 604.542.6716 vagy .
