de Deborah Goonan,comunități americane independente
cel mai recent efort de PR din industria comunității de interes comun (HOA) guvernat de asociație, care pare a fi știri-dar nu este știri – este un raport de la WBTV Din Charlotte, Carolina de Nord.
esența acestui raport este că, atunci când HOA-ul tău nu răspunde, citește-ți documentele de guvernare, organizează un grup de proprietari pentru a se confrunta cu Consiliul și, dacă Consiliul continuă să nu respecte drepturile tale, atunci aleargă singur pentru Consiliu și votează vagabonzii.
Ah, da. Aceasta este retorica tipic din industria care gestionează majoritatea proprietar, condominiu, și asociațiile de cooperare în SUA
frustrat cu HOA dumneavoastră? Cunoașterea drepturilor dumneavoastră vă poate ajuta
miercuri, 12 iulie 2017, 4:17 PM EDT
joi, 13 iulie 2017, 2:30 pm EDT
de Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
proprietarii de case într-o luptă cu Asociația lor de proprietari de cartier pot obține mâna de sus prin cunoașterea drepturilor lor, un avocat care reprezintă HOAs a declarat pentru WBTV.am început să ne întrebăm ce ar putea face rezidenții pentru a lupta împotriva Hoa-urilor lor după ce am primit zeci de apeluri la linia noastră de sfaturi de la telespectatorii care au încercat să ridice probleme în cartierele lor cu puțin sau deloc noroc.
unul dintre acești proprietari a fost Ronald Hannah, care locuiește în subdiviziunea Davis Meadows din nordul județului Mecklenburg.
Hannah a spus că el și vecinii săi au încercat să obțină acces la documentele financiare ale HOA din ianuarie, de când au aflat că taxele lor trimestriale au fost ridicate de la 60 la 75 de dolari.
„vreau doar să știu ce se întâmplă”, a spus Hannah. „Nu este vorba despre bani, ci despre a afla pentru ce sunt folosiți banii.”
Legea din Carolina de Nord impune Hoa să-și pună documentele financiare la dispoziția oricărui membru care face o cerere valabilă pentru informații. Dar Hannah a spus că apelurile și e-mailurile sale către compania care conduce HOA din cartierul său, Greenway Realty Management, au rămas fără răspuns.
„încercăm să comunicăm cu ei prin e-mail sau chiar să-i sunăm, este o problemă completă. Lăsați un mesaj și nu primiți niciun răspuns”, a spus Hannah.
avocatul Chris Gelwick reprezintă sute de Hoa din Carolina de Nord și Carolina de Sud. Gelwick a spus că tratarea Hoa-urilor poate fi uneori dificilă, atât pentru proprietarii de case, cât și pentru membrii unui consiliu HOA.
…
rezidenții care simt că consiliile lor HOA nu respectă legea pot lua măsuri pe cont propriu pentru a încerca să creeze schimbări, potrivit lui Gelwick.
„dacă comunici cu un consiliu și nu crezi că ajungi nicăieri cu ei, ai capacitatea ca membru de a-i determina pe alți membri să vi se alăture pentru a convoca o întâlnire specială și, știi, să intri singur în Consiliu”, a spus Gelwick.
Citește mai mult (Video):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
acest raport nu este o știre, deoarece prezintă opinia unui singur expert și că expertul – Chris Gelwicks – se întâmplă să fie un avocat care reprezintă Hoa și nu proprietarii de case sau rezidenții care trăiesc în conformitate cu legămintele, Condițiile și restricțiile HOA (CC&Rs).
nu este de mirare că Gelwicks este un membru proeminent al industry trade group Community Associations Institute (CAI). Punctele sale de discuție din interviul WBTV sunt ușor de recunoscut ca dublu discurs politic CAI.
realitățile vieții HOA
WBTV nu s-au întâmplat să intervieveze experți sau avocați care vorbesc despre realitățile vieții într-o comunitate guvernată de asociație.
realitatea este că, destul de des, proprietarii de case trebuie să piardă timp considerabil și să exercite multă energie doar pentru a obține informații de bază de la asociația lor. Și chiar dacă legea spune proprietarii de case au dreptul de a vizualiza documentația care arată modul în care sunt cheltuiți banii lor, poate dura luni sau ani pentru a obține acces la înregistrările oficiale ale unui proprietar, apartament sau asociație de cooperare. De prea multe ori, Consiliul HOA ignoră cererile de informații ale membrilor sau își trage picioarele, doar pentru a îndeplini parțial cererea.
uneori proprietarii de case trebuie să recurgă la depunerea unei plângeri în instanța civilă, în speranța că un judecător va ordona Asociației să producă înregistrări, la care proprietarii de case se presupune că au dreptul prin lege. Dar asta costă proprietarii de case sute, dacă nu mii, de dolari.
în cazurile care implică plângeri de locuințe corecte, agențiile de stat sau federale intervin uneori în numele unui rezident care depune o plângere. Dar majoritatea rezidenților actuali și foști ai locuințelor guvernate de asociație îmi spun că este nevoie de câțiva ani pentru ca agențiile de locuințe corecte să investigheze și să răspundă la plângere.
comportament țap ispășitor în Hoa
indiferent de natura plângerii, în timpul unei anchete sau proces civil este în curs de desfășurare, rezident care încearcă să-și apere drepturile sale este etichetat ca „nemulțumit” sau un „scandalagiu.”
nu este neobișnuit ca HOA să descopere brusc încălcări ale legământului, pentru care intenționează să impună amenzi monetare sau să folosească drept motiv revocarea drepturilor de vot ale proprietarului care îndrăznește să conteste Consiliul HOA.
acestea sunt tactici clasice de intimidare.
unde este expertul să sublinieze că, deoarece HOA trebuie să se apere, cheltuielile juridice devin obligația colectivă a tuturor membrilor Asociației? Rezultatul previzibil este că un proprietar care își apără drepturile devine țapul ispășitor al Asociației, învinuit pentru crearea de cheltuieli juridice nedorite pentru toți membrii.
și atunci când proprietarul sau membrul încearcă să-și spună partea sa de poveste, Asociația profită adesea de singurul său control asupra canalelor de comunicare pentru a închide orice discurs care ar putea dezvălui adevărul sau o opinie sau o perspectivă diferită.
HOA încearcă să blocheze frunzele, să meargă din ușă în ușă cu o petiție (etichetând-o ca solicitare) sau adunări ad-hoc în casa clubului comunitar. Proprietarul sau rezidentul ar putea fi blocat să posteze sau să facă comentarii pe platformele de socializare sub controlul HOA. (Și așa se nasc multe site-uri neoficiale, conduse de proprietari subterani.)
în esență, proprietarii de case și rezidenții sunt atât împiedicați să-și apere drepturile, cât și pedepsiți pentru că au vorbit pentru ei înșiși. Rarul rezident HOA care îndrăznește să apere problemele comunității riscă să devină următorul țap ispășitor.
deci, majoritatea proprietarilor și rezidenților optează pentru a evita conflictul și a închide ochii la conduita necorespunzătoare, sfidarea legilor de stat și federale și abuzul flagrant.
și HOA justice rămâne adesea evazivă fără o luptă juridică lungă și costisitoare, care creează cheltuieli inutile și stres emoțional pentru părțile implicate.
documentele și legile HOA permit apariția acestei opresiuni.
adevărul este că majoritatea CC& Rs, statutele și articolele constitutive – contracte și documente de guvernare care formează fundamentul asociațiilor rezidențiale obligatorii moderne – sunt scrise de avocați CAI, cum ar fi Gelwick, în special avocați care lucrează pentru dezvoltatori.
ca atare, limbajul juridic este scris în mod intenționat în beneficiul asociațiilor corporative și al dezvoltatorilor comunitari de interes.
dar niciunul dintre aceste documente legale nu este revizuit de municipalități, județe sau state, pentru a se asigura că conținutul din interior este corect și echitabil pentru consumatorii de locuințe.
industria, condusă de CAI attorneys, a adoptat în mod istoric poziția politică că, deoarece Hoa-urile sunt entități private, constrângerile Constituționale și libertățile civile nu trebuie să se aplice.
prin urmare, nu există un proces formal de revizuire Constituțională pentru înființarea comunităților guvernate de asociație.
ce zici de agențiile de reglementare?
agențiile de reglementare ale orașelor, statelor și Federalelor există – locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), agenții de locuințe echitabile și agenții de protecție a consumatorilor sunt câteva exemple. Dar aceste agenții publice sunt sever limitate în ceea ce pot face, investigațiile lor durează luni sau ani, iar autoritatea lor de a aplica legile este strict limitată.
alte organisme administrative, cum ar fi Consiliile Imobiliare, Barourile și consiliile conduse de industrie, care examinează plângerile privind managerii comunității, se bazează în primul rând pe părțile interesate din industrie pentru a se autoreglementa.
după cum scrie unul dintre cititorii mei:
aceste agenții despre care legiuitorii susțin că sunt „soluții” sunt adesea amocate în propriile lor jocuri greșite sau au legături cu chiar persoanele implicate în reprimarea drepturilor altuia. Reiterez faptul că reechilibrarea puterii de la debutul în Hoa trebuie să fie prima soluție pe care o căutăm pentru a aborda problemele reale în curs de desfășurare în HOA la nivel național. Drepturile noastre constituționale nu pot fi”contractate”.
bine spus.
în căutarea soluțiilor
concluzia este că multe conflicte pot și ar trebui prevenite prin reducerea puterii Consiliului HOA și a agenților săi și prin declararea multor dispoziții din documentele de guvernare ca fiind invalide din punct de vedere constituțional și neaplicabile.
în primul rând, politica publică trebuie să încurajeze proprietarii și rezidenții să se implice activ în afacerile comunităților lor guvernate de asociații. În acest scop, legislația trebuie să interzică suprimarea vorbirii, mai ales atunci când punctele de vedere ale unui rezident se opun opiniilor Consiliului de administrație.
pentru a-mi cita din nou cititorul:
Facebook, Nextdoor și orice comunicare referitoare la HOA va persista ca probleme pe termen lung în cadrul Hoa ca aceste forumuri au toate, dar înlocuit ceea ce folosit pentru a fi conversații la cutia poștală cu vecinul tău. Sunt prea eficiente pentru a nu le folosi și costă mai puțin pentru orice organizație care dorește să comunice cu membrii lor. Hoa elimină în mod obișnuit pe cei care vorbesc pentru drepturile lor de la comunicarea și izolarea vecinilor. Legile federale trebuie să se adreseze direct celor care îi reduc la tăcere pe ceilalți; dacă nu, legea permite efectiv izolarea și ostracizarea proprietarilor de case din comunitate.
locuitorii comunităților guvernate de asociații trebuie să aibă Legea de partea lor, astfel încât să poată vorbi cu încredere pentru drepturile lor, fără teama de răzbunare.
și pentru a-și impune drepturile, toți membrii comunităților de interes comun ar beneficia de abilități de învățare pentru a-și dezvolta inteligența emoțională și abilitățile de asertivitate, astfel încât nimănui să nu i se permită să-și intimideze aproapele să se supună voinței și capriciilor actualilor lor lideri HOA.
