El otro día recibí una llamada de un cliente potencial que me habló de una vieja deuda de tarjeta de crédito que le impedía refinanciar su hipoteca. «Tenía una deuda de tarjeta de crédito que creo que era esencialmente de 5 5,000 – 10,000 que se juzgó después de que se tomara una falta de pago en mi contra», dijo. «El juicio fue abstraído y ahora está en o alrededor de 3 30,000. Se ha colocado un gravamen sobre mi casa, que es homestead, ¿es legal en Texas? Estoy tratando de negociar esta deuda y continúan exigiendo más de 2 20,000.»
En primer lugar, permítanme aclarar un concepto erróneo. Los embargos involuntarios, como los juicios, no se colocan contra propiedades específicas. En su lugar, se presenta un» Resumen del Fallo » en los registros del condado y luego se adjunta como un gravamen a cualquier activo no exento del deudor en el condado.
Pero los gravámenes por fallo de tarjeta de crédito no se pueden y no se adjuntan a las casas patrimoniales. Por lo tanto, aunque este fallo se presenta en el condado, en realidad no se adjunta a la propiedad familiar.
Dicho esto, si desea vender la casa o refinanciar la casa, la compañía de títulos de propiedad generalmente requerirá una liberación del gravamen contra la casa. En ese sentido, si no puede vender o refinanciar sin un seguro de título y no puede obtener un seguro de título a menos que el gravamen esté despejado, se dice que el gravamen «nubla» el título de su propiedad. No está adjunto, es solo que la compañía de títulos no emitirá un seguro mientras el gravamen esté ahí fuera. Esa es una decisión comercial que toma la compañía de seguros de títulos, no una decisión legal. El gravamen es un riesgo que no quieren asumir porque no pueden estar seguros de que la propiedad ha sido su propiedad durante todo el tiempo que el fallo ha estado pendiente.
puedo solucionar este problema?
¿Cómo tratas de borrar el título?
En primer lugar, puede redactar una liberación parcial del gravamen y escribir una carta de demanda al acreedor del fallo, o a sus abogados, insistiendo en que le proporcionen una liberación parcial del gravamen en la propiedad familiar. Pueden insistir en algún tipo de declaración jurada de que la propiedad es, y ha sido durante toda la vida del fallo, su propiedad.
O, el Código de Propiedad de Texas establece un procedimiento para comunicarse con el acreedor del fallo y solicitar una liberación. Si sigue todos los procedimientos del Código de Propiedad y si el acreedor del fallo no proporciona la liberación parcial, puede registrar una declaración jurada en los registros de propiedad para demostrar que la propiedad es su propiedad. Se supone que la compañía de títulos de propiedad puede confiar en esa declaración jurada y en el procedimiento del código de propiedad para emitir una política de título. La sección del Código de propiedad es 52.0012 y el Código de Propiedad se puede encontrar en este sitio web: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
El problema con el método de código de propiedad es que tarda al menos 30 días. A veces la gente tiene más prisa por cerrar una transacción. En ese caso, la compañía de títulos de propiedad puede ofrecer simplemente mantener un pago del fallo en fideicomiso hasta que se reciba la liberación del gravamen. O bien, puede pagar el fallo «bajo protesta» y demandar más tarde para recuperar la cantidad pagada.
Mi enfoque general depende de si la versión se necesita muy pronto o no. Si es necesario pronto, entonces escribo una carta al abogado del acreedor del fallo, junto con la forma de liberación parcial del gravamen y una declaración jurada de mi cliente. Luego hago un seguimiento con llamadas telefónicas y faxes para tratar de que firmen la liberación. Mientras tanto, también puedo iniciar el método de Código de Propiedad formal. Finalmente, si no hay liberación a la vista, trato de que la compañía de títulos de propiedad cierre y pague el pago del fallo «bajo protesta», seguido de una demanda contra el acreedor del fallo para recuperar los fondos y los honorarios del abogado.
La gran mayoría de las veces, el abogado del acreedor del fallo proporcionará oportunamente una liberación parcial del gravamen. Ciertamente conocen la ley y saben que pueden ser considerados responsables de cualquier daño por no proporcionar la liberación parcial. A veces, una carta de un abogado, sin embargo, recibe acción de ellos cuando un deudor que actúa por sí mismo no funciona. De hecho, en mi experiencia, los abogados de los acreedores de sentencias a veces intentan extraer un pago para emitir la liberación parcial cuando están tratando con el deudor personalmente. Pero, ellos saben mejor que intentar eso con un abogado de crédito al consumidor con experiencia.
Si se enfrenta a un problema con un antiguo fallo que empaña el título de su propiedad, consulte con un abogado tan pronto como se dé cuenta del problema para que él o ella pueda tomar medidas para resolver el problema, con suerte sin retrasar su cierre.
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