Die Top 10 Metriken, die jeder Immobilieninvestor kennen sollte (und warum)

Bei der Auswahl einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie geht es um mehr als den Kaufpreis und die potenziellen Mieten. Um ihnen zu helfen, klug zu investieren, haben Anleger eine Bibliothek mit Kennzahlen und Berechnungen entwickelt, um das Risiko zu minimieren und den Gewinn zu maximieren. Versierte Anleger lernen diese Immobilieninvestitionskennzahlen von innen und außen kennen, so dass sie sowohl eine potenzielle Investition in wenigen Minuten bewerten als auch ihre bestehenden Immobilien überwachen können. Wir sollten beachten, dass diese Metriken unten auf Wohninvestitionen ausgerichtet sind, aber wenn Sie ein Gewerbeimmobilieninvestor sind, lesen Sie diesen Beitrag.

Egal, ob Sie ein neuer Investor sind oder einer mit zwanzig Jahren Erfahrung, der eine Auffrischung benötigt, dies sind die zehn wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestitionen, die Sie kennen sollten. Fühlen Sie sich frei, diesen Beitrag als Diashow anzusehen, Laden Sie die Top 10 Metriken herunter, die jeder Immobilieninvestor kennen sollte Präsentation als PDF oder sehen Sie sich stattdessen das Webinar-Video an.

Net Operating Income (NOI)

NOI gibt an, wie viel Geld Sie mit einer bestimmten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verdienen. Es ist eine Version einer hochrangigen Gewinn- und Verlustrechnung. Um es zu berechnen, nehmen Sie Ihr Gesamteinkommen und subtrahieren Sie die Betriebskosten. Nehmen Sie niemals Ihre Hypothekenzahlungen in die NOI-Berechnung auf, diese werden nicht als Betriebskosten betrachtet.

Vergessen Sie nicht, die Einnahmen aus Waschmaschinen, zusätzliche Gebühren für Parkplätze oder Servicegebühren in Ihr Gesamteinkommen einzubeziehen. Die Betriebskosten umfassen Immobilienverwaltergebühren, Anwaltskosten, allgemeine Wartung, Grundsteuern und alle von Ihnen bezahlten Nebenkosten.

Die Berechnung schließt Investitionen, Steuern, Hypothekenzahlungen oder Zinsen aus. Wenn Sie NOI zur Bewertung einer potenziellen Investition verwenden, denken Sie daran, dass sich die prognostizierten Mieten als ungenau erweisen können. Und wenn das Gebäude unsachgemäß verwaltet wird, können die Einnahmen inkonsistent sein. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum spielt das Betriebsergebnis eine Rolle?

Investoren verwenden NOI ausschließlich, um die Fähigkeit eines Gebäudes zu beurteilen, Einnahmen und Gewinne zu erzielen. Es sagt Ihnen, ob eine bestimmte Investition genügend Einkommen generiert, um Hypothekenzahlungen zu leisten.

Eine aktuelle Fallstudie mit NOI-Berechnungen und weiteren Einblicken finden Sie in unserem Artikel Was ist das Betriebsergebnis?

Kapitalisierungsrate (Cap Rate)

Cap Rate ist das Immobilienäquivalent der Kapitalrendite des Aktienmarktes. Es ist das Verhältnis zwischen der Höhe des Einkommens einer Immobilie zum ursprünglich investierten Kapital (oder ihrem aktuellen Wert). Es zeigt Ihnen den Prozentsatz des Wertes der Investition, der Gewinn ist.

Cap Rate dividiert Ihren Nettobetriebsertrag (Net Operating Income, NOI) durch den Vermögenswert. Wenn Sie sich in der Akquisitionsphase befinden, ist dies der Verkaufspreis der Immobilie. Später können Sie Ihren lokalen Makler, Makler oder den geschätzten Wert auf Immobilien-Websites wie Zillow verwenden. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum ist Cap Rate wichtig?

Generell gilt: Je höher der Cap-Satz, desto höher das Risiko. Dies liegt daran, dass eine hohe Cap-Rate höhere Renditen und letztendlich ein höheres Risiko anzeigt. Aus diesem Grund sehen Sie in der Regel höhere Cap-Raten in riskanteren Märkten, im Vergleich zu niedrigeren Cap-Raten in stabilen und größeren Märkten wie New York City oder San Francisco zum Beispiel.

Internal Rate of Return (IRR)

IRR schätzt die Zinsen, die Sie für jeden Dollar verdienen, der während seiner Haltedauer in ein Mietobjekt investiert wird. Es ist die Wachstumsrate, die eine Immobilie generieren kann. Die Berechnung geht über das Betriebsergebnis und den Kaufpreis hinaus, um die langfristige Rendite abzuschätzen.

Setzen Sie bei der Berechnung des IRR den Kapitalwert (NPV) der Immobilie auf Null und verwenden Sie die projizierten Cashflows für jedes Jahr, in dem Sie das Gebäude halten möchten. Der Barwert repräsentiert den Wert des Geldes jetzt, im Vergleich zu in der Zukunft, sobald das Geld Zinseszinsen aufgelaufen ist. Es ist eine komplizierte Formel, daher verwenden die meisten Anleger die IRR-Funktion in Excel, um das Verhältnis zu berechnen.

Während Investoren IRR verwenden, um Eigenschaften zu vergleichen, sollten Sie seine Grenzen kennen. Es setzt ein stabiles Mietumfeld und keine unerwarteten Reparaturen voraus. Die Eigenschaften, die Sie vergleichen, sollten in Größe, Verwendung und Haltedauer ähnlich sein.

Warum ist IRR wichtig?

Abhängig vom spezifischen Immobilienvermögen liegt eine typische IRR-Metrik zwischen 10 und 20%, kann jedoch stark variieren. Dies ist eine weitere wertvolle Möglichkeit, um zu beurteilen, ob eine Immobilie für Sie eine gute Leistung erbringt oder nicht.

Cashflow

Der Cashflow ist ein Zeichen dafür, wie gut es Ihrem Unternehmen geht oder nicht. Es ist Ihr Netto-Bargeld am Ende des Monats, nachdem Sie Ihre Mieten erhalten und Ihre Ausgaben bezahlt haben. Wenn Sie ein Gebäude für 2.000 US-Dollar pro Monat mieten und alle Kosten 1.200 US-Dollar betragen, beträgt Ihr Netto-Cashflow 800 US-Dollar. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum ist der Cashflow wichtig?

Der Netto-Cashflow ist eine einfache, aber wichtige Zahl. Wenn es negativ ist, können Sie Ihre Rechnungen nicht bezahlen oder einen Gewinn erzielen. Ein negativer Cashflow kann auch darauf hindeuten, dass Sie zu viel für die Immobilie ausgeben, und Sie sollten die damit verbundenen Kosten untersuchen. Oder Sie haben einen delinquenten Mieter, dessen verspätete oder teilweise Zahlungen sich auf Ihr Endergebnis auswirken.

Cash on Cash Return

Cash on Cash Return gibt Ihnen die Gesamtrendite des Geldes an, das Sie in Ihrer Immobilieninvestition haben. Einfach ausgedrückt, es ist, wie viel Geld Sie mit Ihrem investierten Geld verdienen. Dies ist eine wichtige Metrik, da sie im Gegensatz zu anderen Immobilieninvestitionsmetriken den Schuldendienst und Ihre Hypothek umfasst.

Um die aktuelle Rendite des Gesamtbetrags an Bargeld in einer Immobilie oder in Ihrem Portfolio zu erhalten, nehmen Sie Ihren Netto-Cashflow nach dem Schuldendienst und dividieren Sie ihn durch Ihr gesamtes Bargeld im Geschäft. Um den gesamten Cash-In zu berechnen, summieren Sie den Anschaffungspreis des Gebäudes oder Portfolios zuzüglich der Abschlusskosten, subtrahieren Sie den ausstehenden Hypothekensaldo und addieren Sie alle Investitionen. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum ist Cash-on-Cash wichtig?

Wenn Sie mit Cash on Cash Return herumspielen, können Sie den besten Weg finden, um eine neue Investition zu finanzieren. Es wird bei der Auswahl zwischen potenziellen Investitionen verwendet und kann Ihnen helfen, Renditen in Jahren zu prognostizieren, in denen Sie mit Investitionen rechnen.

Bruttomietmultiplikator (GRM)

GRM hilft Investoren, Gebäude zu vergleichen und den Wert eines Gebäudes grob zu bestimmen. Es wird berechnet, indem der Preis der Immobilie durch die Bruttomieteinnahmen dividiert wird. Ein „guter“ GRM hängt von Ihrem lokalen Markt und vergleichbaren Eigenschaften ab.

Sie können eine Projektion der Bruttomieteinnahmen verwenden oder den aktuellen Eigentümer um eine Kopie seiner Mietliste bitten. Da offene Stellen oder Ausgaben nicht berücksichtigt werden, würden Sie keine Investitionsentscheidung ausschließlich für GRM treffen. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum ist GRM wichtig?

Je niedriger der GRM, desto besser, aber Sie können im Allgemeinen erwarten, dass ein GRM zwischen 4 und 8 liegt. Auf diese Weise können Sie beurteilen, ob Ihr potenzieller Deal eine gute Investition ist oder ob ein aktueller Vermögenswert es wert ist, langfristig gehalten zu werden.

LTV Ratio

Das Loan to Value Ratio misst die Höhe der Hebelwirkung auf einen bestimmten Vermögenswert. Ein LTV ist für Käufer, die ihre Geschäfte finanzieren, von Bedeutung, da er den Betrag misst, den Sie gegen den aktuellen Marktwert der Immobilie finanzieren müssen. LTV ist aber auch der beste Weg, um das Eigenkapital, das Sie in einer Immobilie halten, zu verfolgen (nicht nur zur Finanzierung), sondern auch für den Wert Ihres Portfolios und Ihrer Vermögenswerte, die Schulden berücksichtigen.

Für die Finanzierung werden die meisten Kreditgeber nicht bis zu 100% des Wertes einer Immobilie finanzieren; Sie wollen Eigenkapital darin belassen, um ihre Investition zu schützen. Sie drücken aus, wie viel des gesamten Kaufpreises sie bereit sind, in einem Loan-to-Value-Verhältnis zu finanzieren.

Die Differenz zwischen dem Prozentsatz, den ein Kreditgeber finanzieren wird, und dem Gesamtwert der Immobilie ist die Menge an Bargeld, die Sie in den Deal stecken müssen.

Warum ist LTV wichtig?

Wenn der Kreditgeber 80% LTV-Geschäfte macht, benötigen Sie eine Anzahlung von 20%, um die Hypothek zu sichern. In diesem Szenario würde eine Immobilie im Wert von 100.000 USD 20.000 USD als Anzahlung plus Abschlusskosten erfordern und einen LTV von 80% darstellen. Wenn der Wert der Immobilie nach 10 Jahren jetzt 200.000 US-Dollar beträgt und Sie Ihre Hypothek auf 50.000 US-Dollar zurückgezahlt haben, beträgt Ihr LTV jetzt 25%.

Schuldendienstdeckungsgrad

Kreditgeber achten auch genau auf Ihren Schuldendienstdeckungsgrad oder DSCR. Es vergleicht das Betriebsergebnis, das Sie zur Verfügung haben, um Schulden zu bedienen, mit Ihrem Gesamtschuldenstand. Teilen Sie Ihr Nettobetriebsergebnis durch Schuldenzahlungen auf monatlicher, vierteljährlicher oder jährlicher Basis, um Ihren DSCR zu erhalten.

Wenn Sie eine neue Hypothek beantragen, sehen sich die Kreditgeber Ihren DSCR an, um Ihre Rückzahlungsfähigkeit zu beurteilen. Eine hohe Quote deutet darauf hin, dass Sie möglicherweise zu stark fremdfinanziert sind, was es schwieriger macht, sich für eine Finanzierung zu qualifizieren.

Warum ist DSCR wichtig?

Typische A- und B-Kreditgeber benötigen einen DSCR im Bereich von 1,25–1,5. Dies bedeutet, dass Ihr Mietobjekt nach dem Schuldendienst 25% mehr zusätzliches Einkommen erzielt. Ein DSCR von 1,5-1,75 ist noch wünschenswerter und könnte helfen, Ihren Zinssatz zu senken.

Operating Expense Ratio (OER)

Die OER ist ein Maß für die Rentabilität und zeigt Ihnen, wie gut Sie die Ausgaben im Verhältnis zum Einkommen kontrollieren. Nehmen Sie alle Betriebskosten abzüglich der Abschreibungen und teilen Sie sie durch das Betriebsergebnis, um Ihr OER zu erhalten. Es ist eine der wenigen von Anlegern verwendeten Kennzahlen, die Abschreibungen einschließt, wodurch die Immobilienkosten besser berücksichtigt werden. Sie können diese Metrik selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Warum ist OER wichtig?

Eine niedrigere OER spiegelt wider, dass Sie die Ausgaben im Verhältnis zum Umsatz minimiert haben. Wenn Ihre OER im Laufe der Zeit gestiegen ist, kann dies auf viele Probleme hinweisen. Vielleicht haben die jährlichen Mieterhöhungen nicht mit den Kostensteigerungen übereingestimmt. Oder Ihre Verwaltungsgesellschaft hält die routinemäßige Wartung nicht aufrecht, was zu ernsteren Problemen auf der Straße führt. Die Berechnung von OER anhand spezifischer Ausgaben kann Ihnen helfen, den Grund für den Anstieg einzugrenzen und ihn wieder unter Kontrolle zu bringen.

Belegungsraten

Eine unbesetzte Einheit generiert kein Einkommen, kostet Sie aber trotzdem Geld. Viele Betriebskosten bleiben unverändert, auch wenn Sie keine Mieter haben. Die meisten Anleger verfolgen zwei historische Belegungsraten, um offene Einheiten und entgangene Erträge im Auge zu behalten.

Physische Leerstandsrate

Diese Rate gibt Ihnen den Prozentsatz Ihrer freien Einheiten im Vergleich zu den insgesamt verfügbaren Einheiten an. Es ist einfach zu berechnen, nehmen Sie die Anzahl der freien Einheiten, multiplizieren Sie mit 100 und dividieren Sie durch die Gesamtzahl der Einheiten. Diese Metrik kann für jede Immobilie oder für Ihr gesamtes Portfolio nützlich sein.

Wirtschaftliche Leerstandsrate

Die wirtschaftliche Leerstandsrate betrachtet die Höhe des Einkommens, das Sie verpassen, wenn eine Einheit frei ist. Addieren Sie die während des Leerstands verlorenen Mieten und dividieren Sie sie durch die Gesamtmiete, die in einem Jahr erhoben worden wäre, um das zu erhalten, was Sie der Leerstand gekostet hätte.

Warum ist die Leerstandsquote wichtig?

Es ist immer eine gute Idee, Ihre persönlichen Leerstandsraten sowie die Auslastung Ihres Gesamtmarktes im Auge zu behalten. Um konservativ zu sein, bauen Sie diese Rate in potenzielle Einkommensberechnungen ein, bevor Sie ein neues Gebäude kaufen. Sie sollten einen Puffer von 5-10% Leerstand in alle Ihre Ausgabenberechnungen einbauen, der sicherstellt, dass Sie alle Ausgaben decken können, wenn Einheiten nicht entwertet werden. Sie können diese Metrik jedes Mal selbst berechnen oder Stessa für Sie erledigen lassen.

Das letzte Wort zu Immobilieninvestitionsmetriken

Immobilieninvestitionsmetriken leiten Anleger bei der Entscheidung, potenzielle Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen. Sie helfen auch dabei, die Leistung zu verfolgen, um Probleme zu identifizieren, bevor sie Ihr Unternehmen schädigen. Jedes Verhältnis erzählt eine andere Geschichte über Ihr Unternehmen oder Ihre Immobilie. Betrachten Sie sie daher im Kontext des Marktes, des Gebäudes und Ihrer Anlageziele, wenn Sie sie zur Information Ihrer Pläne verwenden.

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