Cómo desalojar a un inquilino problemático en Singapur

A veces, no hay forma de resolver una disputa con un inquilino. Hemos escuchado algunas historias de terror: inquilinos que no pagan el alquiler durante meses, inquilinos que anuncian su propiedad en Airbnb, inquilinos que llenan el lugar con estudiantes extranjeros que, cuando se enfrentan, aparentemente son todos sus familiares. Como propietario, puede ejercer su derecho a rescindir el contrato de arrendamiento.

En primer lugar, una nota importante sobre arrendamientos versus licencias

Cuando hablamos de inquilinos, generalmente nos referimos a alguien a quien le ha dado un contrato de arrendamiento. Es decir, un derecho legal a usar la propiedad como si les perteneciera, por un período específico sujeto a ciertas condiciones. Dichos contratos de arrendamiento o arrendamiento deben declararse a las autoridades a las que el inquilino deberá pagar el impuesto de timbre.

Esto es diferente de una licencia. A diferencia de un contrato de arrendamiento, una licencia no otorga ningún «derecho de propiedad» a un licenciatario: el propietario del hotel le permite quedarse, por ejemplo, en una habitación de hotel, pero se le puede pedir que se vaya en cualquier momento sin ninguna razón (por supuesto, las reservas de hotel están sujetas a ciertas condiciones contractuales que protegerán al consumidor de prácticas desleales o irrazonables).

Por lo tanto, como propietario, el Contrato de Arrendamiento rige la relación entre usted y su inquilino. Vale la pena leer los Contratos de arrendamiento estándar que su agente de propiedad puede usar para asegurarse de que cubre todos los diversos escenarios que tiene en mente. Por ejemplo, ¿es una condición del contrato de arrendamiento que no debe haber mascotas? ¿O está prohibido fumar en el apartamento?

Algunos hoteles piden a los huéspedes que firmen una garantía de que no fumarán en las habitaciones para no fumadores y, si lo hacen, se comprometen a pagar los costos de tener que eliminar el olor a humo de todas las sábanas, tapicería, alfombras, etc. en la habitación). Si está alquilando un piso de HDB, debe asegurarse de que es un término del contrato de arrendamiento que, aparte de las personas enumeradas como ocupantes en el Contrato de Arrendamiento, nadie más debe permanecer en el piso, de forma permanente o temporal. Y estipular que el incumplimiento de este término dará lugar a un desalojo inmediato.

Esto es para evitar que el inquilino le haga violar las reglas de HDB sobre el alquiler de locales a inmigrantes ilegales y la regla contra el alquiler de pisos o habitaciones de HDB dentro a turistas o para alquiler a corto plazo de menos de 6 meses (en casos graves, HDB puede perder su piso de HDB y los propietarios de viviendas han ido a la cárcel por alquilar su propiedad a inmigrantes ilegales, sin saberlo o de otra manera).

El nuevo fallo reciente de URA, que entró en vigor el 15 de mayo de 2017, tampoco permite que más de seis inquilinos no relacionados en el mismo apartamento privado (para evitar que los propietarios abarroten a 20 trabajadores extranjeros en un apartamento pequeño o piso HDB).

Entonces, ¿cómo desalojar a un inquilino antes de la expiración del Contrato de Arrendamiento?

1. • Dar aviso por escrito al inquilino
   • Asegúrese de haber especificado claramente el incumplimiento cometido, cualquier compensación solicitada y las acciones que debe tomar el inquilino
   • Si su inquilino está en mora, obtenga una orden de angustia
   • Es posible que pueda acudir al Tribunal de Reclamos Menores en lugar de contratar a un abogado

   Dar aviso por escrito al inquilino

Siempre debe comenzar notificando por escrito su intención de rescindir el contrato de arrendamiento. Esto depende de lo que haya previsto en el Contrato de Arrendamiento. Por lo general, habrá cláusulas de rescisión dentro. Por lo general, el Contrato de arrendamiento prevé que se notifique al menos 30 días antes de la fecha en que desea que el inquilino se vaya. Sin embargo, puede desalojar a un inquilino antes, si su contrato de arrendamiento prevé tal escenario, por lo general en la ocurrencia de un evento específico, por ejemplo, si se revoca su permiso de trabajo.

Envíe correo postal, así como un correo electrónico para que haya un rastro de papel o evidencia de que le había informado formalmente al inquilino para que se mudara en una fecha determinada. Legalmente, es posible que las cosas no funcionen a su favor si su «aviso» fueron palabras groseras gritadas en su teléfono.

1. Asegúrese de haber especificado claramente el incumplimiento cometido, cualquier compensación solicitada y las acciones que debe tomar el inquilino

La notificación debe entregarse conforme a la sección 18 de la Ley de Transmisiones y Derecho de Propiedad. La ley establece que:

Un derecho de reingreso o pérdida en virtud de cualquier disposición o estipulación de un contrato de arrendamiento, por incumplimiento de cualquier pacto o condición de un contrato de arrendamiento, no será ejecutable, mediante acción u otro procedimiento, a menos que el arrendador entregue al arrendatario un aviso especificando el incumplimiento particular reclamado y, si el incumplimiento es susceptible de reparación, exigiendo al arrendatario que subsane el incumplimiento y, en cualquier caso, exigiendo al arrendatario que pague una compensación en dinero por el incumplimiento, y el arrendatario no subsane el incumplimiento en un plazo razonable a partir de entonces, si es capaz de remediar, y para hacer razonable indemnización en dinero, a satisfacción del arrendador, por el incumplimiento.

Para resumir la palabra ensalada, debe incluir tres cosas en el aviso que sirve. Estos son:

• Especifique exactamente lo que el inquilino hizo mal, es decir, un incumplimiento de qué término en el Contrato de arrendamiento
• Lo que el inquilino debe hacer para corregir el incumplimiento (si es algo que se puede remediar)
• La compensación que desea si el incumplimiento causó pérdida o daño

Puede expulsar al inquilino si y cuando el inquilino no cumple con las condiciones que estableció. Pero el diablo está en los detalles aquí, y no estamos calificados para dar asesoramiento legal; por lo que es mejor buscar la ayuda de un abogado.

Pero tenga en cuenta que generalmente no puede desalojar a un inquilino antes de entregar este aviso.

1. Si su inquilino está en mora, obtenga una orden de angustia

Si su inquilino le debe el alquiler atrasado, tendrá que tomar una decisión sobre si desea terminar el contrato de arrendamiento (consulte su Contrato de arrendamiento; por lo general, le permite terminar el contrato de arrendamiento si el alquiler no se paga en una fecha determinada, por ejemplo, dentro de los 7 días del comienzo de cada mes) o si desea quedarse con el inquilino pero obligarlo a pagar.

Tendrá uno o dos meses de depósito de garantía de alquiler del que podrá deducir el alquiler atrasado, pero puede ser más prudente mantener este dinero para la inspección conjunta cuando expire el contrato de alquiler para que pueda usarlo para reparaciones y cualquier alquiler atrasado en ese momento (Seamos realistas: los inquilinos a veces no pagan el alquiler durante el último mes más o menos).

Si decide quedarse con el inquilino pero quiere que pague el alquiler atrasado, puede obtener una orden de angustia de los tribunales. Tendrá que contratar a un abogado para hacer esto.

Una orden de angustia le permite reclamar hasta 12 meses de atrasos, aunque no hay una razón insondable por la que espere tanto para hacerlo. Una vez que se envíe la orden, junto con un aviso de incautación de bienes, según la ley, puede tomar las cosas del inquilino para pagar el alquiler. Si aún no pagan el alquiler atrasado dentro de los cinco días,tiene derecho a vender esos productos.

Para los inquilinos obstinados, esta es una buena manera de motivarlos a mudarse.

Sin embargo, es posible que no haya nada de mucho valor en la propiedad, especialmente si usted la suministra, para «angustiar», es decir, confiscar y vender. Este tipo de acción puede ser más apropiada para los propietarios comerciales, ya que el inquilino puede tener bienes que están destinados a la venta, lo que incentivará al inquilino a pagar el alquiler atrasado para que se liberen sus bienes.

1. Es posible que pueda acudir al Tribunal de Reclamos Menores en lugar de contratar a un abogado

Si tiene suerte, es posible que pueda ir al Tribunal de Reclamos Menores (SCT, por sus siglas en inglés) en lugar de tener que contratar a un abogado para obtener los atrasos de alquiler o desalojar a su inquilino. Bajo circunstancias muy limitadas, el SCT puede escuchar su caso. Puede ver cuáles son los criterios consultando su sitio web.

Use su sentido común y no tácticas de acoso

Use su sentido común al tratar de desalojar a su inquilino. ¿Se parece al hermano del Increíble Hulk? ¿Sabe dónde vives? ¿Puede llamar a su número de teléfono incesantemente y a las 3 am? Si no se va sin pelear (literalmente), puede ser mejor dejarlo a los profesionales, es decir, obtener una orden judicial y dejar que los abogados lo manejen.

Es mejor que usted o su agente hablen amablemente con el inquilino e intenten llegar a un acuerdo sobre cuándo puede mudarse. No lo olvides, puede tomar el próximo avión fuera de Singapur para no volver a saber de él después de destrozar todo en tu apartamento; dejándolo de pie en medio de su cocina destrozada que parece que el huracán Katrina acaba de atravesarla mientras tiene solo un depósito de seguridad de 2 meses en sus manos (o ningún depósito si el inquilino no pagó ningún alquiler en los últimos 2 meses).

Y en caso de que tengamos que decirlo, no uses tácticas de acoso tontas.

Que incluye cosas como:

• Cambiar los detalles de su cuenta bancaria, para que el cheque de su inquilino rebote y pueda reclamar que no pagó el alquiler
• Cambiar la cerradura mientras están fuera (sabe que también pueden contratar a un cerrajero, ¿verdad?)
• Cortar la electricidad y el agua cuando los inquilinos son una familia y tienen niños pequeños que cuidar

No hay nada que impida que su inquilino tome acciones legales en su contra, y posiblemente gane, si usted mismo no sigue las reglas. Si usted está en el lado correcto de la ley, ¿por qué es necesario usar tales tácticas?

No podemos enfatizar esto lo suficiente – es mejor asegurarse de que todos los términos importantes estén en el Contrato de arrendamiento desde el principio para evitar dolores de cabeza más adelante. le hará la vida mucho más fácil cuando necesite decirle al inquilino que se mude (discutirá pero no puede superar las palabras claras escritas en el Contrato de Arrendamiento) o si tiene que tomar acciones legales para obligarlo a mudarse o pagar el alquiler (gasta menos en honorarios legales si tiene un caso claro).

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