de 10 bästa mätvärdena varje fastighetsinvesterare borde veta (och varför)

det finns mer att välja en investeringsfastighet än dess köpeskilling och potentiella hyror. För att hjälpa dem att investera klokt har investerare utvecklat ett bibliotek med förhållanden och beräkningar för att minimera risken och maximera vinsten. Kunniga investerare lär sig dessa fastighetsinvesteringsmätningar inifrån och ut så att de både kan utvärdera en potentiell investering på några minuter och övervaka sina befintliga fastigheter. Vi bör notera att dessa mätvärden nedan är inriktade på bostadsinvesteringar, men om du är en kommersiell fastighetsinvesterare, kolla in det här inlägget.

oavsett om du är en ny investerare eller en med tjugo års erfarenhet som behöver en uppdatering, är det de tio bästa fastighetsinvesteringsmätarna du borde veta. Känn dig fri att se det här inlägget som ett bildspel, ladda ner topp 10 Metrics varje fastighets investerare bör veta presentation som PDF eller titta på webinar video istället.

netto rörelseresultat (NOI)

NOI berättar hur mycket pengar du gör från en viss förvaltningsfastighet. Det är en version av en resultaträkning på hög nivå. För att beräkna det, ta din totala inkomst och subtrahera driftskostnader. Inkludera aldrig dina hypotekslån i NOI-beräkningen, de anses inte som driftskostnader.

glöm inte att inkludera intäkter från tvättmaskiner, extra avgifter för parkeringsplatser eller serviceavgifter i din totala inkomst. Driftskostnader inkluderar fastighetsförvaltaravgifter, juridiska avgifter, allmänt underhåll, fastighetsskatt och alla verktyg som du betalar.

beräkningen utesluter investeringar, skatter, hypotekslån eller ränta. När du använder NOI för att utvärdera en potentiell investering, kom ihåg att beräknade hyror kan visa sig vara felaktiga. Och om byggnaden hanteras felaktigt kan inkomsten vara inkonsekvent. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

varför spelar rörelseresultatet någon roll?

investerare använder NOI enbart för att bedöma en byggnads förmåga att generera intäkter och vinst. Det berättar om en viss investering kommer att generera tillräckligt med Inkomst för att göra hypotekslån.

för en faktisk fallstudie med NOI-beräkningar och mer insikter, kolla in vår artikel om vad som är rörelseresultat?

kapitaliseringsgrad (Cap Rate)

Cap rate är fastighetsekvivalenten av aktiemarknadens avkastning på investeringen. Det är förhållandet mellan mängden inkomst som produceras av en fastighet till det ursprungliga investerade kapitalet (eller dess nuvarande värde). Det berättar hur stor andel av investeringens värde som är vinst.

Cap Rate delar upp ditt netto rörelseresultat (NOI) med tillgångsvärdet. När du är i förvärvsfasen kommer detta att vara fastighetens försäljningspris. Senare kan du använda din lokala fastighetsmäklare, mäklare eller det uppskattade värdet på fastighetswebbplatser som Zillow. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

Varför spelar Cap Rate Roll?

generellt sett, ju högre takhastighet, desto högre är risken. Det beror på att en hög cap-hastighet indikerar högre avkastning och i slutändan högre risk. Därför ser du i allmänhet högre cap-priser på riskfyllda marknader, jämfört med lägre cap-priser på stabila och större marknader som New York City eller San Francisco till exempel.

intern avkastning (IRR)

IRR uppskattar räntan du tjänar på varje dollar som investeras i en hyresfastighet under innehavsperioden. Det är tillväxttakten som en fastighet har potential att generera. Beräkningen går utöver rörelseresultatet och köpeskillingen för att uppskatta den långsiktiga avkastningen.

när du beräknar IRR, Ställ in nettonuvärdet (NPV) för fastigheten till noll och använd projicerade kassaflöden för varje år du planerar att hålla byggnaden. Netto nuvärde representerar värdet av pengar nu, kontra i framtiden när pengarna har upplupna sammansatt ränta. Det är en komplicerad formel, så de flesta investerare använder IRR-funktionen i Excel för att beräkna förhållandet.

medan investerare använder IRR för att jämföra egenskaper, bör du känna till dess begränsningar. Det förutsätter en stabil hyresmiljö och inga oväntade reparationer. Egenskaperna du jämför bör vara lika i storlek, användning och innehavsperiod.

Varför spelar IRR Roll?

beroende på den specifika fastighetstillgången varierar en typisk IRR-metrisk från 10-20%, men kan variera mycket. Det är ett annat värdefullt sätt att mäta huruvida en fastighet fungerar bra för dig eller inte.

kassaflöde

kassaflöde är ett tecken på hur bra ditt företag är – eller inte – gör. Det är din nettokassa kvar i slutet av månaden efter att du har fått dina hyror och betalat dina utgifter. Om du hyr en byggnad för $2000 per månad, och alla kostnader är $1200, är ditt nettokassaflöde $800. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

Varför spelar kassaflöde Roll?

nettokassaflödet är ett enkelt men viktigt nummer. Om det är negativt kommer du inte att kunna betala dina räkningar eller göra vinst. Negativt kassaflöde kan också indikera att du spenderar för mycket på fastigheten, och du bör undersöka dess tillhörande kostnader. Eller, du kan ha en brottslig hyresgäst vars sena eller delbetalningar påverkar din vinst.

Cash on Cash Return

Cash on cash return berättar den totala avkastningen på de pengar du har i din fastighetsinvestering. Enkelt uttryckt är det hur mycket pengar du tjänar på dina investerade pengar. Det är ett viktigt mått eftersom det, till skillnad från andra fastighetsinvesteringsmätningar, innehåller skuldservice och din inteckning.

för att få den aktuella avkastningen på det totala kontantbeloppet i antingen en fastighet eller din portfölj, ta ditt nettokassaflöde efter skuldservice och dela det med dina totala kontanter i affären. För att beräkna totala kontanter i, summera anskaffningspriset för byggnaden eller portföljen plus stängningskostnader, subtrahera utestående inteckning balans, och lägga i eventuella investeringar. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

Varför spelar Cash-on-Cash Roll?

att spela med kontanter på kontant avkastning kan hjälpa dig att bestämma det bästa sättet att finansiera en ny investering. Den används när du väljer mellan potentiella investeringar och kan hjälpa dig att förutse avkastning under år som du förutser investeringar.

brutto Hyresmultiplikator (GRM)

GRM hjälper investerare att jämföra byggnader och grovt bestämma en byggnads värde. Det beräknas genom att dividera fastighetens pris med dess brutto hyresintäkter. En ” bra ” GRM beror på din lokala marknad och jämförbara egenskaper.

du kan använda en projektion av brutto hyresintäkter, eller du kan be den nuvarande ägaren om en kopia av deras hyresrulle. Eftersom det inte tar hänsyn till lediga platser eller utgifter, skulle du inte fatta ett investeringsbeslut enbart på GRM. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

Varför spelar GRM Roll?

ju lägre GRM desto bättre, men du kan i allmänhet förvänta dig att en GRM sträcker sig mellan 4-8. Detta hjälper dig att utvärdera om din potentiella affär är en bra investering, eller om en aktuell tillgång är värt att hålla fast vid på lång sikt.

LTV Ratio

lån till värde Ratio mäter mängden hävstångseffekt på en viss tillgång. En LTV är viktig för köpare som finansierar sina erbjudanden eftersom den mäter det belopp du behöver finansiera mot fastighetens nuvarande marknadsvärde. Men LTV är också det bästa sättet att spåra det egna kapitalet du har i en fastighet (inte bara för finansiering) utan för värdet på din portfölj och tillgångar som står för skuld.

för finansiering kommer de flesta långivare inte att finansiera upp till 100% av fastighetens värde; de vill lämna eget kapital i det för att skydda sin investering. De uttrycker hur mycket av det totala köpeskillingen de är villiga att finansiera i ett lån-till-värde-förhållande.

skillnaden mellan den procent som en långivare kommer att finansiera och fastighetens totala värde är mängden kontanter som du måste lägga i affären.

Varför spelar LTV Roll?

om långivaren kommer att göra 80% LTV erbjudanden, behöver du en 20% handpenning för att säkra inteckning. I det här scenariot skulle en $100,000-fastighet kräva $ 20,000 som en betalning plus stängningskostnader och skulle representera en 80% LTV. Efter 10 år, om värdet på fastigheten är nu $200.000 och du har betalat ner din inteckning till $50.000, din LTV skulle nu vara 25%.

Skuldtjänsttäckningsgrad

långivare uppmärksammar också din Skuldtjänsttäckningsgrad eller DSCR. Den jämför rörelseresultatet du har tillgängliga för service skuld till din totala skuldnivåer. Dela upp ditt netto rörelseresultat med skuldbetalningar, antingen månadsvis, kvartalsvis eller årsbasis, för att få din DSCR.

om du ansöker om en ny inteckning, långivare titta på din DSCR att mäta din återbetalning förmåga. Ett högt förhållande indikerar att du kan vara för utnyttjad, och kommer att göra det svårare att kvalificera sig för finansiering.

Varför spelar DSCR Roll?

typiska A-och B-långivare kräver en DSCR i 1.25-1.5-intervallet. Detta innebär att din hyresfastighet producerar 25% mer av extra inkomst efter skuldservice. En DSCR på 1,5 – 1,75 är ännu mer önskvärt och kan hjälpa till att sänka din ränta.

Driftskostnadsförhållande (OER)

ett mått på lönsamhet, OER berättar hur bra du kontrollerar kostnader i förhållande till inkomst. Ta alla rörelsekostnader, minus avskrivningar och dela dem med rörelseresultat för att få din OER. Det är en av de få förhållanden som används av investerare som inkluderar avskrivningar, vilket gör det mer inkluderande av fastighetskostnaderna. Du kan beräkna detta mått själv, eller låt Stessa göra det åt dig.

Varför spelar OER Roll?

en lägre OER återspeglar att du har minimerat kostnader i förhållande till intäkterna. Om din OER har stigit över tiden kan det indikera många problem. Kanske har årliga hyreshöjningar inte matchat kostnadsökningar. Eller, ditt förvaltningsbolag inte hålla upp på rutinunderhåll, vilket leder till mer allvarliga problem på vägen. Beräkning av OER med specifika utgifter kan hjälpa dig att begränsa orsaken till ökningen och hjälpa dig att få tillbaka kontrollen.

beläggningsgrad

en ledig enhet genererar ingen inkomst men kostar dig fortfarande pengar. Många driftskostnader förblir oförändrade även om du inte har några hyresgäster. De flesta investerare spårar två historiska beläggningsgrader för att hålla ett öga på Öppna enheter och förlorad inkomst.

fysisk vakansgrad

denna kurs ger dig procenten av dina lediga enheter jämfört med de totala tillgängliga enheterna. Det är lätt att beräkna, ta antalet lediga enheter, multiplicera med 100 och dividerat med det totala antalet enheter. Det här måttet kan vara användbart på en fastighet per fastighet eller över hela din portfölj.

ekonomisk vakansgrad

den ekonomiska vakansgraden tittar på hur mycket inkomst du saknar när en enhet är ledig. Lägg till hyror som förlorats under vakansperioden och dividerat med den totala hyran som skulle ha samlats in på ett år för att få vad vakansen kostade dig.

Varför är vakansgraden viktig?

det är alltid bra att hålla ett öga på din personliga vakansgrad, liksom din totala marknadens beläggningsgrad. För att vara konservativ, bygg den kursen i potentiella inkomstberäkningar innan du köper en ny byggnad. Du vill bygga en buffert på 5-10% vakans i alla dina kostnadsberäkningar, vilket säkerställer att du kan täcka alla utgifter när enheter går orenade. Du kan beräkna detta mått själv varje gång, eller låt Stessa göra det åt dig.

det sista ordet på fastigheter investerar metrics

fastigheter investerar metrics guide investerare när man beslutar att köpa eller sälja potentiella egenskaper. De hjälper också till att spåra prestanda för att identifiera problem innan de skadar ditt företag. Varje förhållande berättar en annan historia om ditt företag eller egendom. Tänk därför på dem i samband med marknaden, byggnaden och dina investeringsmål när du använder dem för att informera dina planer.

för kommersiella tillgångar, kolla in våra vänner på STRATAFOLIO som har en kommersiell fastighetsförvaltningsplattform som hjälper till med automatiseringen av dessa mätvärden.