Top 10 Metrics fiecare investitor imobiliar ar trebui să știe (și de ce)

există mai mult pentru a alege o proprietate de investiții decât prețul de achiziție și chiriile potențiale. Pentru a-i ajuta să investească cu înțelepciune, investitorii au dezvoltat o bibliotecă de rapoarte și calcule pentru a minimiza riscul și a maximiza profitul. Investitorii pricepuți învață aceste valori de investiții imobiliare în interior și în exterior, astfel încât să poată evalua atât o investiție potențială în câteva minute, cât și să-și monitorizeze proprietățile existente. Ar trebui să rețineți că aceste valori de mai jos sunt orientate către investiții rezidențiale, dar dacă sunteți un investitor în proprietăți comerciale, consultați acest post.

indiferent dacă sunteți un investitor nou sau unul cu douăzeci de ani de experiență care are nevoie de o perfecționare, acestea sunt primele zece valori de investiții imobiliare pe care ar trebui să le cunoașteți. Simțiți-vă liber pentru a vizualiza acest post ca un slideshow, descarca Top 10 metrici fiecare investitor imobiliar ar trebui să știe prezentare ca PDF sau viziona video webinar în schimb.

venitul net din exploatare (NOI)

NOI vă spune câți bani câștigați dintr-o anumită investiție imobiliară. Este o versiune a unei declarații de venit la nivel înalt. Pentru a-l calcula, luați venitul total și scădeți cheltuielile de funcționare. Nu includeți niciodată plățile ipotecare în calculul NOI, acestea nu sunt considerate cheltuieli de funcționare.

nu uitați să includeți venituri din mașini de spălat rufe, taxe suplimentare pentru locuri de parcare, sau orice taxe de serviciu în venitul total. Cheltuielile de exploatare includ taxele de administrare a proprietății, taxele legale, întreținerea generală, impozitele pe proprietate și orice utilități pe care le plătiți.

calculul exclude cheltuielile de capital, impozitele, plățile ipotecare sau dobânzile. Când utilizați NOI pentru a evalua o investiție potențială, amintiți-vă că chiriile proiectate s-ar putea dovedi inexacte. Și, în cazul în care clădirea este gestionat în mod necorespunzător, venituri ar putea fi inconsistente. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează venitul net din exploatare?

investitorii folosesc NOI doar pentru a judeca capacitatea unei clădiri de a genera venituri și profit. Vă spune dacă o investiție specifică va genera venituri suficiente pentru a efectua plăți ipotecare.

pentru un studiu de caz real cu calcule NOI și mai multe informații, consultați articolul nostru despre ce este venitul net din exploatare?

rata de capitalizare (rata Pac)

rata PAC este echivalentul imobiliar al rentabilității investiției pe piața bursieră. Este raportul dintre valoarea venitului produs de o proprietate la capitalul inițial investit (sau valoarea sa curentă). Acesta vă spune procentul din valoarea investiției care este profitul.

rata Cap împarte venitul net din exploatare (NOI) la valoarea activului. Când vă aflați în faza de achiziție, acesta va fi prețul de vânzare al proprietății. Mai târziu, puteți utiliza agentul imobiliar local, brokerul sau valoarea estimată pe site-urile imobiliare precum Zillow. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează rata Pac?

în general, cu cât rata PAC este mai mare, cu atât riscul este mai mare. Acest lucru se datorează faptului că o rată ridicată a plafonului indică randamente mai mari și, în cele din urmă, un risc mai mare. Acesta este motivul pentru care vedeți, în general, rate mai mari ale plafonului pe piețele mai riscante, comparativ cu rate mai mici ale plafonului pe piețele stabile și mai mari, cum ar fi New York City sau San Francisco, de exemplu.

rata internă de rentabilitate (IRR)

IRR estimează dobânda pe care o veți câștiga pentru fiecare dolar investit într-o proprietate închiriată în perioada de deținere. Este rata de creștere pe care o proprietate are potențialul de a genera. Calculul depășește venitul net din exploatare și prețul de achiziție pentru a estima randamentul pe termen lung.

când calculați RIR, setați valoarea actuală netă (NPV) a proprietății la zero și utilizați fluxurile de numerar proiectate pentru fiecare an pe care intenționați să îl dețineți. Valoarea actuală netă reprezintă valoarea banilor acum, față de viitor, odată ce banii au acumulat dobândă compusă. Este o formulă complicată, astfel încât majoritatea investitorilor folosesc funcția IRR în Excel pentru a calcula raportul.

în timp ce investitorii folosesc IRR pentru a compara proprietățile, ar trebui să știți limitările sale. Presupune un mediu stabil de închiriere și fără reparații neașteptate. Proprietățile pe care le comparați ar trebui să fie similare ca mărime, utilizare și Perioadă de păstrare.

de ce contează IRR?

în funcție de activul imobiliar specific, o valoare tipică IRR variază între 10-20%, dar poate varia foarte mult. Este un alt mod valoros de a evalua dacă o proprietate funcționează sau nu bine pentru dvs.

fluxul de numerar

fluxul de numerar este un semn de cât de bine afacerea ta este – sau nu – face. Este banii dvs. net rămași la sfârșitul lunii după ce ați primit chiriile și ați plătit cheltuielile. Dacă închiriați o clădire pentru 2.000 USD pe lună și toate costurile sunt de 1.200 USD, fluxul dvs. de numerar net este de 800 USD. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează fluxul de numerar?

fluxul de numerar Net este un număr simplu, dar important. Dacă este negativ, nu veți putea să vă plătiți facturile sau să faceți profit. Fluxul de numerar negativ ar putea indica, de asemenea, că cheltuiți prea mult pe proprietate și ar trebui să examinați cheltuielile asociate. Sau, este posibil să aveți un chiriaș delincvent ale cărui plăți întârziate sau parțiale vă afectează linia de jos.

Cash on Cash Return

Cash on cash return vă spune randamentul total al banilor pe care îi aveți în investiția dvs. imobiliară. Pur și simplu, este cât de mulți bani câștigați din banii investiți. Este o valoare importantă, deoarece, spre deosebire de alte valori de investiții imobiliare, include serviciul datoriei și ipoteca.

pentru a obține randamentul curent al sumei totale de numerar fie într-o proprietate, fie în portofoliul dvs., luați fluxul de numerar net după serviciul datoriei și împărțiți-l la numerarul total din tranzacție. Pentru a calcula totalul de numerar în, suma prețul de achiziție al clădirii sau portofoliu plus costurile de închidere, scade soldul ipotecare restante, și se adaugă în orice cheltuieli de capital. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează Cash-on-Cash?

jocul cu numerar la returnarea numerarului vă poate ajuta să determinați cel mai bun mod de a finanța o nouă investiție. Este utilizat atunci când alegeți între investițiile potențiale și vă poate ajuta să prognozați randamentele în anii în care anticipați cheltuielile de capital.

multiplicatorul chiriei brute (GRM)

GRM ajută investitorii să compare clădirile și să determine aproximativ valoarea unei clădiri. Se calculează prin împărțirea prețului proprietății la venitul brut din chirii. Un GRM ” bun ” va depinde de piața locală și de proprietățile comparabile.

puteți utiliza o proiecție a venitului brut din chirii sau puteți cere proprietarului actual o copie a ruloului lor de chirie. Deoarece nu ia în considerare posturile vacante sau cheltuielile, nu ați lua o decizie de investiții exclusiv pe GRM. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează GRM?

cu cât GRM este mai mic, cu atât mai bine, dar în general vă puteți aștepta ca un GRM să varieze între 4-8. Acest lucru vă va ajuta să evaluați dacă afacerea dvs. potențială este o investiție bună sau dacă un activ curent merită să se mențină pe termen lung.

LTV Ratio

raportul împrumut / valoare măsoară valoarea efectului de levier asupra unui anumit activ. Un LTV contează pentru cumpărătorii care își finanțează tranzacțiile, deoarece măsoară suma de care veți avea nevoie pentru a finanța valoarea de piață justă actuală a proprietății. Dar, LTV este, de asemenea, cel mai bun mod de a urmări capitalurile proprii pe care le dețineți într-o proprietate (nu doar pentru finanțare), ci și pentru valoarea portofoliului dvs. și a activelor care reprezintă datoria.

pentru finanțare, majoritatea creditorilor nu vor finanța până la 100% din valoarea unei proprietăți; vor să lase capital în ea pentru a-și proteja investiția. Ele exprimă cât de mult din prețul total de achiziție sunt dispuși să finanțeze într-un raport împrumut-valoare.

diferența dintre procent un creditor va finanța și valoarea totală a proprietății este suma de bani pe care va trebui să pună în afacere.

de ce contează LTV?

în cazul în care creditorul va face 80% LTV oferte, aveți nevoie de o plată în jos de 20% pentru a asigura ipotecare. În acest scenariu, o proprietate de 100.000 USD ar necesita 20.000 USD ca plată în avans plus costuri de închidere și ar reprezenta un LTV de 80%. După 10 ani, în cazul în care valoarea proprietății este acum 200.000 dolari și le-ați plătit în jos Ipoteca la 50.000 dolari, LTV-ul ar fi acum 25%.

rata de acoperire a serviciului datoriei

creditorii acordă, de asemenea, o atenție deosebită raportului dvs. de acoperire a serviciului datoriei sau DSCR. Compară venitul operațional pe care îl aveți la dispoziție pentru a deservi datoria cu nivelurile globale ale datoriei. Împărțiți venitul net din exploatare prin plata datoriilor, fie lunar, trimestrial sau anual, pentru a obține DSCR.

dacă solicitați o nouă ipotecă, creditorii se uită la DSCR pentru a vă evalua capacitatea de rambursare. Un raport ridicat indică faptul că s-ar putea fi prea îndatorat, și va face mai greu pentru a se califica pentru finanțare.

de ce contează DSCR?

creditorii tipici a și B necesită un DSCR în intervalul 1.25–1.5. Aceasta înseamnă că proprietatea dvs. de închiriere produce cu 25% mai mult din veniturile suplimentare după serviciul datoriei. Un DSCR de 1,5-1,75 este chiar mai de dorit și ar putea ajuta la scăderea ratei dobânzii.

rata cheltuielilor operaționale (OER)

o măsură a rentabilității, OER vă spune cât de bine controlați cheltuielile în raport cu veniturile. Luați toate cheltuielile de exploatare, Mai puțină depreciere și împărțiți-le după veniturile din exploatare pentru a obține OER. Este unul dintre puținele rapoarte utilizate de investitori care include deprecierea, ceea ce îl face mai inclus în costurile proprietății. Puteți calcula singur această valoare sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

de ce contează OER?

un OER mai mic reflectă faptul că ați minimizat cheltuielile în raport cu veniturile. Dacă OER-ul dvs. a crescut în timp, ar putea indica multe probleme. Poate că creșterile anuale ale chiriei nu s-au potrivit cu creșterile de cheltuieli. Sau, compania dvs. de administrare nu ține pasul cu întreținerea de rutină, ceea ce duce la probleme mai grave pe drum. Calcularea OER folosind cheltuieli specifice vă poate ajuta să restrângeți motivul creșterii sale și să vă ajutați să o readuceți sub control.

rata de ocupare

o unitate neocupată nu generează venituri, dar totuși vă costă bani. Multe costuri de operare rămân neschimbate chiar dacă nu aveți chiriași. Majoritatea investitorilor urmăresc două rate istorice de ocupare pentru a urmări unitățile deschise și veniturile pierdute.

rata de neocupare fizică

această rată vă oferă procentul de unități vacante în comparație cu totalul unităților disponibile. Este ușor să calculați, să luați numărul de unități vacante, să înmulțiți cu 100 și să împărțiți numărul total de unități. Această valoare poate fi utilă în funcție de proprietate sau în întregul portofoliu.

rata de neocupare economică

rata de neocupare economică se uită la valoarea venitului pe care îl pierdeți atunci când o unitate este vacantă. Adăugați chiriile pierdute în perioada vacantă și împărțite la chiria totală care ar fi fost colectată într-un an pentru a obține ceea ce v-a costat postul vacant.

de ce contează rata de neocupare?

este întotdeauna o idee bună să țineți cont de ratele dvs. personale de neocupare, precum și de rata generală de ocupare a pieței. Pentru a fi conservator, construiți această rată în calcule potențiale ale veniturilor înainte de a cumpăra o clădire nouă. Veți dori să construiți un tampon de 5-10% post vacant în toate calculele de cheltuieli, ceea ce vă asigură că puteți acoperi toate cheltuielile atunci când unitățile nu sunt închiriate. Puteți calcula singur această valoare de fiecare dată sau o puteți lăsa pe Stessa să o facă pentru dvs.

ultimul cuvânt privind valorile de investiții imobiliare

valorile de investiții imobiliare ghidează investitorii atunci când decid să cumpere sau să vândă proprietăți potențiale. De asemenea, ajută la urmărirea performanței pentru a identifica problemele înainte de a vă deteriora afacerea. Fiecare raport spune o poveste diferită despre afacerea sau proprietatea dvs. Astfel, luați în considerare-le în contextul pieței, clădirii și obiectivelor dvs. de investiții atunci când le utilizați pentru a vă informa planurile.

pentru active comerciale, consultați prietenii noștri de la STRATAFOLIO care au o platformă software de gestionare a proprietății comerciale care ajută la automatizarea acestor valori.