Si usted es un canadiense que tiene la intención de comprar, o que ya ha comprado, bienes raíces ubicados en los Estados Unidos, debe estar al tanto de los problemas fiscales de los Estados Unidos y Canadá relacionados con la propiedad de bienes raíces en los Estados Unidos. En general, la primera pregunta que se plantea es: ¿de qué manera se debe tener la propiedad?
Estructura de propiedad
La forma en que elija estructurar su propiedad dependerá del propósito de la propiedad. ¿Será solo para uso personal, una inversión que generará ingresos de alquiler, o tal vez una mezcla de ambos? ¿Por cuánto tiempo tiene la intención de ser propietario de la propiedad? ¿Su intención es crear un activo heredado que se transmita a las generaciones futuras?
La propiedad a su nombre personal suele ser la primera opción para muchos canadienses. Esta es la opción más sencilla y el tratamiento fiscal en el momento de la venta también puede ser ventajoso en comparación con otras formas de propiedad. Otras opciones incluyen la propiedad a través de una corporación, sociedad o fideicomiso. Muchos asesores al sur de la frontera, así como cierta información disponible en Internet, recomiendan poseer bienes raíces estadounidenses a través de una Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC). Como residente canadiense, esta no es generalmente la mejor opción, ya que puede resultar en doble imposición, con tasas de impuesto sobre la renta de hasta el 70 por ciento.
Independientemente del motivo de la compra de bienes raíces en Estados Unidos, es importante buscar asesoramiento fiscal y legal profesional antes de su compra, ya que la reestructuración después de la compra puede ser costosa.
estados UNIDOS implicaciones del impuesto sobre bienes raíces
Una desventaja significativa de poseer bienes raíces en los Estados Unidos directamente es la posible exposición al impuesto sobre bienes raíces de los Estados Unidos. Los Estados Unidos mantienen el derecho de imponer un impuesto sobre el patrimonio a los canadienses que, en el momento de su muerte, poseen ciertos activos ubicados en los Estados Unidos, llamados «activos situs de los Estados Unidos».»Los activos de situs en EE.UU. incluyen bienes raíces en EE.UU., acciones en compañías estadounidenses y bienes tangibles ubicados en EE.UU.
Estructurar adecuadamente la compra de bienes raíces en EE.UU. será una consideración clave con respecto al impuesto sobre bienes raíces de EE.UU. La legislación nacional en los Estados Unidos proporciona una exención para los no residentes de US$60.000. Sin embargo, el Tratado de Impuestos sobre la Renta Canadá-Estados Unidos permite a los canadienses una exención igual a la de los ciudadanos estadounidenses (US 1 11,7 millones). Por lo tanto, como regla general, los canadienses pueden estar sujetos al impuesto sobre el patrimonio de los Estados Unidos si poseen activos situs en los Estados Unidos y sus activos en todo el mundo superan los US 1 11,7 millones.
Número de identificación de contribuyente individual
Si usted no es residente de los Estados Unidos (y, por lo tanto, no tiene ni puede obtener un número de seguro social de los Estados Unidos) que recibe ingresos de una propiedad de los Estados Unidos, o está vendiendo bienes raíces, se requiere que obtenga un Número de Identificación de Contribuyente Individual (Individualn). Un ITn es un número de procesamiento de impuestos emitido por el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) que se utiliza exclusivamente para ayudar a las personas a cumplir con las leyes tributarias de los Estados Unidos. Si bien solicitar elINn no es oneroso, el proceso de solicitud y los documentos requeridos que acompañan a la solicitud a menudo son confusos. Nuestro equipo de MNP puede ayudar a los no residentes a obtener su número Un de EE. UU.
Obtener ingresos por alquiler
Si tiene la intención de obtener ingresos por alquiler de sus bienes raíces en EE. impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler recibidos. Hay dos opciones a este respecto: (1) se retiene un impuesto del 30 por ciento de los ingresos brutos de alquiler y se remite al IRS (es decir, sin deducción por gastos); o (2) elige presentar una declaración de impuestos de Estados Unidos para no residentes y pagar impuestos a tasas graduadas sobre los ingresos netos de alquiler (se permite la deducción por gastos). Tenga en cuenta que, como residente canadiense, los ingresos por alquiler son declarables e imponibles en Canadá, con un ajuste por divisas.
Venta de la propiedad de los estados UNIDOS
del mismo modo, cuando usted o su entidad Canadiense vende los estados UNIDOS propiedad, se le requiere que informe esto en una declaración de impuestos federal sobre la renta de los Estados Unidos (y una declaración de impuestos sobre la renta estatal si el estado en el que se encuentra la propiedad cobra impuestos sobre la renta) y también en su declaración de impuestos sobre la renta de Canadá, con un ajuste por cambio de divisas. Por ejemplo, si compró una propiedad en Estados Unidos en 2010 por US 5 500,000 y la vende hoy por US 6 600,000, la ganancia para fines estadounidenses es de US 1 100,000 (ignorando los gastos de venta). Sin embargo, en su declaración de impuestos sobre la renta de Canadá, reportará una ganancia de aproximadamente CDN 3 300,000. El monto más alto refleja el ajuste por divisas, ya que el tipo de cambio fue de aproximadamente 1,00 en 2010 en comparación con 1,32 en la actualidad (es decir, 1 dólar estadounidense = 1,32 dólares canadienses). Para evitar la doble imposición, Canadá generalmente permitirá un crédito fiscal extranjero para los impuestos estadounidenses pagados sobre los ingresos por alquiler o ganancias de la venta de bienes raíces estadounidenses.
Retención de impuestos sobre la venta
En el momento de la venta, los EE. requiere que el comprador retenga el 15 por ciento del precio bruto de venta bajo la Ley de Impuestos a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA, por sus siglas en inglés) y remita esto al IRS como una retención de impuestos federal. Esta retención de impuestos federales puede reducirse al 10 por ciento (dependiendo del precio de venta y la intención del comprador de ocupación). También puede ser posible reducir aún más o incluso eliminar por completo el requisito de retención en origen si el vendedor puede obtener un certificado de retención en origen antes de la fecha de cierre de la venta. Los certificados se pueden otorgar cuando el vendedor puede demostrar que su responsabilidad tributaria final de los Estados Unidos por la venta de la propiedad es inferior al 15 por ciento o al 10 por ciento del precio de venta. Además, algunos estados requieren su propia retención de impuestos (California y Hawái son ejemplos notables).
Póngase en contacto con
Si tiene preguntas sobre los asuntos fiscales de EE.UU. y Canadá relacionados con la compra y el mantenimiento de bienes raíces en EE. UU., estamos aquí para ayudarlo. Comuníquese con David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, International Tax Services, MNP al 604.542.6716 o .
