nogle gange er der ingen måde at løse en tvist med en lejer. Vi har hørt nogle rædselshistorier: lejere, der ikke betaler husleje i flere måneder, lejere, der reklamerer for din ejendom på Airbnb, lejere, der pakker stedet med udenlandske studerende, der, når de konfronteres, tilsyneladende er alle hans slægtninge. Samt en udlejer, kan du udøve din ret til at opsige lejemålet.
først en vigtig note om lejekontrakter versus licenser
når vi taler om lejere, henviser vi normalt til nogen, som du har givet en lejekontrakt til. Det vil sige en lovlig ret til at bruge ejendommen som om den tilhører dem i en bestemt periode på visse betingelser. Sådanne leasing-eller lejeaftaler skal erklæres med de myndigheder, som lejeren skal betale stempelafgift på.
dette er forskelligt fra en licens. I modsætning til en lejekontrakt giver en licens ikke nogen “ejendomsrettigheder” til en licenstager – han har lov til at blive på et hotelværelse af hotelejeren, men han kan blive bedt om at forlade når som helst uden nogen grund (selvfølgelig er hotelreservationer underlagt visse kontraktvilkår, som vil beskytte forbrugeren mod urimelig eller urimelig praksis).
som udlejer regulerer lejekontrakten således forholdet mellem dig og din lejer. Det er værd at læse standard leasingaftaler din ejendom agent kan bruge til at sikre, at det dækker alle de forskellige scenarier, du har i tankerne. Er det for eksempel en betingelse for lejekontrakten, at der ikke skal være kæledyr? Eller er der et forbud mod rygning i lejligheden?
nogle hoteller beder gæsterne om at underskrive en garanti for, at de ikke ryger i de ikke-ryger værelser, og hvis de gør det, forpligter de sig til at betale for omkostningerne ved at skulle fjerne røgluften fra alle sengetøj, polstring, tæppe osv. i rummet). Hvis du lejer en HDB-Lejlighed ud, skal du sikre dig, at det er en lejeperiode, at andre end de personer, der er opført som beboere i lejekontrakten, ingen andre skal opholde sig i lejligheden, permanent eller midlertidigt. Og for at sikre, at en overtrædelse af dette udtryk vil resultere i øjeblikkelig udsættelse.
dette er for at forhindre, at lejeren får dig til at overtræde HDB-reglerne om udlejning af lokaler til illegale indvandrere og reglen om ikke at udleje HDB – lejligheder eller værelser inde til turist eller til kortvarig leje på mindre end 6 måneder (i alvorlige tilfælde kan HDB miste din HDB-lejlighed, og boligejere er gået i fængsel for at udleje deres ejendom til illegale indvandrere-ubevidst eller på anden måde).
Uras nylige nye afgørelse, der trådte i kraft den 15.maj 2017, tillader heller ikke mere end seks ikke-relaterede lejere i den samme private lejlighed (for at forhindre udlejere i at proppe 20 udenlandske arbejdere ind i en lille lejlighed eller HDB-lejlighed).
så hvordan udsætter du en lejer inden udløbet af lejekontrakten?
-
giv skriftlig meddelelse til lejeren
du bør altid begynde med at give skriftlig meddelelse om din hensigt om at opsige lejemålet. Dette afhænger af, hvad du havde fastsat i lejekontrakten. Normalt vil der være sådanne opsigelsesklausuler indeni. Typisk, lejekontrakten indeholder bestemmelser om, at varsel skal forkyndes mindst 30 dage før den dato, hvor du vil have lejeren væk. Du kan dog udskyde en lejer tidligere, hvis din lejekontrakt indeholder et sådant scenario, typisk ved forekomsten af en bestemt begivenhed, for eksempel hvis hans arbejdstilladelse tilbagekaldes.
Send snail mail samt en e-mail, så der er et papirspor eller bevis for, at du formelt havde informeret lejeren om at flytte ud inden en bestemt dato. Lovligt fungerer ting muligvis ikke til din fordel, hvis din “meddelelse” var bandeord, der råbte ind i din telefon.
-
sørg for, at du tydeligt har angivet det begåede brud, enhver kompensation, der søges, og handlinger, der skal træffes af lejeren
meddelelsen skal forkyndes i henhold til afsnit 18 i lov om formidling og ejendomsret. Loven siger, at:
en ret til genindtræden eller fortabelse i henhold til en bestemmelse eller bestemmelse i en lejekontrakt, for overtrædelse af en pagt eller betingelse i en lejekontrakt, kan ikke håndhæves, ved handling eller på anden måde, medmindre leasinggiveren tjener lejeren en meddelelse, der specificerer den særlige overtrædelse, der klages over, og, hvis overtrædelsen er i stand til at afhjælpe, kræver leasingtager at afhjælpe overtrædelsen og under alle omstændigheder kræve, at leasingtager yder erstatning i penge for overtrædelsen, og leasingtager undlader inden for en rimelig tid derefter at afhjælpe overtrædelsen, hvis det er i stand til at afhjælpe og gøre det rimeligt kompensation i penge, til leasinggiverens tilfredshed, for overtrædelsen.
for at opsummere ordet salat skal du medtage tre ting i den meddelelse, du serverer. Disse er:
- Angiv nøjagtigt, hvad lejeren gjorde forkert, dvs. en overtrædelse af hvilket udtryk i lejekontrakten
- hvad lejeren skal gøre for at løse overtrædelsen (hvis det er noget, der kan afhjælpes)
- den erstatning, du ønsker, hvis overtrædelsen forårsagede tab eller skade
du kan sparke lejeren ud, hvis og når lejeren ikke opfylder de betingelser, du har angivet. Men djævelen er i detaljerne her, og vi er ikke kvalificerede til at give juridisk rådgivning; så det er bedst at søge hjælp fra en advokat.
men bemærk, at du generelt ikke kan udskyde en lejer, før du serverer denne meddelelse.
-
hvis din lejer er i restance, få en nødskrivelse
hvis din lejer skylder dig tilbage husleje bliver du nødt til at træffe en beslutning om, hvorvidt du ønsker at opsige lejemålet (Tjek din lejekontrakt; typisk giver det dig mulighed for at opsige lejekontrakten, hvis lejen ikke betales inden for en bestemt dato, for eksempel inden for 7 dage efter begyndelsen af hver måned), eller du vil beholde lejeren, men tvinge ham til at betale op.
du vil have en eller to måneders leje depositum, hvorfra du kan fratrække tilbage leje, men det kan være klogere at holde disse penge til den fælles inspektion, når lejemålet udløber, så du kan bruge det til reparationer og enhver tilbage leje derefter (Lad os se det i øjnene – lejere undertiden undlader at betale huslejen for den sidste måned eller deromkring).
hvis du beslutter at beholde lejeren, men du vil have ham til at betale lejen tilbage, kan du få en nødskrivelse fra domstolene. Du bliver nødt til at engagere en advokat til at gøre dette.
en nødskrivelse giver dig mulighed for at kræve op til 12 måneders restancer, selvom der ikke er nogen forståelig grund til, at du ville vente så længe med at gøre det. Når stævningen er sendt sammen med en meddelelse om beslaglæggelse af varer i henhold til loven, kan du tage lejerens ting til at betale for lejen. Hvis de stadig ikke betaler lejen inden for fem dage, er du inden for din ret til at sælge disse varer.
for stædige lejere er dette en god måde at motivere dem til at flytte ud.
der kan dog ikke være noget af meget værdi i ejendommen, især hvis det er indrettet af dig, til “nød” dvs.beslaglægge og sælge. Denne type handling kan være mere passende for kommercielle udlejere, da lejeren kan have varer, der er beregnet til salg – hvilket vil tilskynde lejeren til at betale lejen tilbage for at få deres varer frigivet.
-
du kan muligvis gå til Small Claims Tribunal i stedet for at ansætte en advokat
hvis du er heldig, kan du muligvis slippe af sted med at gå til Small Claims Tribunal (SCT) i stedet for at skulle ansætte en advokat for at få udlejningsrestancer eller for at udskyde din lejer. Under meget begrænsede omstændigheder kan SCT høre din sag. Du kan se, hvad kriterierne er ved at tjekke deres hjemmeside.
Brug din sunde fornuft og ikke chikane taktik
brug din sunde fornuft, når du prøver at udskyde din lejer. Ligner han den utrolige Hulks bror? Ved han, hvor du bor? Kan han ringe til dit telefonnummer uophørligt og kl 3 er? Hvis han ikke vil forlade uden kamp (bogstaveligt talt), kan det være bedst at overlade det til fagfolk, dvs.få en retskendelse og lade advokaterne håndtere det.
det er bedst for dig eller din agent at tale pænt med lejeren og forsøge at nå til enighed om, hvornår han kan flytte ud. Glem ikke, han kan tage det næste fly ud af Singapore for aldrig at blive hørt fra igen efter at have smadret alt i din lejlighed; forlader dig stående midt i dit ødelagte køkken, der ligner orkanen Katrina lige havde revet igennem det, mens du kun holdt et 2 måneders depositum i dine hænder (eller slet ingen depositum, hvis lejeren ikke betalte nogen husleje i de sidste 2 måneder).
og hvis vi har brug for at sige det, skal du ikke bruge fjollet chikane taktik.
det inkluderer ting som:
- ændring af dine bankkontooplysninger, så din lejers check hopper, og du kan hævde, at de ikke betalte husleje
- ændring af låsen, mens de er ude (du ved, at de også kan ansætte en låsesmed, ikke?)
- skæring af strøm og vand, når lejerne er en familie og har små børn at passe på
der er intet, der forhindrer din lejer i at tage egne retssager mod dig og muligvis vinde, hvis du ikke spiller efter bogen selv. Hvis du er på højre side af loven, hvorfor er der behov for at bruge sådan taktik?
det kan vi ikke understrege nok – det er bedre at sikre, at alle de vigtige vilkår er i lejekontrakten fra starten for at forhindre hovedpine senere. det vil gøre dit liv så meget lettere, når du skal fortælle lejeren at flytte ud (han vil argumentere, men han kan ikke slå de klare skrevne ord i lejekontrakten), eller hvis du skal tage retssager for at tvinge ham til at flytte ud eller betale husleje (du bruger mindre på advokatsalærer, hvis du har en klar sag).
tjek andre udlejningsrelaterede artikler her: 5 Singapore kvarterer for lejere på et budget og bør unge singaporeanere leje deres første hjem?
Find din drømmes lejebolig i dag på Singapores største ejendomsportal 99.co!
