Comment expulser un locataire gênant à Singapour

Parfois, il n’y a aucun moyen de résoudre un litige avec un locataire. Nous avons entendu des histoires d’horreur: des locataires qui ne paient pas de loyer pendant des mois, des locataires qui annoncent votre propriété sur Airbnb, des locataires qui emballent l’endroit avec des étudiants étrangers qui, lorsqu’ils sont confrontés, sont apparemment tous ses proches. En tant que propriétaire, vous pouvez exercer votre droit de résilier le bail.

Tout d’abord, une note importante sur les baux par rapport aux licences

Lorsque nous parlons de locataires, nous nous référons généralement à quelqu’un à qui vous avez donné un bail. C’est-à-dire un droit légal d’utiliser le bien comme s’il leur appartenait, pendant une période déterminée sous certaines conditions. Ces baux ou Contrats de location doivent être déclarés auprès des autorités sur lesquelles le locataire devra s’acquitter du droit de timbre.

Ceci est différent d’une licence. Contrairement à un bail, une licence ne confère aucun « droit de propriété » à un licencié – il est autorisé à séjourner, par exemple, dans une chambre d’hôtel par le propriétaire de l’hôtel, mais il peut être invité à partir à tout moment sans aucune raison (bien entendu, les réservations d’hôtel sont soumises à certaines conditions contractuelles qui protégeront le consommateur des pratiques déloyales ou déraisonnables).

Ainsi, en tant que propriétaire, le Contrat de location régit la relation entre vous et votre locataire. Il vaut la peine de lire les contrats de location standard que votre agent immobilier peut utiliser pour s’assurer qu’ils couvrent tous les différents scénarios que vous avez en tête. Par exemple, est-ce une condition du bail qu’il ne devrait pas y avoir d’animaux de compagnie? Ou y a-t-il une interdiction de fumer dans l’appartement?

Certains hôtels demandent aux clients de signer une garantie qu’ils ne fumeront pas dans les chambres non-fumeurs et s’ils le font, ils s’engagent à prendre en charge les frais d’élimination de l’odeur de fumée de tous les draps, tissus d’ameublement, tapis, etc. dans la chambre). Si vous louez un appartement HDB, vous devez vous assurer qu’il s’agit d’une durée du bail selon laquelle, à l’exception des personnes énumérées comme occupants dans le Contrat de location, personne d’autre ne devrait séjourner dans l’appartement, de manière permanente ou temporaire. Et de prévoir qu’une violation de ce terme entraînera une expulsion immédiate.

Ceci vise à empêcher le locataire de vous amener à enfreindre les règles de HDB sur la location de locaux à des immigrants illégaux et la règle contre la location d’appartements ou de chambres HDB à l’intérieur à des touristes ou pour une location à court terme de moins de 6 mois (dans les cas graves, HDB peut confisquer votre appartement HDB et les propriétaires de maison sont allés en prison pour avoir loué leur propriété à des immigrants illégaux – involontairement ou autrement).

La nouvelle décision de l’URA, entrée en vigueur le 15 mai 2017, n’autorise pas non plus plus de six locataires indépendants dans le même appartement privé (pour empêcher les propriétaires d’entasser 20 travailleurs étrangers dans un minuscule appartement ou un appartement HDB).

Alors, comment expulser un locataire avant l’expiration du Contrat de location?

1. • Donner un avis écrit au locataire
   • Assurez-vous d’avoir clairement spécifié le manquement commis, toute indemnisation demandée et les mesures à prendre par le locataire
   • Si votre locataire est en retard, obtenez un bref de détresse
   • Vous pourrez peut-être vous adresser au Tribunal des petites créances au lieu d’embaucher un avocat

   Donner un avis écrit au locataire

Vous devez toujours commencer par donner un avis écrit de votre intention de résilier le bail. Cela dépend de ce que vous aviez prévu dans le Contrat de location. Habituellement, il y aura de telles clauses de résiliation à l’intérieur. En règle générale, le contrat de location prévoit que l’avis doit être signifié au moins 30 jours avant la date à laquelle vous souhaitez que le locataire parte. Cependant, vous pouvez expulser un locataire plus tôt, si votre contrat de location prévoit un tel scénario, généralement à la survenance d’un événement spécifié, par exemple, si son permis de travail est révoqué.

Envoyez un courrier postal ainsi qu’un e-mail afin qu’il y ait une trace papier ou une preuve que vous aviez informé formellement le locataire de déménager à une certaine date. Légalement, les choses peuvent ne pas fonctionner en votre faveur si votre « avis » était des jurons criés dans votre téléphone.

1. Assurez-vous d’avoir clairement spécifié le manquement commis, toute indemnisation demandée et les mesures à prendre par le locataire

L’avis doit être signifié en vertu de l’article 18 de la Loi sur la cession et le droit des biens. La loi stipule que ::

Un droit de réintégration ou de confiscation en vertu d’une disposition ou d’une stipulation d’un bail, pour une violation d’une clause ou d’une condition d’un bail, n’est pas exécutoire, par action ou autrement, à moins que le bailleur ne notifie au locataire un avis précisant la violation particulière dont il fait l’objet et, si la violation est susceptible de réparation, exigeant que le locataire remédie à la violation et, dans tous les cas, exigeant que le locataire verse une indemnité en argent pour la violation, et que le locataire ne remette pas, dans un délai raisonnable par la suite, la réparation de la violation, s’il est capable de remédier, et de rendre raisonnable indemnisation en argent, à la satisfaction du bailleur, pour la violation.

Pour résumer le mot salade, vous devez inclure trois choses dans l’avis que vous servez. Ce sont:

• Spécifiez exactement ce que le locataire a fait de mal, c’est-à-dire une violation de la durée du contrat de location
• Ce que le locataire doit faire pour réparer la violation (si elle peut être corrigée)
• L’indemnisation que vous souhaitez si la violation a causé des pertes ou des dommages

Vous pouvez expulser le locataire si et quand le locataire ne remplit pas les conditions que vous avez énoncées. Mais le diable est dans les détails ici, et nous ne sommes pas qualifiés pour donner des conseils juridiques; il est donc préférable de demander l’aide d’un avocat.

Mais notez que vous ne pouvez généralement pas expulser un locataire avant de signifier cet avis.

1. Si votre locataire est en retard, obtenez un bref de détresse

Si votre locataire vous doit un loyer de retour, vous devrez décider si vous souhaitez résilier le bail (vérifiez votre contrat de location; en règle générale, il vous prévoit de résilier le bail si la location n’est pas payée à une certaine date, par exemple dans les 7 jours suivant le début de chaque mois) ou si vous souhaitez garder le locataire mais le forcer à payer.

Vous disposerez d’un ou deux mois de caution locative sur laquelle vous pourrez déduire le loyer de retour, mais il sera peut–être plus sage de conserver ces sommes pour l’inspection conjointe à l’expiration du bail afin de pouvoir les utiliser pour les réparations et tout loyer de retour (Avouons-le – les locataires ne paient parfois pas le loyer du dernier mois environ).

Si vous décidez de garder le locataire mais que vous souhaitez qu’il paie le loyer, vous pouvez obtenir un bref de détresse de la part des tribunaux. Vous devrez engager un avocat pour ce faire.

Un bref de détresse vous permet de réclamer jusqu’à 12 mois d’arriérés, bien qu’il n’y ait aucune raison plausible pour que vous attendiez aussi longtemps pour le faire. Une fois le bref envoyé, accompagné d’un avis de saisie de biens, en vertu de la loi, vous pouvez prendre les affaires du locataire pour payer le loyer. S’ils ne paient toujours pas le loyer dans les cinq jours, vous êtes dans votre droit de vendre ces biens.

Pour les locataires tenaces, c’est un bon moyen de les motiver à déménager.

Cependant, il peut ne pas y avoir quelque chose de grande valeur dans le bien, surtout s’il est fourni par vous, à « détresse », c’est-à-dire à saisir et à vendre. Ce type d’action peut être plus approprié pour les propriétaires commerciaux, car le locataire peut avoir des biens destinés à la vente – ce qui incitera le locataire à payer le loyer de retour afin d’obtenir sa mainlevée.

1. Vous pourrez peut-être vous adresser au Tribunal des petites créances au lieu d’embaucher un avocat

Si vous avez de la chance, vous pourrez peut-être vous en tirer avec le Tribunal des petites créances (SCT) au lieu d’avoir à embaucher un avocat pour obtenir les arriérés de location ou pour expulser votre locataire. Dans des circonstances très limitées, le SCT peut entendre votre cause. Vous pouvez voir quels sont les critères en consultant leur site Web.

Utilisez votre bon sens et non des tactiques de harcèlement

Utilisez votre bon sens lorsque vous essayez d’expulser votre locataire. Ressemble-t-il au frère de l’Incroyable Hulk ? Sait-il où tu habites ? Peut-il appeler votre numéro de téléphone sans cesse et à 3 heures du matin? S’il ne part pas sans se battre (littéralement), il peut être préférable de le laisser aux professionnels, c’est-à-dire d’obtenir une ordonnance du tribunal et de laisser les avocats s’en occuper.

Il est préférable pour vous ou votre agent de bien parler au locataire et d’essayer de trouver un accord sur le moment où il peut déménager. N’oubliez pas qu’il peut prendre le prochain avion de Singapour pour ne plus jamais avoir de nouvelles après avoir tout cassé dans votre appartement; vous laissant debout au milieu de votre cuisine détruite qui ressemble à l’ouragan Katrina qui vient de la traverser tout en ne tenant qu’un dépôt de garantie de 2 mois entre vos mains (ou pas de dépôt du tout si le locataire n’a payé aucun loyer au cours des 2 derniers mois).

Et au cas où nous aurions besoin de le dire, n’utilisez pas de tactiques de harcèlement stupides.

Qui inclut des choses comme:

• Changer les détails de votre compte bancaire, de sorte que le chèque de votre locataire rebondit et vous pouvez prétendre qu’il n’a pas payé de loyer
• Changer la serrure pendant qu’il est dehors (vous savez qu’il peut aussi embaucher un serrurier, n’est-ce pas?)
• Couper l’électricité et l’eau lorsque les locataires sont une famille et ont de jeunes enfants à s’occuper

Rien n’empêche votre locataire d’intenter lui-même une action en justice contre vous, et éventuellement de gagner, si vous ne jouez pas vous-même avec le livre. Si vous êtes du bon côté de la loi, pourquoi est-il nécessaire d’utiliser de telles tactiques?

Nous ne pouvons le souligner assez – il est préférable de s’assurer que toutes les conditions importantes sont dans le contrat de location dès le début pour éviter les maux de tête plus tard. cela vous facilitera la vie lorsque vous devrez dire au locataire de déménager (il argumentera mais il ne peut pas battre les mots clairs écrits dans le contrat de location) ou si vous devez intenter une action en justice pour le forcer à déménager ou rembourser le loyer (vous dépensez moins en frais juridiques si vous avez un dossier clair).

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