Von Deborah Goonan, Independent American Communities
Die neueste PR-Anstrengung der von Verbänden regierten Common Interest Community (HOA), die Neuigkeiten zu sein scheint – aber keine Neuigkeiten ist –, ist ein Bericht von WBTV in Charlotte, North Carolina.
Der Kern dieses Berichts ist, dass, wenn Ihre HOA nicht reagiert, lesen Sie Ihre Regierungsdokumente, organisieren Sie eine Gruppe von Eigentümern, um den Vorstand zu konfrontieren, und wenn der Vorstand weiterhin Ihre Rechte missachtet, dann laufen Sie selbst für den Vorstand und stimmen Sie die Penner ab.
Ah, ja. Dies ist eine typische Rhetorik aus der Branche, die die Mehrheit der Hausbesitzer, Eigentumswohnungen und Genossenschaften in den USA verwaltet
Frustriert von Ihrer HOA? Ihre Rechte zu kennen kann helfen
Mittwoch, Juli 12th 2017, 4:17 pm EDT
Donnerstag, Juli 13th 2017, 2:30 pm EDT
Von Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
Hausbesitzer in einem Kampf mit ihrer Nachbarschaft Hausbesitzer Vereinigung können die Oberhand gewinnen, indem sie ihre Rechte kennen, ein Anwalt, der HOAs vertritt, sagte WBTV.Wir begannen zu fragen, was die Bewohner tun könnten, um sich gegen ihre HOAs zu wehren, nachdem wir Dutzende von Anrufen von Zuschauern erhalten hatten, die versucht haben, Probleme in ihrer Nachbarschaft mit wenig oder gar keinem Glück anzusprechen.
Einer dieser Hausbesitzer war Ronald Hannah, der in der Davis Meadows Subdivision im North Mecklenburg County lebt.
Hannah sagte, er und seine Nachbarn versuchten seit Januar Zugang zu den Finanzdokumenten ihrer HOA zu erhalten, seit sie herausfanden, dass ihre vierteljährlichen Gebühren von 60 auf 75 US-Dollar angehoben wurden.
„Ich will nur wissen, was los ist“, sagte Hannah. „Es geht nicht um das Geld, es geht darum herauszufinden, wofür das Geld verwendet wird.“
Das Gesetz von North Carolina verlangt von HOAs, dass sie ihre Finanzdokumente jedem Mitglied zur Verfügung stellen, das eine gültige Anfrage nach den Informationen stellt. Aber Hannah sagte, seine Anrufe und E-Mails an das Unternehmen, das die HOA seiner Nachbarschaft betreibt, Greenway Realty Management, sind unbeantwortet geblieben.
„Wir versuchen, mit ihnen per E-Mail zu kommunizieren oder sie sogar anzurufen. Hinterlassen Sie eine Nachricht und erhalten Sie keine Antwort „, sagte Hannah.
Rechtsanwalt Chris Gelwicks vertritt Hunderte von HOAs in North Carolina und South Carolina. Gelwicks sagte, der Umgang mit HOAs könne manchmal schwierig sein, sowohl für die Hausbesitzer als auch für Mitglieder eines HOA-Boards.
…
Bewohner, die das Gefühl haben, dass ihre HOA-Boards nicht dem Gesetz folgen, können selbst Maßnahmen ergreifen, um Veränderungen herbeizuführen, so Gelwicks.
„Wenn Sie mit einem Board kommunizieren und nicht glauben, dass Sie mit ihnen irgendwohin kommen, haben Sie als Mitglied die Möglichkeit, andere Mitglieder dazu zu bringen, sich Ihnen anzuschließen, um eine Sondersitzung einzuberufen, und, wissen Sie, steigen Sie selbst in das Board ein“, sagte Gelwicks.
Lesen Sie mehr (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
Dieser Bericht ist keine Neuigkeit, da er nur die Meinung eines Experten enthält, und dieser Experte – Chris Gelwicks – ist zufällig ein Anwalt, der HOAs vertritt und nicht Hausbesitzer oder Bewohner, die unter HOA-Bündnissen, Bedingungen und Einschränkungen leben (CC & Rs).
Es ist keine Überraschung, dass Gelwicks ein prominentes Mitglied der Industry Trade Group Community Associations Institute (CAI) ist. Seine Gesprächsthemen im WBTV-Interview sind leicht als CAI politische Doppelzüngigkeit anerkannt.
Die Realitäten des HOA-Lebens
WBTV hat zufällig keine Experten oder Befürworter interviewt, die über die Realitäten des Lebens in einer von Vereinen regierten Gemeinschaft sprechen.
Die Realität ist, dass Hausbesitzer häufig viel Zeit und Energie aufwenden müssen, um grundlegende Informationen von ihrem Verband zu erhalten. Und obwohl das Gesetz besagt, dass Hausbesitzer berechtigt sind, Unterlagen einzusehen, aus denen hervorgeht, wie ihr Geld ausgegeben wird, kann es Monate oder Jahre dauern, bis sie Zugang zu offiziellen Aufzeichnungen des Hausbesitzers, der Eigentumswohnung oder der Genossenschaft erhalten. Allzu oft ignoriert der HOA-Vorstand Anfragen nach Mitgliederinformationen oder schleppt seine Füße, nur um die Anfrage teilweise zu erfüllen.
Manchmal müssen Hausbesitzer eine Beschwerde beim Zivilgericht einreichen, in der Hoffnung, dass ein Richter dem Verein anordnet, Aufzeichnungen zu erstellen, auf die Hausbesitzer angeblich gesetzlich Anspruch haben. Aber das kostet Hausbesitzer Hunderte, wenn nicht Tausende von Dollar.
In Fällen, in denen es um Beschwerden über faire Wohnverhältnisse geht, greifen staatliche oder Bundesbehörden manchmal im Namen eines Bewohners ein, der eine Beschwerde einreicht. Aber die meisten aktuellen und ehemaligen Bewohner von verbandsregierten Wohnungen sagen mir, dass es mehrere Jahre dauert, bis die Fair Housing Agencies die Beschwerde untersuchen und beantworten.
Sündenbockverhalten in HOAs
Unabhängig von der Art der Beschwerde wird der Bewohner, der versucht, seine Rechte zu verteidigen, während einer laufenden Untersuchung oder Zivilklage als „verärgert“ oder „Unruhestifter“ bezeichnet.“
Es ist nicht ungewöhnlich, dass die HOA plötzlich Gesetzesverstöße entdeckt, für die sie Geldstrafen verhängen oder die Stimmrechte des Hausbesitzers widerrufen will, der es wagt, den HOA-Vorstand herauszufordern.
Dies sind klassische Einschüchterungstaktiken.
Wo ist der Experte darauf hinzuweisen, dass die Rechtskosten zur kollektiven Verpflichtung aller Verbandsmitglieder werden, da sich die HOA verteidigen muss? Das vorhersehbare Ergebnis ist, dass ein Hausbesitzer, der sich für seine Rechte einsetzt, zum Sündenbock des Vereins wird und dafür verantwortlich gemacht wird, unerwünschte Rechtskosten für alle Mitglieder zu verursachen.
Und wenn der Eigentümer oder das Mitglied versucht, seine oder ihre Seite der Geschichte zu erzählen, nutzt der Verein oft seine alleinige Kontrolle über die Kommunikationskanäle, um jede Rede zu unterbinden, die die Wahrheit oder eine andere Meinung oder Perspektive offenbaren könnte.
Die HOA versucht, das Blattlassen zu blockieren, mit einer Petition von Tür zu Tür zu gehen (als Aufforderung zu kennzeichnen) oder Ad-hoc-Versammlungen im Community Club House. Der Eigentümer oder Bewohner kann daran gehindert werden, auf Social-Media-Plattformen unter der Kontrolle der HOA zu posten oder Kommentare abzugeben. (Und so viele inoffizielle, unterirdische, von Eigentümern geführte Websites werden geboren.)
Im Wesentlichen werden Hausbesitzer und Bewohner daran gehindert, ihre Rechte zu verteidigen, und dafür bestraft, dass sie für sich selbst sprechen. Der seltene HOA-Bewohner, der es wagt, den Community-Unruhestifter zu verteidigen, riskiert, der nächste Sündenbock zu werden.
So entscheiden sich die meisten Hausbesitzer und Bewohner, den Konflikt zu vermeiden und ein Auge zudrücken, um Fehlverhalten, Missachtung der staatlichen und bundesstaatlichen Gesetze und eklatanten Missbrauch zu vermeiden.
Und HOA-Gerechtigkeit bleibt oft schwer fassbar, ohne einen langwierigen, kostspieligen Rechtsstreit, der unnötige Kosten und emotionalen Stress für die beteiligten Parteien verursacht.
HOA-Dokumente und Gesetze ermöglichen diese Unterdrückung.
Die Wahrheit ist, dass die meisten CC& Rs, Statuten und Statuten – Verträge und Regierungsdokumente, die die Grundlage moderner obligatorischer Wohngemeinschaften bilden – von CAI-Anwälten wie Gelwicks verfasst wurden, insbesondere von Anwälten, die für Entwickler arbeiten.
Daher ist die Rechtssprache absichtlich zugunsten von Unternehmensverbänden und Entwicklern von gemeinsamem Interesse geschrieben.
Aber keines dieser Rechtsdokumente wird von Gemeinden, Landkreisen oder Staaten überprüft, um sicherzustellen, dass der Inhalt fair und gerecht für Wohnungskonsumenten ist.
Die Branche, angeführt von CAI-Anwälten, hat in der Vergangenheit die politische Haltung eingenommen, dass verfassungsrechtliche Beschränkungen und bürgerliche Freiheiten nicht gelten müssen, da HOAs private Einrichtungen sind.
Daher gibt es keinen formellen verfassungsrechtlichen Überprüfungsprozess für die Gründung von assoziationsregierten Gemeinschaften.
Was ist mit Regulierungsbehörden?
Stadt–, Landes- und Bundesbehörden existieren – Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), faire Wohnungsbauagenturen und Verbraucherschutzagenturen sind einige Beispiele. Aber diese öffentlichen Stellen sind in ihren Möglichkeiten stark eingeschränkt, ihre Ermittlungen dauern Monate oder Jahre, und ihre Befugnis, Gesetze durchzusetzen, ist eng begrenzt.
Andere Verwaltungsorgane wie Immobilienverwaltungen, Anwaltskammern und von der Industrie geführte Gremien, die Beschwerden in Bezug auf Community-Manager prüfen, verlassen sich in erster Linie auf die Interessengruppen der Branche, um sich selbst zu regulieren.
Wie einer meiner Leser schreibt:
Diese Agenturen, von denen der Gesetzgeber behauptet, sie seien „Lösungen“, werden oft in ihren eigenen üblen Spielen amok gelaufen oder haben Verbindungen zu den Menschen, die an der Unterdrückung der Rechte anderer beteiligt sind. Ich wiederhole, dass die Neuausrichtung der Macht von Anfang an in HOAs die erste Lösung sein muss, die wir suchen, um die wirklichen Probleme anzugehen, die landesweit in HOAs bestehen. Unsere verfassungsmäßigen Rechte können nicht „unter Vertrag genommen“ werden.
Gut gesagt.
Auf der Suche nach Lösungen
Unter dem Strich können und sollten viele Konflikte verhindert werden, indem die Macht des HOA-Vorstands und seiner Vertreter eingeschränkt und viele der Bestimmungen in Regierungsdokumenten für verfassungsrechtlich ungültig und nicht durchsetzbar erklärt werden.
In erster Linie muss die öffentliche Ordnung Eigentümer und Bewohner ermutigen, sich aktiv in die Angelegenheiten ihrer von Verbänden regierten Gemeinden einzubringen. Zu diesem Zweck muss die Unterdrückung der Rede gesetzlich verboten werden, insbesondere wenn die Standpunkte eines Bewohners den Meinungen des Verwaltungsrats widersprechen.
Um meinen Leser noch einmal zu zitieren:
Facebook, Nextdoor und alle Mitteilungen im Zusammenhang mit der HOA werden als langfristige Probleme innerhalb von HOAs bestehen bleiben, da diese Foren die bisherigen Gespräche am Briefkasten mit Ihrem Nachbarn so gut wie ersetzt haben. Sie sind zu effizient, um sie nicht zu verwenden, und kosten weniger für jede Organisation, die mit ihren Mitgliedern kommunizieren möchte. HOAs entfernen routinemäßig diejenigen, die sich für ihre Rechte einsetzen, von der Kommunikation und Isolierung von Nachbarn. Bundesgesetze müssen sich direkt an diejenigen wenden, die andere zum Schweigen bringen; Wenn nicht, erlaubt das Gesetz effektiv die Isolation und die Ächtung von Hausbesitzern aus der Gemeinschaft.
Die Bewohner von von Vereinigungen regierten Gemeinden müssen das Gesetz auf ihrer Seite haben, damit sie selbstbewusst für ihre Rechte eintreten können, ohne Angst vor Vergeltung zu haben.
Und um ihre Rechte durchzusetzen, würden alle Mitglieder von gemeinwohlorientierten Gemeinschaften von Lernfähigkeiten profitieren, um emotionale Intelligenz und Durchsetzungsvermögen zu entwickeln, so dass niemand seine Nachbarn schikanieren darf, um sich dem Willen und der Laune ihrer derzeitigen HOA-Führer zu unterwerfen.
