Par Deborah Goonan, Independent American Communities
Le dernier effort de relations publiques de l’industrie de la communauté d’intérêt commun (HOA) régi par une association qui semble être une nouvelle – mais pas une nouvelle – est un reportage de WBTV à Charlotte, en Caroline du Nord.
L’essentiel de ce rapport est que, lorsque votre HOA ne répond pas, lisez vos documents directeurs, organisez un groupe de propriétaires pour affronter le conseil d’administration, et si le conseil continue de ne pas respecter vos droits, alors courez vous-même pour le conseil et votez les clochards.
Ah, oui. C’est une rhétorique typique de l’industrie qui gère la majorité des associations de propriétaires, de condominiums et de coopératives aux États-Unis.
Frustré par votre HOA? Connaître vos droits peut vous aider
Mercredi 12 juillet 2017, 16h17 HAE
Jeudi 13 juillet 2017, 2:30 pm EDT
Par Nick Ochsner, ReporterCONNECTCHARLOTTE, Caroline du Nord (WBTV) –
Les propriétaires qui se battent avec leur association de propriétaires de quartier peuvent prendre le dessus en connaissant leurs droits, a déclaré un avocat qui représente HOAs à WBTV.Nous avons commencé à demander ce que les résidents pouvaient faire pour lutter contre leurs HOAs après avoir reçu des dizaines d’appels à notre ligne de pourboire de téléspectateurs qui ont essayé de soulever des problèmes dans leurs quartiers avec peu ou pas de chance.
L’un de ces propriétaires était Ronald Hannah, qui vit dans la subdivision de Davis Meadows dans le comté de Mecklembourg-du-Nord.
Hannah a déclaré que ses voisins et lui essayaient d’avoir accès aux documents financiers de leur HOA depuis janvier, depuis qu’ils ont découvert que leurs cotisations trimestrielles passaient de 60 à 75 dollars.
« Je veux juste savoir ce qui se passe », a déclaré Hannah. « Il ne s’agit pas de l’argent, mais de savoir à quoi sert cet argent. »
La loi de Caroline du Nord exige que les HOAs mettent leurs documents financiers à la disposition de tout membre qui fait une demande valide d’informations. Mais Hannah a déclaré que ses appels et ses courriels à l’entreprise qui gère le HOA de son quartier, Greenway Realty Management, sont restés sans réponse.
« Nous essayons de communiquer avec eux par e-mail ou même de les appeler, c’est un problème complet. Laissez un message et n’obtenez aucune réponse « , a déclaré Hannah.
L’avocat Chris Gelwicks représente des centaines de HOAS en Caroline du Nord et en Caroline du Sud. Gelwicks a déclaré que le traitement des HOAs peut parfois être délicat, à la fois pour les propriétaires et pour les membres d’un conseil d’administration de HOA.
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Les résidents qui estiment que leurs conseils d’administration ne respectent pas la loi peuvent agir par eux-mêmes pour essayer de créer un changement, selon Gelwicks.
« Si vous communiquez avec un conseil d’administration et que vous ne pensez pas vous rendre nulle part avec lui, vous avez la possibilité, en tant que membre, d’amener d’autres membres à se joindre à vous pour convoquer une réunion spéciale et, vous savez, entrer vous-même au conseil d’administration », a déclaré Gelwicks.
En savoir plus (Vidéo):
http://www.wbtv.com/story/35877901/frustrated-with-your-hoa-knowing-your-rights-can-help/
Ce rapport n’est pas une nouvelle car il ne présente que l’opinion d’un seul expert, et cet expert – Chris Gelwicks – se trouve être un avocat qui représente HOAs et non des propriétaires ou des résidents qui vivent sous des clauses, conditions et restrictions HOA (CC & Rs).
Il n’est pas surprenant que Gelwicks soit un membre éminent de l’Institut des associations communautaires du groupe de commerce de l’industrie (CAI). Ses points de discussion dans l’interview de WBTV sont facilement reconnus comme un double discours politique de CAI.
Les réalités de la vie HOA
WBTV n’a pas interviewé d’experts ou de défenseurs qui s’expriment sur les réalités de la vie dans une communauté régie par une association.
La réalité est que, bien souvent, les propriétaires doivent perdre beaucoup de temps et dépenser beaucoup d’énergie simplement pour obtenir des informations de base auprès de leur association. Et même si la loi stipule que les propriétaires ont le droit de consulter des documents montrant comment leur argent est dépensé, il peut prendre des mois ou des années pour avoir accès aux documents officiels de leur propriétaire, de leur condo ou de leur association coopérative. Trop souvent, le conseil d’administration de la HOA ignore les demandes d’informations des membres ou ne traîne les pieds que pour répondre partiellement à la demande.
Parfois, les propriétaires doivent recourir au dépôt d’une plainte devant un tribunal civil, dans l’espoir qu’un juge ordonne à l’association de produire des documents, auxquels les propriétaires sont censés avoir droit par la loi. Mais cela coûte des centaines, voire des milliers de dollars aux propriétaires.
Dans les cas impliquant des plaintes pour un logement équitable, les agences étatiques ou fédérales interviennent parfois au nom d’un résident qui dépose une plainte. Mais la plupart des résidents actuels et anciens de logements gérés par une association me disent qu’il faut plusieurs années pour que les agences de logement équitable enquêtent et répondent à la plainte.
Comportement de bouc émissaire dans les HOAs
Quelle que soit la nature de la plainte, pendant le temps qu’une enquête ou une poursuite civile est en cours, le résident qui tente de défendre ses droits est qualifié de « mécontent » ou de « fauteur de troubles. »
Il n’est pas rare que la HOA découvre soudainement des violations du pacte, pour lesquelles elle a l’intention d’infliger des amendes pécuniaires, ou d’utiliser comme motif pour révoquer le droit de vote du propriétaire qui ose contester le conseil d’administration de la HOA.
Ce sont des tactiques d’intimidation classiques.
Où est l’expert pour souligner que, parce que la HOA doit se défendre, les frais juridiques deviennent l’obligation collective de tous les membres de l’association? Le résultat prévisible est qu’un propriétaire qui défend ses droits devient le bouc émissaire de l’association, accusé de créer des frais juridiques indésirables pour tous les membres.
Et lorsque le propriétaire ou le membre tente de raconter sa version des faits, l’association profite souvent de son contrôle exclusif des canaux de communication pour fermer tout discours qui pourrait révéler la vérité ou une opinion ou une perspective différente.
Le HOA tente de bloquer la vente de feuilles, de faire du porte-à-porte avec une pétition (l’étiquetant comme une sollicitation) ou des rassemblements ad hoc dans le club house de la communauté. Le propriétaire ou le résident peut être empêché de publier ou de faire des commentaires sur les plateformes de médias sociaux sous le contrôle de la HOA. (Et c’est ainsi que de nombreux sites Web non officiels et souterrains dirigés par des propriétaires sont nés.)
En substance, les propriétaires et les résidents sont à la fois empêchés de défendre leurs droits et punis pour avoir pris la parole pour eux-mêmes. Le rare résident de HOA qui ose défendre le fauteur de troubles de la communauté risque de devenir le prochain bouc émissaire.
Ainsi, la plupart des propriétaires et des résidents choisissent d’éviter le conflit et ferment les yeux sur l’inconduite du conseil, le mépris des lois étatiques et fédérales et les abus flagrants.
Et la justice HOA reste souvent insaisissable sans une bataille juridique longue et coûteuse qui crée des dépenses inutiles et un stress émotionnel pour les parties impliquées.
Les documents et les lois de la HOA permettent cette oppression.
La vérité est que la plupart des CC & Rs, des règlements administratifs et des statuts constitutifs – des contrats et des documents régissant qui constituent le fondement des associations résidentielles obligatoires modernes – sont rédigés par des avocats de CAI tels que Gelwicks, en particulier des avocats qui travaillent pour des développeurs.
En tant que tel, le langage juridique est intentionnellement écrit au profit des associations d’entreprises et des développeurs communautaires d’intérêt commun.
Mais aucun de ces documents juridiques n’est examiné par les municipalités, les comtés ou les États pour s’assurer que le contenu est juste et équitable pour les consommateurs de logements.
L’industrie, dirigée par des avocats de la CAI, a toujours pris la position politique que, parce que les HOAS sont des entités privées, les contraintes constitutionnelles et les libertés civiles ne doivent pas s’appliquer.
Par conséquent, il n’existe pas de processus de révision constitutionnelle formel pour la création de communautés régies par des associations.
Qu’en est-il des organismes de réglementation?
Des organismes de réglementation municipaux, étatiques et fédéraux existent – Logement et Développement urbain (HUD), Agences de logement équitable et agences de protection des consommateurs en sont quelques exemples. Mais ces organismes publics sont sévèrement limités dans leurs capacités, leurs enquêtes prennent des mois ou des années et leur pouvoir d’appliquer les lois est étroitement limité.
D’autres organismes administratifs tels que les Chambres immobilières, les barreaux et les conseils dirigés par l’industrie qui examinent les plaintes concernant les gestionnaires de communauté comptent principalement sur les intervenants de l’industrie pour s’autoréglementer.
Comme l’écrit un de mes lecteurs:
Ces agences que les législateurs prétendent être des « solutions » sont souvent amochées dans leurs propres jeux nauséabonds ou ont des liens avec les personnes mêmes impliquées dans la répression des droits d’autrui. Je réitère que le rééquilibrage du pouvoir dès le début dans les HOAs doit être la première solution que nous cherchons à résoudre les véritables problèmes en cours dans les HOAs à l’échelle nationale. Nos droits constitutionnels ne peuvent pas être » sous-traités « .
Bien dit.
À la recherche de solutions
L’essentiel est que de nombreux conflits peuvent et doivent être évités en réduisant le pouvoir du conseil d’administration de la HOA et de ses agents, et en déclarant que bon nombre des dispositions des documents régissant sont constitutionnellement invalides et non exécutoires.
Avant tout, les politiques publiques doivent encourager les propriétaires et les résidents à s’impliquer activement dans les affaires de leurs communautés dirigées par des associations. À cette fin, la législation doit interdire la suppression de la parole, en particulier lorsque les points de vue d’un résident s’opposent aux opinions du conseil d’administration.
Pour citer à nouveau mon lecteur:
Facebook, Nextdoor et toutes les communications relatives au HOA persisteront tant que les problèmes à long terme au sein des HOAs, car ces forums ont presque remplacé ce qui était autrefois des conversations à la boîte aux lettres avec votre voisin. Ils sont trop efficaces pour ne pas les utiliser et coûtent moins cher à toute organisation souhaitant communiquer avec ses membres. Les HOAs empêchent régulièrement ceux qui défendent leurs droits de communiquer et d’isoler leurs voisins. Les lois fédérales doivent s’adresser directement à ceux qui font taire les autres; sinon, la loi permet effectivement l’isolement et l’ostracisation des propriétaires de la communauté.
Les résidents des communautés gérées par des associations doivent avoir la loi de leur côté, afin qu’ils puissent défendre leurs droits en toute confiance, sans crainte de représailles.
Et pour faire respecter leurs droits, tous les membres des communautés d’intérêt commun bénéficieraient de compétences d’apprentissage pour développer l’intelligence émotionnelle et les compétences d’affirmation de soi, de sorte que personne n’est autorisé à intimider son ou ses voisins pour qu’ils se soumettent à la volonté et au caprice de leurs dirigeants actuels de HOA.
