Wenn Sie sich entscheiden, mit unserem Flat Fee Full Service-Programm zu verkaufen, dann ist das Folgende eine Erklärung, wie Immobiliengebühren von Immobilienmaklern angeboten und bezahlt werden. Wenn Sie sich andererseits für den Verkauf mit einem unserer Eigentümerbeteiligungspakete entscheiden und beschließen, die Vertreter der Käufer zu entschädigen, gilt die gleiche Grundlogik, jedoch zahlen Sie die Vermittlerprovision des Käufers selbst, in der Regel über Ihren Anwalt und nicht über uns als Listing Brokerage. Pauschalgebühr, Rabatt, oder reduzierte Gebühr, Immobilienunternehmen bieten Hausbesitzern in Kanada seit Jahrzehnten ihre Dienste an, Die Öffentlichkeit zögert jedoch immer noch, das Konzept von ganzem Herzen anzunehmen. Der Hauptgrund dafür, dass es immer noch ein gewisses Maß an Skepsis gegenüber Discount-Immobilienunternehmen gibt, ist, dass die Immobilienbranche insgesamt seit über fünfzig Jahren bemerkenswerte Arbeit geleistet hat, um die Öffentlichkeit über die Funktionsweise von Provisionen im Multiple Listing Service (MLS) relativ unwissentlich zu halten ®). Die Branche stützt sich auf die allgemeine Unkenntnis der Öffentlichkeit, um die Immobiliengebühren so hoch wie möglich zu halten. Glücklicherweise beginnen die Menschen zu erkennen, dass es kein kleines Vermögen kosten sollte, ihr Haus zu verkaufen, und dass alternative Immobilienmodelle existieren, die die Arbeit für viel weniger Geld erledigen können. Darüber hinaus fordert und fordert das Competition Bureau of Canada die Immobilienbranche auf, bestimmte Änderungen an ihren Regeln und Vorschriften vorzunehmen, die mehr Wettbewerb ermöglichen und fördern.
Der erste Schritt, um das MLS®-System zu verstehen und zu verstehen, wie Provisionen beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Rolle spielen, besteht darin, zunächst zu verstehen, dass die öffentliche Website www.REALTOR.ca ist nicht „das“ MLS®-System. Diese Seite ist einfach eine Zusammenstellung von aktiven Angeboten von allen Mitglieds-Immobilien-Boards der Canadian Real Estate Association (CREA). CREA ist der nationale Verband, der mehr als 100 Immobilienverwaltungen und über 100.000 REALTORS® in ganz Kanada vertritt. CREA bietet seinen Mitgliedern, die sich für die Teilnahme entscheiden, auch eine Data Distribution Facility (DDF®), die eine MLS®-Systemliste an Hunderte von Immobilien-Websites verteilt.
Die beliebte öffentliche Website von CREA www.REALTOR.ca , oder eine der Websites, die CREA über die DDF® füttert, ist nicht der Ort, an dem REALTORS® täglich daran arbeiten, Häuser zu verkaufen oder Häuser für ihre Käufer zu finden. Diese Seiten sind einfach ein Ziel, wo alle Immobilien-Boards in Kanada können ihre aktiven Angebote auf einer täglichen Basis angezeigt werden, so dass die Öffentlichkeit sehen kann, was zum Verkauf steht. Die auf diesen Seiten bereitgestellten Informationen sind eine abgespeckte Version des tatsächlichen MLS®-Systems. Außerdem zeigen diese Websites nur aktive Angebote an und enthalten keine historischen Informationen zu verkauften oder abgelaufenen Immobilien.
Wo also arbeiten REALTORS®? Die Antwort ist, dass jede Immobilienbehörde in Kanada, Alberta hat 10 von ihnen, betreibt eine eigene proprietäre Datenbank. Diese Datenbanken sind internetbasiert, aber für die Öffentlichkeit nicht verfügbar. Alle REALTORS®, die einem bestimmten Vorstand angehören, arbeiten täglich in diesen Datenbanken, jedoch, Als Mitglied der Öffentlichkeit können Sie die Website nicht betreten und auf ihre Informationen zugreifen. Alle Immobilienverwaltungen in Kanada betreiben eine solche proprietäre Datenbank, die den Zugriff auf alle außer ihren eigenen Mitgliedern ausschließt.
Die Gesamtheit dieser proprietären Datenbanken ist „das“ eigentliche MLS®-System, in dem REALTORS® jeden Tag in ganz Kanada arbeiten. Diese Datenbanken enthalten eine Vielzahl historischer Informationen zu verkauften Immobilien und abgelaufenen Angeboten, die Immobilienmakler bei der Bewertung potenzieller Immobilien verwenden können. REALTORS® kann Ihnen bestimmte Berichte aus ihrem System zur Verfügung stellen, es ist ihnen jedoch von ihrem Board untersagt, Ihnen den Zugriff auf ihre Datenbank zu ermöglichen. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass ein bestimmter REALTOR® nur auf Informationen von den Boards zugreifen kann, zu denen er gehört, sodass ein REALTOR® in Edmonton die Calgary-Datenbank im Allgemeinen nicht sieht und umgekehrt.
Wenn REALTORS® „aktive“ Angebote in ihren eigenen Datenbanken anzeigen, ist eine wichtige Information, die sie sehen können, welche Provision sie erhalten, wenn sie einen Käufer zu einem Angebot bringen und ein erfolgreiches Angebot schreiben. Diese Vergütung, die dem Agenten des erfolgreichen Käufers angeboten wird, ist eine private REALTOR®-Information und nicht auf der öffentlichen Website verfügbar www.REALTOR.ca . In Kanada besagt die MLS®-Systemregel für die gebuchte Vergütung, die einem Agenten eines kooperierenden Käufers angeboten wird, dass sie nicht Null sein kann. Es kann so niedrig wie ein Cent sein, aber es kann nicht Null sein. Es gibt keine Obergrenze.
Um zu bestimmen, wie sich eine Immobilienprovision auf den Verkauf Ihrer Immobilie auswirkt oder nicht, müssen Sie die Provision, die Sie zahlen, als zwei völlig unabhängige Teile betrachten. Teil eins ist die Provision, die Ihr Listing Agent verdient, und Teil zwei ist die Provision, die der Agent des kooperierenden Käufers verdient. Es ist diese kooperative Natur zwischen allen Immobilienunternehmen, die das MLS®-System zu einem so leistungsstarken Marketinginstrument macht und der Grund, warum Sie es benötigen, um den höchstmöglichen Verkaufspreis für Ihr Zuhause zu erzielen. Provisionen können entweder ein Prozentsatz sein, der auf dem Verkaufspreis einer Immobilie basiert, oder eine Pauschalgebühr.
Nehmen wir an, irgendwo in Alberta steht ein Haus zum Verkauf, das bei 419.900 US-Dollar notiert ist, und nachdem die Parteien einen Deal ausgehandelt haben, haben sie sich auf einen Verkaufspreis von 415.000 US-Dollar geeinigt. Obwohl die Immobiliengebühren variieren können, beträgt eine übliche Provision, die von traditionellen Immobilienunternehmen in Alberta erhoben wird, 7% auf die ersten 100.000 USD plus 3% auf den Rest des Verkaufspreises (7/3). In diesem Fall betragen die gesamten Immobiliengebühren 16.450 USD, berechnet als 7% auf 100.000 USD, was 7000 USD entspricht, plus 3% auf die verbleibenden 315.000 USD, was 9450 USD entspricht, für insgesamt 16.450 USD. Beachten Sie, dass GST für Immobiliengebühren gilt, aber der Einfachheit halber werden wir es ignorieren. Daher würde der Verkäufer, wenn er sich für den Verkauf mit einem traditionellen Immobilienunternehmen entscheidet und 7/3 zahlt, 398.550 US-Dollar nach Immobiliengebühren erzielen.
Also, wohin gehen die $ 16,450? Häufig, aber nicht immer, wird die Kommission zu gleichen Teilen aufgeteilt. Es ist wichtig zu beachten, dass die überwiegende Mehrheit der über das MLS®-System durchgeführten Transaktionen zwei REALTORS® umfasst, weshalb die Provision in zwei Teile aufgeteilt ist. In diesem 7/3 Kommissionsbeispiel würde der Listing Agent $ 8225 verdienen und der Agent des Käufers würde $ 8225 verdienen. Obwohl weniger verbreitet, ist es wichtig zu beachten, dass, wenn der Listing Agent den Käufer für das Haus findet, sie wahrscheinlich beide Teile der Provision oder die gesamten $ 16.450 in diesem Beispiel verdienen würden.
Diese beiden Teile einer Immobilienprovision müssen unabhängig voneinander verstanden werden, um erfolgreich Immobiliengebühren zu sparen. Es gibt einen Unterschied zwischen nur zu wissen, dass diese beiden Seiten einer Immobilienprovision existieren, und zu verstehen, wie jede Seite den Verkauf Ihres Hauses beeinflussen wird oder nicht. Hausverkäufer, die sich die Zeit nehmen, jeden dieser beiden Teile einer Immobilienprovision vollständig zu erfassen und fundierte Entscheidungen in Bezug auf jede Seite zu treffen, werden Tausende von Dollar beim Verkauf ihres Hauses sparen. Und denken Sie daran, Agenten des Käufers sind fast immer aus dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie kompensiert. Wenn Sie sich bei rhinorealty für unser Eigentümerbeteiligungsprogramm entscheiden und sich bereit erklären, den Vertreter eines Käufers zu entschädigen, wird Ihr Anwalt die Zahlung an den Makler dieses Agenten veranlassen. Wenn Sie sich für unser Full-Service-Programm mit Pauschalgebühr entscheiden, zahlen wir den Agenten des Käufers in Ihrem Namen als Teil der Gesamtprovision, die uns nach Abschluss Ihres Verkaufs gezahlt wird.
Lassen Sie uns zunächst die Rolle und Vergütung des Listing Agent untersuchen. Der Listing Agent wird in unserem 7/3-Provisionsbeispiel wahrscheinlich dafür entschädigt, eine Marktbewertung Ihres Hauses durchzuführen, Messungen und Fotos des Hauses zu machen, einen Schließkasten aufzustellen und auf dem Grundstück zu unterschreiben und vor allem Ihren Eintrag in das MLS®-System zu laden. Nachdem Ihr Haus auf dem Markt ist, verwaltet der Listing Agent Anfragen für Vorführungen, überwacht Ihre Konkurrenz, empfiehlt möglicherweise einen Preisverfall, wenn nötig, und verhandelt alle Angebote auf dem Grundstück. Im Allgemeinen variiert die Gesamtdauer, die ein REALTOR® mit der Ausführung dieser Aufgaben verbringt, zwischen 20 und 40 Stunden. In unserem Beispiel verdiente der Listing REALTOR® mit dem Verkauf 8225 US-Dollar und verdiente ungefähr 200 bis 400 US-Dollar pro Stunde.
Es ist sehr wichtig zu beachten und zu verstehen, dass die Seite des Listing Agents einer Immobilienprovision absolut nichts mit der kooperativen Natur des MLS®-Systems zu tun hat, sondern lediglich den Geldbetrag darstellt, den Ihr Listing Agent bereit ist, für die Durchführung der oben genannten Aufgaben zu akzeptieren. Stellen Sie es sich so vor, die Listing Agent-Seite der Provision ist die Zahlung für Ihren REALTOR®, um für Sie zu arbeiten, und die Agent-Seite des Käufers der Provision ist die Zahlung, um alle anderen REALTORS® zu Ihnen nach Hause zu locken. Mit anderen Worten, bei einer MLS®-Systemtransaktion wird der Listing Agent für die Ausführung von Aufgaben bezahlt, und der Agent des Käufers wird dafür bezahlt, einen interessierten Käufer zu Ihnen nach Hause zu bringen und ein erfolgreiches Angebot zu schreiben.
Also hier ist die Frage, ist das übertrieben oder faire Entschädigung für einen Listing Agent? Viele REALTORS® werden argumentieren, dass sie so viel auf einer Liste machen müssen, weil sie nicht alles verkaufen, was sie auflisten. Mit anderen Worten, sie haben das Risiko, nichts zu verdienen und bitten Sie, für ihre Fehler zu bezahlen. Sie können auch argumentieren, dass damit Kosten verbunden sind. Aber in Wirklichkeit sind die Kosten, die mit einer Auflistung verbunden sind, minimal und unbedeutend im Vergleich zu der Entschädigung, die gemäß unserem 7/3-Provisionsbeispiel verdient wird. Ohne Frage ist Zeit bei weitem der größte Aufwand, den ein REALTOR® für Ihren Eintrag aufwenden wird, und wie wir alle wissen, ist Zeit Geld. Aber ist es so viel Geld wert?
Bedenken Sie, dass in der heutigen Zeit die meisten REALTORS® Ihr Haus nicht außerhalb des MLS®-Systems bewerben und einige, wie rhinorealty, die Vorteile von CREAS DDF® nutzen, um die Exposition Ihrer Immobilie zu maximieren. Der Grund dafür ist, dass es sich bestenfalls um redundante Werbung handelt. Wenn sich Ihr Haus im MLS®-System befindet, können alle REALTORS® es sehen und wissen, dass es zum Verkauf steht. Außerdem wird Ihr Eintrag automatisch hochgeladen www.REALTOR.ca wo die Öffentlichkeit Ihren Eintrag sehen und einsehen kann und möglicherweise über CREAS DDF®. Während keine Form der Werbung garantieren kann, dass sie 100% der Zielgruppe erreicht, das MLS®-System und seine öffentliche Website www.REALTOR.ca kommt sehr nahe, und wenn Sie die DDF®-Sites hinzufügen, wird es noch näher. Wenn Sie sich also im MLS®-System befinden, sind sich potenzielle Käufer und / oder deren REALTORS® bewusst, dass Sie versuchen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Jedes zusätzliche Geld, das für die Werbung für ein Angebot ausgegeben wird, um das Haus zu verkaufen, ist einfach verschwendetes Geld. Einige REALTORS® entscheiden sich für zusätzliche Werbung, um ihr eigenes Geschäft zu fördern und / oder ihre Kunden zu besänftigen.
Sind daher angesichts der relativ geringen Kosten für einen Listing Agent 200 bis 400 US-Dollar pro Stunde zu hoch? Die meisten Leute würden zustimmen, dass ein REALTOR® streng genommen auf Stundenbasis nicht so viel Geld verdienen sollte. Was Sie bezahlen, zusätzlich zu ihrer Zeit und den minimalen Kosten, die ihnen entstehen, ist der Zugang zum MLS®-System. Als Hausbesitzer können Sie Ihr Haus nicht im MLS®-System auflisten, ohne einen lizenzierten REALTOR® einzustellen. Der Grund dafür ist, dass REALTORS® gemeinsam das MLS®-System besitzt. Es wäre töricht für sie, Ihnen freien Zugang zu ihrem System zu gewähren.
Der andere Grund, warum Sie einem Listing Agent so viel bezahlen, ist die Ineffizienz der Branche. Da es viel mehr REALTORS® gibt als nötig, sind die Angebote sehr wettbewerbsfähig. Folglich nehmen viele Immobilienmakler Angebote ein, die wenig oder gar keine Verkaufschance haben. Diese Angebote verfallen entweder oder werden gekündigt und der MAKLER hat höchstwahrscheinlich nichts für seine Zeit oder Erstattung seiner Kosten bezahlt. Mit anderen Worten, REALTORS® arbeiten häufig kostenlos, also wenn sie einen Verkauf machen, müssen sie verlorene Zeit und Geld nachholen. Wenn REALTORS® alle ihre Kunden dazu bringen würde, eine Gebühr zu zahlen, unabhängig davon, ob das Haus verkauft wird oder nicht, würden die Kosten pro erfolgreicher Transaktion erheblich sinken. Hier bei rhinorealty sind wir sehr vorsichtig bei der Beurteilung unseres Risikos, kostenlos zu arbeiten, und vermeiden dies, wann immer es offensichtlich ist, dass dies wahrscheinlich der Fall sein wird. Dies ist der Hauptgrund dafür, dass unsere Kotierungsgebühren so viel attraktiver sind als herkömmliche Gebühren.
Betrachten wir nun die Rolle und Entschädigung des Agenten des Käufers. Käuferagenten werden bezahlt, um geeignete Häuser für ihre Kunden zu finden und ein für beide Parteien akzeptables Angebot zu schreiben und auszuhandeln. Denken Sie daran, dass es in der Regel der Hausverkäufer ist, der den Agenten des Käufers entschädigt, anstatt dass der Käufer selbst seinen eigenen Agenten bezahlt. In unserem Beispiel hat der Agent des Käufers $ 8225 verdient, ist das eine faire Entschädigung? Es ist unmöglich zu sagen. In einigen Fällen arbeitet dieser MAKLER® möglicherweise seit Monaten oder sogar Jahren mit diesem Kunden zusammen, und der Gehaltsscheck, den er schließlich erhält, kann den Arbeitsaufwand kaum rechtfertigen. Auf der anderen Seite hat dieser REALTOR® den Käufer möglicherweise nur Stunden vor dem Schreiben des Angebots getroffen. In diesem Fall wurde der Agent des Käufers eindeutig für die geleistete Arbeit überkompensiert. Die Agentur der Käufer ist sehr unberechenbar. Es kann dazu führen, dass man für eine enorme Menge an Arbeit nichts bezahlt oder für wenig Aufwand ansehnlich belohnt wird. Obwohl der Agent des Käufers in unserem Beispiel $ 8225 verdient hat, gibt es wirklich keine Möglichkeit zu wissen, ob er oder sie übermäßig, unzureichend oder fair für ihre Zeit und Mühe entschädigt wurde. Es sei denn natürlich, sie sind bereit, Ihnen zu sagen, wie viel Zeit und Mühe sie mit diesem bestimmten Käufer investieren.
Im Gegensatz zur Provisionsseite des Listing Agents, die nichts mit dem kooperativen Charakter des MLS®-Systems zu tun hat, ist die Provisionsseite des Buyer Agents der Anreiz für die Zusammenarbeit zwischen REALTORS®. Die Höhe der Zusammenarbeit, die Sie von diesen REALTORS® erhalten, hängt zum Teil von der Höhe der angebotenen Maklerprovision des Käufers ab.
Kehren wir jedoch zu unserem Verkaufspreisbeispiel von 415.000 USD zurück, bei dem die gesamte 7/3-Provision für den Listing Agent und den Buyer’s Agent 16.450 USD betrug, und wenden Sie diese Logik an. Nehmen wir an, der Listing Agent würde $ 16.449 für sich selbst verdienen und nur $ 1 würde an die Agenten des kooperierenden Käufers gehen. Wie viele Käufer Agenten denken Sie, wird das Haus für $ 1 zeigen? Ich denke, wir können mit Sicherheit keine sagen. Mit anderen Worten, der Verkäufer erhält wahrscheinlich 0% Rabatt vom MLS®-System für 1 USD. Wenn andererseits der Listing Agent die Hälfte der 7/3 anbot, die er in Rechnung stellte, 3.5% auf die ersten 100.000 USD plus 1,5% auf den Restbetrag (3,5 / 1,5) oder, in unserem Beispiel, 8225 USD, erhält der Verkäufer eine 100% ige Zusammenarbeit mit dem MLS®-System. Der Grund dafür ist, dass dies in Alberta die „normale“ oder am häufigsten zitierte Maklerprovision des Käufers im MLS®-System ist, sodass REALTORS® keinen Grund haben, Ihre Immobilie zu meiden.
Bei der Betrachtung der Agentenprovision des Käufers sollten zwei Fragen in den Sinn kommen. Benötigen Sie zunächst eine 100% ige Zusammenarbeit? Und zweitens, wird ein geringerer, aber angemessener Betrag genug Kooperation sammeln, um Ihr Haus zu verkaufen? Beide Fragen werden etwas später beantwortet, wenn wir über Pauschalgebühren oder Discount-Immobilienunternehmen sprechen. Es genügt zu sagen, dass das Problem beim Versuch, einen Teil der Provision für den Agenten des Käufers einzusparen, darin besteht, dass die meisten herkömmlichen Agenten es Ihnen nicht erlauben, die Agentenprovision des Käufers zu reduzieren. Sie ziehen es vor, in den Augen ihrer Maklerkollegen nicht gegen das Establishment zu sein, auch wenn dies bedeutet, dass Sie mehr bezahlen müssen, als für den Verkauf Ihres Hauses erforderlich ist. Bei rhinorealty wissen wir, dass unsere Interessen mit Ihrem besten Interesse übereinstimmen sollten, und wenn es möglich ist, Ihnen Geld für den Agenten des Käufers als Teil der Provision zu sparen, werden wir genau das tun.
Betrachten wir nun unser Beispiel Verkauf mit einer Pauschalgebühr oder Rabatt Immobiliengesellschaft. In unserem Beispiel notierte das Haus bei 419.900 US-Dollar und wurde für 415.000 US-Dollar verkauft. Und mit der traditionellen Provision von 7/3 wurden insgesamt 16.450 US-Dollar an Provisionen, 8225 US-Dollar an den Listing Agent und 8225 US-Dollar an den Agenten des Käufers vom Verkäufer ausgezahlt. Was würde passieren, wenn der Verkäufer eine Pauschalgebühr oder einen Discount REALTOR® für die Angebotsseite für nur 4000 US-Dollar einstellen und dem Agenten des kooperierenden Käufers dennoch 8225 US-Dollar anbieten würde? Die einfache Antwort ist, dass der Verkäufer $ 4225 sparen würde.Das gesparte Geld ist ein Ergebnis der Listing Agent arbeitet für weniger, aber immer noch maximale Zusammenarbeit aus dem MLS®-System durch die Zahlung des Käufers Agent 3.5 / 1.5, oder in diesem Fall $ 8225. Wie bereits erwähnt, hat die Listing-Seite der Provision keinen Einfluss auf das kooperative Funktionieren des MLS®-Systems, so dass die Reduzierung, die Ihr Listing Agent vorgenommen hat, keinen Einfluss auf den Verkauf Ihres Hauses hat, vorausgesetzt natürlich, dass ihre Entschädigung angemessen ist und sie in Ihrem besten Interesse arbeiten.
Also, ist $ 4000 eine angemessene Entschädigung für einen Listing Agent, der eine $ 415.000 Immobilie verkauft? Die Antwort ist ja. Angesichts der durchschnittlichen Zeit, die ein Listing Agent für einen Verkauf ausgibt, und der relativ niedrigen Kosten, die mit einem Listing verbunden sind, sind 4000 USD in der Tat eine faire Entschädigung. Vielleicht ist sogar weniger als dieser Betrag fair, abhängig von der Menge an Arbeit, die der Listing Agent leisten muss. Vorausgesetzt, The REALTOR® hat ein respektables Verkaufsverhältnis und sie listen während eines bestimmten Jahres genügend Häuser auf, wird ihr Jahresgehalt recht respektabel sein. Es ist nicht falsch zu sagen, dass viele Flat-Fee- oder Discount-REALTORS® jährlich mehr verdienen als ihre traditionellen Kollegen. Wie bei rhinorealty ist ihr Volumen in der Regel höher und gleicht die niedrigere Vergütung pro Transaktion mehr als aus.
Wird eine Pauschalgebühr oder Discount REALTOR® Arbeit in Ihrem besten Interesse? Ja, das werden sie. Arbeiten Discount REALTORS® weniger effektiv für ihre Kunden? Nein, das tun sie nicht. Tatsache ist, es gibt hochkompetente Flat Fee oder Discount REALTORS® und hochkompetente traditionelle REALTORS®. Leider gibt es auch inkompetente REALTORS®, sowohl traditionelle als auch Discount. Einfach mehr zu bezahlen, verbessert in keiner Weise Ihre Chancen, einen guten Agenten zu finden, vorausgesetzt, die Entschädigung, die Sie bereit sind, Ihrem Listing Agent zu zahlen, ist für den Arbeitsaufwand angemessen.
In den meisten Fällen ist $ 4000 eine angemessene Entschädigung und der Verkäufer in unserem Beispiel sollte qualifizierten, erfahrenen und kompetenten Service von seiner Pauschalgebühr oder Discount REALTOR® erwarten. Hat der Verkäufer also darunter gelitten, dass er den Listing Agent weniger bezahlt hat? Die Antwort lautet nein. Als das Haus ein Angebot erhielt, war der ausgehandelte Preis von 415.000 US-Dollar in keiner Weise daran gebunden, wie viel Provision der Verkäufer dem Listing Agent zahlte. Ein traditioneller Agent hatte keine Möglichkeit, einen einzigen Dollar mehr für die Immobilie zu erhalten, nur weil er ein traditioneller Agent war, und daher landen die 4225 US-Dollar, die auf der Listenseite der Provision gespart wurden, in der Tasche des Verkäufers. Anstatt also 398.550 US-Dollar aus dem Verkauf zu erzielen, verrechnete der Verkäufer 402.775 US-Dollar.
Daraus folgt, dass Sie Ihrem MAKLER auf der Auflistungsseite der Provision eine angemessene Entschädigung für den Arbeitsaufwand und die Kosten zahlen, die ihnen entstehen, aber nicht zu viel bezahlen. Bitten Sie the REALTOR®, die Gründe dafür zu erläutern, was er Ihnen für die Aufgaben in Rechnung stellt, die er als Listing Agent ausführen wird. Wenn die Gebühr für Sie übertrieben klingt, dann ist es wahrscheinlich. Ehrlich gesagt erhalten Sie keine vernünftige Erklärung für die Gründe für eine traditionelle Listungsgebühr von 7/3.Der Grund dafür ist, dass es pro Transaktion überhaupt keinen Sinn macht. Denken Sie daran, wie bereits erwähnt, ist ein Teil dessen, wofür Sie bezahlen, ihr Versagen, sie müssen die Zeit und die Kosten, die mit den Angeboten verbunden sind, die sie nicht verkaufen, ausgleichen. Wenn sie jedoch versuchen würden, ihre Gebühren auf diese Weise zu rationalisieren, würden Sie sie nicht einstellen und sie wissen es.
Der zweite Teil der Immobilienprovision, die Maklerseite des Käufers, funktioniert bei einer Pauschalgebühr oder einem Discount-Brokerage nicht anders als bei einem herkömmlichen Brokerage, mit der Ausnahme, dass ein Rabatt oder eine Pauschalgebühr REALTOR®, ist wahrscheinlicher, Ihnen die Möglichkeit zu geben, auf dieser Seite der Provision zu sparen. Die Agenten des Käufers überlegen einfach, wie viel sie bezahlt werden, nicht wer sie bezahlt.
Geld sparen auf dem Agenten des Käufers Teil einer Immobilienprovision ist ein wenig schwieriger als der Listing Agent Teil. Hier müssen Sie das Einsparpotenzial abwägen gegen möglicherweise nicht einen Käufer zu finden, aufgrund mangelnder Zusammenarbeit von anderen REALTORS®. Kehren wir noch einmal zu unserem Beispiel zurück. Als das Haus für 415.000 US-Dollar verkauft wurde, zahlte der Verkäufer 8225 US-Dollar an den Agenten des Käufers. War es notwendig, so viel zu bezahlen? Die Antwort ist wahrscheinlich nicht, und wenn der Verkäufer diesen Betrag von Anfang an anbietet, wird er nie herausfinden, ob Einsparungen beim Agententeil der Provision des Käufers erzielt werden konnten oder nicht.
Nehmen wir an, anstatt die „normale“ Agentenprovision des Käufers von 3,5 / 1,5 auf den Verkaufspreis oder in diesem Fall 8225 USD anzubieten, bot der Verkäufer 3,0% auf die ersten 100.000 USD plus 1,5% auf den Restbetrag (3/1,5) oder 7725 USD an. Würde der Verkäufer immer noch eine 100% ige Zusammenarbeit von REALTORS® erhalten und sein Haus verkaufen? Nun, wenn Sie nicht 100% bekommen würden, dann wäre es etwas sehr Nahes, sagen wir 97%, und ja, der Verkäufer würde immer noch sein Haus verkaufen und $ 500 auf die gesamten Immobilienprovisionen sparen. Wie wäre es, dem Agenten des Käufers eine Pauschale von 6.000 US-Dollar anzubieten? Wären die Agenten der Käufer noch gekommen? Wahrscheinlich, und jetzt hat der Verkäufer $ 2225 auf dem Agenten des Käufers Teil der Provision gespeichert. Wie wäre es, wenn Sie dem Agenten des Käufers nur 4000 US-Dollar zahlen, wird das funktionieren? Vielleicht. Denken Sie daran, dass viele REALTORS® möglicherweise keine andere Wahl haben, als Ihr Zuhause zu zeigen. Ihr Kunde kann darauf bestehen, die Immobilie zu sehen, und anstatt den Kunden zu verlieren und nichts zu verdienen, werden sie Ihr Zuhause zeigen.
Also, jetzt, mit einem Rabatt oder Pauschalgebühr Immobilien-Unternehmen und sparen $4225 auf der Listing-Seite und vielleicht $2225 auf der Käufer-Agent-Seite, hat der Verkäufer saldiert $405.000 statt $398.550.Das beläuft sich auf $ 6450 ($ 6772.50, wenn GST enthalten ist) in Einsparungen im Vergleich zu den traditionellen 7/3 und könnte eine schöne Winterkreuzfahrt oder vielleicht ein paar neue Möbel kaufen. Oder vielleicht, wenn der Verkäufer nur eine kleine Menge an Eigenkapital in seinem Haus hat, kann es der Unterschied sein, ob er verkaufen kann oder nicht.
Der Punkt hier ist, dass Sie den Agenten des Käufers nicht an der Provision sparen, es sei denn, Sie testen sozusagen das Wasser. Das Problem ist, wie bereits erwähnt, dass die meisten traditionellen REALTORS® es Ihnen nicht erlauben, die üblicherweise angebotenen 3,5 / 1,5 auf den Agenten eines Käufers zu reduzieren. Sie werden Ihnen sagen, dass keine Agenten die Immobilie zeigen und dass es Ihrem Verkauf schaden wird. Es ist nicht wahr und glaube ihnen nicht. Tatsache ist, dass es ihre Arbeit erleichtert, und sie wollen nicht die Last tragen, wie der Bösewicht zu ihren Kollegen REALTORS® auszusehen. Sie wollen nur das tun, was „normal“ ist und nicht das Boot rocken. Funktioniert das in Ihrem besten Interesse? Wir bei rhinorealty denken nicht.
Der Schlüssel zum Erfolg hier ist, dass Sie erstens einen Immobilienmakler wie rhinorealty finden, der zumindest versucht, Ihnen Geld für diesen Teil der Provision zu sparen, und zweitens, dass Sie die Maklerprovision des Käufers rechtzeitig erhöhen, wenn Sie nicht genügend Vorführungen erhalten, um ein Angebot zu erhalten. Mit anderen Worten, lassen Sie Ihren Eintrag nicht 65 Tage lang mit einer reduzierten Agentenprovision des Käufers da draußen sitzen, es sei denn, die Vorführungen sind reichlich und kontinuierlich. Denken Sie daran, das ultimative Ziel ist es, Ihr Haus zu verkaufen und Ihr Endergebnis zu maximieren. Es tut nicht weh, eine niedrigere Maklerprovision des Käufers zu versuchen, vorausgesetzt, Sie erlauben Ihrem Haus nicht, für einen längeren Zeitraum zu diesem niedrigeren Provisionssatz zu sitzen. Und erwarten Sie nicht, dass REALTORS® Ihre Immobilie ihren Käufern für 500 US-Dollar zeigt, seien Sie vernünftig. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass eine Menge gleich etwa 75% der „normalen“ 3,5/1.5 ist in der Regel ausreichend, um die Arbeit zu erledigen.
Zusammenfassend haben Sie jetzt ein viel klareres Verständnis der beiden Teile, aus denen die gesamte Immobilienprovision besteht, der Listing Agent-Seite und der Buyer’s Agent-Seite. Der Hausverkäufer zahlt in der Regel alle oder beide Teile der Provision. Das Sparen auf einer oder beiden Seiten der Provision hängt weitgehend von Ihrem Verständnis der Rolle ab, die jeder Agent beim Verkauf Ihres Hauses spielt. Die Gebühren, die Sie zahlen, müssen kein Prozentsatz des Verkaufspreises sein, Sie und Ihr Agent können eine Pauschale vereinbaren.
Die Rolle, die ein Listing Agent übernimmt, ist weitgehend aufgabenorientiert und er oder sie sollte fair, aber nicht übermäßig entschädigt werden. Im Allgemeinen verbringt ein Listing REALTOR® ungefähr 20 bis 40 Stunden von Anfang bis Ende mit dem Verkauf Ihres Hauses. Ihrem Agenten entstehen Kosten im Zusammenhang mit Ihrem Angebot, die Kosten sind jedoch minimal. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Provision, die der Listing Agent verdient, die Kooperativität des MLS®-Systems weder negativ noch positiv beeinflusst. Lassen Sie Ihren Listing Agent seine Gebühren rationalisieren. Zahlen Sie keinen MAKLER für das, was „normal“ ist, nur weil sie Ihnen sagen, dass alle anderen es tun. Entscheiden Sie selbst, was eine faire Entschädigung für die Arbeitsstunden, die Kosten und das Risiko ist, das sie durch die Annahme Ihres Eintrags eingehen.
Buyers’Agency ist nicht so vorhersehbar wie die Rolle eines Listing Agent. Die Agenten des Käufers müssen möglicherweise unzählige Stunden mit ihrem Kunden verbringen, bevor sie ein Haus finden, oder ihnen nur eine einzige Immobilie zeigen, bevor sie ein erfolgreiches Angebot schreiben. In Alberta wird die Entschädigung, die der Agent des Käufers erhält, in der Regel vom Hausverkäufer gezahlt. Die Höhe der Provision, die dem Agenten eines Käufers angeboten wird, bestimmt, inwieweit diese Agenten mit der Auflistung zusammenarbeiten. Ein Angebot, das niedriger ist als das, was „normal“ ist, wird wahrscheinlich genug Vorführungen auf Ihrem Haus produzieren, um einen motivierten Käufer zu sichern, wenn die Entschädigung angemessen ist. Viele REALTORS® werden gezwungen sein, Ihr Haus von ihren eigenen Kunden zu zeigen, auch wenn die Provision niedriger ist als das, was der Agent möchte. Dieser Teil der Provision, die Maklerseite des Käufers, muss möglicherweise im Laufe Ihres Eintrags angepasst werden, um Ihnen die Möglichkeit zu geben, so viel Geld wie möglich zu sparen und gleichzeitig Ihr Ziel, Ihre Immobilie zu verkaufen, zu erreichen.
Geld sparen bei Immobiliengebühren ist wie Geld in die Tasche stecken, eine Menge davon, aber es erstaunt uns jeden Tag, wie viele Leute es immer noch nicht bekommen. Sie zahlen weiterhin exorbitante und unsinnige Gebühren für traditionelle MAKLER im alten Stil, als könnten sie auf magische Weise einen höheren Verkaufspreis für eine Immobilie erzielen. Einige Leute werden den ganzen Tag einkaufen, um 50 Dollar für einen neuen Fernseher oder Computer zu sparen, und dann absolut keinen Gedanken daran verschwenden, Tausende von Dollar für Immobiliengebühren zu verschwenden. Sei nicht einer dieser Leute.
