av Deborah Goonan, oberoende amerikanska samhällen
den senaste föreningsstyrda PR-ansträngningen för gemensamt intresse (HOA) som verkar vara nyheter – men inte nyheter – är en rapport från WBTV i Charlotte, North Carolina.
kärnan i denna rapport är att när din HOA inte svarar, läs dina styrande dokument, organisera en grupp ägare för att konfrontera styrelsen, och om styrelsen fortsätter att respektera dina rättigheter, kör sedan för styrelsen själv och rösta ut bums.
Ah, ja. Detta är typisk retorik från branschen som hanterar majoriteten av husägare, bostadsrätt och kooperativa föreningar i USA
frustrerad med din HOA? Att veta dina rättigheter kan hjälpa
onsdag, juli 12th 2017, 4:17 pm EDT
torsdag, juli 13th 2017, 2:30 pm EDT
av Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
husägare i en kamp med deras bostadsrättsförening kan få överhanden genom att känna till sina rättigheter, berättade en advokat som representerar HOAs WBTV.vi började fråga vad invånarna kunde göra för att slå tillbaka mot sina HOAs efter att vi fått dussintals samtal till vår tipslinje från tittare som har försökt ta upp problem i sina grannskap med liten eller ingen tur.
en av dessa husägare var Ronald Hannah, som bor i Davis Meadows underavdelning i norra Mecklenburg County.
Hannah sa att han och hans grannar försökte få tillgång till deras HOA: s finansiella dokument sedan januari, ända sedan de fick reda på att deras kvartalsavgifter höjdes från $60 till $75.
” jag vill bara veta vad som händer”, sa Hannah. ”Det handlar inte om pengarna, det handlar om att ta reda på vad pengarna används till.”
North Carolina law kräver att HOAs gör sina finansiella dokument tillgängliga för alla medlemmar som gör en giltig begäran om informationen. Men Hannah sa att hans samtal och e-postmeddelanden till företaget som driver hans grannskaps HOA, Greenway Realty Management, har blivit obesvarade.
”vi försöker kommunicera med dem via e-post eller till och med ringa dem, det är ett komplett krångel. Lämna ett meddelande och få inget svar, ” Hannah sa.
advokat Chris Gelwicks representerar hundratals HOAs över North Carolina och South Carolina. Gelwicks sa att det ibland kan vara svårt att hantera HOAs, både för husägare och för medlemmar i en HOA-styrelse.
…
invånare som känner att deras HOA-styrelser inte följer lagen kan vidta åtgärder på egen hand för att försöka skapa förändring, enligt Gelwicks.
” om du kommunicerar med en styrelse och du inte tror att du kommer någonstans med dem, har du möjlighet som medlem att få andra medlemmar att gå med dig för att ringa ett speciellt möte och du vet, gå själv på tavlan”, sa Gelwicks.
Läs Mer (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
denna rapport är inte nyheter eftersom den bara presenterar en experts åsikt, och den Experten – Chris Gelwicks – råkar vara en advokat som representerar HOAs och inte husägare eller invånare som bor under HOA-förbund, villkor och begränsningar (CC&Rs).
det är ingen överraskning att Gelwicks är en framstående medlem av industry trade group Community Associations Institute (CAI). Hans samtalspunkter i WBTV-intervjun känns lätt igen som CAI political doublespeak.
verkligheten i HOA life
WBTV råkade inte intervjua några experter eller förespråkare som talar om verkligheten att leva i ett föreningsstyrt samhälle.
verkligheten är att husägare ofta måste slösa mycket tid och utöva mycket energi bara för att få grundläggande information från deras förening. Och även om lagen säger att husägare har rätt att se dokumentation som visar hur deras pengar spenderas, kan det ta månader eller år att få tillgång till officiella register över sin husägare, lägenhet eller kooperativförening. Alltför ofta ignorerar Hoa-styrelsen begäran om medlemsinformation, eller drar fötterna, bara för att delvis uppfylla begäran.
ibland måste husägare tillgripa att lämna in ett klagomål i civil domstol, i hopp om att en domare kommer att beordra föreningen att producera register, som husägare förmodligen har rätt till enligt lag. Men det kostar husägare hundratals, om inte tusentals dollar.
i fall som involverar rättvisa bostadsklagomål, ingriper statliga eller federala myndigheter ibland på uppdrag av en invånare som lämnar in ett klagomål. Men de flesta nuvarande och tidigare boende i föreningsstyrda bostäder berättar för mig att det tar flera år för de rättvisa bostadsbyråerna att undersöka och svara på klagomålet.
syndabock beteende i HOAs
oavsett vilken typ av klagomål, under den tid en utredning eller tvistemål pågår, bosatt som försöker försvara sina rättigheter är märkt som ”missnöjda” eller en ”bråkstake.”
det är inte ovanligt att HOA plötsligt upptäcker avtalsbrott, för vilka de avser att ålägga monetära böter eller att använda som skäl för att återkalla rösträtten för husägaren som vågar utmana Hoa-styrelsen.
dessa är klassiska skrämseltaktiker.
Var är experten att påpeka att, eftersom HOA måste försvara sig, blir juridiska kostnader den kollektiva skyldigheten för alla föreningsmedlemmar? Det förutsägbara resultatet är att en husägare som står upp för sina rättigheter blir föreningens syndabock, anklagad för att skapa oönskade juridiska kostnader för alla medlemmar.
och när ägaren eller medlemmen försöker berätta sin sida av historien utnyttjar föreningen ofta sin enda kontroll över kommunikationskanaler för att stänga av allt tal som kan avslöja sanningen eller en annan åsikt eller perspektiv.
HOA försöker blockera leafletting, gå till dörr till dörr med en framställan (märka den som uppmaning) eller ad hoc-sammankomster i gemenskapens klubbhus. Ägaren eller invånaren kan blockeras från att publicera eller göra kommentarer på sociala medieplattformar under HOA: s kontroll. (Och det här är hur många inofficiella, underjordiska ägarledda webbplatser är födda.)
i huvudsak hindras husägare och invånare från att försvara sina rättigheter och straffas för att de talar för sig själva. Den sällsynta Hoa-invånaren som vågar försvara samhällets bråkmakare riskerar att bli nästa syndabock.
så de flesta husägare och invånare väljer att undvika konflikten och blunda för att gå ombord på missförhållanden, trots statliga och federala lagar och blatant missbruk.
och Hoa rättvisa förblir ofta svårfångad utan en lång, kostsam juridisk kamp som skapar onödiga kostnader och känslomässig stress för de berörda parterna.
HOA-dokument och lagar möjliggör detta förtryck.
sanningen är att de flesta CC &Rs, stadgar och bolagsordning – kontrakt och styrande dokument som utgör grunden för moderna obligatoriska bostadsföreningar – skrivs av Cai-advokater som Gelwicks, särskilt advokater som arbetar för utvecklare.
som sådan är det juridiska språket avsiktligt skrivet till förmån för företagsföreningar och utvecklare av gemensamt intresse.
men inget av dessa juridiska dokument granskas av kommuner, län eller stater för att säkerställa att innehållet inom är rättvist och rättvist för bostadskonsumenter.
branschen, ledd av Cai-advokater, har historiskt tagit den politiska ståndpunkten att eftersom HOAs är privata enheter behöver konstitutionella begränsningar och medborgerliga friheter inte gälla.
därför finns det ingen formell konstitutionell granskningsprocess för etablering av föreningsstyrda samhällen.
vad sägs om tillsynsmyndigheter?
Stad, Stat och federala tillsynsmyndigheter finns – bostäder och stadsutveckling (HUD), rättvisa bostadsbyråer och konsumentskyddsbyråer är några exempel. Men dessa offentliga myndigheter är starkt begränsade i vad de kan göra, deras undersökningar tar månader eller år, och deras befogenhet att genomdriva lagar är snävt begränsad.
andra administrativa organ som Fastighetsstyrelser, advokatsamfund och branschledda styrelser som granskar klagomål om Samhällschefer, förlitar sig främst på branschens intressenter att självreglera.
som en av mina läsare skriver:
dessa organ som lagstiftare hävdar är” lösningar ” körs ofta amok i sina egna fula spel eller har band till de personer som är involverade i att undertrycka andras rättigheter. Jag upprepar att ombalansering av kraften från början i HOAs måste vara den första lösningen vi försöker ta itu med de verkliga problemen som pågår i HOAs rikstäckande. Våra konstitutionella rättigheter kan inte”kontrakteras”.
bra sagt.
på jakt efter lösningar
sammanfattningen är att många konflikter kan och bör förebyggas genom att begränsa Hoa-styrelsens och dess agenters makt och genom att förklara att många av bestämmelserna i styrande dokument är konstitutionellt ogiltiga och icke verkställbara.
först och främst måste allmän ordning uppmuntra ägare och invånare att vara aktivt involverade i sina föreningsstyrda samhällen. För detta ändamål måste lagstiftningen förbjuda undertryckande av tal, särskilt när en invånares synpunkter motsätter sig styrelsens åsikter.
för att citera min läsare igen:
Facebook, Nextdoor och all kommunikation som rör HOA kommer att bestå som långsiktiga problem inom HOAs eftersom dessa forum har alla men ersatt vad som brukade vara konversationer i brevlådan med din granne. De är för effektiva för att inte använda dem och kostar mindre för alla organisationer som vill kommunicera med sina medlemmar. HOAs tar rutinmässigt bort dem som talar för sina rättigheter från att kommunicera och isolera grannar. Federala lagar måste direkt ta itu med dem som tystnar andra; om inte, lagen effektivt tillåter isolering och utfrysning av husägare från samhället.
invånare i föreningsstyrda samhällen måste ha lagen på sin sida, så att de med säkerhet kan tala för sina rättigheter, utan rädsla för vedergällning.
och för att genomdriva sina rättigheter skulle alla medlemmar av gemensamma intressegrupper dra nytta av att lära sig färdigheter för att utveckla emotionell intelligens och självförtroende, så att ingen får mobba sin granne(s) till underkastelse till deras nuvarande Hoa-ledares vilja och infall.
