den anden dag havde jeg et opkald fra en potentiel kunde, der fortalte mig om en gammel kreditkortgæld, der forhindrede ham i at få sit pant refinansieret. “Jeg havde en kreditkortgæld, som jeg mener var i det væsentlige $5.000 – 10.000, der gik til dom efter en standard blev taget imod mig,” sagde han. “Dommen blev abstraheret og er nu på eller omkring $30.000. En pant er blevet placeret på mit hjem, som er homestead – er det lovligt i Italien? Jeg forsøger at forhandle denne gæld, og de fortsætter med at kræve op på $20.000.”
lad mig først rydde op i en misforståelse. Ufrivillige panterettigheder, som domme, placeres ikke mod specifikke egenskaber. I stedet indleveres et” abstrakt af dom ” i amtsregistret og vedhæftes derefter som pant til debitors ikke-fritagne aktiver i amtet.
men Kreditkort dom tilbageholdsret kan ikke og ikke tillægger homesteads. Så, mens denne dom er indgivet i amtet, det faktisk ikke tillægger homestead.
når det er sagt, hvis du vil sælge hjemmet eller refinansiere hjemmet, vil titelfirmaet normalt kræve en frigivelse af tilbageholdelsesretten mod homestead. I den forstand, hvis du ikke kan sælge eller refinansiere uden titelforsikring, og du ikke kan få titelforsikring, medmindre pantet ryddes, siges pantet at “skyde” titlen til din ejendom. Det er ikke vedhæftet, det er bare, at titelfirmaet ikke udsteder forsikring, mens pantet er derude. Det er en forretningsbeslutning, som titelforsikringsselskabet træffer, ikke en juridisk beslutning. Lien er en risiko, de ikke ønsker at påtage sig, fordi de ikke kan være sikre på, at ejendommen har været din gård hele tiden dommen har været udestående.
kan jeg løse dette problem?
Hvordan kan du gå om at forsøge at få titlen ryddet?
for det første kan du udarbejde en delvis frigivelse af panterettigheder og skrive et kravbrev til domskreditoren eller dens advokater og insistere på, at de giver en delvis frigivelse af panterettigheder til dig på gården. De kan insistere på en slags erklæring om, at ejendommen er, og har været i hele dommens liv, din gård.
eller Ejendomskoden indeholder en procedure for at kontakte domskreditoren og anmode om frigivelse. Hvis du følger alle procedurerne i Ejendomskoden, og hvis domskreditoren ikke leverer den delvise frigivelse, du kan registrere en erklæring i ejendomsposterne for at vise, at ejendommen er din gård. Titelfirmaet formodes derefter at være i stand til at stole på denne erklæring og ejendomskodeproceduren for at udstede en titelpolitik. Afsnittet Ejendomskode er 52.0012, og Ejendomskoden kan findes på denne hjemmeside: http://www.statutes.legis.state.tx.us/.
problemet med Egenskabskodemetoden er, at det tager mindst 30 dage. Nogle gange har folk større travlt med at lukke en transaktion. I så fald kan titelfirmaet tilbyde at simpelthen holde en retsafgørelse i spærret, indtil tilbageholdelsesretten er modtaget. Eller du kan betale dommen “under protest” og sagsøge senere for at inddrive det betalte beløb.
min generelle tilgang afhænger af, om udgivelsen er nødvendig meget snart eller ej. Hvis det er nødvendigt snart, så skriver jeg et brev til dommen kreditors advokat, sammen med form af delvis frigivelse af pant og en erklæring fra min klient. Jeg følger derefter op med telefonopkald og fakser for at prøve at få dem til at underskrive frigivelsen. I mellemtiden kan jeg også starte den formelle Ejendomskodemetode. Endelig, hvis der ikke er nogen frigivelse i syne, forsøger jeg at få titelfirmaet til at lukke og betale dommens udbetaling “under protest” efterfulgt af en retssag mod dommens kreditor for at inddrive midlerne og advokatens gebyrer.
langt størstedelen af tiden vil domskreditorens advokat rettidigt give en delvis frigivelse af pant. De er bestemt opmærksomme på loven, og de ved, at de kan holdes ansvarlige for eventuelle skader for manglende levering af den delvise frigivelse. Nogle gange får et brev fra en advokat handling fra dem, hvor en debitor, der handler alt af sig selv, ikke virker. Faktisk, i min erfaring, dom kreditorers advokater undertiden forsøge at udtrække en betaling til at udstede den delvise frigivelse, når de beskæftiger sig med debitor personligt. Men de ved bedre end at prøve det med en erfaren forbruger kredit advokat.
hvis du står over for et problem med en gammel dom clouding titel til din homestead, rådføre sig med en advokat, så snart du bliver opmærksom på problemet, så han eller hun kan tage skridt til at løse problemet, forhåbentlig uden at forsinke din lukning.
stillingen kan ikke få et boliglån på grund af en gammel Dom? optrådte først på AKB.
