hvis du er en canadier, der har til hensigt at købe, eller som allerede har købt, fast ejendom beliggende i USA, skal du være opmærksom på de amerikanske og canadiske skatteproblemer i forbindelse med at eje amerikansk fast ejendom. Generelt er det første spørgsmål, der opstår: på hvilken måde skal ejendommen holdes?
ejerstruktur
hvordan du vælger at strukturere dit ejerskab afhænger af formålet med ejendommen. Vil det kun være til personlig brug, en investering, der vil generere lejeindtægter, eller måske en blanding af begge? Hvor længe har du til hensigt at eje ejendommen? Er din hensigt at skabe et arv aktiv, der overføres til fremtidige generationer?
ejerskab i dit personlige navn er typisk det første valg for mange canadiere. Dette er den mest enkle mulighed, og den skattemæssige behandling ved salg kan også være fordelagtig sammenlignet med andre former for ejerskab. Andre muligheder inkluderer ejerskab gennem et selskab, partnerskab eller tillid. Mange rådgivere syd for grænsen samt visse oplysninger, der er tilgængelige på internettet, anbefaler at holde amerikansk fast ejendom gennem et aktieselskab (LLC). Som Canadisk bosiddende er dette generelt ikke det bedste valg, da det potentielt kan resultere i dobbeltbeskatning med indkomstskattesatser på op til 70 procent.
uanset årsagen til køb af amerikansk fast ejendom er det vigtigt at søge professionel skat og juridisk rådgivning inden dit køb, da omstrukturering efter køb kan være dyrt.
U. S. ejendom skat implikationer
en væsentlig ulempe ved at holde amerikanske fast ejendom direkte er den mulige eksponering for amerikanske ejendom skat. USA opretholder retten til at opkræve ejendomsskat på canadiere, der på deres dødstidspunkt ejer visse aktiver beliggende i USA, kaldet “amerikanske situs-aktiver.”Amerikanske situs-aktiver inkluderer amerikansk fast ejendom, aktier i amerikanske virksomheder og materiel ejendom beliggende i USA
korrekt strukturering af køb af amerikansk fast ejendom vil være en vigtig overvejelse med hensyn til Amerikansk ejendomsskat. National lovgivning i USA. giver en grundlæggende undtagelse for ikke-residenter på US$60.000. Canada-USA Indkomstskatteaftale tillader dog canadiere en fritagelse svarende til Amerikanske statsborgeres (US$11,7 millioner). Derfor kan canadiere som hovedregel være underlagt amerikansk ejendomsskat, hvis de ejer amerikanske situs-aktiver, og deres verdensomspændende aktiver overstiger 11,7 millioner dollars.
individuelt skatteyderidentifikationsnummer
hvis du er en ikke-hjemmehørende i USA (og derfor ikke har og ikke kan få et amerikansk personnummer), der modtager indkomst fra en amerikansk ejendom, eller sælger USA. fast ejendom, er du forpligtet til at få en individuel skatteyder identifikationsnummer (ITIN). En ITIN er et skattebehandlingsnummer udstedt af Internal Revenue Service (IRS), der udelukkende bruges til at hjælpe enkeltpersoner med at overholde amerikanske skattelove. Mens du ansøger om ITIN, er det ikke besværligt; ansøgningsprocessen og de krævede dokumenter, der ledsager ansøgningen, er ofte forvirrende. Vores MNP-team kan hjælpe ikke-beboere med at få deres amerikanske ITIN-nummer
optjening af lejeindtægter
hvis du agter at tjene lejeindtægter fra din amerikanske fast ejendom, vil du være underlagt USA. indkomstskat på lejeindtægter modtaget. Der er to valg i denne henseende: (1) en skat på 30 procent af brutto lejeindtægter tilbageholdes og overføres til IRS (dvs.intet fradrag for udgifter); eller (2) foretage et valg for at indgive en ikke-hjemmehørende amerikansk selvangivelse og betale skat til graduerede satser på netto lejeindtægter (fradrag for tilladte udgifter). Bemærk, at som en canadisk bosiddende, lejeindtægten er rapporterbar og skattepligtig i Canada, med en justering for udenlandsk valuta.
salg af den amerikanske ejendom
tilsvarende, når du eller din Canadiske enhed sælger USA. du skal rapportere dette på en amerikansk føderal selvangivelse (og en statslig selvangivelse, hvis den stat, hvor ejendommen er beliggende, opkræver indkomstskat) og også på din Canadiske selvangivelse med en justering for udenlandsk valuta. For eksempel, hvis du købte amerikansk ejendom i 2010 for US$500.000 og sælger i dag for US$600.000, er gevinsten til Amerikanske formål US$100.000 (ignorerer salgsudgifter). På din Canadiske selvangivelse rapporterer du dog en gevinst på cirka CDN$300.000. Det højere beløb afspejler justeringen for udenlandsk valuta, da valutakursen var cirka 1,00 i 2010 sammenlignet med 1,32 i dag (dvs.1 Amerikansk dollar = 1,32 canadiske dollars). For at undgå dobbeltbeskatning vil Canada generelt tillade en udenlandsk skattefradrag for amerikanske skatter betalt af lejeindtægter eller gevinst ved salg af amerikansk fast ejendom.
kildeskat på salg
på salgstidspunktet, USA. kræver, at køberen tilbageholder 15 procent af bruttosalgsprisen i henhold til lov om udenlandsk investering i ejendomsskat (FIRPTA) og overfører dette til IRS som en føderal kildeskat. Denne føderale kildeskat kan reduceres til 10 procent (afhængigt af salgsprisen og køberens hensigt om belægning). Det kan også være muligt yderligere at reducere eller endda eliminere kildeskattekravet helt, hvis sælgeren kan få et kildeskatbevis inden salgsdatoen. Certifikater kan gives, når sælgeren kan påvise, at deres ultimative amerikanske skattepligt fra salg af ejendommen er mindre end 15 procent eller 10 procent af af salgsprisen. Derudover kræver nogle stater deres egen kildeskat (Californien og USA er bemærkelsesværdige eksempler).
kontakt
hvis du har spørgsmål om de amerikanske og canadiske skatteproblemer i forbindelse med køb og vedligeholdelse af amerikansk fast ejendom, er vi her for at hjælpe. Kontakt David Cender, CPA, CA, CPA (Illinois), Partner, internationale Skattetjenester, MNP på 604.542.6716 eller .
