as 10 principais métricas que todo investidor imobiliário deve saber (e por quê)

há mais para escolher uma propriedade de investimento do que seu preço de compra e aluguéis potenciais. Para ajudá-los a investir com sabedoria, os investidores desenvolveram uma biblioteca de índices e cálculos para minimizar o risco e maximizar o lucro. Investidores experientes aprendem essas métricas de investimento imobiliário por dentro e por fora para que possam avaliar um investimento potencial em minutos e monitorar suas propriedades existentes. Devemos observar que essas métricas abaixo são voltadas para investimentos residenciais, mas se você é um investidor de propriedade comercial, confira este post.Se você é um novo investidor ou um com vinte anos de experiência que precisa de uma atualização, estas são as dez principais métricas de investimento imobiliário que você deve saber. Sinta-se à vontade para ver este post como uma apresentação de slides, baixe as 10 principais métricas que todo investidor imobiliário deve conhecer a apresentação como um PDF ou assista ao vídeo do webinar.

lucro operacional líquido (NOI)

NOI informa quanto dinheiro você ganha com uma determinada propriedade de investimento. É uma versão de uma demonstração de resultados de alto nível. Para calculá-lo, pegue sua receita total e subtraia as despesas operacionais. Nunca inclua seus pagamentos de hipoteca no cálculo NOI, esses não são considerados despesas operacionais.

não se esqueça de incluir renda de máquinas de lavar roupa, taxas extras para vagas de estacionamento ou quaisquer taxas de serviço em sua renda total. As despesas operacionais incluem taxas de gerente de propriedade, taxas legais, manutenção geral, impostos sobre a propriedade e quaisquer utilitários que você pague.

o cálculo exclui despesas de capital, impostos, pagamentos de hipotecas ou juros. Ao usar o NOI para avaliar um investimento potencial, lembre-se de que os aluguéis projetados podem ser imprecisos. E, se o prédio for gerenciado incorretamente, a renda pode ser inconsistente. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

Por Que o lucro operacional líquido importa?

os investidores usam o NOI apenas para julgar a capacidade de um edifício de gerar receita e lucro. Ele informa se um Investimento Específico gerará renda suficiente para fazer pagamentos de hipotecas.

para um estudo de caso real com cálculos NOI e mais insights, confira nosso artigo sobre o que é lucro operacional líquido?

taxa de Capitalização(taxa de Capitalização)

a taxa de Capitalização é o equivalente imobiliário do retorno do investimento do mercado de ações. É a razão entre a quantidade de renda produzida por uma propriedade e o capital original investido (ou seu valor atual). Ele informa a porcentagem do valor do investimento que é lucro.

a taxa Cap divide seu lucro operacional líquido (NOI) pelo valor do ativo. Quando você estiver na fase de aquisição, este será o preço de venda da propriedade. Mais tarde, você pode usar seu Corretor de imóveis local, corretor ou o valor estimado em sites imobiliários como o Zillow. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

Por Que a taxa de Cap importa?

de um modo geral, quanto maior a taxa de cap, maior o risco. Isso ocorre porque uma alta taxa de limite indica retornos mais altos e, em última análise, maior risco. É por isso que você geralmente vê taxas de limite mais altas em mercados mais arriscados, versus taxas de limite mais baixas em mercados estáveis e maiores, como Nova York ou São Francisco, por exemplo.

Taxa Interna de retorno (TIR)

a TIR estima os juros que você ganhará em cada dólar investido em um imóvel alugado durante seu período de retenção. É a taxa de crescimento que uma propriedade tem potencial para gerar. O cálculo vai além do lucro operacional líquido e do preço de compra para estimar o rendimento a longo prazo.

ao calcular a TIR, defina o valor presente líquido (VPL) da propriedade como zero e use fluxos de caixa projetados para cada ano que você planeja manter o edifício. O valor presente líquido representa o valor do dinheiro agora, versus no futuro, uma vez que o dinheiro acumulou juros compostos. É uma fórmula complicada, então a maioria dos investidores usa a função IRR no Excel para calcular a proporção.

enquanto os investidores usam TIR para comparar propriedades, Você deve conhecer suas limitações. Ele assume um ambiente de aluguel estável e sem reparos inesperados. As propriedades que você compara devem ser semelhantes em tamanho, uso e período de retenção.

por que a TIR é importante?

dependendo do ativo imobiliário específico, uma métrica típica de tir varia de 10 a 20%, mas pode variar amplamente. É outra maneira valiosa de avaliar se uma propriedade está ou não funcionando bem para você.

fluxo de Caixa

o fluxo de caixa é um sinal de quão bem seu negócio está – ou não está – fazendo. É o seu dinheiro líquido deixado no final do mês depois de receber seus aluguéis e pagar suas despesas. Se você alugar um prédio por US $2.000 por mês e todos os custos forem de US $1.200, seu fluxo de caixa líquido será de US $800. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

Por Que o fluxo de Caixa importa?

o fluxo de caixa líquido é um número simples, mas importante. Se for negativo, você não poderá pagar suas contas ou obter lucro. O fluxo de caixa negativo também pode indicar que você está gastando muito na propriedade e deve examinar suas despesas associadas. Ou, você pode ter um inquilino inadimplente cujos pagamentos atrasados ou parciais estão afetando seus resultados financeiros.

Cash on Cash Return

Cash on cash return informa o retorno total do dinheiro que você tem em seu investimento imobiliário. Simplificando, é quanto dinheiro você está ganhando com seu dinheiro investido. É uma métrica importante porque, ao contrário de outras métricas de investimento imobiliário, inclui serviço de dívida e sua hipoteca.

para obter o retorno atual sobre a quantidade total de dinheiro em uma propriedade ou sua carteira, pegue seu fluxo de caixa líquido após o serviço de dívida e divida-o pelo seu dinheiro total no negócio. Para calcular o caixa total, some o preço de aquisição do edifício ou portfólio mais os custos de fechamento, subtraia o saldo hipotecário pendente e adicione quaisquer despesas de capital. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

Por Que o dinheiro em dinheiro importa?

brincar com dinheiro no retorno em dinheiro pode ajudá-lo a determinar a melhor maneira de financiar um novo investimento. Ele é usado ao escolher entre investimentos em potencial e pode ajudá-lo a prever retornos durante os anos em que você antecipa os gastos de capital.

Multiplicador de renda bruta (GRM)

o GRM ajuda os investidores a comparar edifícios e determinar aproximadamente o valor de um edifício. É calculado dividindo o preço da propriedade por sua renda bruta de aluguel. Um GRM” bom ” dependerá do seu mercado local e de propriedades comparáveis.

você pode usar uma projeção da renda bruta de aluguel, ou você pode pedir ao proprietário atual uma cópia de seu rolo de aluguel. Como não leva em consideração vagas ou despesas, você não tomaria uma decisão de investimento apenas no GRM. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

por que o GRM importa?

quanto menor o GRM, melhor, mas geralmente você pode esperar que um GRM varie entre 4-8. Isso o ajudará a avaliar se seu negócio potencial é um bom investimento ou se vale a pena manter um ativo atual a longo prazo.

LTV Ratio

o rácio Empréstimo / Valor mede o montante da alavancagem sobre um ativo específico. Um LTV é importante para os compradores que financiam seus negócios, pois mede o valor que você precisará financiar em relação ao valor de mercado justo atual da propriedade. Mas, o LTV também é a melhor maneira de rastrear o patrimônio que você possui em uma propriedade (não apenas para financiamento), mas para o valor de sua carteira e ativos que contabilizam dívidas.

para financiamento, a maioria dos credores não financiará até 100% do valor de uma propriedade; eles querem deixar patrimônio para proteger seu investimento. Eles expressam quanto do preço total de compra estão dispostos a financiar em uma relação empréstimo-valor.

a diferença entre o percentual que um credor financiará e o valor total da propriedade é a quantidade de dinheiro que você terá que colocar no negócio.

por que o LTV é importante?

se o credor vai fazer 80% ofertas LTV, você precisa de um pagamento de 20% para garantir a hipoteca. Nesse cenário, uma propriedade de US $100.000 exigiria US $20.000 como adiantamento mais custos de fechamento e representaria um LTV de 80%. Após 10 anos, se o valor da propriedade é agora $200.000 e você pagou sua hipoteca para $50.000, seu LTV seria agora 25%.

taxa de cobertura do Serviço da dívida

os credores também prestam muita atenção ao seu Índice de cobertura do Serviço da dívida, ou DSCR. Ele compara a renda operacional que você tem disponível para atender a dívida com seus níveis gerais de dívida. Divida seu lucro operacional líquido por pagamentos de dívidas, mensalmente, trimestralmente ou anualmente, para obter seu DSCR.

se você está se candidatando a uma nova hipoteca, os credores olham para o seu DSCR para avaliar sua capacidade de reembolso. Uma alta proporção indica que você pode estar muito alavancado e tornará mais difícil se qualificar para financiamento.

Por Que o DSCR importa?

os credores típicos A E B exigem um DSCR na faixa de 1,25-1,5. Isso significa que sua propriedade de aluguel produz 25% a mais de renda adicional após o serviço da dívida. Um DSCR de 1,5-1,75 é ainda mais desejável e pode ajudar a diminuir sua taxa de juros.

taxa de despesa operacional(rea)

uma medida de lucratividade, O rea informa o quão bem você está controlando as despesas em relação à receita. Pegue todas as despesas operacionais, menos depreciação e divida-as pela receita operacional para obter seu rea. É um dos poucos índices usados pelos investidores que inclui depreciação, o que o torna mais inclusivo dos custos de propriedade. Você mesmo pode calcular essa métrica ou deixar Stessa fazer isso por você.

Por Que O rea importa?

um rea mais baixo reflete que você minimizou as despesas em relação à receita. Se o seu rea tem aumentado ao longo do tempo, isso pode indicar muitos problemas. Talvez os aumentos anuais de aluguel não tenham correspondido aos aumentos de despesas. Ou, sua empresa de gestão não está acompanhando a manutenção de rotina, levando a problemas mais sérios no futuro. Calcular rea usando despesas específicas pode ajudá-lo a diminuir o motivo de seu aumento e ajudá-lo a recuperá-lo sob controle.

taxas de ocupação

uma unidade desocupada não gera renda, mas ainda custa dinheiro. Muitos custos operacionais permanecem inalterados, mesmo que você não tenha inquilinos. A maioria dos investidores rastreia duas taxas de ocupação históricas para ficar de olho nas unidades abertas e na perda de renda.

taxa de vacância física

esta taxa dá-lhe a porcentagem de suas unidades vagas quando comparado com o total de unidades disponíveis. É fácil calcular, pegar o número de unidades vagas, multiplicar por 100 e dividir pelo número total de unidades. Essa métrica pode ser útil em uma propriedade por propriedade ou em todo o seu portfólio.

taxa de vacância econômica

a taxa de vacância econômica analisa o valor da renda que você está perdendo quando uma unidade está vazia. Some os aluguéis perdidos durante o período da vaga e divididos pelo aluguel total que teria sido coletado em um ano para obter o custo da vaga.

Por Que a taxa de vacância importa?

é sempre uma boa ideia ficar de olho nas taxas de vaga pessoal, bem como na taxa de ocupação do mercado em geral. Para ser conservador, construa essa taxa em cálculos de renda potenciais antes de comprar um novo prédio. Você vai querer construir um buffer de 5-10% de vaga em todos os seus cálculos de despesas, o que garante que você pode cobrir todas as despesas quando as unidades não forem renovadas. Você pode calcular essa métrica a cada vez ou deixar Stessa fazer isso por você.

a palavra final sobre métricas de investimento imobiliário

as métricas de investimento imobiliário orientam os investidores ao decidir comprar ou vender propriedades potenciais. Eles também ajudam a rastrear o desempenho para identificar problemas antes de danificar sua empresa. Cada proporção conta uma história diferente sobre sua empresa ou propriedade. Assim, considere-os no contexto do mercado, do edifício e de seus objetivos de investimento ao usá-los para informar seus planos.

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