Por Deborah Goonan, Independente de Comunidades Americanas
O mais recente associação governados interesse comum da comunidade (HOA) indústria PR esforço que parece ser notícia, mas não é novidade – é um relatório da WBTV em Charlotte, Carolina do Norte.
a essência deste relatório é que, quando seu HOA não responde, leia seus documentos de governo, organize um grupo de proprietários para confrontar o conselho e, se o conselho continuar desrespeitando seus direitos, concorra ao Conselho e vote os vagabundos.
Ah, sim. Essa é uma retórica típica da indústria que gerencia a maioria das associações de proprietários, condomínios e cooperativas nos EUA
- frustradas com sua HOA? Conhecer seus direitos pode ajudar
- as realidades da vida HOA
- comportamento bode expiatório em HOAs
- e as agências reguladoras?Existem agências reguladoras Municipais, Estaduais e federais – habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), Agências De Habitação Justa e Agências de proteção ao consumidor são alguns exemplos. Mas esses órgãos públicos são severamente limitados no que podem fazer, suas investigações levam meses ou anos, e sua autoridade para fazer cumprir as leis é estritamente limitada.
- Em busca de soluções
frustradas com sua HOA? Conhecer seus direitos pode ajudar
quarta-feira, 12 de julho de 2017, 16:17 EDT
quinta-feira, 13 de julho de 2017, 2:30 PM EDT
por Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, NC (WBTV) –
proprietários em uma briga com sua Associação de proprietários de Bairro podem obter vantagem conhecendo seus direitos, um advogado que representa HOAs disse à WBTV.começamos a perguntar o que os moradores poderiam fazer para lutar contra suas HOAs depois que recebemos dezenas de ligações para a nossa linha de dicas de espectadores que tentaram levantar questões em seus bairros com pouca ou nenhuma sorte.
um desses proprietários foi Ronald Hannah, que vive na subdivisão de Davis Meadows, no Condado de North Mecklenburg.Hannah disse que ele e seus vizinhos estavam tentando obter acesso aos documentos financeiros de sua HOA desde Janeiro, desde que descobriram que suas dívidas trimestrais estavam sendo levantadas de US $60 para US $75.”Eu só quero saber o que está acontecendo”, disse Hannah. “Não é sobre o dinheiro, é sobre descobrir para que o dinheiro está sendo usado.”
a lei da Carolina do Norte exige que os HOAs disponibilizem seus documentos financeiros a qualquer membro que faça uma solicitação válida para as informações. Mas Hannah disse que seus telefonemas e E-mails para a empresa que administra o HOA de seu bairro, Greenway Realty Management, ficaram sem resposta.
“estamos tentando nos comunicar com eles por e-mail ou até mesmo chamá-los, é um aborrecimento completo. Deixe uma mensagem e não receba resposta”, disse Hannah.O advogado Chris Gelwicks representa centenas de HOAs na Carolina do Norte e na Carolina do Sul. Gelwicks disse que lidar com HOAs às vezes pode ser complicado, tanto para os proprietários quanto para os membros de um conselho HOA.
…
os residentes que sentem que seus conselhos de HOA não estão seguindo a lei podem agir por conta própria para tentar criar mudanças, de acordo com Gelwicks.”Se você se comunica com um conselho e não acha que está chegando a lugar algum com eles, você tem a capacidade de fazer com que outros membros se juntem a você para ligar para uma reunião especial e, você sabe, entrar no conselho você mesmo”, disse Gelwicks.
leia mais (vídeo):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
Este relatório não é notícia, porque ele apresenta apenas um parecer dos peritos, e que o perito – Chris Gelwicks – acontece para ser um advogado que representa HOAs e não os proprietários ou moradores que vivem em HOA convênios, condições e restrições (CC&Rs).
não é surpresa que Gelwicks seja um membro proeminente do Instituto de associações comunitárias do grupo de comércio da indústria (CAI). Seus pontos de discussão na entrevista da WBTV são facilmente reconhecidos como cai political doublespeak.
as realidades da vida HOA
a WBTV não entrevistou especialistas ou defensores que falassem sobre as realidades de viver em uma comunidade governada por uma associação.
a realidade é que, muitas vezes, os proprietários têm que perder tempo considerável e exercer muita energia apenas para obter informações básicas de sua Associação. E mesmo que a lei diga que os proprietários têm o direito de ver a documentação que mostra como seu dinheiro é gasto, pode levar meses ou anos para obter acesso aos registros oficiais do proprietário, condomínio ou associação cooperativa. Com muita frequência, o Conselho da HOA ignora as solicitações de informações dos Membros ou arrasta os pés apenas para atender parcialmente à solicitação.
às vezes, os proprietários devem recorrer à apresentação de uma queixa no tribunal civil, na esperança de que um juiz ordene que a associação produza Registros, aos quais os proprietários supostamente têm direito por lei. Mas isso custa aos proprietários centenas, senão milhares, de dólares.
em casos que envolvem queixas de habitação justa, agências estaduais ou federais às vezes intervêm em nome de um residente que arquiva uma reclamação. Mas a maioria dos residentes atuais e antigos de habitação governada por associações me diz que leva vários anos para que as agências de habitação justa investiguem e respondam à queixa.
comportamento bode expiatório em HOAs
independentemente da natureza da queixa, durante o tempo em que uma investigação ou processo civil está em andamento, o residente que está tentando defender seus direitos é rotulado como “descontente” ou “Encrenqueiro.”
não é incomum que a HOA descubra repentinamente violações do Pacto, pelas quais pretendem impor multas monetárias, ou usar como motivos para revogar os direitos de voto do proprietário que se atreve a desafiar o Conselho da HOA.
estas são táticas clássicas de intimidação.
Onde está o especialista para salientar que, como o HOA deve se defender, as despesas legais se tornam a obrigação coletiva de todos os membros da Associação? O resultado previsível é que um proprietário que defende seus direitos se torna o bode expiatório da Associação, culpado por criar despesas legais indesejadas para todos os membros.
E quando o proprietário ou membro tenta contar seu lado da história, a associação muitas vezes aproveita seu único controle dos canais de comunicação para encerrar todo e qualquer discurso que possa revelar a verdade ou uma opinião ou perspectiva diferente.
o HOA tenta bloquear o folheamento, indo de porta em porta com uma petição (rotulando-a como solicitação) ou reuniões ad hoc na casa do clube comunitário. O proprietário ou residente pode ser impedido de postar ou fazer comentários em plataformas de mídia social sob o controle da HOA. (E é assim que nascem muitos sites não oficiais liderados por proprietários subterrâneos.)
em essência, proprietários e residentes são impedidos de defender seus direitos e punidos por se manifestarem por si mesmos. O raro morador de HOA que se atreve a defender o encrenqueiro da comunidade corre o risco de se tornar o próximo bode expiatório.
portanto, a maioria dos proprietários e residentes opta por evitar o conflito e fechar os olhos para a má conduta do Conselho, desafio às leis estaduais e federais e abuso flagrante.
E Hoa justice muitas vezes permanece indescritível sem uma longa e dispendiosa batalha legal que cria despesas desnecessárias e estresse emocional para as partes envolvidas.Documentos e leis HOA permitem que essa opressão ocorra.
a verdade é que a maioria dos CC &Rs, estatutos e estatutos-contratos e documentos governamentais que formam a base de associações residenciais obrigatórias modernas-são escritos por advogados do CAI, como Gelwicks, especialmente advogados que trabalham para desenvolvedores.
como tal, a linguagem legal é intencionalmente escrita em benefício de associações corporativas e desenvolvedores de comunidade de interesse comum.
mas nenhum desses documentos legais é revisado por municípios, condados ou estados, para garantir que o conteúdo interno seja justo e equitativo para os consumidores de habitação.
a indústria, liderada pelos advogados do CAI, historicamente assumiu a posição política de que, como as HOAs são entidades privadas, restrições constitucionais e liberdades civis não precisam ser aplicadas.
portanto, não há processo formal de revisão constitucional para o estabelecimento de comunidades governadas por associação.
e as agências reguladoras?Existem agências reguladoras Municipais, Estaduais e federais – habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), Agências De Habitação Justa e Agências de proteção ao consumidor são alguns exemplos. Mas esses órgãos públicos são severamente limitados no que podem fazer, suas investigações levam meses ou anos, e sua autoridade para fazer cumprir as leis é estritamente limitada.
outros órgãos administrativos, como conselhos imobiliários, associações de Advogados e conselhos liderados pelo setor, que analisam reclamações sobre gerentes comunitários, dependem principalmente das partes interessadas do setor para se autorregularem.
Como um dos meus leitores escreve:
Estas agências, que os legisladores de reclamação são “soluções” são, muitas vezes, correr amok em sua própria falta de jogos ou têm laços com as pessoas envolvidas na repressão direitos. Reitero que reequilibrar o poder desde o início em HOAs deve ser a primeira solução que procuramos abordar as questões reais em andamento em HOAs em todo o país. Nossos direitos constitucionais não podem ser”contratados”.
bem dito.
Em busca de soluções
A linha inferior é que muitos conflitos podem e devem ser prevenidos através de restrição de poderes dos HOA conselho de administração e seus agentes, e declarando muitas das disposições que regem os documentos, para ser constitucionalmente inválida e não executória.
em primeiro lugar, as políticas públicas precisam incentivar os proprietários e residentes a se envolverem ativamente nos assuntos de suas comunidades governadas por associações. Para esse fim, a legislação precisa proibir a supressão da fala, especialmente quando os pontos de vista de um residente se opõem às opiniões do Conselho de administração.
para citar meu leitor novamente:
o Facebook, o Nextdoor e quaisquer comunicações relacionadas ao HOA persistirão como problemas de longo prazo dentro do HOAs, pois esses fóruns substituíram o que costumava ser conversas na caixa de correio com seu vizinho. Eles são muito eficientes para não usá-los e custam menos para qualquer organização que queira se comunicar com seus membros. HOAs estão rotineiramente removendo aqueles que defendem seus direitos de se comunicar e isolar vizinhos. As leis federais devem abordar diretamente aqueles que silenciam os outros; se não, a lei está efetivamente permitindo o isolamento e o ostracismo dos proprietários da comunidade.
moradores de comunidades governadas por associações precisam ter a lei do seu lado, para que possam falar com confiança por seus direitos, sem medo de retribuição.
E para fazer valer seus direitos, todos os membros de comunidades de interesse comum se beneficiariam de habilidades de aprendizagem para desenvolver habilidades de inteligência emocional e assertividade, de modo que ninguém tenha permissão para intimidar o(s) vizinho (es) à submissão à vontade e capricho de seus atuais líderes HOA.
