If you are a Canadian who intends to purchase, or who has already buched, real estate located in the U. S., you need to be aware of the U. S. and Canadian tax issues related to owning U. S. real property. Yleensä ensimmäinen kysymys, joka herää, on: millä tavalla omaisuutta pitäisi omistaa?
omistusrakenne
se, miten päätät jäsentää omistuksesi, riippuu kiinteistön käyttötarkoituksesta. Onko se vain henkilökohtaiseen käyttöön, investointi, joka tuottaa vuokratuloja, vai kenties yhdistelmä molempia? Kauanko aiotte omistaa kiinteistön? Onko aikomuksesi luoda perintöomaisuus, joka siirtyy tuleville sukupolville?
omistus omalla nimellä on monelle kanadalaiselle tyypillisesti ykkösvalinta. Tämä on suoraviivaisin vaihtoehto, ja verokohtelu myynnin yhteydessä voi olla myös edullinen verrattuna muihin omistusmuotoihin. Muita vaihtoehtoja ovat omistus yhtiön, kumppanuuden tai Trustin kautta. Monet neuvonantajat rajan eteläpuolella, sekä tietyt tiedot saatavilla Internetissä, suosittelevat holding Yhdysvaltain kiinteistöjen kautta osakeyhtiö (LLC). Kanadassa asuvana tämä ei yleensä ole paras vaihtoehto, koska se voi mahdollisesti johtaa kaksinkertaiseen verotukseen, jolloin tuloveroprosentit ovat jopa 70 prosenttia.
riippumatta yhdysvaltalaisen kiinteistön oston syystä on tärkeää hakea ammattimaista vero-ja lakineuvontaa ennen ostoa, sillä uudelleenjärjestely oston jälkeen voi tulla kalliiksi.
U. S. kiinteistövero vaikutukset
yksi merkittävä haitta holding Yhdysvaltain kiinteistöjen suoraan on mahdollinen altistuminen Yhdysvaltain kiinteistövero. Yhdysvallat säilyttää oikeuden periä kiinteistöveroa kanadalaisilta, jotka kuolinhetkellään omistavat tiettyjä Yhdysvalloissa sijaitsevia varoja, joita kutsutaan nimellä ” U. S. situs assets.”US situs-omaisuus sisältää Yhdysvaltain kiinteistöt, osakkeet yhdysvaltalaisissa yhtiöissä, ja aineellinen omaisuus sijaitsee Yhdysvalloissa
Yhdysvaltain kiinteistöjen oston asianmukainen jäsentäminen on keskeinen näkökohta suhteessa Yhdysvaltain kiinteistöveroon. Yhdysvaltain kansallinen laki. tarjoaa perus poikkeus ulkomailla asuville US$60,000. Kanadan ja Yhdysvaltain Tuloverosopimus sallii kuitenkin kanadalaisille saman verovapauden kuin Yhdysvaltain kansalaisille (11,7 miljoonaa yhdysvaltain dollaria). Siksi pääsääntöisesti kanadalaiset voivat olla Yhdysvaltain kiinteistöveron alaisia, jos he omistavat Yhdysvaltain situs-varat ja heidän maailmanlaajuinen omaisuutensa ylittää 11,7 miljoonaa Yhdysvaltain Dollaria.
yksilöllinen verovelvollisen tunnistenumero
jos olet ulkomailla asuva henkilö Yhdysvalloissa (ja siksi sinulla ei ole eikä voi saada Yhdysvaltain sosiaaliturvatunnusta), joka saa tuloja yhdysvaltalaisesta omaisuudesta tai myyt USA: ta. kiinteistöt, sinun on hankittava yksilöllinen veronmaksajan tunnistenumero (ITIN). Itin on sisäisen veroviraston (IRS) antama veronkäsittelynumero, jota käytetään yksinomaan yksilöiden auttamiseen Yhdysvaltain verolakien noudattamisessa. ITININ hakeminen ei ole työlästä, vaan hakuprosessi ja hakemuksen mukana tulevat vaaditut asiakirjat ovat usein sekavia. MNP-tiimimme voi auttaa ulkomailla asuvia saamaan Yhdysvaltain ITIN-numeron
vuokratulot
jos aiot ansaita vuokratuloja Yhdysvaltain kiinteistöistä, sinua koskee USA. tulovero saadusta vuokratulosta. Tässä suhteessa on kaksi vaihtoehtoa: (1) 30 prosentin vero bruttovuokratuloista pidätetään ja palautetaan IRS: lle (eli kuluja ei vähennetä); tai (2) Tee vaalit, jotta voit jättää ulkomaisen Yhdysvaltain veroilmoituksen ja maksaa veroa porrastetusti nettovuokratuloista (kulujen vähentäminen sallittu). On huomattava, että Kanadan asukkaana vuokratulo on raportoitavissa ja verotettavissa Kanadassa, ja siihen on tehty oikaisu valuuttamääräisen arvon huomioon ottamiseksi.
USA: n omaisuuden myynti
vastaavasti, kun sinä tai kanadalainen yksikkösi myy USA: n. property, sinun on ilmoitettava tästä Yhdysvaltain liittovaltion tuloveroilmoitus (ja valtion tuloveroilmoitus, jos valtio, jossa omaisuus sijaitsee, perii tuloveroa) ja myös Kanadan tuloveroilmoitus, jossa oikaisu valuuttamarkkinoilla. Esimerkiksi, jos olet ostanut Yhdysvaltain omaisuutta vuonna 2010 US$500,000 ja myydä tänään US$600,000, voitto Yhdysvaltain tarkoituksiin on US$100,000 (välittämättä myyntikulut). Kuitenkin, teidän Kanadan tuloveroilmoituksen ilmoitat voitto noin CDN$300,000. Suurempi määrä heijastaa valuuttakorjausta, sillä valuuttakurssi oli noin 1,00 vuonna 2010 verrattuna nykyiseen 1,32: een (eli 1 Yhdysvaltain dollari = 1,32 Kanadan dollaria). Kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi Kanada sallii yleensä ulkomaisen verohyvityksen Yhdysvaltain veroista, jotka on maksettu Yhdysvaltain kiinteistöjen vuokratuloista tai myyntivoitosta.
lähdevero myynnistä
myyntihetkellä Yhdysvalloissa edellyttää, että ostaja pidättää 15 prosenttia bruttomyyntihinnasta Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) – lain nojalla ja toimittaa tämän verovirastolle liittovaltion lähdeverona. Tämä liittovaltion ennakonpidätys voidaan alentaa 10 prosenttiin (riippuen myyntihinnasta ja ostajan aikomuksesta asumiseen). Ennakonpidätysvaatimusta voi myös olla mahdollista edelleen vähentää tai jopa poistaa kokonaan, jos myyjä saa ennakonpidätystodistuksen ennen myynnin päättymispäivää. Todistukset voidaan myöntää, kun myyjä voi osoittaa, että niiden lopullinen Yhdysvaltain verovelvollisuus myynnistä omaisuus on alle 15 prosenttia tai 10 prosenttia myyntihinnasta. Lisäksi jotkin osavaltiot vaativat omaa lähdeveroa (Kalifornia ja Havaiji ovat merkittäviä esimerkkejä).
ota yhteyttä
jos sinulla on kysyttävää Yhdysvaltain ja Kanadan veroasioista liittyen Yhdysvaltain kiinteistöjen ostamiseen ja ylläpitoon, olemme täällä auttamassa. Ota David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP at 604.542.6716 or.
